Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Merkez Mahallesinde Yer Alan Mevzi İmar Planı Alanlarına Yönelik 1/1000 ölçekli UİP Plan Notu Değişikliği Kabul Edildi
Planlama Şube Müdürlüğü’nün 14/07/2025 gün ve 2025-867374 sayılı yazısında;
“İlgi: a)30.04.2025 tarih, 4756/11723 sayılı Bahçelievler Belediye Başkanlığı yazısı ile eki 10.01.2025 tarih ve 2025/5 sayılı İlçe Meclis Kararı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi.
b) 20.08.2004 tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi ve 20.08.2004 tarih, S/90 sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP: İlgi (a) yazı ekinde; 21.06.2009 onanlı 1/1000 ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Bahçelievler Merkez Mahallesinde Yer Alan Mevzi İmar Planı Alanlarına yönelik plan notu eklenmesine ve M.İ.P (Mevzi İmar Planı) Alanlarına ilişkin muhtelif plan notlarının iptal edilmesine ilişkin UİP-341088106 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi, 10.01.2025 tarih ve 2025/5 sayılı Bahçelievler Belediye Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7/b ve 14. maddeleri uyarınca gereği için tarafımıza iletilmiştir. (Ek-1)
MÜLKİYET BİLGİSİ: İlgi (a) yazı ve eki teklifin Bahçelievler Mahallesi sınırlarını kapsadığı görülmektedir. Başkanlığımız CBS sisteminde yapılan incelemede; bahse konu alanda muhtelif kamu kurumları mülkiyetindeki parseller ile özel mülkiyete konu taşınmazlar yer almaktadır.
MERİ PLANLARDAKİ DURUM: İlgi (a) yazı eki teklife konu plan notları; 20.01.2008 onanlı 1/5000 ölçekli Bahçelievler Merkez, Yenibosna, Kocasinan Nazım İmar Planı ile 21.06.2009-18.05.2018 onanlı 1/1000 ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı ve muhtelif tarihlerde yapılan plan değişiklikleri kapsamında kalmaktadır. (Ek-3)
İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı ekinde iletilen 10.01.2025 tarih ve 2025/5 sayılı İlçe Meclis Kararında;
“İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Merkez Mahallesi'nde Yer Alan Mevzi İmar Planı Alanlarına Yönelik 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan Notu İlavesine ilişkin plan değişikliği teklifi ve ekleri Komisyonlarımız tarafından incelenip, değerlendirilerek, görüşülmüş olup; Plan Notlarında aşağıda yer verilmiş olan ilgili maddelerine yönelik düzenlemelerle tadilen Komisyonlarımızca uygun görülmüş olup, Belediye Meclisinin onayına arz ederiz.
3-M.İ.P. Alanlarında belirlenmiş inşaat alanlarını geçmemek şartıyla; blok şekil ve ölçüleri değiştirilebilir. Ancak yapı adası ya da parselde yer alan 0.00 kotu üstündeki mevcut kat adedi ve mevcut blok sayısı değiştirilemez.
4-Yapıldığı dönemdeki yönetmelik ve plan hükümleri gereğince çıkma yapmış olan ancak yıkılması halinde değişen yönetmelik hükümleri gereğince çıkma yapamayan binalarda, mevcut binada yer alan çıkmanın izdüşümü statik gereklilik açısından bodrum kata kadar indirilir, fakat iskan edile bil ir alan olarak düzenlenemez.
5-İstikamet, yönetmelik ve plan değişiklikleri nedeni ile mevcut ruhsatlı veya iskanlı binanın yıkıldıktan sonra yeni yapıldığında, ruhsatta yer alan inşaat alanının parsele sığmaması durumunda ön bahçe mesafesi minimum 3.00 m.ye indirilebilir.
7-Mekansal kaliteyi arttırmak amacıyla mimari proje ile birlikte peyzaj projesi yapılması zorunludur. Peyzaj projelerinde peyzaj mimarının imza şartı aranacaktır. Projesinde belirtilen peyzaj düzenlemeleri gerçekleştirilmeden yapı kullanma izni verilemez.
