Yeni Trakya İmar Planı Hükümleri Onaylandı!

1. TARIM ARAZİLERİ VE YAPILAŞMA KOŞULLARI

Plana göre Ergene Havzası ve Trakya genelindeki tarım toprakları, sürdürülebilir gıda arzı ve ekolojik dengenin korunması amacıyla en yüksek koruma statüsüne sahiptir. Tarımsal faaliyetlerin sürekliliğini sağlamak adına yapılaşma koşulları çok sıkı yasal sınırlamalara tabi tutulmuştur.

A. Tarım Arazilerinin Sınıflandırılması ve Yasal Dayanaklar

Plan kapsamında tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na uygun olarak 5 ana kategoriye ayrılmıştır:

1. Mutlak Tarım Arazileri: Ülkesel veya yerel önemi olan, tarımsal üretim potansiyeli yüksek, bitkisel üretimde sınırlama getirmeyen arazilerdir.
2. Özel Ürün Arazileri: Mikroklima, topoğrafya ve toprak özellikleri nedeniyle nitelikli bitki türlerinin (bağcılık, zeytincilik vb.) yetiştirilebildiği alanlardır.
3. Dikili Tarım Arazileri: Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan, üzerinde çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formunda bitkilerin bulunduğu topraklardır.
4. Marjinal Tarım Arazileri: Toprak derinliği, eğim ve taşlılık gibi nedenlerle tarımsal üretimi sınırlayan ancak yerel düzeyde ürün desenini destekleyen alanlardır.
5. Sulu Tarım Arazileri: Tarımı yapılan bitkilerin büyüme döneminde ihtiyaç duyduğu suyun, planlı sulama projeleri veya doğal su kaynakları vasıtasıyla karşılandığı arazilerdir.

B. “I. Öncelikli Korunacak Alanlar” ve İstisnalar

• Mutlak Koruma: Ergene Havzası sınırları içerisinde yer alan ve “Tarımsal Niteliği I. Öncelikli Korunacak Alan” olarak işaretlenen topraklarda, tarımsal amaçlı yapılar haricinde hiçbir ticari, sanayi veya konut yapılaşmasına izin verilmez.
• Zorunlu İstisnalar: Bu alanlarda sadece kamu yararı kararı alınmış doğrusal altyapı projeleri (enerji nakil hatları, boru hatları, yollar) ile savunmaya yönelik stratejik tesislere, ilgili bakanlıkların uygun görüşüyle izin verilebilir.

C. Teknik Yapılaşma Kriterleri ve Emsal ($E$) Değerleri

Tarımsal üretimi desteklemek amacıyla inşa edilecek müştemilat, depo, soğuk hava deposu veya besihane gibi tarımsal amaçlı yapılarda şu sınırlandırmalar esastır:

• Mutlak Tarım Arazileri: En fazla Emsal E = 0.20 uygulanabilir.
• Dikili ve Özel Ürün Arazileri: En fazla Emsal E = 0.10 ile sınırlandırılmıştır.
• Marjinal Tarım Arazileri: En yüksek yapılaşma payına sahip olup, Emsal en fazla E = 0.30 olabilir.
• Çiftçi Barınma Yapıları (Bağ Evleri / Konut): Doğrudan tarımsal üretimin başında durması gereken çiftçilerin ikameti için yapılacak konutlar emsal hesabına dahildir. Bu yapılar parsel büyüklüğüne bağlı olarak tabanda en fazla 75 m2 ile 150 m2 arasında tasarlanabilir; kat adedi 2’yi geçemez.

2. KIRSAL YERLEŞİM ALANLARI VE PLANLAMA ESASLARI

Kırsal yerleşim alanları, kent çeperlerinde yer alan, tarım ve hayvancılık odaklı yaşamın sürdüğü yerleşimlerdir. Plan, bu alanların plansız kentsel saçaklanmaya maruz kalmasını önlemeyi amaçlar.

A. Köy Yerleşik Alanı Tanımı ve Sınırları

• Valilik Onaylı Sınırlar: Köy statüsündeki yerleşimlerde, İl Özel İdareleri ve Valiliklerce tespit edilmiş olan “Köy Yerleşik Alan Sınırı” ve “Civarı Sınırı” yasal imar sınırını oluşturur.
• Sınırı Belirlenmemiş Köyler: Henüz resmi sınır tespiti yapılmamış kırsal yerleşimlerde, mevcut köy evlerinin en dışta olanlarından itibaren yürürlükteki mevzuata (Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği) göre belirlenecek geçici mesafe kuralları uygulanır.

B. İmar Planı Zorunluluğu Getirilen Durumlar

Aşağıdaki şartların varlığı halinde, idarelerin o kırsal yerleşim için Mevzi İmar Planı veya Etaplı Uygulama İmar Planı yapması zorunludur:

1. Nüfus Patlaması: Bölgedeki sanayi, turizm veya lojistik yatırımları nedeniyle, kırsal nüfusun doğal artış hızının çok üzerine çıkması.
2. Afet Riski: Deprem, heyelan, kaya düşmesi veya taşkın riski altında bulunan köylerin taşınması veya dönüştürülmesi gerekliliği.
3. Çevre Kirliliği: Evsel veya tarımsal atıkların su kaynaklarına sızma riski oluşturduğu hassas ekolojik havzalardaki yerleşimler.

C. Sosyal ve Ticari Yapılaşma Şartları

• Köyün Ortak İhtiyaçları: Köy konağı, muhtarlık, ibadethane, ilkokul, sağlık ocağı, kooperatif binaları ve halk eğitim merkezleri gibi kamusal ve sosyal yapılarda imar limitleri, köyün ihtiyacına göre İl Özel İdaresi tarafından esnek şekilde belirlenir.
• Ticari ve Turistik Kullanımlar: Kırsal alanlara dışarıdan gelecek olan lokanta, pansiyon, günübirlik tesis, el sanatları dükkanları gibi ticari yatırımlar için imar planı yapılması zorunludur. Bu tür yatırımlarda Emsal en fazla 0.50, bina yüksekliği ise yöresel mimariye uygun olarak en fazla 2 kat ($H = 6.50$ m) olarak sınırlandırılmıştır.

3. ORGANİZE TARIM VE HAYVANCILIK ALANLARI

Trakya genelinde dağınık halde bulunan ve çevre kirliliğine yol açan hayvancılık faaliyetleri ile kontrolsüz seracılık, bu alanlar vasıtasıyla kümelenme modeline geçirilecektir.

A. Tanım ve İşleyiş Modeli

• Entegre Üretim Kampüsleri: 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’ndaki bürokratik süreçlere tabi olmaksızın; bitkisel ve hayvansal üretimin, seracılığın, bu ürünlerin işlenmesinin ve pazarlanmasının tek bir merkezden, profesyonel bir yönetim eliyle yürütüldüğü entegre üretim alanlarıdır.
• Çevresel Kontrol: Bu alanlarda atık yönetimi ortaktır; biyogaz tesisleri ve arıtma üniteleri zorunlu tutularak yeraltı sularının kirlenmesi engellenir.

B. Alan İçerisinde Yer Alabilecek Fonksiyonlar

Bu özel bölgeler tasarlanırken şu alt bileşenlerin bir arada bulunması şart koşulmuştur:

• Üretim Alanları: Geniş ölçekli modern meralar, hububat, sebze ve meyve yetiştiriciliğine ayrılmış teknolojik parseller.
• Sera Kompleksleri: Jeotermal veya modern ısıtma sistemlerine sahip, topraksız tarım yapmaya uygun entegre seralar.
• Tarımsal Sanayi ve Depolama: Ürünlerin katma değerini artıracak mandıralar, et işleme tesisleri, paketleme üniteleri, mantarcılık üretim tesisleri ve soğuk hava depoları.

4. EKO-TURİZM ALANLARI VE BÖLGESEL POTANSİYEL

Doğal kaynakların korunarak ekonomik faydaya dönüştürülmesini amaçlayan bu başlık, bölgenin turizm vizyonunu çizen en kritik maddelerden biridir.

A. Agro-Turizm ve Kırsal Kalkınma Hedefleri

• Bütünleşik Yaklaşım: Tarımsal üretimi turizmle birleştiren (Agro-Turizm) bu modelde; çiftlik turizmi, doğa yürüyüşü (trekking) parkurları, bisiklet rotaları, kuş gözlem kuleleri ve kırsal yaşamı tanıtan tematik müzelerin kurulması teşvik edilmektedir.
• Yerel Katılım: Yatırımların yerel halkın istihdamına katkı sağlaması ve agro-turizm tesislerinde doğrudan bölgede üretilen tarım ürünlerinin pazarlanması şartı aranmaktadır.

B. İl ve İlçe Bazında Potansiyel Alan Dağılımı

Plan, Trakya genelinde eko-turizm faaliyetlerinin kümeleneceği stratejik alt bölgeleri şu şekilde netleştirmiştir:

• Tekirdağ: Merkez ilçe (Süleymanpaşa) kıyı ve bağ rotaları, Saray ilçesinin orman içi alanları ve Şarköy’ün zeytin/bağcılık odaklı kırsal bölgeleri.
• Edirne: Keşan ilçesinin özellikle Saros Körfezi hinterlandında kalan kırsal alanları ve doğa turizmi potansiyeli.
• Kırklareli: Doğa turizminin en yoğun kümeleneceği il olup; Merkez ilçe, Babaeski, Kofçaz’ın dağ köyleri ile orman zengini Demirköy ve Vize ilçeleri.

C. “Eko-Turizm Kentleri”: İğneada ve Kıyıköy

Plan, iki özel sahil beldesine doğrudan “Eko-Turizm Kenti” misyonu yüklemiştir:

1. İğneada (Demirköy): Dünyanın nadir ekosistemlerinden olan Longoz (Subasar) Ormanları, gölleri ve eşsiz sahiliyle koruma-kullanma dengesi gözetilerek sadece eko-turizm, botanik turizmi ve kano/doğa sporları odaklı geliştirilecektir.
2. Kıyıköy (Vize): Tarihi kaleleri, manastırı, nehirleri ve deniz turizmi entegrasyonuyla kırsal mimari doku korunarak butik oteller, pansiyonculuk ve rekreasyon alanları ile desteklenecektir.