Afet Yeniden İmar Fonu ile Kentsel Dönüşüm Fırsatları ve Yıkım Kararının Hızlandırdığı Bölgeler
Türkiye, kentsel dönüşümde yeni bir döneme giriyor. Kısa süre önce yasalaşan Afet Yeniden İmar Fonu‘nun kurulması ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na verilen yıkım kararı hızlandırma yetkisi, riskli yapı stokuna sahip bölgelerde yatırım potansiyelini katladı.
Artık dönüşümün finansmanı daha güçlü bir temele otururken, süreç direnişler nedeniyle tıkanan projeler için de önemli bir çözüm mekanizması devreye girmiş oldu.
İşte yatırımcılar için bu yasal gelişmeler ışığında incelenmesi gereken 3 kritik fırsat:
Fırsat 1: Fon Desteğiyle İkinci Şans Kazanan Gecikmiş Projeler (Örn: Fikirtepe)
Özellikle İstanbul’da Fikirtepe gibi yıllardır çözülemeyen büyük ölçekli dönüşüm alanları, Afet Fonu’nun en büyük faydalanıcıları arasında olabilir.
- Dünkü Engel: Bu projelerdeki en büyük sorun, müteahhit iflasları, finansman bulma zorlukları ve hak sahiplerinin anlaşmazlıklarıydı.
- Yeni Dönem: Afet Fonu, bu tür projelere devlet güvencesi ve ek finansal kaynak sağlama potansiyeline sahiptir. Yıkım yetkisinin Bakanlığa geçmesiyle, projenin tamamlanmasına engel olan az sayıdaki hak sahibinin direnişi de ortadan kalkıyor.
- Yatırımcı Analizi:
- Ne Almalı? Dönüşümü garantilenmiş, ancak süreç yavaşladığı için fiyatları baskılanmış olan bölgelerdeki arsa paylarını inceleyin.
- Beklenti: Projenin fon desteğiyle hızlanması durumunda, tamamlanma süresinin kısalmasıyla birlikte arsa paylarının değeri hızla yükselecektir.
Fırsat 2: Deprem Yönetmeliği Uyarısı Olan ve Risk Primi Yüksek Bölgeler
Deprem sonrası yapılan zemin etütleri ve yeni yönetmelikler, yatırımcıya riskin yüksek olduğu yerleri işaret ederken, aynı zamanda bu bölgelerin dönüşümünün acil olduğunu gösterir.
- Kanuni Zorunluluk: 01.01.2019’da yürürlüğe giren **”Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği”**ne uyum, artık her yeni proje için zorunlu.
- Zemin Riski Olan Alanlar: İstanbul’da kötü zeminde yaşayan nüfus oranının artması, bu yapıların acil dönüşüm zorunluluğunu ortaya koymaktadır.
- Yatırımcı Analizi (Kaş Yeniköy Örneği):
- Sizin sağladığınız Kaş Yeniköy raporunda olduğu gibi, jeolojik/jeoteknik etüt raporlarında “Önlemli Alan (Ö.A.2.3)” veya benzeri riskli tanımlamalar bulunan bölgeler, kamu otoritesinin öncelikli dönüşüm radarına girer.
- Fırsat: Bu bölgelerdeki eski, riskli yapıları uygun fiyata alarak, yeni yönetmeliğe uygun ve sağlam zemin üzerine inşa edilecek projelerde yer almak, hem güvenli hem de yüksek kârlı bir yatırımdır.
- Risk: Yeni projelerde kaya düşmesi, stabilite (heyelan) veya zemin sıvılaşması gibi riskleri bertaraf etmek için ek mühendislik maliyetlerinin (temel iyileştirme, istinat duvarları, drenaj) ortaya çıkacağını unutmayın.
Fırsat 3: İmara Aykırı Yapı Yıkımlarının Hızlandığı Popüler Turizm Bölgeleri
Muğla (Bodrum), Antalya (Kemer) ve Aydın (Didim) gibi popüler turizm merkezlerinde imar değişikliği onayları ve imara aykırı yapı yıkımlarının hızlanması dikkat çekiyor.
- Piyasa Tepkisi: Bu bölgelerde, yasalara aykırı yapılar hızla yıkılırken (örneğin Muğla’da imara aykırı iki villa yıkıldı), planlara uygun yeni projelere olan talep ve prim artmaktadır.
- Yatırımcı Analizi:
- Yüksek Prim Garantisi: Turizm bölgelerinde deniz manzaralı veya merkezi konumlu arazilerin imar planlarının kesinleşmesi (plan notlarında değişiklik yapılması), yasal belirsizliği ortadan kaldırır ve “prim garantisi” sağlar.
- Dikkat Edilmesi Gereken: Yatırım yapmadan önce parselin, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yeni onayladığı imar planı notlarına tam olarak uyduğundan emin olun. Ruhsat ve iskân sorunu olmayan projelere yönelmek, turizm piyasasındaki talepten faydalanmanızı sağlar.
Yorumlar
Yorum Gönder