İlgi Başkanlık Makamı emri ile Bahçelievler İlçesi, Kocasinan Mahallesi 16.08.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında KAKS: 1.50 yapılaşma şartlarına sahip Konut ve Ticaret+ Konut fonksiyonlu parsellere ilişkin uygulamaya yönelik teklif Komisyonlarımız tarafından incelenip, değerlendirilip, görüşülerek Müdürlüğünden geldiği şekliyle Komisyonlarımızca uygun görülmüş olup, Belediye Meclisinin onayına arz ederiz.
KARAR: Belediye Meclisimizin 8. seçim dönemi 1. seçim yılı Ocak ayı olağan toplantısının 10/01/2025 tarihli 2. Birleşiminde İmar Komisyonu İle Depreme Hazırlık ve Kentsel Dönüşüm Komisyonu Ortak Raporu görüşüldü. Yapılan müzakereler ve oylama neticesinde, teklif Komisyonlardan geldiği şekliyle oybirliğiyle kabul edildi.” şeklinde karara bağlandığı görülmektedir. (Ek-4)
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifine yönelik ilgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen kurum ve kuruluş görüş yazıları aşağıda sıralanmaktadır;
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği
İl Müdürlüğü Avrupa Yakası
Milli Emlak Dairesi Başkanlığının
20.03.2025 tarih ve 12079446 sayılı olumlu görüşü (Ek-5)
İSKİ Genel Müdürlüğünün
27.02.2025 tarih ve 1733849 sayılı şartlı görüşü (Ek-6)
Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün
27.02.2025 tarih ve 411879 sayılı şartlı olumlu görüşü(Ek-7)
Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğünün
28.03.2025 tarih ve 681391 sayılı olumsuz görüşü (Ek-8)
İGDAŞ A.Ş.’nin
19.02.2025 tarih ve 437862 sayılı şartlı görüşü (Ek-9)
PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: İlgi (a) yazı eki teklif plan notlarının Plan Değişikliğinin Amacı bölümünde; “Bahçelievler Merkez Mahallesi'nde bulunan Mevzi İmar Planı alanlarında yer alan, ekonomik ömrünü tamamlamış, eski, depreme dayanıksız binaların 6306 Sayılı Yasa kapsamında yenilenmesini sağlanmasıdır.
İlgi 27.11.2024 tarih, E-74549446-662-7388 sayılı Başkanlık Makamı Emri ile Bahçelievler Merkez Mahallesinde; 21.06.2009 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Bahçelievler İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planı'nda mevcut planı ile korunarak 1960 -1990 yılları arasında muhtelif tarihlerde farklı bölgelerde yer alan yapı adaları için onaylanmış Mevzi İmar Planı'na (M.İ.P.) göre uygulamanın devam ettiği, ancak Mevzi İmar Planları ile yapı tipleri, ölçüleri, kat yükseklikleri belirlenmiş olduğundan; değişen yasa- yönetmelik hükümleri, mer'i plandaki yol genişlemeleri, istikamet değişiklikleri nedeni ile 6306 sayılı yasa gereğince binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda mevcut inşaat ve kullanım alanlarının sağlanamadığı, hak sahipleri kayba uğradığından kentsel dönüşümün gerçekleştirilemediği belirtilerek,
Bahçelievler Merkez Mahallesi sınırları içerisinde kalan Mevzi İmar Planı'na göre uygulaması devam eden alanlarda kentsel dönüşümü hızlandırmak ve teşvik etmek amacıyla aşağıda yer alan plan notlarının 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hükümlerine eklenecek şekilde plan değişikliği teklifinin hazırlanması, ilgili kurum ve kuruluş görüşlerinin alınarak tamamlanması beklenmeden ivedilikle Aralık/2024 tarihli meclise sunulması istenmiştir” şeklinde belirtilmiştir.
