Bakırköy İlçesi, Florya ve Yeşilköy Bölgelerindeki 1/1000 Ölçekli Meri İmar Planlarında Çatı Katlarına İlişkin Plan Notu Değişikliği Teklifleri Kabul Edildi

Planlama Şube Müdürlüğü’nün 14/07/2025 gün ve 2025-1372289 sayılı yazısında;

“İlgi: a) 09.07.2025 tarih, E.96585800-115-38267 sayılı Bakırköy Belediye Başkanlığı yazısı ile eki 09.07.2025 tarih, 2025/63 sayılı İlçe Meclis Kararı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi.

b) 18.04.2024 tarih, S-658863 sayılı İmar Planı ve Değişikliği Çalışmalarında Uygulanacak Usul ve Esaslara İlişkin Genelge.

TALEP: İlgi (a) yazı ekinde; Bakırköy İlçesi, Yeşilköy, Yeşilyurt, Şenlikköy ve Basınköy Mahallelerini kapsayan Florya ve Yeşilköy Bölgelerindeki 17.07.2006/28.11.2012/ 17.10.2018/ 22.03.2021/ 17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı/Tadilatları ile 16.09.2007/28.11.2012/18.05.2018/22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Yeşilköy Uygulama İmar Planı/Tadilatları plan hükümlerine Büyükşehir Belediye Meclisinin “Meri İmar Planlarına Çatı Katlarına ilişkin Plan Notu İlavesi”ne ilişkin 13.03.2025 tarih, 414 sayılı Kararı doğrultusunda çatı katlarına ilişkin plan hükümlerinin ve 1.13, 1.14, 1.15, 1.16, 1.17, 1.18, 1.19, 1.20, 1.21, 1.22, 1.23 no’ lu plan notlarının ilave edilmesine ilişkin Bakırköy Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifleri, 09.07.2025 tarih, 2025/63 sayılı Bakırköy Belediye Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek 3194 sayılı Yasa ile 5216 sayılı Yasanın 7/b ve 14. maddeleri uyarınca gereği için tarafımıza iletilmiştir. (Ek-1)

MÜLKİYET BİLGİSİ: 17.07.2006/28.11.2012/17.10.2018/22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı/Tadilatları ile 16.09.2007/ 28.11.2012/ 18.05.2018/ 22.03.2021/ 17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Yeşilköy Uygulama İmar Planı/Tadilatlarının meriyette olduğu alanda çoğunlukla özel mülkiyete konu taşınmazlar yer almaktadır.

MERİ PLANLARDAKİ DURUM: İlgi (a) yazı eki plan notu değişikliği teklifine konu alanlar;

17.07.2006/28.11.2012/17.10.2018/22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı/Tadilatları ile 16.09.2007/28.11.2012/18.05.2018/22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Yeşilköy Uygulama İmar Planı/Tadilatlarına muhtelif tarihlerde yapılan plan notu değişiklikleri kapsamında kalmaktadır.

İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı ekinde iletilen 09.07.2025 tarih, 2025/63 sayılı İlçe Meclis Kararında; “Yeşilköy, Yeşilyurt, Basınköy ve Şenlikköy Mahallelerinde mer'i 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarına çatı katlarına ilişkin plan notu ilavesi yapılıp Temmuz/2025 Meclisi'ne sunulmasına yönelik 25.06.2025 tarihli ve E.96585800-115.01.06-38267 sayılı Başkanlık Emri gereği, Bakırköy Belediye Başkanlığı, İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından hazırlanan "17.07.2006/28.11.2012/17.10.2018/ 22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 Ölçekli Florya Uygulama İmar Planı/Tadilatları Plan Notu… Değişikliği (Plan İşlem No: UİP-341097579)" ve "16.09.2007/28.11.2012/18.05.2018/22.03.2021 /17.10.2023 onanlı 1/1000 Ölçekli Yeşilköy Uygulama İmar Planı/Tadilatları Plan Notu Değişikliği (Plan İşlem No: UİP-341097583)" teklif paftaları, plan açıklama raporları ve planlama dosyası Komisyonumuzca incelenmiş olup, yapılan değerlendirmeler sonucunda, İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 03.07.2025 tarihli ve E.96585800-115-38267 sayılı Başkanlık Oluru ile Belediye Meclisi'ne sunulan 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği tekliflerinde plan notlarındaki 1.3. maddesinin "İkinci çatı yüzeyi max. %20 eğimle oluşturulacak olup mahya yüksekliği 4.50 m'yi geçemez." şeklinde değiştirilerek yapılan değişikliklerle birlikte plan notlarının düzenlenmesinin kabulü … tadilen uygun bulunmuştur.” şeklindeki İmar Komisyonu raporunun, Bakırköy Belediye Meclisinin 9. seçim dönemi 2. toplantı yılı 2025 senesi Temmuz ayı olağan meclis toplantısının 09.07.2025 tarihli 2. birleşiminde, Florya ve Yeşilköy Bölgelerindeki imar planlarında ait çatı katlarına ilişkin plan notu değişikliği teklifleri hakkındaki İmar ve Bayındırlık Komisyonu ile Kentsel Dönüşüm Komisyonu Müşterek Raporunun yapılan işaretle oylama sonucu oy çokluğu ile kabul edildiği görülmektedir. (Ek-2)

