Silivri Alipaşa Mah. TOKİ mülkiyetindeki parsellere ilişkin 1/1000 ve 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifi.

Karar Özeti	Silivri Alipaşa Mah. TOKİ mülkiyetindeki parsellere ilişkin 1/1000 ve 1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifi.
Karar Tarihi	12 Temmuz 2017
Karar No	1104

İhale Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 08/05/2017 gün ve 2017/4569-BN.2464  sayılı yazısında;

“İlgi:       a) Toplu Konut İdaresi Başkanlığının 05.04.2017 tarih ve 1151 sayılı yazısı,

10. b) 10.11.2008 tarih ve TN: 900556 sayılı Başkanlık Katına yazımız,
11. c) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 13.02.2009 tarih ve 105 sayılı kararı,
12. d) 20.03.2009 tarih ve 1350649 sayılı dağıtımlı yazımız,
13. e) 09.04.2012 gün ve 2012/TN:5064 sayılı Başkanlık Katına yazımız,
14. f) İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13.04.2012 gün ve 892 sayılı kararı.

            TALEP:

İlgi (a) yazıda; Silivri İlçesi Alipaşa Mahallesinde yer alan yaklaşık 517 hektarlık saha içerisinde dağınık olarak Toplu Konut İdaresi Başkanlığı mülkiyetinde bulunana parsellerin toplu konut üretimine uygun hale getirilebilmesi için 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planı değişikliğinin yapılması gereği doğduğu belirtilerek, TOKİ mülkiyetindeki parsellere yönelik hazırlanan 1/1000 ve 1/5000 ölçekli imar planı değişikliğinin 5793 sayılı Kanun ile değişik 2985 Sayılı Toplu Konut kanunun 4. maddesi gereği Başkanlığımızca değerlendirilmesi ve 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında işlemlerin yürütülebilmesi için Başkanlığımızca onaylanacak teklif plan değişikliğinin Toplu Konut İdaresi Başkanlığına iletilmesi talep edilmektedir.

PLAN ONAMA SÜRECİ:

İlgi (b) yazımız ile İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilen 1/5000 ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planı, İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) kararı ile kabul edilmiş olup Büyükşehir Belediye Başkanı’nca 05.03.2009 tarihinde onanmış ve ilgi (d) yazımızla dağıtımı yapılmıştır. Söz konusu plan 27.03.2009 – 27.04.2009 tarihleri arasında İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca askıya çıkartılmıştır.

05.03.2009 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Silivri - Tem Bağlantı Yolu Doğu ve Batısı ile Yakın Çevresi Uygulama İmar Planı teklifi ilgi (e) yazımız ile İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (f) Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek, İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nca 02.07.2012 tarihinde onaylanmış ve Silivri Belediyesince 24.07.2012 ile 24.08.2012 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

MERİ PLAN DURUMU:

05.03.2009 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi (TEM Otoyolu Güneyi) Nazım İmar Planında plan değişikliği teklifine konu olan parsellerden 424 ada 1 parsel ve 434 ada 2 parsel; Turizm Tesis Alanında, 435 ada 1 parsel ve 434 ada 1 parsel; kısmen Turizm Tesis Alanında kısmen Sosyal Tesis Alanında, 430 ada 2 parsel; kısmen Ticaret+Hizmet Alanında kısmen yolda, 431 ada 1 parsel; kısmen Ticaret+Hizmet Alanı kısmen Yeşil Alanda, 442 ada 1 parsel; kısmen 340 K/H Konut Alanında kısmen Yeşil Alanda ve 443 ada 1 parsel ise; kısmen 340 K/H Konut Alanında kısmen Yeşil Alanda kısmen de yolda kalmaktadır.

02.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Silivri - Tem Bağlantı Yolu Doğu ve Batısı ile Yakın Çevresi Uygulama İmar Planında plan değişikliği teklifine konu olan parsellerden 424 ada 1 parsel, 434 ada 1 parsel ve 434 ada 2 parsel; Turizm Tesis Alanında, 435 ada 1 parsel; Sosyal Tesis Alanında,  430 ada 2 parsel ve 431 ada 1 parsel; Ticaret+Hizmet Tesis Alanında, 442 ada 1 parsel ve 443 ada 1 parsel ise; Ayrık Nizam 5 kat E: 1.10 Konut Alanında kalmaktadır.

MÜLKİYET BİLGİLİSİ:

Başkanlığımız tapu kayıtlarında yapılan incelemede, Silivri İlçesi, Alipaşa Mahallesindeki taşınmazlardan, 434 ada 2 parsel, 434 ada 1 parsel, 424 ada 1 parsel, 431 ada 1 parsel, 430 ada 1 parsel ve 430 ada 2 parsellerin mülkiyeti Toplu Konut İdaresi Başkanlığına, 435 ada 1 parselin ise Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Maliye Hazinesi ve hisseli şahıs mülkiyetinde yer almakta olduğu tespit edilmiştir.

İNCELEME VE DEĞERLENDİRME:

Silivri Alipaşa Mahallesindeki TOKİ mülkiyetindeki parsellere ait plan değişikliği teklifi,

1. Fonksiyon alanları ve yapılaşma koşulları açısından değerlendirildiğinde;

Meri plandaki Turizm Alanlarının teklif planda Konut Alanına ve Ticaret+Hizmet Alanlarının ise Ticaret+Konut Alanına dönüştürüldüğü tespit edilmiştir. Ancak getirilen bu fonksiyon değişikliği ile teklif planda Turizm Tesis Alanlarının ortasında planlanan 340 K/ha yoğunluktaki konut alanları, çevresindeki Turizm Tesis Alanları ile uyumsuz olduğu gibi bu alanların konut alanına dönüşümü için de emsal oluşturabilecek nitelikte olduğu görülmektedir. Bununla birlikte, meri planda 340 K/Ha yoğunluklu Konut Alanları için 5 kat yapılaşma öngörülmesine rağmen teklif planda 8 kat yapılaşma öngörülerek kat adetlerinin arttırıldığı görülmektedir. Ayrıca plan değişikliği teklifinin güneyinde kalan doğu-batı istikametindeki raylı sistem hattı konut alanları ile ticaret, hizmet ve turizm alanları arasında kalan bir eşik niteliğinde olup, raylı sistemin kuzeyinde konut alanı planlanması meri nazım plan kurgusuyla çelişki arz etmektedir.  Bu nedenle teklif plandaki 340 K/H Konut Alanları için getirilen yapılaşma koşullarının meri plandaki yapılaşma koşullarına çekilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.

Meri plandaki Ticaret+Hizmet Alanlarının teklif plan değişikliğinde aynı emsalde Ticaret+Konut Alanı olarak planlandığı ve bu alanlardaki ticaretin %10 ile sınırlandığı tespit edilmiştir. Bu durum plan bütünlüğü açısından değerlendirildiğinde, alanın çevresindeki içinde konut fonksiyonu öngörülmeyen Ticaret+Hizmet Alanları ile uyumsuzluk arz ettiği görülmektedir. Zira konut fonksiyonu getirilen ticaret alanlarının hem TEM otoyolu kenarındaki Terminal Alanına ve güneydeki raylı sistem aktarma istasyonuna hizmet eden ticaret ve hizmet alanı olma özelliğini yitireceği, hem de nüfus yoğunluğunu arttırıcı özellik göstereceği görülmektedir.

1/5000 ölçekli meri plana göre yapılan fonksiyon değişiklikleri şu şekildedir:

ADA / PARSEL	ALAN (M²)	MERİ PLAN FONKSİYONU	PLAN DEĞİŞİKLİĞİ FONKSİYONU
434/2	5,625	TURİZM TESİSİ ALANI (E:1.0)	340 K/H KONUT (E:1.0) + YEŞİL + SAĞLIK + EĞİTİM + SOSYAL T.
424/1	32,313	TURİZM TESİSİ ALANI (E:1.0)	340 K/H KONUT (E:1.0) + YEŞİL
431/1	9,811	TİCARET-HİZMET ALANI (E:1.20) + YEŞİL	TİCARET-KONUT (E: 1.20) + YEŞİL
430/2	14,215	TİCARET-HİZMET ALANI (E:1.20)	TİCARET-KONUT (E: 1.20) + YEŞİL
434/1	57,895	TURİZM TESİSİ ALANI (E:1.0) + SOSYAL TESİS	340 K/H KONUT (E:1.0) + YEŞİL + SAĞLIK + EĞİTİM + SOSYAL T.
435/1	10,260	TURİZM TESİSİ ALANI (E:1.0) + SOSYAL TESİS	340 K/H KONUT (E:1.0) + YEŞİL + SAĞLIK + EĞİTİM

2. Plan nüfusu ve donatı alanları açısından değerlendirildiğinde;

1/5000 Ölçekli Silivri Merkez ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planında Ticaret+Hizmet Alanları ve Turizm Alanları için nüfus öngörülmediğinden teklif planda önerilen 340 K/H Konut Alanları ve Ticaret+Konut Alanları için plan değişikliği teklifi raporunda 2550 kişilik nüfus artışı olacağı belirtilmesine rağmen yapılan hesaplarda nüfus artışının 3750 kişiye ulaşacağı tespit edilmiştir. Ayrıca plan değişikliği raporunda belirtildiği gibi meri plandaki donatı alanı toplamı 1,7 hektar değil 3,5 hektar civarındadır. Dolayısıyla plan değişikliği ile 4 hektara çıkarılan donatı alanının getirilen nüfus artışı ile karşılaştırıldığında yetersiz kaldığı görülmektedir.