TEKLİF PLAN ve PLAN NOTLARI: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi incelendiğinde;
17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliğine ait F21C22A3D rumuzlu plan paftası üzerine hazırlandığı,
“İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Merkez Mahallesi'nde Yer Alan Mevzi İmar Planı Alanlarına Yönelik 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan Notu İlavesi” şeklinde plan adı oluşturulduğu,
“Bahçelievler Merkez Mahallesi'nde Mevzi İmar Planına (MİP) göre uygulama yapılacak parsellerde; 6306 Sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılması halinde;
1-Ada istikametleri yol genişlikleri mer’ i uygulama imar planından, fonksiyon alanları ve sınırları ile yapı yaklaşma mesafeleri Mevzi İmar Planından (MİP) alınacaktır.
2-Yönetmelik hükümleri gereğince zorunlu olan; asansör, yangın merdiveni, merdiven, hava bacası, şaft, güvenlik holü vb. toplamı yapı yaklaşma mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla; asgari ölçülerde kat brüt alanına eklenir.
3-M.İ.P. Alanlarında belirlenmiş inşaat alanlarını geçmemek şartıyla; blok şekil ve ölçüleri değiştirilebilir. Ancak yapı adası ya da parselde yer alan 0.00 kotu üstündeki mevcut kat yüksekliği adedi ve mevcut blok sayısı değiştirilemez.
4-Yapıldığı dönemdeki yönetmelik ve plan hükümleri gereğince çıkma yapmış olan ancak yıkılması halinde değişen yönetmelik hükümleri gereğince çıkma yapamayan binalarda, mevcut binada yer alan çıkmanın izdüşümü statik gereklilik açısından bodrum kata kadar indirilir, fakat iskan edilebilir alan olarak düzenlenemez.
5-İstikamet, yönetmelik ve plan değişiklikleri nedeni ile mevcut ruhsatlı veya iskanlı binanın yıkıldıktan sonra yeni yapıldığında, ruhsatta yer alan inşaat alanının parsele sığmaması durumunda ön bahçe mesafesi minimum 3.00 m.ye indirilebilir. 2981-3290 sayılı yasalar gereğince ruhsat ve iskân almış yapılar bu plan notu kapsamında değerlendirilemezler.
6-Uygulama imar planı sınırları içerisinde yapılacak olan yapılarda; Mevzi İmar Planlarında (MİP) getirilen bütünlüğün sağlanması amacıyla dış cephe tasarım, malzeme ve rengi uygulamadan önce İdarenin onayına sunulacaktır.
7-Mekansal kaliteyi arttırmak amacıyla mimari proje ile birlikte peyzaj projesi yapılması zorunludur. Peyzaj projelerinde peyzaj mimarının imza şartı aranacaktır. Projesinde belirtilen peyzaj düzenlemeleri gerçekleştirilmeden yapı kullanma izni verilemez.
8-Yençok:5 kat ve üzeri yapılar için yağmursuyu toplanarak sulama amaçlı kullanılacaktır.
9.Her bir bağımsız bölüm için bulunduğu alan veya yakın çevresinde nitelikli gövdeli 1 adet ağaç dikilecektir.
10-Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.
11-Otopark ihtiyacı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Otopark Yönetmeliği'nde belirlenen otopark miktarları doğrultusunda kendi parseli içerisinde sağlanacaktır.
12- Açıklanmayan hususlarda mer'i 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve mer'i yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.” şeklinde hükümlerin önerildiği, 10.01.2025 tarih, 5 sayılı Bahçelievler Belediye Meclisi Kararı doğrultusunda üstü çizili ifadelerin iptal edildiği, altı çizili ifadelerin eklendiği,
-30.11.2022 onanlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ait F21C22D4B rumuzlu plan notu paftasında “M.İ.P. (mevzii imar planı) lejandı getirilmiş alanlara ilişkin ada istikametleri ve yol genişlikleri 21/06/2009 t.tli uygulama imar planından alınmak koşulu ile fonksiyon, blok ebatı ve ölçüleri M.İ.P. planlarından alınacaktır” şeklinde hükmün iptal edildiği,
-22.03.2021 onanlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ait F21C22D1C rumuzlu plan notu paftasında “Uygulama Hükümleri 7. Maddesi; "Planda Mip Lejandı Getirilmiş Alanlarda;
A) Onaylı Mevzi İmar Planı Yapılaşma Şartları Geçerlidir.