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: Söz konusu teklife ilişkin ilgi (a) yazı ve eklerinde herhangi bir kurum ve kuruluş görüşü tarafımıza iletilmemiştir.

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: İlgi (a) yazı eki plan açıklama raporlarında teklif plan notu değişikliklerinin hazırlanmasındaki gerekçeler; “13.03.2025 tarihli ve 414 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile; İstanbul ili genelinde yürürlükte olan imar planlarına, uygulamaya ilişkin problemlerin ortadan kaldırılması ve kentsel dönüşüme ilişkin çözümler ortaya konulması gerekçeleriyle meri imar yönetmeliği ile belirlenmiş olan hususlardan farklı olarak çatı alanlarının imalatı ve kullanımına ilişkin çeşitli plan notlarının plan değişikliği yapılarak ilave edildiği hususu belirtilerek, çatı alanlarının imalatı ve kullanımına ilişkin, İstanbul genelinde bütünlük içinde ele alınarak standartların belirlenmesi ve eşitlik ilkesi uyarınca uygulamaların gerçekleştirilebilmesi, çatı alanlarının daha konforlu alanlar haline getirilerek kentsel dönüşümün hızlandırılmasına etki edecek şekilde kentin çatı alanlarının kullanılması ve estetik alanlar haline getirilmesi için çatı dairesi olarak kullanılması amacıyla birtakım plan notlarının 1/5000 nazım imar planlarına ilave edilmesi ve İlçe Belediye Başkanlıkları tarafından 1/1000 ölçekli Uygulama Plan değişiklerinin hazırlanarak Büyükşehir Belediye meclisine iletilmesi kararı alınmıştır.

Söz konusu 1/5000 ölçekli plan notu ilavesinin dağıtım işlemleri tamamlanmamış olup, henüz Başkanlığımıza ulaşmamıştır. Ancak İstanbul Belediye Başkanlığı'nca alınan meclis kararı doğrultusunda uygulama yapılması için Başkanlık Makamına ilçemizde yaşayan vatandaşlarımız tarafından yoğun talep bulunmaktadır. Bu sebeple, 13.03.2025 tarihli ve 414 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile alınan 1/5000 ölçekli plan notu ilavesine istinaden İlçe Belediye Başkanlıkları tarafından 1/1000 ölçekli Uygulama Plan değişiklerinin hazırlanması kararı doğrultusunda, Yeşilköy, Yeşilyurt, Basınköy ve Şenlikköy Mahalleleri'nde mer'i 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarına çatı katlarına ilişkin plan notu ilavesi yapılıp Temmuz/2025 Meclisi'ne sunulmasına yönelik 25.06.2025 tarihli ve 38267 sayılı Başkanlık Emri gereği, bu çalışma yapılmıştır.” şeklinde açıklanmıştır.

TEKLİF PLAN NOTLARI: 1/1000 ölçekli teklif plan notları; 17.07.2006/ 28.11.2012/ 17.10.2018/ 22.03.2021/ 17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı/Tadilatları ile 16.09.2007/28.11.2012/18.05.2018/22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Yeşilköy Uygulama İmar Planı/Tadilatları olmak üzere iki plan bölgesine aktarılmış olup,

- 1 no’lu madde olarak

“1. İmar planlarına göre konut yapılabilen parsellerde, varsa saçaklar dahil son kat tavan döşemesi sınırları ve çatı eğimi içinde kalmak ve ilgili yönetmelikte belirlenen en az yapı piyesleri ve ölçülerini sağlamak şartıyla bağımsız bölüm olarak iskan edilebilen konut olarak kullanılan çatı dairesi yapılabilir. Ayrıca, talep edilmesi halinde son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı (dubleks) olacak şekilde aşağıda maddeler halinde belirtilen hükümler doğrultusunda uygulama yapılabilir. çatı dairesi yapılması durumunda aşağıda belirtilen hükümler doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

1.1.Yapılmak istenmesi halinde çatı aralarında daha aydınlık ve ferah mekanlar ortaya çıkması amacıyla çatının ait olduğu cephedeki yüzeylerinde iki ayrı meyilli çatı uygulaması yapılabilir.

1.2.Bu uygulamada binanın son normal kat tavan döşemesinin bittiği noktadan (saçak genişliği 0.50 m.'yi geçemez) 1.50 m. İçeri çekilip, 2.20 m. Yükseklik verilerek ulaşılan noktanın birleştirilmesiyle birinci çatı yüzeyi oluşturulur. Bu alanlarda pencereler (güvercinlik) saçak ucundan itibaren en az 1.50 metre çekilerek yapılacaktır.

1.3.İkinci çatı yüzeyi max. %20 eğimle oluşturulacak olup mahya yüksekliği 4.50 m.'yi geçemez, 3 m.'nin altına da düşemez.

1.4.Terasa açılan kapılar, pencereler ve güvercinlikler birbirine eklenerek bant haline getirilemez ve toplam uzunlukları ait olduğu cephenin 3/5'ini geçemez.

1.5.İkinci çatı yüzeyinde, çatı kontürünü değiştirmeyecek şekilde yüzeye paralel olarak pencere yapılabilir. Çatı dairelerinde ikinci çatı yüzeyine taşmayacak şekilde genişliği 2.00 m.'yi geçmeyen güvercinlikler yapılabilir.

1.6.Bu uygulamalarda teras dışındaki pencere boşluklarından arta kalan alanlarda çatı örtüsünün çatı başlangıç noktasına kadar devam ettirilmesi gerekmektedir.

1.7.Kademe uygulaması sonucunda oluşan teraslarda bu iki meyilli çatı uygulaması yapılamaz.

1.8.Çatı dairesi uygulaması yapılarak oluşturulan bağımsız bölümlerde asgari piyes ölçüleri en az 2.20 m. yüksekliğin sağlandığı alan üzerinden hesap edilecektir.

1.9.Çatı daireleri, imar planlarında belirtilen bina yüksekliği sınırlamalarına dahil edilmez.

1.10.Çatı daireleri, binaların yangından korunması hakkındaki yönetmelik çerçevesinde yapı yüksekliği mahya kotundan hesaplanır.

1.11.Çatı daireleri içerisinde herhangi bir malzeme ile ara döşeme oluşturulamaz. Çatı arası piyes oluşturulamaz.

1.12.Çatı dairelerine asansörün hizmet etmesi zorunludur.

1.13.Dış parapet yüksekliği 80 cm., betonarme olacaktır. 60 cm. dere bırakılacak, iç parapet yüksekliği ise 1 metre olacaktır.

1.14.Güvercinlikler 1. çatı yüzeyinde 2. çatı yüzeyine geçmeyecek şekilde (üçgen, dikdörtgen formunda) yapılacaktır. 1. ve 2. çatı yüzeyinde tavan penceresi (velux) yapılabilir. Pencere boşluklarının her biri 1.20 m2'den büyük olamaz.

1.15.Mahya yüksekliğinin 3 metreden az hesaplandığı yerlerde, 2. çatı yüzeyinin eğimine bakılmaksızın mahya 3 metre yapılarak 2. çatı yüzeyi oluşturulacaktır.

1.16.Çatı dairesi önü teraslar yapılabilir. Bu durumda teraslar bitişik olduğu komşu parsel cephesine 1.50 metreden fazla yaklaşamaz. Birden fazla bağımsız bölüme ait teras olması durumunda, bu teraslar arasında en az 3.00 metre mesafe bırakılması zorunludur. Her bir terasın iç genişliği (derinlik) en fazla 3.00 metre olabilir ve terasların toplam genişliği ait olduğu cephenin 2/5'ini geçemez.

1.17.1.2. ve 1.3. maddelerinde belirtilen yükseklikler ve iç parapet yüksekliği kaplama üst kotudur.

1.18.Çatı dairesi ve çatı arası piyesi birlikte uygulanamaz.

1.19.Çatı dairesi, çelik konstrüksiyon yapılacak ve çatı eğimlerine uygun kaplama (metal vb.) seçilecektir.

