Sancaktepe İlçesi, 1/1000 ölçekli UİP 29,36,54,48,62,63,64 Numaralı Plan Notlarına Yönelik 1/1000 ölçekli UİP Plan Notları Değişikliği Teklifi.

 Planlama Şube Müdürlüğü’nün 10/02/2025 gün ve 2025/5199 sayılı yazısında;

“İlgi: a) 31.12.2024 tarih, E-171713 sayılı Sancaktepe Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazısı ve ekleri ile İlçe Belediye Meclisi’nin 06.12.2024 tarih, 2024/175 sayılı kararı ile 1/1000 ölçekli teklif plan notları değişikliği dosyası.

b) 18.04.2024 tarih, S-658863 sayılı İmar Planı Ve Değişikliği Çalışmalarında Uygulanacak Usul ve Esaslara İlişkin Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi.

TEKLİF:15.02.2010 - 22.08.2010 - 16.05.2014 - 20.09.2022 - 25.09.2020 - 20.02.2022 - 17.01.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve değişikliklerindeki plan notlarından;

Çıkmalar, çatı piyesleri, çekme mesafelerine ilişkin 29, 62, 36, 48 numaralı plan notlarının iptal edilerek yeniden düzenlenmesi,

Riski yapılara ilişkin 63 numaralı plan hükmünün iptal edilerek yeniden düzenlenmesi,

Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşaklarına ilişkin 54 numaralı plan notunun iptal edilmesi ve

Teras alanlarına ilişkin 64 numaralı plan notunun eklenmesine ilişkin

Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve 06.12.2024 tarih, 2024/175 sayılı İlçe Meclis kararı ile tadilen uygun bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifi, 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesi, 5216 sayılı Yasanın 7/b ve 14. maddeleri uyarınca, değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talebi ile ilgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilmiştir. (Ek-1)

MER’İ PLANLARDAKİ DURUM:

1/5000 ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planı kapsamında;

24.11.2009-12.11.2021 t.t’li 1/5000 ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planı ve Değişikliği plan notlarında,

“A.17.1/5000 ölçekli Sancaktepe Nazım İmar Planı sınırları içerisinde minimum ifraz büyüklüğü 750 metrekaredir.” şeklinde,

25.09.2020-15.07.2023  t.t.li 1/5000 ölçekli NİP Değişiklikleri Plan Notlarında;

“Sancaktepe İlçesi sınırı içerisinde parsellerin ENH altında kalan kısımlarında parselin civarındaki en düşük yapılaşma koşulu ve konut, konut+ticaret plan fonksiyonları geçerli olmak, TEİAŞ kurum görüşü alınmak şartı ile meri nazım imar planlarının plan hükümleri doğrultusunda Yençok:4 kat olarak uygulama yapılabilir.

Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen emniyet mesafelerine göre uygulama yapılmasını teminen TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılmayacaktır.” şeklinde,

12.11.2021 t.t.li 1/5000 ölçekli NİP Değişikliği plan notlarında,

“6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış ve/veya 1999 depreminde hasar almış veya yıkılmış yapıların bulunduğu parsellerde;

1-Meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planları’ndan önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır. Yeni yapılacak binalarda ruhsatındaki toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla yapılacak olan blok etüdüne göre uygulama izni verilir.

1-a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak v.b ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1-b) 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1-c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.” şeklinde plan hükümlerinin bulunduğu,

1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı Değişikliği kapsamında;

15.02.2010-22.08.2010 t.t.’li 1/1000 ölçekli UİP ve Değişikliği Plan Notlarında;

“29.Parsel büyüklüğü 750 m2 ve altında olan parsellerde bağımsız bölüm sayısını artırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir.” şeklinde,

15.02.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Sanckatepe Uygulama İmar Planı Plan Notlarında;

“36.Çekme mesafeli yapılanma şartlarını sağlayan parsellerin tevhidi halinde emsal uygulamasındaki toplam inşaat alanı (KAKS), parsellerin her biri için yapılabilen yapı alanlarının toplamını ve yüksekliğini geçemez.”

“54.Enerji Nakil Hatları altında yapı yapılamaz.” şeklinde,

15.02.2010-16.05.2014-20.09.2022 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP ve Değişiklikleri plan notlarında;

“48.Konut, Ticaret + Konut ve Ticaret alanların da yeni oluşturulacak parsellerde minimum parsel büyüklüğü 750 m²’dir.” şeklinde,

22.08.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği plan notlarında;

“62.750 m2 ve daha küçük parsellerde birinci bodrum kat zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile iskan edilebilir. Çatı aralarında son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı piyesleri yapılabilir. Bu alanlar emsal haricidir.” şeklinde,

15.05.2012 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 15.02.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği Plan Notlarında;

“Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağı

ENH Koruma Kuşağı altında kalan ve planda; yapı yasaklı alan, park alanı (yeşil alan), pasif yeşil alan olarak planlanan parsellerin imar hakları Enerji Nakil Hatları Koruma Kuşağı içerisinde kalan kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi koşuluyla plan onama sınırları içerisindeki başka parsellerde kullanılabilir. Kamuya terk edilen alanlar yeşil alan olarak düzenlenecek ve başka amaçla kullanılmayacaktır. İmar hakkı transfer edilen parselde planda verilen Emsal değeri en fazla %50 arttırılabilir, kullanılmayan imar hakları ise başka parsel veya parsellerde kullanılabilir. Bu alanlarda kalan ve daha önce imar uygulaması görmemiş parsellerde transfere konu imar hakkı parsel alanının %60’ı üzerinden hesaplanır. 3194 sayılı İmar Kanununa göre imar uygulaması görmüş parsellerde ise uygulama öncesi parsel alanının %60’ı üzerinden hesap yapılır. İmar hakkı transferi hesabı ENH Koruma Kuşağına komşu parsellerdeki düşük yoğunluklu/yapılaşma koşullu fonksiyon bölgeleri dikkate alınarak yapılacaktır. Parsel sahibinin talebi halinde ENH Koruma Kuşağı altında kalan ve planda; yapı yasaklı alan, park alanı (yeşil alan), pasif yeşil alan olarak planlanan parselde ilgili kurumlardan uygun görüş alınmak şartıyla E:0.03, h:4.50 m. yapılaşma koşulları aşılmayacak şekilde Ticari birimler yapılabilir. Kısmen ENH Koruma Kuşağı altında kalan parsellerde ENH Koruma Kuşağı dışında kalan kısmın planda verilen hükümlere göre yapılaşmaya uygun olması halinde ENH Koruma Kuşağı altında kalan kısımlarının imar hakları bu kısımların kamuya bedelsiz terk edilmesi koşulu ile parselin ENH Koruma Kuşağı dışında kalan kısmında kullanılabilir veya başka parsellere yukarıda belirtilen koşullar çerçevesinde transfer edilebilir.” şeklinde 

25.09.2020-20.02.2022 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği Plan Notlarında;

“Sancaktepe İlçesi sınırı içerisinde parsellerin ENH altında kalan kısımlarında parselin civarındaki en düşük yapılaşma koşulu ve konut, konut+ticaret plan fonksiyonları geçerli olmak, TEİAŞ kurum görüşü alınmak şartı ile meri uygulama imar planlarının plan hükümleri doğrultusunda Yençok:4 kat olarak uygulama yapılabilir.” şeklinde, 

22.11.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği Plan Notunda;

“Sancaktepe İlçesi sınırları içerisinde 17.02.2014 t.t.’li imar planları sınırları dışında kalan planlı alanlarda yer alan parsellerin tevhit edilerek 750 m² ve üzerinde veya ada bazında parsel oluşması durumunda her bir parselin tevhit işlemi öncesinde meri imar planı ve yönetmeliklere göre mevcut hakları korunarak iskan edilebilir inşaat alanlarında herhangi bir artış olmaması, oluşacak yapıda her bir bağımsız birim için 1 adet kapalı otopark ihtiyacının karşılanması kaydıyla, meri planda belirtilen kat adedine bakılmaksızın hava mania kriterlerini aşmamak kaydıyla Yençok:10 kata kadar yapı yüksekliği belediyesince düzenlenerek uygulama yapılabilir. Kapalı otoparkın sağlanamadığı durumlarda %50 oranını aşmamak kaydı ile açık otopark yapılabilir.” şeklinde,

“14.Çekme ve çatı katı yapılamaz. Çatı aralarında bağımsız bölüm teşkil edilemez. Bu kısımlarda ancak son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir. Bu piyesler çatı eğimi içerisinde kalmak koşulu ile ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum 10m² alandan az olmamak ve saçak ucuna 2.00m az yaklaşmamak şartı ile yapılabilir.” şeklinde,

17.01.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği plan notlarında;

“63. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış ve/veya 1999 depreminde hasar almış veya yıkılmış yapıların bulunduğu parsellerde;

1-Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları’ndan önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.

1-a)Yol kotu üstünde ve yol kotu altındaki iskan edilebilir inşaat alanı korunmak kaydıyla binaya ait ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1-b)3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1-c)Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1-d)Uygulama aşamasında ilgili kurum görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.

1-e)Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.

1-h)Hava mania sınırlarını aşmamak koşulu ile kat yüksekliklerinin uygulanamadığı durumlarda ruhsatındaki toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla yapı taban alanı arttırılır.

- Tecavüz vb. düzeltmeler için ifraz ve tevhidler yapılabilir.” şeklinde plan hükümlerinin bulunduğu görülmektedir. (Ek-2,3) 

İLÇE MECLİS KARARI:       

İlgi (a) yazı eki 06.12.2024 tarih, 2024/175 sayılı Meclis kararı ile “Başkanlık Oluru doğrultusunda hazırlanan, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliklerine Ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifleri …. incelenmiş olup, komisyon bilgi paftasında işlendiği şekli ile ….. uygun bulunmuştur.” şeklindeki 05.12.2024 tarih 2024/66 sayılı İmar Komisyonu Raporunun oyçokluğu ile kabul edildiği görülmektedir.(Ek-4)KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu değişikliği teklifine ilişkin alınan kurum ve kuruluş görüşleri aşağıda sıralanmaktadır:                 

İSKİ Genel Müdürlüğü’nün,

11.12.2024 tarih, E-1422646 sayılı yazısı                      Olumsuz Görüşü (Ek-5)

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nün,

16.12.2024 tarih, E-2024.2308622 sayılı yazısı           Şartlı Olumlu Görüşü (Ek-6)

TEİAŞ Genel Müdürlüğü-(4. Bölge Müdürlüğü

(İstanbul-Anadolu) Tesis ve Kontrol Müdürlüğü)

Bila tarih, E-2818356 sayılı yazısı                                 Şartlı Görüşü (Ek-7)

 

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan değişikliği gerekçesinin plan açıklama raporunda ‘3.Plan Kararları” başlığı altında;

“1.Başkanlık Makamı talebi olan plan değişikliği 29 ve 62. Maddelerinin birleştirilerek yeniden düzenlenmesine yönelik olup plan nüfusunu arttırıcı nitelik taşımamaktadır.

2.Başkanlık makamı talebi olan plan değişikliği ile 2010 sonrası muhtelif tarihlerde yapılan plan değişikliklerinin 36. Madde ile bütünleştirilerek 36. Maddenin güncellenmesine yönelik olup uygulamayı kolaylaştırıcı ve parsellerin tevhit edilerek uygulama yapılmasını teşvik niteliğinde olup otoparkı ve yeşil alanları ile birlikte yapıların kurgulanmasını amaçlamaktadır.

3.Başkanlık Makamı talebi olan plan değişikliği ile farklı fonksiyon alanlarına farklı ifraz koşulları belirtilmiş olup plan değişikliği hazırlanmıştır.

4.Başkanlık Makamı talebi olan plan değişikliği 54. Maddenin iptal edilmesine yönelik olup 15.02.2010-15.02.2013-15.09.2020-20.02.2022 t.t.’li Sancaktepe Uygulama İmar Planı Meri Plan Notlarında Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağına ilişkin plan notlarında; “Sancaktepe ilçesi sınırı içerisinde parsellerin ENH altında kalan kısımlarında parselin civarındaki en düşük yapılaşma koşulu ve konut, konut+ticaret plan fonksiyonları geçerli olmak, TEİAŞ kurum görüşü alınmak şartı ile meri uygulama imar planlarının plan hükümleri doğrultusunda Y ençok:4 kat olarak uygulama yapılabilir.” Şeklinde bulunan ibaresi ile 54. Madde arasındaki tezatlığın ortadan kaldırılması amaçlanmaktadır.

5.Başkanlık Makamı talebi olan plan değişikliği çalışması ile 12.11.2021 t.t.li 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği doğrultusunda, 17.01.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile 15.02.2010 t.tli Sancaktepe Uygulama İmar Planı plan notlarına ilave edilen “Riskli Yapılara İlişkin” 63 nolu plan notu iptal edilerek, İstanbul’a da afet riskine hazırlık kapsamında kentsel dönüşümü gerçekleştirme amacıyla riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasının teşvik edilmesi amaçlanmaktadır.” şeklinde ifade edildiği görülmektedir. 

TEKLİF PLAN VE PLAN NOTLARI:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin;

15.02.2010-22.08.2010-16.05.2014-20.09.2022 t.t.’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve Plan Notu Değişikliklerine ait F22D24C2C rumuzlu plan notu paftasında,

-29 numaralı “Parsel büyüklüğü 750 m2 ve altında olan parsellerde bağımsız bölüm sayısını artırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir.” şeklindeki plan notu ile,

-62 numaralı “750 m2 ve daha küçük parsellerde birinci bodrum kat zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile iskan edilebilir. Çatı aralarında son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı çatı piyesleri yapılabilir. Bu alanlar emsal haricidir.” şeklindeki plan notlarının iptal edilerek,

“750 m² ve daha küçük parsellerde; zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile 1. Bodrum kat, son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı olmak kaydı ile çatı piyesleri yapılabilir. Bu alanlar ve bağımsız bölüm sayısını arttırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir.” şeklinde düzenlendiği,

-36 Numaralı “Çekme mesafeli yapılanma şartlarını sağlayan parsellerin tevhidi halinde emsal uygulamasındaki toplam inşaat alanı (KAKS), parsellerin her biri için yapılabilen yapı alanlarının toplamını ve yüksekliğini geçemez.” plan notunun iptal edilerek

“Parsellerin tevhit edilerek 750 m² altında parsel oluşması durumunda; her bir parselin meri planda yer alan tevhit öncesi iskan edilebilir inşaat alanları ve taban alanları toplamına göre veya oluşan parselin meri plandaki yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılabilir. Bu plan notunun onama tarihinden önce tevhit edilerek oluşan parseller de bu haktan yararlanabilir.” şeklinde düzenlendiği,

-48 numaralı “Konut, Ticaret + Konut ve Ticaret alanların da yeni oluşturulacak parsellerde minimum parsel büyüklüğü 750 m²’dir.” şeklindeki plan notunun iptal edilerek

“Yeni oluşturulacak parsellerde minimum parsel büyüklüğü; Konut alanlarında 500 m². Konut+Ticaret alanlarında 750 m², Ticaret alanlarında 1000 m²´dir” şeklinde düzenlendiği,

-54 numaralı “54.Enerji Nakil Hatları altında yapı yapılamaz.” şeklindeki plan notunun iptal edildiği,

25.09.2020-17.01.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliklerine ait F22D25D1D rumuzlu plan notu paftasında,

-63 numaralı “63. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm yasası kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış ve/veya 1999 depreminde hasar almış veya yıkılmış yapıların bulunduğu parsellerde;

1-Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları’ndan önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.

1-a) Yol kotu üstünde ve yol kotu altındaki iskan edilebilir inşaat alanı korunmak kaydıyla binaya ait ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1-b) 3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1-c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1-d) Uygulama aşamasında ilgili kurum görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.

1-e) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.

1-h) Hava mania sınırlarını aşmamak koşulu ile kat yüksekliklerinin uygulanamadığı durumlarda ruhsatındaki toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla yapı taban alanı arttırılır.

- Tecavüz vb. düzeltmeler için ifraz ve tevhidler yapılabilir.” şeklindeki plan notunun iptal edilerek,

“63.6306 sayılı yasa kapsamında. Riskli yapı tespiti yapılmış ve veya 1999 depreminde hasar almış veya yıkılmış yapıların bulunduğu parsellerde talep edilmesi durumunda;

Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarından önce, yapıldığı dönemlerdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi almış olan ve meri imar plan şartlarına göre yapılaşabilecek parsellerde yıkılıp yeniden yapılması halinde; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına göre uygulama yapılabilir. Ancak meri planda belirlenen maksimum TAKS’ı aşmamak kaydıyla zemin kat Ticaret Alanı olarak iskan edilebilir. Bu alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

a)İskan edilebilir inşaat alanı korunmak kaydıyla bodrum katlardaki ortak alanlar toplam inşaat alnına dahil değildir.

b)3194 Sayılı İmar kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

c)Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

d)Uygulama aşamasında ilgili kuru görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.

e)Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.

f)Hava mania sınırlarını aşmamak koşulu ile Yençok 10 kat olarak uygulanabilir. Kat yüksekliklerinin uygulanamadığı durumlarda ruhsatındaki toplam inşaat alnını geçmemek koşuluyla TAKS 0,60 a kadar artırılır.

g)Tecavüz vb. düzeltmeler için ifraz ve tevhitler yapılabilir.

h)Bu alanların komşu parseller ile tevhidi halinde; komşu parsellerin meri imar planına göre iskan edilebilir inşaat alanı yeni oluşacak parsellerde kullanılabilir.” şeklinde düzenlendiği,

Ayrıca, 64 numaralı “Bir alttaki kata göre geri çekilerek inşa edilen katlarda; düzenlendiği kattaki bağımsız bölüm ile irtibatlı alan ve her bir bağımsız bölüme birer adet yapılan 10m² yi geçmeyen teras alanları katlar alanına dahil edilemez.” şeklinde plan notunun eklendiği görülmektedir. 

DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:

Müdürlüğümüz işlem dosyasında yapılan incelemede;

15.02.2010 - 22.08.2010 - 16.05.2014 - 20.09.2022 - 25.09.2020 - 20.02.2022 - 17.01.2024 t.t.’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişiklikleri kapsamında Plan Notlarından 29, 62, 36, 48, 63 numaralı plan hükümlerinin iptal edilerek yeniden düzenlenmesi, 54 numaralı plan notunun iptal edilmesi ve 64 numaralı plan notunun eklenmesine yönelik,

Sancaktepe Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından hazırlanan ve 22.08.2024 tarih, 2024/108 sayılı İlçe Meclis kararı ile tadilen uygun bulunan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifinin, 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesi, 5216 sayılı Yasanın 7/b ve 14. maddeleri uyarınca, değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talebi ile ilgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletildiği görülmektedir.

1/1000 ölçekli plan notu değişikliği teklifine ilişkin alınan kurum görüşleri incelendiğinde;

İSKİ Genel Müdürlüğünce;

-Sancaktepe ilçesi, meri plan sınırları kısmen Ömerli Baraj Havzasının kısa, orta, uzun mesafeli (2000m-H.sınırı) koruma alanlarında, kısmen de Elmalı Baraj Havzası’nın uzak mesafeli koruma alanında kaldığının,

-İlgili Yönetmeliğin 6.9.e maddesi ve Yönergenin 8.3 maddesi gereği yoğunluk arttırıcı olamamak kaydıyla uygulamalarda esas alınan meri planlarda plan değişikliği yapılabildiğinin,

“…Sancaktepe Nazım İmar Planı Plan Notlarının A-17 maddesine ilişkin Plan Notu Değişikliği ve bununla bağlantılı bulunan meri imar planı notlarından 29, 48, 62 plan notları ile ek plan notunun, meri imar planı yapı ve nüfus yoğunluğunu arttıracağı gerekçesiyle, İdaremizce İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 2023/1080 esasına kayden açılan iptal davası devam etmektedir.

Bahse konu davada hazırlanan bilirkişi raporunda, dava konusu A-17 maddesine ve bununla bağlantılı bulunan meri, “… dava konusu Sancaktepe uygulama imar planı plan otlarından 29,48, 62 plan notları açısından… şehircilik ilke ve esasları ile planlama tekniklerine ve kamu yararına AYKIRI olduğu kanaatine varılmıştır.” Şeklinde görüş bildirilmiştir.

Ayrıca, riskli yapılara ilişkin plan notu; gerek İstanbul genelinde gerekse de Sancaktepe İlçesi sınırları içerisinde farklı tasdik tarihli meri planlara da ilave edilmiş olup, Havza alanlarında kalan yerlerde, İdaremiz tarafından yapılan askı itirazları ya da başlatılan hukuki süreçler neticesinde iptal ettirilmiştir. Bu hususta İdaremizce açılan ve devam eden davalar bulunmaktadır.

Meri havza mevzuatına göre havza alanlarında yapı ve nüfus yoğunluğunun denetim altında tutulması önemli bir unsurdur. Yapılan yeni düzenleme ile meri 1/1000 ölçekli planda belirtilenen yapılaşma koşullarını hükümsüz bırakmayacak, uygulamada yapı ve nüfus yoğunluğunun arttırılmasına sebebiyet vermeyecek şekilde düzenlenmesi önem arz etmektedir. Bu nedenle; bahse konu plan notu değişiklik tekliflerinin aşağıdaki şekilde revize edilmesi gerekmektedir.

1)29. ve 62. Plan notunun iptal edilerek “750 m² ve daha küçük parsellerde; zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile 1. Bodrum kat, son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı olmak kaydı ile çatı piyesleri yapılabilir. Bu alanlar ve bağımsız bölüm sayısını arttırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir.” şeklinde düzenlenen plan notuna “Meri planda belirlenen toplam inşaat alanının aşılmaması şartıyla…” hükmünün eklenmesi, “açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir” ibaresinin çıkarılması gerekmektedir.