B) Kontür, Gabari ve İrtifaya Uyulmak Kaydıyla Blok Yerleşimi Şematiktir.” şeklinde hükmün iptal edildiği görülmektedir. (Ek-10)
DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ekinde; 21.06.2009 onanlı 1/1000 ölçekli Bahçelievler Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında Bahçelievler Merkez Mahallesinde Yer Alan Mevzi İmar Planı Alanlarına yönelik plan notu eklenmesine ve M.İ.P (Mevzi İmar Planı) Alanlarına ilişkin muhtelif plan notlarının iptal edilmesine ilişkin UİP-341088106 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi, 10.01.2025 tarih ve 2025/5 sayılı Bahçelievler Belediye Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7/b ve 14. maddeleri uyarınca gereği için tarafımıza iletilmiştir.
İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifine ilişkin dosyasında yer alan kurum ve kuruluş görüşleri incelendiğinde;
Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığınca;
“…
21.06.2009 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bahçelievler İlçesi Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında mevcut planı korunarak 1960-1990 yılları arasında muhtelif tarihlerde farklı bölgelerde yer alan yapı adaları için onaylanmış Mevzi İmar Planına göre (MİP) uygulamanın devam ettiği alanlara ilişkin 1/1000 ölçekli meri plana plan notu ilavesi yapıldığının anlaşıldığı,
Hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin, Bahçelievler Merkez Mahallesi sınırları içerisinde kalan Mevzi İmar Planı'na göre uygulaması devam eden alanlarda kentsel dönüşümü hızlandırmak amacıyla yapıldığının anlaşıldığı belirtilerek, Hazine menfaati açısından bir sakınca bulunmadığı görüş ve kanaatine varılmıştır.” şeklinde,
İSKİ Genel Müdürlüğünce;
“Bahse plan değişikliği teklifi sınırı yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları, dere ıslah ve işletme bandı ve taşkın önlemli yapılaşma alanı dışında yer almaktadır. Söz konusu alana ait mevcut altyapı tesislerimize ait veriler ile İdaremiz mülkiyetleri yazımız ekinde gönderilmekte olup yapılacak çalışmalarda aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:
- Söz konusu planlama alanı ve yakın çevresinde mevcut şebeke hatlarımız ile isale hatlarımız geçmekte olup, mevcut içmesuyu borularımızın güzergâhların Ø6OOmm- Ø1OOOmm arası çaplar için minimum 10.00m, Ø1200mm- Ø1600mm arası çaplar için minimum 15.00m, Ø1800mm ve üstü çaplar için minimum 20.00m olacak şekilde yalnızca imar yolu olarak düzenlenmesi gerekmektedir. İsale hatlarımızın geçtiği güzergahlarda yer alan İdaremiz mülkiyetine ait parseller yazımız ekinde gönderilmekte olup, mülkiyet haklarımızın korunması gerekmektedir.
Söz konusu planlama alanı ve yakın çevresinde mevcut atıksu ve yağmursuyu hatlarımız geçmekte olup, atıksu -yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği güzergahlar, Ø300 mm - Ø600 mm arası çaplar için en az 5 m., Ø700 mm - Ø1200 mm çaplar için en az 10m. ve üstü çaplar için en az 15 m. genişlikte İmar Yolu veya Yeşil Alan olarak korunmalıdır.
- Ana isale hatlarımız ve kolektörlerimiz dışında yeri değişmesi talep edilen içme suyu hatlarımızın bulunması halinde; bu hatların deplase bedellerinin karşılanması, ne şekilde deplase edileceğine dair planlama hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir.