1.20.Ayrık, bitişik ve blok nizam parsellerde, çatı dairesi yapılmasından kaynaklanan normal merdivene ilave yangın merdiveni yapılması zorunlu hallerde, "Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmeliğe" uygun yapılan yangın merdiveni, arka ve yan bahçede parsel sınırına 1 metreye kadar yaklaşabilir.

1.21.Hava mania limitlerine ve silüet ile ilgili yükseklik kararlarına uyulacaktır.

1.22.Emsal ve KAKS verilen parsellerde bu plan notları geçerli değildir.

1.23.Açıklanmayan hususlarda meri imar yönetmeliği ve meri plan notları geçerlidir.” şeklinde hükümlerin eklendiği ve altı çizili ifadenin ilgi (a) yazı eki 09.07.2025 tarih, 2025/63 sayılı İlçe Meclis Kararı ile tadilen eklendiği görülmektedir.

DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ekinde; Bakırköy İlçesi, Yeşilköy, Yeşilyurt, Şenlikköy ve Basınköy Mahallelerini kapsayan Florya ve Yeşilköy Bölgelerindeki 17.07.2006/ 28.11.2012/ 17.10.2018/ 22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Florya Uygulama İmar Planı/Tadilatları ile 16.09.2007/28.11.2012/18.05.2018/22.03.2021/17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Yeşilköy Uygulama İmar Planı/Tadilatları plan hükümlerine Büyükşehir Belediye Meclisinin “Meri İmar Planlarına Çatı Katlarına ilişkin Plan Notu İlavesi”ne ilişkin 13.03.2025 tarih, 414 sayılı Kararı doğrultusunda çatı katlarına ilişkin plan hükümlerinin ve 1.13, 1.14, 1.15, 1.16, 1.17, 1.18, 1.19, 1.20, 1.21, 1.22, 1.23 no’ lu plan notlarının ilave edilmesine ilişkin Bakırköy Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifleri, 09.07.2025 tarih, 2025/63 sayılı Bakırköy Belediye Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek 3194 sayılı Yasa ile 5216 sayılı Yasanın 7/b ve 14. maddeleri uyarınca gereği için tarafımıza iletilmiştir.

İlgi (a) yazı eki teklif plan notu değişikliği Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin imar planı ve değişikliklerine yönelik ilke ve esaslarına ilişkin hükümleri açısından incelendiğinde;

Yönetmeliğin Genel Planlama Esasları başlıklı 7/1. maddesinde her tür ve ölçekteki mekansal planlar için (a) bendinde “Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.”, (b) bendinde “Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür.”, (i) bendinde “Planlama süreci; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin bir araya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşur.” ilkelerinin tanımlandığı,

İmar Planlarına Dair Esaslar başlıklı 21. maddesinde imar planlarının hazırlanmasına ilişkin temel esasların “İmar planları, planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır.” olarak tanımlandığı,

Mekansal Planların Yapımına Dair Esaslar başlıklı 8. maddesinin 1. fıkrasında “Mekansal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır.” ve ayrıca Yönetmeliğin 9. maddesinin 1. fıkrasında “Mekansal planlara ilişkin, kendi kademesine göre ve yapılış amacının gerektirdiği açıklamaları içeren bir plan raporu hazırlanır.” hükmü ile 4. fıkrasında “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” hükümlerinin yer aldığı, plan açıklama raporunda yer alması gereken başlıkların aynı maddenin 2. fıkrasında “Plan raporunda, planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre; vizyon, amaç, hedefler ve stratejiler belirlenerek, koruma-kullanma esasları, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşmaya ilişkin konularda planlama esasları ve uygulama ilkeleri, eylem planları, açık ve yeşil alan sistemi, ulaşım, erişilebilirlik ve mekanın etkin kullanılması, gerektiğinde koruma, sağlıklaştırma ve yenileme program, alan ve projelerinin etaplama esasları, alan kullanım dağılımı tablosu gibi hususlarda açıklamalara yer verilir.” şeklinde açıklanmış olduğu,

Teklif dosyası, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin (MPYY) yukarıda detaylarına yer verilen plan yapımına ve sunulmasına ilişkin ilke ve esaslara yönelik hükümleri doğrultusunda incelendiğinde;

-MPYY’nde mekansal planların yapımına dair temel aşamalardan birisi; planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmaların yapılması şeklinde tanımlanmış olup, teklif dosyasında herhangi bir kurum/kuruluş görüşü ve analiz-etüt çalışması sunulmadığı görülmektedir.

İlgi (a) yazı ve eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları değişikliğine ilişkin yapılan incelemede;

-1 no’lu madde olarak