Gayrimenkul · Eskişehir · İmar Analizi
Odunpazarı 75. Yıl'da İmar Değişikliği: 11.320 m²'lik Ticaret Arsasının Hakkı 6 Parsele Dağıtıldı
Eskişehir Büyükşehir Belediyesi, Odunpazarı'nın 75. Yıl (Sultandere) Mahallesi'nde tek merkezde toplanan ticaret alanının yapılaşma hakkını azaltıp, bu hakkı mahalledeki 6 belediye arsasına dağıttı. Toplam inşaat alanı yaklaşık %1,7 azalırken, ticari alan 8 bin m²'nin üzerinde yeni noktalara yayıldı.
- 7 parselin tamamı Eskişehir Büyükşehir Belediyesi mülkiyetinde; toplam 44.604 m².
- Merkezdeki 24017/1 ticaret parselinde emsal 1,60 → 0,90, yençok 4 kat → 2 kat.
- 6 parsel “Ticaret+Konut (TİCK)” oldu; emsaller +0,20 arttı.
- Yeni plan notu: TİCK alanlarının en fazla %85’i konut olabilir; ticaret, 15 m ve üzeri yollara cepheli kısımlarda projelendirilecek.
- Konut alanı artmadığı için nüfus yoğunluğu artırılmadı.
Plan değişikliği neyi değiştirdi?
Alan; Eskişehir kent merkezinin güneydoğusunda, Organize Sanayi Bölgesi'nin hemen güneyinde ve D-200 (çevre yolu) bağlantısı üzerinde yer alıyor. Kent merkezine uzaklığı yaklaşık 13,7 km. Bölge 1992 onaylı planlarla toplu konut alanı olarak kurgulanmış; ancak rapora göre yapılaşma kısmen tamamlanabilmiş ve alan barınma amaçlı yerleşim için cazibesini yitirmiş. Odunpazarı'nda aynı günlerde gündemde olan bir başka plan için Yenikent'te askıya çıkan 1/5000 imar değişikliği analizimize da göz atabilirsiniz.
| Parsel | Alan (m²) | Eski plan | Yeni plan | Emsal değişimi |
|---|---|---|---|---|
| 24017/1 | 11.319,87 | Ticaret · E:1,60 · 4 kat | Ticaret · E:0,90 · 2 kat | −%43,8 |
| 23996/1 | 3.258,42 | Konut · E:1,20 · 30 m | TİCK · E:1,40 · 2 kat* | +%16,7 |
| 24018/1 | 3.696,40 | Konut altı ticaret · E:2,00 · 45 m | TİCK · E:2,20 · 45 m | +%10,0 |
| 24020/1 | 5.465,93 | Konut altı ticaret · E:2,00 · 45 m | TİCK · E:2,20 · 45 m | +%10,0 |
| 24033/1 | 6.313,64 | Konut · E:1,00 · Blok-5 | TİCK · E:1,20 · Blok-5 | +%20,0 |
| 24044/1 | 12.275,38 | Gelişme konut · E:1,20 · 30 m | TİCK · E:1,40 · 30 m | +%16,7 |
| 24074/2 | 2.274,50 | Konut · E:2,50 · 45 m | TİCK · E:2,70 · 45 m | +%8,0 |
Rakamlarla değişim
Rapordaki inşaat alanı tablosuna göre ticari inşaat alanı 18.464 m²'den 18.531 m²'ye (+%0,4) çıkarken, konut inşaat alanı 48.482 m²'den 47.279 m²'ye (−%2,5) indi. Asıl kayma yerde: 24017/1'in ticari alanı 18.112 m²'den 10.188 m²'ye düşerken (−7.924 m²), diğer altı parselde yaklaşık 6.788 m² ek hak doğdu. Yani kesilen hakkın yaklaşık %86'sı yeniden dağıtıldı.
Belediye gerekçesi ne?
Rapora göre 2024'te yapılan araştırmada bölgedeki küçük esnaf birimlerinin yetersiz kaldığı, ticaretin tek merkezde toplanmasının günlük ihtiyaca erişimi zorlaştırdığı belirlendi. Ankette katılımcılar konut çevresinde en çok ticaret işlevi talep etti. Sultandere yerleşimi ticaret ve istihdamda kent merkezine yüksek bağımlılık gösteriyor. Belediye; tek merkezde yoğunlaşan hakkı mahalleye yayarak yürüme mesafesinde günlük hizmet sunmayı ve 1,60 emsalli büyük ticaret parselinin atıl kalma riskini azaltmayı hedefliyor.
Süreçte 1/5.000 ölçekli değişiklik Büyükşehir Meclisi'nin 14.07.2025 tarih ve 471 sayılı kararıyla, 1/1.000 ölçekli değişiklik ise Odunpazarı Belediye Meclisi (05.09.2025, 224) ve Büyükşehir Meclisi (15.09.2025, 563) kararlarıyla ilerledi. Bu rapordaki değişiklik, 2025 değişikliğinin tamamlayıcısı niteliğinde.
Artılar ve eksiler: Yatırımcı gözüyle
✔ Artılar
- Net mülkiyet: Tüm parseller tek kamu sahibinde; satış veya ihale süreçlerinde mülkiyet belirsizliği düşük (satış yöntemini belediye henüz açıklamadı).
- Emsal artışı: Altı parselde +0,20 emsal, aynı arsada daha fazla satılabilir/kiralanabilir alan demek.
- Karma kullanım: Zemin kat ticaret, üst kat konut; tek işlevli konuta göre daha esnek.
- Baskı yaratmıyor: Toplam inşaat alanı azaldığı için altyapı ve nüfus yoğunluğu artmıyor.
- Talep sinyali: Belediye anketi, konut çevresinde ticaret talebini öne çıkarıyor.
- Yürüme mesafesi: Ticaretin mahalleye yayılması çevredeki konutların kullanım değerini artırabilir.
✘ Eksiler
- Büyük ticaret fırsatı küçüldü: 11.320 m²'lik parselde 4 kattan 2 kata inildi; büyük ölçekli ticari proje potansiyeli zayıfladı.
- Ticaret payı sınırlı: TİCK'te konut en fazla %85; ticaret yaklaşık %15 kalıyor, dükkân sayısı ve getiri sınırlı olabilir.
- Dağınıklık riski: Ticaret 6 noktaya yayılınca müşteri akışı bölünebilir.
- Bölge cazibesi zayıf: Rapor, alanın barınma için cazibesini yitirdiğini yazıyor; kent merkezine 13,7 km.
- Kayıp hak: Kesilen hakkın yaklaşık %14'ü dağıtılmadı; toplam inşaat alanı küçüldü.
- Cephe şartı: Ticaret yalnızca 15 m ve üzeri yola cepheli kısımda olabilir; her parselin her yüzü uygun değil.
Yatırımcı için kontrol listesi
- Parselin 15 m ve üzeri yola cephesi var mı?
- Satış/ihale şartnamesinde konut-ticaret oranı ve kat sınırı nasıl yazılacak?
- Çevredeki dükkân doluluğu ve kira seviyesi: talep anketten çok kirada görünüyor mu?
- Planın askı/itiraz süreci ve kesinleşme tarihi. Askı sürecinin nasıl işlediğini Yenikent askı ilanı örneğinde anlattık.
Dikkat: Raporda dikkat çeken tutarsızlıklar
- 23996/1 için tabloda “E:1,40 · 2 Kat”, paftada 30 m yençok görünüyor; resmî imar durumundan teyit edin.
- Alan dağılım tablosunda yeni toplam 44.604,12 m², eskisi 44.604,14 m² (0,02 m² fark).
- Plan paftaları onay damgası taşıyor; kesin karar tarih ve sayısını resmî kayıttan doğrulayın.
İlgili yazılar ve diğer imar planı analizleri
- Odunpazarı Yenikent'te imar planı değişikliği askıda: yatırımcı analizi: 05.11–04.12.2026 arasında askıdaki 1/5000 plan, ticaret+konut (TİCK) adaları.
- Seyitgazi Cevizli'de 1/5000 imar planı askıda: aynı gün askıya çıkan bir başka Eskişehir planı.
- Bağlum imar planında son durum (2026, 1. Etap): mahkeme iptallerinin ardından yeniden onaylanan büyük ölçekli plan.
- Tulumtaş imarı ne oldu? (2026 güncel plan ve askı durumu): 1/25.000 nazım plan ve plan hiyerarşisi.
- Susuz Belören 84379 nolu parselasyon planı askıda: mülkiyet haklarını ilgilendiren parselasyon süreci.
- Kocaeli Büyükşehir Belediyesi doğal alan kararı: büyükşehir plan kararı analizi.
- Etiketler: Eskişehir İmar Planı · Odunpazarı · Eskişehir
Kaynak: Eskişehir Büyükşehir Belediyesi, “Odunpazarı İlçesi, 75. Yıl Mahallesi, 23996, 24017, 24018, 24020, 24033 ve 24044 Ada 1 Parsel ile 24074 Ada 2 Parselde Hazırlanan 1/1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği” Plan Raporu ve plan paftaları. Görseller rapordan alınmıştır.
Yasal uyarı: Bu yazı bilgilendirme ve haber-analiz amaçlıdır; yatırım, hukuki veya mali tavsiye değildir. Alım-satım öncesinde güncel imar durumunu belediyeden ve bir uzmandan teyit edin. Metinde başkalarına ait kişisel veri kullanılmamıştır.
Yazar: Yıldırım Taş · econometri00@gmail.com · YBU YATIRIM
Yorumlar