Netice olarak; söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliği teklifi, İdaremize ait mülkiyet haklarının korunması ile yukarıda belirtilen hususlara uyulması kaydıyla uygun görülmektedir. Yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait ekte gönderilen paftadaki her türlü mevcut tesislerimiz ile iş sonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir. Hatlarımızın geçtiği güzergâhlar imar yolu olarak korunmalıdır.” şeklinde,
Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünce;
“Söz konusu alanlar, 24.12.2007 onay tarihli Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında hazırlanan İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarında; kısmen "UA" (Uygun Alanlar), kısmen "ÖA-2b" (Heyelan ile temsil edilen Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar) lejantlı alanlar; kısmen "ÖA-4b" (Yapay Dolgu, Alüvyon ile temsil edilen Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), kısmen "ÖA-2b" (Heyelan ile Temsil Edilen Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar) ve kısmen de "ÖA-5b" (Tasman Alanlar) lejantlı alanların birlikte görüldüğü "ÖA-6b" (Hafif Önlemlerin Alınması Gereken Karmaşık Problemlerin Görüldüğü Alanlar) lejantlı alanlar ile "ÖA-4b" (Yapay Dolgu, Alüvyon ile temsil edilen Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar) ile kısmen "ÖA-5b" (Tasman Alanlar) lejantlı alanların birlikte görüldüğü "ÖA-6b" (Hafif Önlemlerin Alınması Gereken Karmaşık Problemlerin Görüldüğü Alanlar) ve kısmen de "ÖA-5b" (Tasman Alanlar) lejantlı alanlarda kalmaktadır.
1) 24.12.2007 tarihli mülga Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca onaylanan Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına esas 1/2000 Ölçekli Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporunda belirtilen hususlara uyulması ve bölgedeki özellikle eğimli yamaçlarda oluşabilecek duraysızlıklar da dikkate alınarak mevcut planların bu doğrultuda gözden geçirilmesi ve gerekmesi halinde revizyonların yapılması,
2) Mikrobölgeleme çalışmalarında kütle hareketleri nedeniyle Önlemli Alan (ÖA-2a/ÖA-2b) olarak değerlendirilen yerlerde yapılan planlama çalışmalarında yoğunluk ve kat yüksekliği artırımı yapılmak istenmesi durumunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü) İstanbul Valiliğine 05.09.2013 gün ve 13674 sayılı yazısı gereği ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığının (Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü) İstanbul Valiliğine 28.09.2011 gün ve 102732 sayılı genelgesi doğrultusunda plan tadilatına özel yerleşime uygunluk çalışması yapılması,
3) Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 09.03.2019 tarihli ve 30709 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren "Zemin ve Temel Etüdü Uygulama esasları ve Rapor Formatı" ve 31.08.2018 tarihli ve 150340 sayı ile yayımlanan "Kazı Güvenliği ve Alınacak Önlemler" genelgesinde belirtilen tüm hususlara uyulması,
4) Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 18.03.2018 tarihli 30364 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren 'Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği nde belirtilen tüm esaslara uyulması,
5) Uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcut yapıların da zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekli görülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması,
6) Yerleşime Uygunluk Haritalarında; İSKİ Koruma Bandı (İKB) lejantı ile gösterilen yerlerde yapılaşma içeren planlamalar yapılmaması, planlama alanında bulunan derelere ilişkin su baskmı-sellenme (taşkın) tehlikesi konusunda İSKİ/DSİ'den alınan görüşte belirtilen hususlara uyulması gerekmektedir.
Sonuç olarak, söz konusu imar planında belirtilen fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut "Plan Notlan"nda yukarıda ve açıklama raporunda belirtilen hususlar doğrultusunda yeniden değerlendirilerek gerekli görülen revizyonların yapılması koşulu ile 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı "plan notu" teklifi ilgili mevzuat doğrultusunda hazırlanan Yerleşime Uygunluk Çalışmalarında belirtilen hususlara göre uygun görülmekte olup, diğer hususlarda İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığından görüş alınması gerekmektedir.” şeklinde,
Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğünce;
“Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Merkez Mahallesi, Mevzi İmar Plam'nda (M.İ.P) kalan 1,2,3,4,5,6,7 numaralı alanlara ilişkin hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifinde;
Teklife konu 3,4,5 numaralı alanların bir kısmı raylı sistem güzergahında kaldığından Raylı Sistem Daire Başkanlığından görüş alınması,
"Yollara gerekli terkler bedelsiz yapılacaktır." şeklindeki plan notunun eklenmesi, Yollardan çekme mesafeleri yol rezerv alanları olarak öngörüldüğünden mer'i planda belirlenmiş olan yollardan çekme mesafesinin korunması ve söz konusu yollardan çekme mesafelerine bodrum katlarda da uyulması, Teklif plan notları ile getirilen inşaat artışının ilave ulaşım ve otopark talebi oluşturacağı ve oluşacak ulaşım talebini karşılamak amacıyla teklifin bütüncül bir ulaşım şeması ile birlikte düzenlenmesi ve ulaşım altyapısının bu doğrultuda yeniden planlanması gerekmektedir.” şeklinde,
İGDAŞ A.Ş.’nce;
“Bahçelievler İlçesi, Merkez Mahallesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği çalışma bölgesindeki mevcut doğal gaz altyapı tesislerimiz ekli sayısal veri dosyasında (.dgn ve .dwg fonnatında) tarafınıza sunulmuştur.
Abonelerimizin gaz arzı sürekliliğinin sağlanabilmesi için mevcut doğal gaz altyapı/üstyapı tesislerimiz yerinde korunarak yapılacak uygulama imar planlarına işlenmesi, "Çelik doğal gaz hatlarına inin. 2,50 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak), polietilen doğal gaz hatlarına min. 1,25 m boru orta aksından (boru sağı ve solu ayrı ayrı olarak) yapı yaklaşma sınırı ile bina ve diğer altyapı inşaatı yapılabilir. " plan notu eklenmesi gerekmektedir.”
Teklif, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planlarının Hazırlanmasına ilişkin esasları kapsamında incelendiğinde;
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin İmar Planlarına Dair Esaslar başlıklı 21. Maddesinde imar planlarının hazırlanmasına ilişkin temel esasların “İmar planları, planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır.” olarak tanımlandığı,
Mekânsal Planların Yapımına Dair Esasların tanımlandığı Araştırma ve Analiz başlıklı 8. Maddesinin 1. fıkrasında “Mekânsal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır.” şeklinde esasın ortaya konulduğu,
Teklife ilişkin herhangi bir kurum/kuruluş görüşü alınmadan teklifin kabulüne ilişkin alınan 10.01.2025 tarih, 5 sayılı Bahçelievler Belediye Meclisi kararının MPYY’nin 8. Maddesinin 1. Fıkrasına aykırı olduğu görülmektedir.
İlgi (a) yazı ve eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notları değişikliğine ilişkin yapılan incelemede;
• Teklifin üç ayrı plan paftası üzerine hazırlandığı,
• 17.10.2023 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliğine ait F21C22A3D rumuzlu plan paftasında
“İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Merkez Mahallesi'nde Yer Alan Mevzi İmar Planı Alanlarına Yönelik 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Plan Notu İlavesi” şeklinde plan adı oluşturulduğu,
“Bahçelievler Merkez Mahallesi'nde Mevzi İmar Planına (MİP) göre uygulama yapılacak parsellerde; 6306 Sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılması halinde;
1-Ada istikametleri yol genişlikleri mer’ i uygulama imar planından, fonksiyon alanları ve sınırları ile yapı yaklaşma mesafeleri Mevzi İmar Planından (MİP) alınacaktır.
2-Yönetmelik hükümleri gereğince zorunlu olan; asansör, yangın merdiveni, merdiven, hava bacası, şaft, güvenlik holü vb. toplamı yapı yaklaşma mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla; asgari ölçülerde kat brüt alanına eklenir.
3-M.İ.P. Alanlarında belirlenmiş inşaat alanlarını geçmemek şartıyla; blok şekil ve ölçüleri değiştirilebilir. Ancak yapı adası ya da parselde yer alan 0.00 kotu üstündeki mevcut kat adedi ve mevcut blok sayısı değiştirilemez.
4-Yapıldığı dönemdeki yönetmelik ve plan hükümleri gereğince çıkma yapmış olan ancak yıkılması halinde değişen yönetmelik hükümleri gereğince çıkma yapamayan binalarda, mevcut binada yer alan çıkmanın izdüşümü statik gereklilik açısından bodrum kata kadar indirilir, fakat iskan edilebilir alan olarak düzenlenemez.
5-İstikamet, yönetmelik ve plan değişiklikleri nedeni ile mevcut ruhsatlı veya iskanlı binanın yıkıldıktan sonra yeni yapıldığında, ruhsatta yer alan inşaat alanının parsele sığmaması durumunda ön bahçe mesafesi minimum 3.00 m.ye indirilebilir.
6-Uygulama imar planı sınırları içerisinde yapılacak olan yapılarda; Mevzi İmar Planlarında (MİP) getirilen bütünlüğün sağlanması amacıyla dış cephe tasarım, malzeme ve rengi uygulamadan önce İdarenin onayına sunulacaktır.
7-Mekansal kaliteyi arttırmak amacıyla mimari proje ile birlikte peyzaj projesi yapılması zorunludur. Peyzaj projelerinde peyzaj mimarının imza şartı aranacaktır. Projesinde belirtilen peyzaj düzenlemeleri gerçekleştirilmeden yapı kullanma izni verilemez.
8-Yençok:5 kat ve üzeri yapılar için yağmursuyu toplanarak sulama amaçlı kullanılacaktır.
9-Her bir bağımsız bölüm için bulunduğu alan veya yakın çevresinde nitelikli gövdeli 1 adet ağaç dikilecektir.
10-Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.
11-Otopark ihtiyacı Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Otopark Yönetmeliği'nde belirlenen otopark miktarları doğrultusunda kendi parseli içerisinde sağlanacaktır.
12- Açıklanmayan hususlarda mer'i 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve mer'i yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.” şeklinde hükümlerin eklendiği,
• Teklif ile eklenen plan notlarının Bahçelievler Merkez Mahallesi sınırları içerisinde Mevzi İmar Planı (MİP)’na göre uygulama yapılacak parsellerde 6306 Sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılması halinde geçerli olacağı,
• Teklif plan notlarının 2. Maddesi ile “…Yönetmelik hükümleri gereğince zorunlu olan; asansör, yangın merdiveni, merdiven, hava bacası, şaft, güvenlik holü vb. toplamı yapı yaklaşma mesafeleri içerisinde kalmak şartıyla; asgari ölçülerde kat brüt alanına eklenir…” şeklindeki hükmün eklendiği,
• İstanbul İmar Yönetmeliğinin 36. Maddesinde;
“(1)İskan edilen kat adedi 3 ve daha fazla olan binalarda asansör tesis edilmesi zorunludur.”,
“(2) Tek asansörlü binalarda; asansör kabininin dar kenarı 1.10 metre ve alanı 1.54 m²’den, kapı net geçiş genişliği ise 0.80 metreden az olamaz (TSE standartlarındaki ölçülerin daha büyük olması durumunda TSE standartlarına uyulacaktır.). Asansör kapısının açıldığı sahanlıkların genişliği en az 1.20 metre olmak ve asansör kapısı sürgülü olmak zorundadır. TSE standartlarının bu fıkrada belirtilen ölçü ve miktarlardan küçük olması halinde; taban alanında yapılaşma hakkı 120 m²’nin altında olan parseller ile tek bağımsız bölümlü müstakil konut binalarında TSE standartlarına uyulmasına ilgili idaresi yetkilidir.”