3. Plan tekniği açısından değerlendirildiğinde;

Plan değişikliği teklifinde parsellerin bir kısmının 340 K/H yoğunluklu Konut Alanı olarak gösterildiği ancak bu alanlarda meri imar planındaki 340 K/H Konut Alanlarından farklı yapılaşma şartları getirilmesine rağmen teklif planda farklı bir gösterim getirilmediği ve 442 ada 1 parsel ile 443 ada 1 parselde söz konusu yapılaşma farkı nedeniyle gösterilmesi gereken ayrım çizgisinin olmadığı tespit edilmiştir. Teklif plandaki 340 K/H Konut Alanları için yapılaşma hükümlerinin değişmesinden dolayı bu alanlara farklı bir rumuzun ve ayrım çizgisinin eklenmesinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

1/5000 ölçekli plan değişikliği teklifindeki 15 metrelik yolun herhangi bir yola bağlanmadığı tespit edilmiştir. Teklif plandaki 15 metrelik yolun 1/1000 ölçekli planda gösterilen ancak 1/5000 ölçekli planda gösterilmeyen 436 ada 1 parselin batısındaki 15 metrelik yola bağlanması ve yeşil alan ile konut alanlarını ayıran bu yolun 1/5000 ölçekli plana da işlenmesinin uygun olduğu değerlendirilmektedir.

Bunun dışında 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği tekliflerinin bilgi paftası formatında olduğu, bu nedenle onaylanacak paftaların plan değişikliği formatında tekrar düzenlenmesi gerektiği tespit edilmiştir.

4. Plan notları açısından değerlendirildiğinde;

Teklif plan değişikliği notlarının 6. maddesinde; “Parseller aynı malikte olmak koşuluyla, ada parseller arasında emsal transferi yapılabilir. transfer edilen yapılaşma değeri, transfere konu parselin emsale esas inşaat alanının %20'sini geçemez.” hükmü yer almakla birlikte 1/5000 ölçekli plan notlarında bu hususta bir düzenleme yapılmamıştır. Söz konusu plan değişikliği hükmünün bu haliyle 1/5000 ölçekli plan notlarıyla çeliştiği tespit edilmiştir.

Teklif plan değişikliği notlarının 7. maddesinde; “Plan bütününde yapılacak olan binalarda blok şekli, boyutları, çekme mesafeleri ve bloklar arası mesafeler ve binaya ait taban alanı kullanımı katların yükseklikleri serbesttir. Tüm alanlardaki yapılar ayrık, ikiz, blok, sıra ev ve teras ev şeklinde yapılabilir. Bu yapı nizamları aynı ada içerisinde ayrı ayrı ve birlikte kullanılabilir. Bunlar ilçe belediyesince onaylanacak vaziyet planı ile belirlenir ve aynı ada içerisinde farklı kat uygulamasına gidilebilir.” hükmü yer almakla birlikte 1/5000 ölçekli plan notlarında kat yükseklikleri, 340 K/H yoğunluklu Konut Alanları için H.Maks:15.50 metre, Ticaret+Hizmet Alanları içinse H.Maks:30.50 metre ile sınırlanmıştır. Dolayısıyla teklif plan notundaki katların yüksekliklerini serbest bırakan hükmünün 1/5000 ölçekli plan hükümleri ile çeliştiği tespit edilmiştir.

5. Kamu kurum ve kuruluş görüşleri açısından değerlendirildiğinde;

Teklif plan değişikliği için sadece Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve İSKİ Genel Müdürlüğünden kurum görüşü alındığı tespit edilmiştir. Ayrıca 1/1000 ölçekli plan notlarının 10. maddesinde “Planlama alanı güneyinde bulunan ve etüt aşamasında olan ‘Büyükçekmece (Tüyap) – Silivri (Gümüşyaka) raylı sistem hattı’ ile ilgili olarak ulaşım daire başkanlığı görüşü alınacaktır.” hükmü yer almaktadır.

Ayrıca, plan teklifi sınırının TOKİ mülkiyetindeki parseller ile birlikte TOKİ, Maliye Hazinesi ve hisseli şahıs mülkiyetindeki bir parseli de kapsadığı tespit edilmiştir. ” Denilerek.

İlgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilen Silivri Alipaşa Mahallesi TOKİ mülkiyetindeki parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi ve ekleri yazımız ekinde iletilmekte olup, 5793 sayılı Kanun ile değişik 2985 Sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanununun ilgili maddelerine göre incelenmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Silivri İlçesi, Alipaşa Mahallesi, TOKİ  mülkiyetindeki parsellere ilişkin 1/5000 – 1/1000 ölçekli plan değişiklik teklifi incelenmiş olup, “Yençok=8 kat” ibarelerinin “Yençok=6 kat” şeklinde düzenlenmiş haliyle kabulü ile komisyonumuzca  tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

            Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Temmuz Ayı Toplantılarının 12 Temmuz 2017 tarihli 3. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: CHP ve MHP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.

15:39:00