2)36. Plan notunun iptal edilerek “Parsellerin tevhit edilerek 750 m² altında parsel oluşması durumunda; her bir parselin meri planda yer alan tevhit öncesi iskan edilebilir inşaat alanları ve taban alanları toplamına göre veya oluşan parselin meri plandaki yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılabilir. Bu plan notunun onama tarihinden önce tevhit edilerek oluşan parseller de bu haktan yararlanabilir.” Şeklinde düzenlenen plan notuna “Meri planda belirlenen toplam inşaat alanının aşılmaması şartıyla…” hükmünün eklenmesi gerekmektedir.

3)48. Plan notunun iptal edilerek “Yeni oluşturulacak parsellerde minimum parsel büyüklüğü; Konut alanlarında 500 m². Konut+Ticaret alanlarında 750 m², Ticaret alanlarında 1000 m²´dir”. Şeklinde düzenlenen plan notuna “Meri planda belirlenen toplam inşaat alanının aşılmaması şartıyla…” hükmü ile “Parsel büyüklüğüne dayalı olarak yoğunluk arttırıcı haklar getiren meri plan notları, yeni oluşan parsellerde uygulanamaz.” hükmünün eklenmesi gerekmektedir.

4)63. Plan notunun “6306 sayılı yasa kapsamında. Riskli yapı tespiti yapılmış veya 1999 depreminde hasar almış veya yıkılmış yapıların bulunduğu parsellerde talep edilmesi durumunda;

Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarından önce, yapıldığı dönemlerdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre yapı ruhsatı veya kullanma izin belgesi almış olan ve meri imar plan şartlarına göre yapılaşabilecek parsellerde yıkılıp yeniden yapılması halinde; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına göre uygulama yapılabilir. Ancak meri planda belirlenen maksimum TAKS’ı aşmamak kaydıyla zemin kat Ticaret Alanı olarak iskan edilebilir. Bu alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.” İbaresinin “… Meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarından önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi almış olan ve meri imar plan şartlarına göre yapılaşabilecek parsellerde yıkılıp yeniden yapılması halinde talep edilmesi durumunda; meri uygulama imar planında konut veya konut+ticaret olarak belirlenmiş alanlarda konut olarak kullanılacak kısımların inşaat alanında artış yapılmaması kaydıyla, meri uygulama imar planından önce tanzim edilen yapı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan inşaat alanı hakkı ile meri uygulama imar planındaki inşaat alanı arasındaki fark ticaret alanı fonksiyonu olarak ruhsatlandırılacak olup, ruhsatlı ve iskanlı yapıların inşaat alanı hakkı korunarak uygulama izni verilir.” şeklinde

a)İskan edilebilir inşaat alanı korunmak kaydıyla bodrum katlardaki ortak alanlar “Meri imar Yönetmeliğinde emsal harici belirlenen ortak alanlar” toplam inşaat alanına dahil değildir.” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.

b)3194 Sayılı İmar kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

c)Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

d)Uygulama aşamasında ilgili kuru görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.

e)Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.

f)Hava mania sınırlarını aşmamak koşulu ile Yençok 10 kat olarak uygulanabilir. Kat yüksekliklerinin uygulanamadığı durumlarda ruhsatındaki toplam inşaat alnını geçmemek koşuluyla TAKS 0,60 a kadar artırılır.

g)Tecavüz vb. düzeltmeler için ifraz ve tevhitler yapılabilir.

h)Bu alanların komşu parseller ile tevhidi halinde; meri planda belirlenen toplam inşaat alanının aşılmaması şartıyla komşu parsellerin meri imar planına göre iskan edilebilir inşaat alanı yeni oluşacak parsellerde kullanılabilir.” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.

Netice olarak, Sancaktepe ilçesi 15.02.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı meri plan hükümlerinin 29,62,36,48,54,63 maddelerine yönelik hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu değişikliğine ilişkin, yapılan düzenleme ile meri 1/1000 ölçekli planda belirlenen yapılaşma koşullarını hükümsüz bırakmayacak, uygulamada yapı ve nüfus yoğunluğunun artırılmasına sebebiyet vermeyecek şekilde yukarıda belirtildiği şekilde revize edilerek tarafımıza iletilmesi halinde İdaremiz görüşü oluşturulabilecektir. Teklif edilen şekli ile söz konusu plan notu değişikliği İdaremizce uygun görülmemektedir. İdaremiz olumlu görüşü alınmadan herhangi bir imar planı ya da imar plan değişikliği teklifi onaylanmamalı ve uygulamaya geçilmemelidir.” şeklinde olumsuz görüşünün bulunduğu, 

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünce;

-Sancaktepe İlçesinin 19.01.2010 tarihli mülga Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca onaylanan Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli “Yerleşime Uygunluk Haritaları”nda;  kısmen “UA (Yerleşime Uygun Alanlar)”, kısmen “ÖA (Önemli Alanlar), kısmen de “UOA (Uygun Olmayan Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde ve (AD) Yerleşime Uygunluk Çalışması bulunmayan alanlarda kaldığının,

“….-Sonuç olarak, söz konusu imar planında belirtilen fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut ´Plan Notları’nın, güncel mevzuat çerçevesinde İmar Planına Esas çalışma raporlarında ve maddeler halinde belirtilen hususlara uyulması koşuluyla, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları “Plan notu” değişikliğinin ilgili mevzuat doğrultusunda hazırlanan Yerleşime Uygunluk Çalışmalarında belirtilen hususlara göre uygun görüldüğü ve diğer hususlarda İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığından görüş alınması” şeklinde görüşünün bulunduğu,

 TEİAŞ Genel Müdürlüğünce;

“… Bahse konu değişikliğinde; 54. Plan notu “Enerji Nakil Hatları altında yapı yapılamaz.” ifadesinin iptal edileceği belirtilmiştir. Enerji nakil hatlarımızın altında kalan parsellerde irtifak hakkı kurulması yeterlidir. Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği’nde yer alan yapı yaklaşma kriterlerine uyulması karşılığında hat altında kalan parsellerde yapı yapılması mümkündür. Bu nedenle söz konusu plan notunun kaldırılması Teşekkülümüz için uygundur. Bununla birlikte meri imar planının plan notlarında yer almıyorsa eğer, plan notlarında “Türkiye Elektrik İletim A.Ş. (TEİAŞ)’a ait enerji iletim tesisleri yakınında ve çevresinde yapılacak her türlü proje, uygulama ve inşaat öncesinde Türkiye Elektrik İletim A.Ş (TEİAŞ( görüşü alınacaktır.” ve “TEİAŞ Enerji İletim Hattı altındaki yapılaşmalarda 30.11.2000 tarihli ve 24246 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri (EKAT) Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.” Şeklinde plan notlarının eklenmesi gerekmektedir.” şeklinde şartlı görüşünün bulunduğu görülmektedir.

15.02.2010-22.08.2010-16.08.2012-21.02.2017-26.07.2021-20.09.2022-17.01.2024-22.11.2024 t.t.'li 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı ve değişiklikleri plan notlarının

“Genel Hükümler” Bölümünde;

 “21- Planda; Konut ve Ticaret + Konut fonksiyonu verilen imar adalarında, bu planın onay tarihinden önce ruhsat alarak ruhsata uygun olarak yapılaşan parsellerde bu planla getirilen ilave inşaat haklarının kullanılması için ilgili Deprem Yönetmeliği hükümlerine uyulmak kaydıyla ruhsat, tadilat ruhsatı ve ilave kat ruhsatı verilebilir.”

“24- Hisseli imar parsellerinde bir hissedara ait bina bulunması halinde ve ya tapu tescil tarihi plan onay tarihinden önce olan hisseli imar parsellerinde hissedarın parselinin ayrılması için yapılan düzeltme ve ifraz, tevhiden ifraz işlemlerinde asgari ifraz şartı aranmaz.”

 “52-Bu planın onayından önce inşaat ruhsatı alarak inşasını tamamlayan ve bu plan göre verilen emsal değerini sağlayan parsellerde ilave inşaat yapılmaması ve hava mania kriterlerine uyulması kaydıyla bina taban alanı, bina yüksekliği ve yan bahçe mesafeleri avan projesinde belirlenecektir.” şeklinde hükümlerin bulunduğu,

“Uygulama Hükümleri” Bölümünde;

15.02.2010-24.11.2013-19.04.2022 t.t.’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve Değişikleri kapsamında;

-Konut Alanlarına yönelik,

TAKS:0,07-KAKS:0,14-3 KAT

TAKS:0,40-KAKS:0,70-4 KAT

TAKS:0,40-KAKS:0,90-4 KAT

TAKS:0,40-KAKS:1,00-4 KAT

TAKS:0,40-KAKS:1,30-5 KAT,

•           Bina Büyüklükleri

            Min. Bina cephesi: 6m.

            Min. Bina derinliği: 7m.

            Maks, Bina cephesi: 40m

            Maks Bina taban alanı: 900 m2

            Min. Bina taban alanı: 42 m2, şeklinde,

15.02.2010-26.05.2022 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve Değişiklikleri kapsamında;

-Ticaret+Konut Alanlarına yönelik,

T+K1     TAKS:0,50-KAKS:1,10-4 KAT

T+K2     TAKS:0,50-KAKS:1,25-4 KAT

T+K3     TAKS:0,50-KAKS:1,50-5 KAT

T+K4     TAKS:0,50-KAKS:1,65-6 KAT

•           Bina Büyüklükleri

            Min. Bina cephesi: 6m.

            Min. Bina derinliği: 7m.

            Maksimum bina cephesi: 50m şeklinde yapılaşma koşulları,

Ayrıca,“Parsel büyüklüğü 3500 m²den büyük Konut, Ticaret + Konut alanlarında, mania kriterlerini ve meri plana göre belirlenen emsal değerini aşmamak şartı ile avan proje kapsamında taban alanı, blok boyutları belirlemeye ilçe belediyesi yetkili olup, Yençok:10 kattır.” şeklinde plan hükümlerin bulunduğu,

İSKİ Genel Müdürlüğü vekili tarafından;

-Teklife konu 29, 48 ve 62 numaralı plan notlarına yönelik, İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 2023/1080 Esas sayılı dosyası ile açılan davaya ilişkin davaya ilişkin düzenlenen 11.11.2024 tarihli Bilirkişi Raporunda “….48 nolu plan notu değişikliği ile bağlantılı bulunan… 29 ve 62 sayılı maddelerin şehircilik ilke ve esasları ile planlama tekniklerine ve kamu yararına aykırı olduğu …” kanaatine varıldığının ifade edildiği,

-Teklife konu Riski yapılara ilişkin 63 numaralı plan notuna yönelik, İstanbul 8. İdare Mahkemesinin 2024/2030 Esas Sayılı dosyası ile açılan davaya ilişkin mahkemenin 04.11.2024 tarih ve 2024/2023 Esas sayılı ara kararı ile talep edilen bilgi belgelerin müşavirliğimize iletildiği ve sürecin devam ettiği,

İstanbul İmar Yönetmeliği’nin

İfraz ve tevhit başlıklı 8. Maddesinde; “(11) Uygulama imar planı ile farklı kat adedi veya yükseklik getirilmiş imar parselleri tevhit edildiği takdirde tevhit edilen parsellere verilen yükseklik değerleri aşılamaz, tevhit edilen parsellerin kesiştiği sınırda plan kararına uygun kademe yapılır.(12) Ayrık yapı nizamına tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik kararı getirilmiş imar parselleri tevhit edilemez.(13) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı parseller ve imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez. Ancak; İmar planı gereği kullanımı zemin katı ticaret diğer katları konut olarak belirlenen parseller ile sadece konut olarak belirlenen parseller tevhit edilebilir…” şeklinde,

Teklifte yer alan 29. plan notundaki düzenleme ile  “750 m² ve daha küçük parsellerde; zemin katla irtibatlı olmak kaydı ile 1. Bodrum kat, son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı olmak kaydı ile çatı piyesleri yapılabilir. Bu alanlar ve bağımsız bölüm sayısını arttırmamak kaydı ile açık ve kapalı çıkmalar emsal haricidir.” şeklinde plan hükmü düzenlendiği, konuya ilişkin ise İstanbul İmar Yönetmeliğinin ‘Katlar Alanı Hesabına Dahil Edilmeyen Kullanımlar’ başlıklı 22. Maddesinde tanımlanan ‘%30 hesabı dahilinde emsal harici olan alanlar’da ‘…Sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dâhil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmalar, iç bahçeler, kat ve ara sahanlıkları dâhil açık veya kapalı merdiven evi, tek bağımsız bölümlü konutlar hariç; bina giriş holleri ile kat holleri ve asansör önü sahanlıkları… katlar alanına dâhil edilmez.’ şeklinde hüküm bulunduğu,

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. Maddesinin 4. Bendinde “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” hükmünün bulunduğu ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan notu değişikliğine ilişkin plan açıklama raporunda, bahse konu plan notu değişikliği teklifinin Başkanlık Makamı talebi ile hazırlandığının ifade edildiği ancak hazırlanma gerekçesine ilişkin ayrıntılı rapor, bilgi ve belgenin bulunmadığı,

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinde İmar Planlarına Dair Esaslar başlığı altında İmar planlarına ilişkin 26. Maddesinin 3. Bendindeki “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünün, sosyal ve teknik altyapı dengesinin bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” hükümleri doğrultusunda imar planlarında esneklik sağlayacak düzenlemeler yapılabileceği, ancak düzenlemelerin mevcut binaların inşaat hakkının günümüze taşınmasının ötesinde bölgenin güncel ihtiyaçlarına hizmet edecek donatı alanı artışına yönelik olmaması gerektiği aksi takdirde ilçenin donatı yetersizliliği sorununun artacağı,

Sonuç olarak;

Teklif ile 15.02.2010 - 22.08.2010 - 16.05.2014 - 20.09.2022 - 25.09.2020 - 20.02.2022 - 17.01.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ve değişikliklerindeki plan notlarından,

29, 62, 36, 48 numaralı çıkmalar, çatı piyesleri, çekme mesafelerine ilişkin plan notlarının iptal edilerek yeniden düzenlendiği,

numaralı riski yapılara ilişkin plan hükmünün iptal edilerek yeniden düzenlendiği,

numaralı Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşaklarına ilişkin plan notunun iptal edildiği ve

64 numaralı teras alanlarına ilişkin plan notunun eklendiği,

1/1000 ölçekli plan notu değişikliği, plan açıklama raporlarında bahse konu plan notu değişikliklerinden;

-29 ve 62. maddelerinin birleştirilerek yeniden düzenlenmesine yönelik olduğu ve plan nüfusunu arttırıcı nitelik taşımadığının,

-2010 sonrası muhtelif tarihlerde yapılan plan değişikliklerinin 36. madde ile bütünleştirilerek 36. maddenin güncellenmesine yönelik olduğu ve uygulamayı kolaylaştırıcı ve parsellerin tevhit edilerek uygulama yapılmasını teşvik niteliğinde olup otoparkı ve yeşil alanları ile birlikte yapıların kurgulanmasını amaçlandığının,

-farklı fonksiyon alanlarına farklı ifraz koşulları belirtilen plan değişikliğinin hazırlandığının,

-54. Maddenin iptal edilerek, 15.02.2010-15.02.2013-15.09.2020-20.02.2022 t.t.’li Sancaktepe Uygulama İmar Planı Meri Plan Notlarında Enerji Nakil Hattı Koruma Kuşağına ilişkin plan notları ile 54. madde arasındaki tezatlığın ortadan kaldırılmasının amaçlandığı,

-12.11.2021 t.t.li 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliği doğrultusunda, 17.01.2024 t.t.li 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği ile 15.02.2010 t.tli Sancaktepe Uygulama İmar Planı plan notlarına ilave edilen Riskli Yapılara İlişkin 63 nolu plan notunun iptal edilip yeniden düzenlenrek, İstanbul’a da afet riskine hazırlık kapsamında kentsel dönüşümü gerçekleştirme amacıyla riskli yapıların yıkılıp yeniden yapılmasının teşvik edilmesi amaçlandığının ifade edildiği,

İSKİ Genel Müdürlüğünce, 15.02.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı ve değişiklikleri kapsamındaki meri plan hükümlerinin 29,62,36,48,54,63 ve 64 maddelerine yönelik hazırlanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu değişikliğine ilişkin, yapılan düzenleme ile meri 1/1000 ölçekli planda belirlenen yapılaşma koşullarını hükümsüz bırakmayacak, uygulamada yapı ve nüfus yoğunluğunun artırılmasına sebebiyet vermeyecek şekilde revize edilmesi, teklif edilen şekli ile söz konusu plan notu değişikliklerinin uygun görülmediğinin ifade edildiği, ayrıca İSKİ Genel Müdürlüğü görüşünde belirtilen düzenlemelerin plan notlarına yansıtılmadığı,

Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün “…su baskını-sellenme (taşkın) tehlikesi konusunda İSKİ/DSİ’den alınan görüşte belirtilen hususlara uyulması,..” şeklindeki görüşü kapsamında DSİ’den görüş alınmadığı,

TEİAŞ Genel Müdürlüğünce, meri imar planının plan notlarında yer almıyorsa eğer, plan notlarında “Türkiye Elektrik İletim A.Ş. (TEİAŞ)’a ait enerji iletim tesisleri yakınında ve çevresinde yapılacak her türlü proje, uygulama ve inşaat öncesinde Türkiye Elektrik İletim A.Ş (TEİAŞ) görüşü alınacaktır.” ve “TEİAŞ Enerji İletim Hattı altındaki yapılaşmalarda 30.11.2000 tarihli ve 24246 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri (EKAT) Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır.” şeklinde plan notlarının eklenmesi şeklinde görüş verildiği, 20.02.2022 t.t.li 1/1000 ölçekli UİP Plan Notu Değişikliği kapsamındaki plan notunda “… TEİAŞ kurum görüşü alınmak şartı ile …” ifadesinin yer aldığı,

İlgi (b) Başkanlık Genelgesinin 7.2.f maddesindeki “Meri imar yönetmeliği ile farklılık arz eden plan/plan notu değişikliği tekliflerine yönelik İBB İmar Şube Müdürlüğünden görüş alınması” şeklindeki ifade kapsamında, teklif plan notu değişikliğine yönelik alınması zorunlu olan kurum ve kuruluş görüşleri arasında yer alan Başkanlığımız İmar Şube Müdürlüğünden görüş alınması gerektiği,

İSKİ Genel Müdürlüğü vekili tarafından;

-Teklife konu 29, 48 ve 62 numaralı plan notlarına yönelik, İstanbul 3. İdare Mahkemesinin 2023/1080 Esas sayılı dosyası ile açılan davaya ilişkin davaya ilişkin düzenlenen 11.11.2024 tarihli Bilirkişi Raporunda “….48 nolu plan notu değişikliği ile bağlantılı bulunan… 29 ve 62 sayılı maddelerin şehircilik ilke ve esasları ile planlama tekniklerine ve kamu yararına aykırı olduğu …” kanaatine varıldığının ifade edildiği,

-Teklife konu Riski yapılara ilişkin 63 numaralı plan notuna yönelik, İstanbul 8. İdare Mahkemesinin 2024/2030 Esas Sayılı dosyası ile açılan davaya ilişkin mahkemenin 04.11.2024 tarih ve 2024/2023 Esas sayılı ara kararı ile talep edilen bilgi belgelerin müşavirliğimize iletildiği ve sürecin devam ettiği,

Ömerli Havza Koruma Alanını kapsayan teklife konu plan notu değişikliklerinin, meri 1/1000 ölçekli planda belirlenen yapılaşma koşullarını hükümsüz bırakacağı, uygulamada yapı ve nüfus yoğunluğunun artırılmasına sebebiyet vereceği,

İçmesuyu havzalarının sürdürülebilir su kaynakları olarak korunabilmesi için İSKİ içmesuyu havza yönetmeliğine uygun olarak, plan nüfusunu arttıracak uygulamalara sebebiyet vermemesi açısından plan notları değişikliklerine yönelik teklifin ileride telafisi mümkün olmayan sonuçlar doğuracağının dikkate alınması gerektiği,

Minimum parsel büyüklüğüne yönelik yapılan 48 nolu maddeye yönelik yapılan düzenlemenin mülkiyet desenini etkileyecek nitelik taşıdığı, yapılan düzenleme ile meri bölge planındaki emsal değerine yönelik hususların değiştirilmediği,

Teklif Plan Notu değişikliğinin, Sancaktepe İlçe sınırlarındaki “Açıklanmayan hususlarda 15.02.2010 t.t.’li 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Planı hükümleri geçerlidir.” hükmü bulunan diğer plan bölgelerinde de geçerli olacağı görülmektedir. ’’ denilerek.

İlgi (a) yazı eki 06.12.2024 tarih, 2024/175 İlçe Meclis Kararı alınarak iletilen, Sancaktepe İlçesi, Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliğine Ait 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ:  Sancaktepe İlçesi, 1/1000 ölçekli 29, 36, 54, 48, 62, 63, 64 numaralı plan notlarına yönelik 1/1000 ölçekli UİP plan notu değişikliği incelenmiş olup; Uygulamada yaşanan sorunların çözülmesi ve kentsel dönüşüme yönelik hazırlandığından teklifin ilçesinden geldiği şekliyle kabulü Komisyonumuzca uygun görülmüştür. 

Meclisimizin onayına arz olunur.” 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 13 Şubat 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak müzakereye açıldı: AK Parti, MHP ve BBP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.