İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Meclisi, Kartal İlçesi, Gümüşpınar Mahallesi’nin 8.6 hektarlık bir alanını “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” olarak ilan etti. 12 Kasım 2025 tarihli Meclis birleşiminde oybirliğiyle kabul edilen 1237 Sayılı Karar, bölgedeki sağlıksız yapı stokunun yenilenmesi ve kentin afetlere karşı dayanıklılığının artırılması hedefine yönelik atılan kritik bir adımı temsil ediyor.
📌 Kararın Gerekçesi ve Temel Bulgular
Karar metninde sunulan detaylı analizler, bölgedeki dönüşüm ihtiyacını net bir şekilde ortaya koyuyor:
- Yüksek Riskli Yapı Stoku: Çalışma alanındaki yaklaşık 114 yapının %96’sının 1999 yılı öncesinde inşa edildiği ve güncel deprem yönetmeliklerine uygun olmadığı tespit edildi. Binaların büyük çoğunluğu mühendislik hizmeti almamış, düşük katlı yapılardan oluşuyor ve malzeme kalitesi ile ruhsat-iskan sorunları nedeniyle risk seviyesi oldukça yüksek.
- Sosyal Donatı Yetersizliği: Alanın yenilenme ihtiyacı, sadece konutların güvenliği ile sınırlı kalmıyor; aynı zamanda sosyal ve teknik donatı alanlarının (park, spor, sağlık, kültürel tesis vb.) yetersizliği de dönüşümü zorunlu kılıyor.
- Meri Plan Durumu: Alan, 17.01.2025 t.t.’li 1/5000 Ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı onama sınırları içerisinde “Yeniden Düzenlenecek Alan” olarak belirlenmişti.
- Halkın Talebi Yüksek: Mahalle sakinleriyle yapılan anketlerde, katılımcıların %68’i dönüşüm ihtiyacını dile getirmiş ve yenilenme isteği güçlü bir toplumsal kabul potansiyelini göstermiştir. Halk, sürecin kamu garantörlüğünde ve yerinde dönüşüm anlayışıyla yürütülmesini talep ediyor.
🏢 Mülkiyet Dağılımı ve Yetki Alanı
Toplam 8.6 hektarlık alanın mülkiyet dağılımı da dikkat çekici:
| Mülkiyet Grubu | Toplam Alan Oranı |
| Kamu Kurumları Toplam | %55 |
| İBB | %47 |
| Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kurumları (TOKİ, Emlak GYO vb.) | %5 |
| Hazine Bakanlığı | %2 |
| Kartal İlçe Belediyesi | %1 |
| Şahıs ve Vakıf (Sultan Selim Han Vakfı) | %45 |
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. Maddesi uyarınca Büyükşehir Belediyeleri, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan etme yetkisine sahiptir. Karar kapsamında, alanda yapılacak her türlü analiz, tasarım, proje, plan ve uygulama çalışmalarının İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından yürütülmesine karar verildi.
✅ Sonuç ve İleriki Adımlar
İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme – Afet ve Acil Durum Hazırlık ve Müdahale Komisyonları müşterek raporu doğrultusunda, deprem riskine karşı tedbir almak ve yaşam kalitesini artırmak amacıyla Gümüşpınar Mahallesi’nin belirlenen sınırlarının “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” olarak ilan edilmesi kararlaştırıldı. Bu kararla birlikte bölgede kapsamlı planlama ve uygulama süreci resmen başlamış oldu.
Meclis Kararı Tam Metin:
Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/10/2025 gün ve 2025/ sayılı yazısında;
“İlgi: a) 18.02.2025 tarih ve 368056 sayılı Başkanlık Olur'u
b) 25.09.2025 tarih ve 2025.2025667 sayılı yazımız.
c) 26.09.2025 tarih ve 2019602 sayılı yazımız.
TALEP:
İstanbul, yapı stokunun önemli bir bölümünün ömrünü tamamlamış olması, plansız ve sağlıksız yapılaşmaların varlığı, artan konut ihtiyacı ve sosyal donatı alanlarının yetersizliği nedeniyle kapsamlı bir kentsel dönüşüm ihtiyacıyla karşı karşıyadır. Deprem riski altındaki kentte ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesi, güvenli ve nitelikli konut alanlarının üretilmesi, sosyal ve teknik altyapının geliştirilmesi ve bütüncül planlama anlayışıyla sağlıklı ve yaşanabilir kentsel çevrelerin oluşturulması, ertelenemez bir öncelik olarak ortaya çıkmaktadır.
Başkanlığımızca İstanbul'un tüm afet risklerine karşı kentsel dayanıklılığının artırılmasına verilen öneme binaen deprem riskine ilişkin seferberlik ilan edilmiştir. Bu kapsamda kent bütününde risk taşıyan yapı ve yerleşme düzenlerinin bir an evvel sağlıklı hale dönüştürülmesi ve kent bütününün bir afet anında ve sonrasında hasar görebilirliğinin en alt seviyeye indirilmesi büyük önem taşımaktadır. İstanbul genelinde, kentsel dönüşüm ve gelişime yönelik olarak; proje alanları belirleme çalışmaları, fiziksel, ekonomik ve sosyal durum araştırmaları, model ve strateji belirlemek veya geliştirmek üzere ar-ge çalışmaları, her ölçekte nazım imar planlarım, uygulama imar planlarını, parselasyon planlanın ve değişikliklerini ve kentsel dönüşüm maksadı ile maliklerince imar haklarının yeniden düzenlenmesi talep edilen alanlarda Yasalar ve Yönetmelikler çerçevesinde ilgili tüm çalışmaları yapmak veya yaptırmak, İstanbul'un ihtiyaç duyduğu dönüşümün hayata geçirilebilmesi için gerekli her ölçekte plan ve tasarım projelerinin hazırlanmasına yönelik çalışmalar kesintisiz olarak sürdürülmektedir. Bu doğrultuda Kartal İlçesi Gümüşpınar Mahallesi'nin 8.6 hektarlık alanda gerekli her türlü plan, proje, tasarım vb. çalışmaların ve uygulamaların yapılması ve yapılacak her türlü işlemlerin Müdürlüğümüzce yürütülmesi ilgi (a) Başkanlık Oluru ile uygun bulunmuştur.
MÜLKİYET:
"Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmesi uygun görülen alan, Kartal İlçesi Gümüşpınar Mahallesi'nin 8.6 hektarlık alanın içindeki mülkiyet dağılımı incelendiğinde, toplam alanın %55'inin kamu kurumlarına ait olduğu görülmüş olup; bu oranın %47'sini İstanbul Büyükşehir Belediyesi, %5'ini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı kurumlar (TOKİ, Emlak GYO, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı vb.), %2'sini Hazine Bakanlığı, %1'ini Kartal İlçe Belediyesi ve geriye kalan alanın %45'i Şahıs ve Sultan Selim Han Vakfı mülkiyetindeki parsellerin oluşturduğu tespit edilmiştir.
MERİ PLANLARDAKİ DURUM:
"Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmesi uygun görülen alan; 17.01.2025 t.t'li 1/5000 Ölçekli Kartal E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı onama sınırları içerisinde "Yeniden Düzenlenecek Alan" sınırında kalmaktadır. Proje alanı içerisinde konut alanı, belediye hizmet alanı ve park alanı bulunmaktadır. Çalışma alanı kapsamında planda 375 k/ha yoğunluk belirlenmiştir.
MEVCUT DURUM:
İlgi (a) Başkanlık Oluru doğrultusunda teklif Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı'nda kentsel dönüşüm amaçlı plan, proje ve analiz çalışmalarına başlanmış; bu kapsamda mevcut durum tespitleri yapılmış, saha araştırmaları yürütülmüş ve bölge halkının beklenti ile talepleri değerlendirilmiştir. Yapılan analizlerde çalışma alanında yaklaşık 114 yapı ve 252 bağımsız birim bulunduğu, bunların %93'ünün konut, %7'sinin ise konut+ticaret işlevinde olduğu belirlenmiştir. Yapıların %96'sının 1999 yılı öncesinde inşa edildiği ve güncel deprem yönetmeliklerine uygun olmadığı tespit edilmiştir. Alanın yapı stoku incelendiğinde, düşük katlı ancak mühendislik hizmeti almamış binaların yoğunlukta olduğu, malzeme kalitesi ve ruhsat-iskan sorunları nedeniyle risk seviyesinin oldukça yüksek olduğu görülmüştür.
Yapılaşma ve parsel düzeni birlikte ele alındığında, 84 adet parselden oluşan alanda parsel büyüklüklerinin çeşitlilik gösterdiği; mevcut yapılaşma düzeninin ise hem parsel sınırlarıyla hem de meri plan kararlarıyla örtüşmediği görülmektedir.
Mahalle ölçeğinde yürütülen anket çalışmaları ise, Gümüşpınar sakinlerinin kentsel dönüşüme ilişkin farkındalık ve beklentilerinin yüksek olduğunu ortaya koymuştur. Katılımcıların %68'i dönüşüm ihtiyacını dile getirmiş, hanelerin yarıya yakını yapılarını yenileme isteğini ifade etmiştir. Bu tablo, dönüşüm sürecine yönelik güçlü bir toplumsal talep ve katılım potansiyelini göstermektedir. Ayrıca park, spor, sağlık ve kültürel tesis gibi kamusal alan taleplerinin yüksekliği, dönüşümün yalnızca fiziksel yenilemeyi değil, aynı zamanda sosyal altyapıyı da kapsayacak biçimde kurgulanması gerektiğini ortaya koymaktadır. Kamu garantörlüğü talebi ve mahalleye duyulan aidiyet duygusu ise sürecin güvenilir kurumlar eliyle, yerinde dönüşüm anlayışıyla yürütülmesinin toplumsal kabulü artıracağını göstermektedir.
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:
İlgi (b) yazı ile İstanbul Valiliği İl Tarım ve Orman Müdürlüğü'nün söz konusu alana ilişkin 4342 sayılı Mera Kanunu hükümlerine tabii alanların bulunup bulunmadığı görüşü sorulmuştur.
Ayrıca ilgi (c) yazı ile 04.07.2012 tarihli 28343 sayılı resmi gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Kamunun Mülkiyetinde veya Kullanımında Olan Yerlerde Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı İlân Edilmesinin Usul ve Esaslarına İlişkin Tebliğ'in "Alan Tespitine İlişkin Hazırlıklar" başlıklı 5. maddesinin 2'inci fıkrasında yer alan, "Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilân edilecek alan içerisinde kamunun mülkiyetinde veya kullanımında bulunan gayrimenkullere ilişkin olarak ilgili kamu kurum ve kuruluşuna yazılı olarak bilgi verir..." hükmü gereği ilgili kamu kurumlarına bilgi verilmiştir.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:
5393 sayılı Belediye Kanunu'nun "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" başlıklı 73 üncü maddesinde "Belediye, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir. Bir alanın kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için yukarıda sayılan hususlardan birinin veya bir kaçının gerçekleşmesi ve bu alanın belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması şarttır.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye Büyükşehir Belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya Büyükşehir Belediyeleri yetkilidir" denilmektedir.
Netice olarak, Kartal İlçesi Gümüşpınar Mahallesi'nde belirlenen sınırlar içerisinde mevcut yapı stokunun büyük ölçüde ömrünü tamamlamış olması, ruhsat ve iskan sorunlarının yaygınlığı, güvenli ve nitelikli konut ihtiyacının yanı sıra sosyal ve teknik donatı alanlarının yetersizliği, alanın yenilenmesini zorunlu kılmaktadır. Bu nedenlerle, söz konusu alanın dönüşüm projesine konu edilmesi, hem afet risklerine karşı önleyici bir tedbir hem de yaşam kalitesini artırıcı bir müdahale olarak değerlendirilmekte; mevcut koşulların kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilanı için gerekli kriterleri karşıladığı ve İstanbul'un genel dönüşüm stratejileriyle uyumlu olduğu görülmektedir’’ denilerek.
Bu kapsamda yazımız ekinde sınırları ve gerekçe raporu sunulan alanın 5393 sayılı Belediye Kanununun 73. Maddesine göre "Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı" ilan edilmesi ve gerekli her türlü analiz, tasarım, proje, plan, vb. çalışmaların ve uygulamaların yapılması ile yapılacak her türlü işlemlerin Başkanlığımızca yürütülmesi için Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kartal İlçesi, Gümüşpınar Mahallesi’nde dosya ekinde sunulan ve belirtilen sınırlar içerisinde 5393 sayılı yasanın 73. Maddesine göre “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim alanı” ilanı Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme – Afet ve Acil Durum Hazırlık ve Müdahale Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Kasım Ayı Toplantılarının 12 Kasım 2025 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder