Yenimahalle İlçesi Yamaçevler KDGPA 1/5000 ve 1/1000 NİP ve UİP Değişikliği

                            T.C.

ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ

                BELEDİYE MECLİSİ

  

Karar No:2322                                                                                                             27.11.2017

     K A R A R

Yenimahalle İlçesi Yamaçevler KDGPA 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 27.11.2017 gün ve 1045 sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisimizin 27.11.2017 tarihli toplantısında okundu.

Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Yenimahalle Belediye Meclisinin 05.07.2017 tarih ve 374 sayılı kararı ile uygun görülen Avcılar, Çiğdemtepe ve Yukarı Yahyalar Mahalleleri yaklaşık 62 hektar alanı kapsayan Yamaçevler Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi Alanı (KDGPA) 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu teklifinin Belediye Meclisimizin 10.10.2017/1929 sayılı iade kararının İlçe Belediyesinin 16.11.2017/171-1766-1000 sayılı yazısıyla sonuçlandırılması talebi 5393 sayılı Kanunun 73. Maddesi ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun ilgili maddeleri uyarınca İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu,

-Yamaçevler KDGPA sınırının Yenimahalle Belediye Meclisinin 04.03.2015 gün ve 151 sayılı kararı ile uygun görülerek, 5998 sayılı kanunun 1. Maddesi ile değişik, 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. Maddesi gereğince, Büyükşehir Belediye Meclisimizin 13.03.2015 tarih ve 592 sayılı kararı ile onaylandığı ve Bakanlar Kurulunun 14.11.2016 gün 2016/9529 sayılı kararı ile onaylanarak yürürlüğe girdiği,

-Yamaçevler KDGPA sınırına istinaden hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonunun; 61567/2, 61568/4, 61569/2, 61570/1, 61571/1, 61572/1, 61574/1, 61576/1, 61577/1, 61580/1, 61585/1, 61586/1, 61587/1, 61588/2, 61590/1, 61591/1, 61592/1, 61595/1, 61582/2, 61573/1, 61575/1, 61578/1, 61578/2, 61579/1, 61582/1, 61583/2, 61584/1, 61594/1, 61588/1, 61593/1, 61583/1 nolu imar adalarının bulunduğu bölgeyi kapsadığı,

-Planlama sınırı içindeki tapulu alanların % 42,94 ünün Şahıs, % 49,33 ünün Yenimahalle Belediyesi, %7,73 ünün ise Maliye Hazinesi mülkiyetinde kaldığı,

-Söz konusu planlama bölgesinin, 1/25000 ölçekli 2023 Başkent Ankara Nazım İmar Planı ve 1/100.000 ölçekli 2038 Ankara Çevre Düzeni Planında "Meskun (Düzenlenecek) Konut Alanı" olarak gösterildiği,

-Proje alanına ait mevcut uygulama imar planında; Konut, Park, Ağaçlandırılacak Alan, Dini Tesis, İlköğretim ve Ortaöğretim Tesisleri, Sağlık Tesisi, Karakol, Sosyo Kültürel Tesis ve Ticaret Alanı kullanımlarının yer aldığı, konut alanları için yapılaşma koşullarının E=1.35, Hmax=Serbest olduğu, bununla beraber ada bazı yapılaşma halinde daire büyüklüğünü arttırmak için yapılaşma koşulunun E=1.60 olarak belirlendiği,

-Söz konusu alan ve çevresine ilişkin imar planına esas Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce 23.11.2015 tarihinde onaylanan jeolojik/jeoteknik etüt raporunun bulunduğu,

  

Bu kapsamda Yenimahalle Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu ile; Yamaçevler ve çevresinde bulunan 775 ve 2981 sayılı yasalar kapsamında yaklaşık 1500 adet gecekondu sahibi olduğu, söz konusu gecekondu sahiplerine arsa tahsisi yapılabilmesinin sağlanabilmesi, gecekondu sahiplerine konut edindirmeyi ve gecekondu dönüşümü sağlamak amacıyla toplam konut alanı büyüklüğünün yaklaşık 5 ha arttırıldığı ve konut alanlarının yapılaşma koşullarının E:1.80 Yençok: Serbest olarak belirlendiği,

1.Her bir parselde yapılacak yapılara (istinat duvarları dahil her türlü yapılar) ait laboratuar deneylerine dayalı jeolojik-jeoteknik ve deprem yönetmeliğine uygun zemin etüdü yapılmadan ve ilgili kuruluş tarafından tasdik edilmeden, proje tasdiki ve inşaat uygulaması yapılamaz.

2.Mülkiyet sahipleri üzerine kayıtlı gecekondular yıkılmadan yapı ruhsatı verilemez.

3.Plan ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda yürürlülükteki imar yönetmeliği ilgili hükümleri geçerlidir.

4.İmar planı ile kentsel tasarım projesi bir bütündür. Kentsel dönüşüm müdürlüğünce; plan sınırında bulunan bütün ada/parsellerin vaziyet planı ve çevre düzenlemesi ile kentsel tasarım projesine göre uyumluluğu uygun görülmeden, proje onayı yapılamaz.

5.Yaya yolları ve servis yolları, gerektiğinde binalara otopark giriş çıkışı amacıyla ya da itfaiye, ambulans vb. araçlar için kullanılabilir.

6.Planlama alanında otopark ihtiyacı parsel içerisinde karşılanacaktır. Ada/parsel çevresindeki imar yolları ile uyumlu olmak ve tesviye kotunun altında kalmak koşulu ile bodrum katlardaki kapalı otoparklar, arsa sınırına min. 5m. kalıncaya kadar yapılabilir. Ayrıca yapı yaklaşma mesafeleri içinde kalan alanlara da sökülüp takılabilir malzemeler ile açık ve kapalı otoparklar yapılabilir.

7. Teknik altyapı; Planda verilen teknik altyapı alanları dışında gereksinim duyulması halinde reglaj istasyonu, trafo, su deposu vb. kullanımların yapı yaklaşma mesafelerinin yollara ve yapılara 5m. den az olmamak koşuluyla yapı adaları, park, rekreasyon vb. kullanımlar içinde yapılabilir.

8. Parselasyon planı yapım aşamasında;

8.1.  Parselasyon planı tek etapta yapılacaktır.

8.2.  Belediye   hisseleri   plandaki   arazi   kullanım   kararlarına   uygun   olarak   bir   araya   getirilerek değerlendirilebilir.

8.3. İmar adalarının ifrazı durumunda minimum parsel büyüklüğü 2000m², komşu parsellere yapı yaklaşma mesafesi en az 5m.dir.

9.  ± 0.00 kotu kotunun belirlenmesi

9.1.± 0.00 kotu; yollardan ve/veya tabii zeminden ve/veya kentsel tasarımla belirlenmiş olan ada/parsel içerisindeki yollardan kotlandırılabilir ± 4.00 metreye kadar tesviye yapılabilir.

9.2. Su basman kotu ± 2.00 metrede tesis edilebilir. Farklı kotlardan bina girişleri düzenlenebilir. Birden fazla bina girişi olması durumunda ± 0.00 kotu üst kottan alınır.

10.  Konut alanlarında;

10.1. Konut alanlarında Emsal E:1.80, Yençok:Serbest olup,ortalama daire büyüklüğü 110 m²dir.

10.2. Konut parsellerinde bağımsız bölüm sayısı ± 0.00 kotunun altında ve üstünde iskân edilebilir. Toplam inşaat alanının ortalama konut büyüklüğü olan 110m² 'ye bölünmesi ile bulunan (0,5 ve üstü bir üst tam sayıya tamamlanacak, 0,5'in altı ise bir alt tam sayıya tamamlanacaktır.)Konut sayısını aşamaz. Belirtilen adedin altında konut yapılabilir.

10.3. Kentsel dönüşüm müdürlüğünce onaylanacak kentsel tasarım projesi  ile belirlenen bina oturumları ve kitle düzeni değiştirilmemek suretiyle, mimari proje aşamasında vaziyet planında belirlenmiş  olan  tiplerle  uyumlu  olmak  üzere;  farklı  cephe  uygulamaları   ile  farklı  nitelik  ve büyüklüklerde konut yapılabilir. Bu konutlar genel vaziyet planı ile kentsel tasarıma, inşaat ve yoğunluk hesaplarına aykırı olamaz. Ada içi taşıt ve yaya yolları ile otopark ve ortak alanlarda vaziyet planı esastır.

10.4.  Konut alanlarında toplam inşaat alanının %5'i oranında, ancak maksimum 500 m²yi geçmemek ve emsale dahil olmak üzere bağımsız bölüm numarası alabilen birlikte veya ayrı yapı olarak ticari ve sosyal tesisler yapılabilir.

10.5.  Konut adalarında maksimum  inşaat emsali  aşılmamak şartıyla;  konutlar, blok ve bitişik nizamda düzenlenebilir. Bina cephe uzunlukları/genişlikleri, blok derinlikleri, çıkmalar, saçaklar ve bahçeler serbest olarak düzenlenebilir. Mimari proje ve mimari vaziyet planı kentsel tasarıma uygun olarak yapılacaktır.

10.6. Yapılarda merdiven aydınlatması ve havalandırması, ışıklık şartı aranmadan cebri yolla olabilir.

10.7. Yangın ile ilgili zorunlu alanlar, rüzgârlık, kat holleri, ana merdivenler, kolonatlar, arkatlar, kolonatlı giriş saçakları, süs havuzları, açık çıkmalar, binalardaki tüm ortak alanlar, çöp şutları, toplama odaları ve imar mevzuatına göre zorunlu yapılması gereken benzer mekân ve kullanımlar

10.8. Yürürlükteki sığınak yönetmeliğine uygun olmak kaydıyla, sığınak ihtiyaçları, kitlelerin bir veya bir kaçının altında çözülebilir. Kitlelerin bir kısmından sığınaklara direk ulaşım sağlanamadığı durumlarda sığınaklar bahçe kotları altında toplulaştırmak suretiyle tertiplenebilir.  Bu durumda sığınaklara ulaşımın parsel içi yaya-araç yolları ile sağlanması yeterlidir. Sığınak alanları gerekli koşullar sağlanmak koşulu ile kapalı otopark olarak kullanılabilir.

10.9. Yapı yaklaşma sınırı içinde veya dışında bina siperlikleri, araçlar ve yayalar için; yollara bağlantılı giriş köprüleri, merdivenler ve rampalar yapılabilir. Otopark köprüleri ve rampaları uygun genişlikte yapılıp, araç giriş-çıkış olarak kullanılabilir.

10.10. Yapı yaklaşma sınırı ile parsel sınırı arasında 'su deposu, trafo, bekçi kulübesi, parsel giriş/çıkış noktalarının her birine ayrı ayrı olmak kaydıyla 20m²yi geçmeyen giriş resepsiyon binaları, nizamiye, güvenlik tesisleri, çöp depolama yerleri, servis giriş-çıkışları vb.yapılar ve kullanımlar yapılabilir. Bu yapılar emsale ve taksa dâhil değildir.

10.11. Yapılarda en yüksek mahya kotunu geçmemek kaydıyla çatı eğimi, formu ve cinsi serbesttir. Çatı ve/veya çekme katı yapılamaz.

10.12. Kentsel tasarım onayından sonra yıkım, söküm, ada içi yolların yapımı ve bu imalatlar için gerekli kazı-dolgu işleri yapılabilir. Şantiye binaları, mimari proje onayından sonra ada içersinde veya arsa sahibinin muvafakati ile yakın ada/parsellerin herhangi birinde de yapılabilir.

                          

11.  Konut+Ticaret alanında;

11.1. Konut+Ticaret alanlarında; E: 1.80 Yençok:Serbesttir. Ada büyüklüğünün inşaat alanının max. %30'una kadar ticaret kullanımı yapılabilir. Konut bağımsız bölüm sayısı, ticaret kullanımından sonra kalan inşaat alanının ortalama konut büyüklüğü olan 110 m²ye bölünmesiyle elde edilen hane sayısından fazla oluşturulamaz. Plan sınırında konut alanlarında uygulanan yapılaşma koşulları, konut+ticaret alanındaki konut kullanımı yapılaşması için de geçerlidir.

11.2. Ticaret alanına ayrılan inşaat alanı aşılmamak şartıyla, ticaret bağımsız bölüm sayısı serbesttir.

11.3. Konut+ticaret alanlarında; İlgili yönetmelik ile belirlenen ticaret kullanımları birlikte veya ayrı ayrı yer alabilir.

12.  Ticaret alanında;

12.1. Ticaret alanlarında;E:1.00 Yençok:Serbesttir.

12.2.  Ticaret alanlarında emsale uygun olmak kaydıyla ticaret bağımsız bölüm sayısı serbesttir.

13.  Kentsel donatı alanları;

13.1. Eğitim alanlarında 7000 m²'ye kadar E: 1,20 ve Yençok:Serbesttir, 7000m²'den büyük alanlarda E:1.00  ve Yençok:Serbesttir.İlgili  Bakanlığın  görüşleri  doğrultusunda plan  değişikliğine  gerek kalmaksızın eğitim alanları kademe değişikliği (anaokulu, kreş, ilkokul, ortaokul, lise arasında) yapılabilir.

13.2. Dini tesis alanlarında E:1.00 ve Yençok:Serbesttir.

13.3. Sosyal kültürel tesis alanlarında E:1.00 ve Yençok:Serbesttir.

13.4. Sağlık tesis alanlarında E:1.00 ve Yençok: Serbesttir.

13.5. Resmi kurum (karakol) akınlarında E:1.00 ve Yençok:Serbesttir.

14.  Açık ve yeşil alanlar

14.1. Park alanlarında, Emsal E:0.05'i geçemez ve Yençok:4,50 m. Olup kat sayısı 1’i geçemez.

Şeklinde uygulamaya yönelik olarak 14 adet plan notu önerildiği,

-Kuzey bölgesi plan sınırı, Büyükşehir Belediyesi Mezarlıklar Müdürlüğü'nün görüş yazısı ve koordinat listesine göre yeniden düzenlendiği, güney bölgesinde projeksiyon nüfusu dolayısıyla artacak araç yoğunluğu göz önünde bulundurularak Şht. Hakkı Sözer Caddesinin 15 m.den, 20 m.ye çıkarıldığı, İl Sağlık Müdürlüğü görüş yazısına istinaden Sağlık Tesisleri Alanı ayrıldığı, İlçe Emniyet Müdürlüğü'nün yazısına istinaden ise Resmi Kurum (Karakol) alanının korunduğu,

-Hazırlanan plan revizyonu ile planlanan projeksiyon nüfusunun yaklaşık 13.152 kişi, artan nüfusun ise yaklaşık 4.507 kişi olacağı, mer'i imar planına göre konut sayısının 2761 (E:1.35)- 3272 (E:1,60) den plan teklifi ile 4173 (E:1,80) e çıkartıldığı, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği İmar Planı Değişiklikleri' başlıklı 26.Maddesinin 5(a) bendinde belirtilen 'Artan nüfusun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı alanları standartlara uygun olarak plan değişikliğine konu alana hizmet vermek üzere ayrılır.' denildiğinden sunulan plan teklifi ile artan nüfusun ihtiyacı olan eğitim, sağlık ve dini tesis alanlarının sağlandığı, ancak planlama alanında yaklaşık 45.070 m² yeşil alan ayrılması gerekirken yaklaşık 8.732 m² yeşil alan ve yaklaşık 2.253 m² teknik altyapı alanı ayrılması gerekirken yaklaşık 1.021 m² teknik altyapı alanı önerildiği, diğer yandan sosyo­kültürel tesis alanlarının standartların üzerinde olduğu,

                          

-775 ve 2981 sayılı yasalar kapsamında yaklaşık 1500 adet gecekondu sahibinin olduğu, söz konusu alanda hak sahiplerine konut edindirmenin sağlanmasının amaçlandığı, bu bağlamda öneri konut hesabının planlama alanında SPK lisanslı raporda belirlenen %35 kat karşılığına göre yapıldığı, ayrıca Kentsel Dönüşüm Alanı içindeki tüm mülkiyetin 2981 sayılı yasa ve ilgili yasalar kapsamında hak sahiplerine tahsis edilmek üzere Milli Emlak tarafından İlçe Belediyesine tahsis edildiği, toplam konut alanı ve emsal artışı ile gelen konut sayısının tamamının hak sahiplerine tahsis edileceğinin plan açıklama raporunda belirtildiği,

-10.6/10.7/10.8 nolu plan notları mimari ölçekte olduğundan plan notlarından çıkarılarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu teklifinin tadilen onaylanmasının daha uygun olacağı,

-Söz konusu plan revizyonunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği gerektirdiği ancak Büyükşehir Belediye Meclisimizce 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği onay kararı birlikte alınabileceğinden 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Revizyonunun da yazımız ekinde sunulduğu,

- Belediye Meclisimizin 10.10.2017 tarih ve 1929 sayılı kararı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu teklifi Yamaçevler KDGPA 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile birlikte 'İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına iadesi'ne karar verildiğinden 18.10.2017 tarih ve E.107415 sayılı yazımız ile İlçe Belediyesine kararın iletildiği,

-İlçe Belediyesi, İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 16.11.2017 tarih ve 171-1766-1000 sayılı yazısı ile; Yamaçevler KDGPA kapsamında hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Revizyonu Yenimahalle Belediye Meclisinin 05.07.2017 tarih ve 374 sayılı kararı ile uygun görülerek 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile birlikte 5216 sayılı yasa kapsamında Belediye Meclisimizce karara bağlanmasının talep edildiği,

Hususları tespit edilmiş olup; Yapılan değerlendirmede; Yenimahalle Avcılar, Çiğdemtepe ve Yukarı Yahyalar Mahalleleri Yamaçevler KDGPA 1/1000 ölçekli uygulama imar planı Revizyonu teklifinin; Yapı yüksekliğinin 16 kat’la sınırlanması 10.6 ve 10.7 no’lu plan notlarının iptali, planlama alanı ortasındaki park güneybatısında yer alan donatının küçültülerek yaklaşık 2/3’ünün parka ilavesi, ticaret alan doğusundaki donatının parka katılması suretiyle, nazım imar planıyla birlikte “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi.

Ali İhsan ÖLMEZ                             Hamdi KESGİN                                         Ahmet ÖZTÜRK

Meclis 1.Başkan V.                            Divan Katibi                                               Divan Katibi