“(5) 10 kat ve üzeri binalarda asansörlerden en az bir tanesi yük, eşya ve sedye taşıma amacına uygun olarak dar kenarı 1.20 metre ve alanı 2.52 m²’den, kapı genişliği ise net 1.10 metreden az olmayacak şekilde yapılır.” şeklinde hükümlerin yer aldığı,
• İstanbul İmar Yönetmeliğinin 20. Maddesinin 8. Fıkrasında taban alanına dahil edilmeyecek kullanımlar içerisinde
(d) bendinde “Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmeliğin gerekli gördüğü, normal merdiven haricinde kaçış yolu içerisinde yer alan, asgari ölçülerde ve adetlerde yapılan merdiven evi ile yangın güvenlik holleri”
(e) bendinde “Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,” şeklinde hükümlerin yer aldığı,
• Teklif plan notu ile bu alanların blok konturlarına ilave edilmek istenmesi taban alanını artırıcı, dolayısıyla toplam inşaat alanını artırıcı nitelikte olduğu,
• Teklif plan notlarının 5. Maddesi ile eklenen “…İstikamet, yönetmelik ve plan değişiklikleri nedeni ile mevcut ruhsatlı veya iskanlı binanın yıkıldıktan sonra yeni yapıldığında, ruhsatta yer alan inşaat alanının parsele sığmaması durumunda ön bahçe mesafesi minimum 3.00 m.ye indirilebilir…” şeklindeki ifadenin, İstanbul İmar Yönetmeliğinin 23.Maddesi 1.fıkrasında yer alan “a)Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir.” şeklindeki hükmüne aykırılık teşkil ettiği,
• 30.11.2022 onanlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ait F21C22D4B rumuzlu plan notu paftasında yer alan;
“M.İ.P. (mevzii imar planı) lejandı getirilmiş alanlara ilişkin ada istikametleri ve yol genişlikleri 21/06/2009 t.tli uygulama imar planından alınmak koşulu ile fonksiyon, blok ebatı ve ölçüleri M.İ.P. planlarından alınacaktır.” şeklindeki hükmün iptal edildiği,
• 22.03.2021 onanlı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğine ait F21C22D1C rumuzlu plan notu paftasında yer alan;
“Uygulama Hükümleri 7. Maddesi; "Planda Mip Lejandı Getirilmiş Alanlarda;
A) Onaylı Mevzi İmar Planı Yapılaşma Şartları Geçerlidir.
B) Kontür, Gabari ve İrtifaya Uyulmak Kaydıyla Blok Yerleşimi Şematiktir.” şeklinde hükmün iptal edildiği,
• İptal edilen plan notlarının teklif ile eklenen diğer plan notlarıyla çelişki oluşturması nedeniyle iptal edildiği tespit edilmiştir.
Sonuç olarak;
- Teklif ile eklenen plan notlarının Bahçelievler Merkez Mahallesi sınırları içerisinde Mevzi İmar Planı (MİP)’ na göre uygulama yapılacak parsellerde 6306 Sayılı yasa kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş mevcut binanın yıkılıp yeniden yapılması halinde geçerli olacağı,
-Teklife ilişkin dosyasında kurum/kuruluş görüşleri yer alsa da, herhangi bir kurum/kuruluş görüşü alınmadan teklifin kabulüne ilişkin alınan 10.01.2025 tarih, 4 sayılı Bahçelievler Belediye Meclisi kararının MPYY’nin 8. Maddesinin 1. Fıkrasına aykırı olduğu görülmektedir.
-Teklife konu plan notlarının kentsel dönüşümü teşvik edici ve kolaylaştırıcı nitelik taşıdığı görülmekle birlikte, yapılan düzenlemelerin taban alanını ve toplam inşaat alanını artırıcı nitelik taşıdığı değerlendirilmektedir. ’’ denilerek.
İlgi (a) yazı eki UİP-341088106 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifi ile yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Genelgesi, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Bahçelievler İlçesi, Bahçelievler Merkez Mahallesinde yer alan Mevzi İmar Planı alanlarına yönelik 1/1000 ölçekli UİP plan notu değişikliği teklifi incelenmiş olup; İlçesinden geldiği şekliyle kabulü Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Temmuz Ayı Toplantılarının 17 Temmuz 2025 tarihli 2. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder