Gayrimenkul · Mersin · İmar Analizi
Tarsus İncirlikuyu'nda Arkeolojik Sit Derecesi Düşüyor: 1/5000 Plan Değişikliği 10 Aralık'a Kadar Askıda
Mersin Büyükşehir Belediyesi, Tarsus'un İncirlikuyu Mahallesi'ndeki 165 ada 122, 127 ve 128 parsellerle tanımlanan yaklaşık 5.633 m²'lik alanın kısmen 3. derece arkeolojik sit olarak işaretlendiği 1/5000 nazım imar planı değişikliğini 10 Kasım'da askıya çıkardı. Alan, yürürlükteki planda 1. derece arkeolojik sit olarak görünüyordu.
- Askı süresi 10 Kasım – 10 Aralık 2026 (1 ay); ilan belediye panosunda, internet sitesinde ve mahalle muhtarlığında yapıldı.
- Plan değişikliği, Adana Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 24.06.2026 tarih ve 21008 sayılı kararına dayanıyor.
- Büyükşehir Belediye Meclisi değişikliği 16.10.2026 tarih ve 738 sayılı kararla, 40 üyenin katıldığı oylamada oy birliğiyle kabul etti.
- Alan 1. dereceden kısmen 3. dereceye geçiyor; 1. derecede hiç yapılaşma yok, 3. derecede kontrollü yapılaşma ihtimali var.
- Plan hükmü yalnızca mevcut plan ve 3194 sayılı Kanun'a atıf yapıyor; emsal, kat veya kullanım kararı yok.
Süreç nasıl işledi?
| Tarih | Aşama |
|---|---|
| 13.03.2026 | Mersin Büyükşehir Meclisi 1/5000 Nazım İmar Planı'nı onayladı (karar no: 194); alan bu planda 1. derece arkeolojik sit |
| 24.06.2026 | Adana Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu, alanı kısmen 3. derece arkeolojik sit olarak belirledi (karar no: 21008) |
| 06.07.2026 | Kurul kararı yazıyla (sayı: 8578554) Büyükşehir Belediyesi'ne iletildi |
| 14.09.2026 | Konu, İmar ve Bayındırlık ile Eğitim Kültür Gençlik ve Spor komisyonlarına havale edildi (ara karar no: 643) |
| 15.10.2026 | Müşterek komisyon raporu oy birliğiyle kabul önerdi |
| 16.10.2026 | Büyükşehir Meclisi raporu kabul etti; 3194 sayılı Kanun'un 8/b maddesine göre onaylandı (karar no: 738) |
| 10.11 – 10.12.2026 | Askı süreci (1 ay) |
1. derece ile 3. derece arasındaki fark ne?
Arkeolojik sitlerin dereceleri Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu'nun 658 sayılı ilke kararında tanımlanıyor. Basına yansıyan aktarımlara göre 1. derece alanlarda kesinlikle yapılaşmaya izin verilmiyor. 3. derecede ise koruma-kullanma kararları doğrultusunda yeni düzenlemeye izin verilebiliyor; inşaat izninden önce müze denetiminde sondaj yapılması ve sonucun Koruma Kurulu'nca uygun bulunması gerekiyor (ayrıntılı anlatım).
| 1. derece arkeolojik sit | 3. derece arkeolojik sit | |
|---|---|---|
| Yeni yapılaşma | Yasak | Koşullu; kurul onayına bağlı |
| İnşaat öncesi | Bilimsel kazı dışında kazı yapılmaz | Müze denetiminde sondaj |
| Yatırım riski | Çok yüksek (kullanım yok) | Orta; süreç ve maliyet belirsiz |
Rakamlarla öne çıkanlar
Plan paftasında alan, 135 kişi/ha yoğunluklu konut alanlarının, parkların ve sosyal donatıların bulunduğu planlı bir bölgenin kıyıdaki ucunda yer alıyor. Raporun uydu görüntüsü, alanın baraj gölü kıyısında olduğunu ve çevresinde tarım parselleri bulunduğunu gösteriyor.
Bu karar yatırımcı için ne anlama geliyor?
En kritik nokta şu: sit derecesinin düşmesi, parselde otomatik yapı hakkı doğurmuyor. Plan hükmü yalnızca yürürlükteki plana ve 3194 sayılı Kanun'a atıf yapıyor. Emsal, kat yüksekliği veya kullanım türü belirlenmemiş. Bu nedenle değişiklik, kesin yasaktan “koşullu ihtimale” geçiş olarak okunmalı; bir imar artışı olarak değil.
✔ Artılar
- Yasaktan ihtimale geçiş: 1. derecedeki kesin yapılaşma yasağı, 3. derecede kontrollü yapılaşma imkânına dönüşebilir.
- Kurul kararına dayanıyor: Plan, Koruma Kurulu kararıyla uyumlu hale geliyor; plan-sit uyuşmazlığı azalıyor.
- Güçlü karar zinciri: Komisyon ve Meclis oy birliğiyle karar verdi; süreç açık ve belgelenmiş.
- Şeffaf süreç: Askı ilanı pano, internet sitesi ve muhtarlıkta eş zamanlı yapıldı.
- Konum: Alan, yoğunluğu belli konut alanlarına ve baraj kıyısına yakın bir planlı bölgenin içinde.
✘ Eksiler
- Yapı hakkı belirsiz: Plan notunda emsal, kat veya kullanım kararı yok.
- “Kısmen” ifadesi: Rapor, 3. dereceye geçen kısmın m² büyüklüğünü vermiyor; kalan kısım 1. derece gibi korunabilir.
- Sondaj ve kurul süreci: Her yapı talebi için müze denetimli sondaj ve kurul onayı gerekebilir; süre ve maliyet belirsiz.
- Buluntu riski: Sondaj sonucu olumsuz çıkarsa inşaat izni verilmeyebilir.
- İtiraz ve dava ihtimali: Askı süresince itiraz yapılabilir; sit kararı ve plan ayrıca yargıya taşınabilir.
- Küçük ve özel alan: 5.633 m² ile sınırlı; kullanım türü kısıtlı kalabilir.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Koruma Kurulu'nun 24.06.2026 tarih ve 21008 sayılı kararının ekindeki koordinatlı haritayı ve geçiş dönemi yapılaşma koşullarını isteyin.
- Parselin hangi kısmının 3. dereceye geçtiğini haritadan doğrulayın.
- Tapu kaydındaki sit şerhini kontrol edin.
- Askı süresi (10 Aralık 2026'ya kadar) içinde itiraz usulünü Mersin Büyükşehir Belediyesi'nden öğrenin; askı sürecinin nasıl işlediğini Yenikent ve Seyitgazi Cevizli örneklerinde anlattık.
- Satın alma kararından önce sondaj maliyetini ve süresini bir arkeolog ve imar hukuku uzmanıyla değerlendirin.
Raporun açıklamadığı noktalar
- 3. dereceye geçen kısmın büyüklüğü ve parsel bazında dağılımı belirtilmemiş.
- Alanın yapılaşma koşulu ve kullanım türü planda tanımlanmamış.
- Askıdan sonra planın kesinleşme tarihi ve itirazların sonucu henüz belli değil.
İlgili yazılar ve diğer imar planı analizleri
- Odunpazarı 75. Yıl imar değişikliği: ticaret hakkı 6 parsele dağıtıldı: Eskişehir'de yatırımcı analizi.
- Odunpazarı Yenikent'te imar planı askıda: yatırımcı analizi: askı süreci ve itiraz takvimi.
- Seyitgazi Cevizli'de 1/5000 imar planı askıda: bir başka askı ilanı örneği.
- Kocaeli Büyükşehir Belediyesi doğal alan kararı: koruma statüsü ve plan kararı.
- Bağlum imar planında son durum · Tulumtaş imarı ne oldu? · Susuz Belören parselasyon planı askıda
Kaynak: Mersin Büyükşehir Belediyesi, “Tarsus İlçesi, İncirlikuyu Mahallesi 165 Ada 122, 127 ve 128 Parseller ile Tanımlanan Alanın Kısmen 3. Derece Arkeolojik Sit Alanı İşaretlenmesine Yönelik 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği” Plan Açıklama Raporu ve Plan Hükümleri; 1/5000 ölçekli plan paftası; Askı İlan Tutanağı; Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 16.10.2026 tarih ve 738 sayılı kararı. Sit dereceleri için 658 sayılı ilke kararına dair bağlantılı kaynaklar. Görseller rapordan alınmıştır.
Yasal uyarı: Bu yazı bilgilendirme ve haber-analiz amaçlıdır; yatırım, hukuki veya mali tavsiye değildir. Alım-satım öncesinde güncel imar ve sit durumunu ilgili kurumlardan ve bir uzmandan teyit edin. Metinde başkalarına ait kişisel veri kullanılmamıştır.
Yazar: Yıldırım Taş · econometri00@gmail.com · YBU YATIRIM
Yorumlar