İfraz (Ayırma) süreci nedir?

tarih:


İfraz (Ayırma), bir taşınmazın (arsa/parselin) tapuda birden fazla bağımsız parsele bölünmesi işlemidir. Türk imar mevzuatında 3194 sayılı İmar Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği’ne göre düzenlenir. İşte adım adım süreç ve önemli noktalar:

1. Ön Koşullar

  • Parselin yüzölçüğü, o bölgedeki imar planında belirlenen asgari parsel büyüklüğünden büyük olmalı.
    Örnek: Konut alanında asgari 150 m² ise, 500 m²’lik bir arsa en az 3 parsele ayrılabilir.
  • İmar planında ayrık/kontat nizam, kat adedi, TAKS-KAKS gibi yapılaşma koşulları sağlanmalı.
  • Parsel yola cephesi olmalı veya yol ihdas edilerek (yol bırakılarak) her yeni parsele yeterli cephe kazandırılmalı.

2. Gerekli Belgeler

  • Tapu senedi veya tapu kaydı
  • Maliklerin (tüm hissedarların) noter onaylı muvafakati
  • Harita mühendisi tarafından hazırlanmış ifraz projesi (teknik uygulama sorumlusu imzalı)
  • İmar durum belgesi
  • Zemin etüdü (belediye isterse)
  • Yol kotu tutanağı

3. Başvuru ve Onay Süreci

  1. Belediyeye/Kadastro Müdürlüğüne başvuru
    İmar durumu alınır → Harita mühendisi ifraz projesini çizer → Belediye encümeni onaylar.
  2. Tapu Sicil Müdürlüğü
    Belediye onaylı ifraz projesiyle birlikte tapuya gidilir.
    Yeni parseller için ayrı ayrı tapu senetleri düzenlenir (kotasız, hisseli veya kat mülkiyeti kurulabilir).
  3. Harç ve Döner Sermaye Ücreti
    2025 itibarıyla her yeni parsel için yaklaşık 3.500-5.000 TL arasında değişen harç ödenir (belediyeden belediyeye farklılık gösterir).

4. Önemli Avantajlar

  • Her yeni parsel bağımsız yapılaşma hakkına sahip olur.
  • Satış değeri genellikle toplamdan daha yüksek olur (parselasyon kazancı).
  • Kentsel dönüşümde 6306 sayılı kanun kapsamında ek inşaat alanı getirisi olabilir.

5. Dikkat Edilmesi Gerekenler

  • Yol terkin oranı: İmar planında %40’a kadar yol bırakma zorunluluğu olabilir, bu durumda net alan azalır.
  • Düzenleme ortaklık payı (DOP): %40’a kadar kesinti yapılabilir (belediye yeşil alan, yol vs. için).
  • Hissedarların tamamının onayı şarttır; anlaşmazlık varsa mahkeme yolu gerekir.
  • Bazı bölgelerde ifraz yasağı bulunabilir (örneğin tarım arazileri, sit alanları).

Kısaca: İfraz, büyük bir arsayı bölerek her bir parçaya ayrı tapu ve yapılaşma hakkı kazandırma işlemidir. Doğru planlanırsa ciddi kazanç sağlar ama imar durumu ve kesintiler mutlaka önceden hesaplanmalıdır.

Yorumlar

Yorum Gönder