Ankara Büyükşehir Belediyesi'nden Keçiören İmar Planına Önemli Netlik: 'Açığa Çıkan Katlar' Kriteri Kaldırıldı

 Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi, 11 Haziran 2025 tarihli toplantısında, Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanı (KDGPA) Keçiören Etabı'nı ilgilendiren kritik bir imar planı notu değişikliğini oybirliğiyle kabul etti. Alınan kararla birlikte, bölgedeki yapılaşmalarda kat yüksekliklerinin hesaplanmasında yaşanan belirsizlik giderilerek, "açığa çıkan katlar" ibaresi plan notundan çıkarıldı.

Kat Hesabındaki Karmaşaya Son:

Keçiören İlçesi Şenyuva Mahallesi 91981 ada 3 parsel özelinde başlayan süreç, bölgedeki tüm yapılaşmayı etkileyen bir soruna çözüm getirdi. Mevcut 1/1000 ölçekli uygulama imar planında yer alan 12 numaralı plan notu, binaların silüet dokusuna uygun olarak en fazla 10 kat olmasını öngörürken, "açığa çıkan katlar"ın da bu hesaba dahil edilmesi müteahhitler ve kat malikleri için sorun yaratıyordu. Özellikle arazinin eğiminden dolayı bodrum katların zeminden açığa çıkması durumunda, bu katlar 10 kat sınırına dahil edilince, inşaat emsalinin tamamının kullanılamaması gibi mağduriyetler yaşanıyordu.

Yeni Düzenleme ve Gerekçeler:

İmar ve Bayındırlık Komisyonu'nun raporu ve Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı'nın değerlendirmeleri sonucunda, 12 numaralı plan notundaki "açığa çıkan katlar" ibaresinin kaldırılmasına karar verildi. Yeni düzenlemeyle birlikte plan notu, "siluet dokusuna uygun olarak en fazla 10 (on) kat olacak şekilde projelendirilecektir" şeklinde revize edildi. Bodrum katların hesaplaması ise Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin ilgili hükümlerine göre yapılmaya devam edecek.

Bu değişikliğin temel gerekçeleri ise şöyle sıralandı:

• Mevcut plan notunun Hmax:10 kat hükmü ile çelişki oluşturması.

• Bölgedeki yapılaşmanın büyük ölçüde eski "Hmax:Serbest" (serbest yükseklik) koşuluna göre tamamlanmış olması.

• Kuzey Ankara KDGPA'nın Karacaören Etabı'nda da benzer bir plan notu değişikliğinin daha önce (10.12.2024 tarihli ve 1676 sayılı ABB Meclis Kararı ile) onaylanarak emsal teşkil etmesi.

• Bodrum katların hesabına ilişkin detayların zaten genel imar yönetmeliğinde ayrıntılı olarak belirtilmiş olması.

Alınan bu kararla birlikte, Keçiören Etabı'ndaki inşaat ve projelendirme süreçlerinde yaşanan belirsizliklerin giderilmesi, yapılaşma haklarının daha adil ve şeffaf bir şekilde kullanılması hedefleniyor. Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin oybirliğiyle aldığı bu karar, bölgedeki yapılaşmanın önünü açacak ve kent silüetine uygun, ancak mevzuatla uyumlu projelerin geliştirilmesini sağlayacak.

KARAR METNİ:

T.C. ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYE MECLİSİ

  

Karar No: 866                                                                                                                  11.06.2025

  

K A R A R

 

Kuzey Ankara KDGPA Keçiören Etabı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun 30.05.2025 tarihli ve 106 sayılı Raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.06.2025 tarihli toplantısında okundu. 

Konu üzerinde yapılan görüşmelerde; B*** A****’un 13.02.2025 tarihli ve 830535 kurum sayılı dilekçesinde; Keçiören İlçesi Şenyuva Mahallesi 91981 ada 3 parsel numaralı taşınmaz ile ilgili Kuzey Ankara Girişi Dönüşüm Projesi Keçiören Etabı İmar Planı Notları ile ilgili değişiklik yapılması talebinin İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığına sunulduğu, 

Yapılan incelemede:

Teklife Konu Alanın Mülkiyet ve Mevcut İmar Durumunun;

Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Keçiören Etabına ait 1/1000 ölçekli uygulama imar planının ABB Meclisinin 12.08.2016/1603 sayılı Kararı ile onaylandığı, onaylı imar planları plan notlarında; “12. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve 4624 sayılı yazısına istinaden bölgedeki yapılaşmalarda uygulaması tamamlanmış olanlar dışında, inşaatı devam edenlerden 10 (on) katı geçmiş olanların inşaatı fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere henüz inşasına başlanmamış olan yapıların, siluet dokusuna uygun olarak açığa çıkan katları en fazla 10 (on) kat olacak şekilde projelendirilecektir.” şeklinde hüküm bulunduğu,

 Planlama alanının özel ve kamu mülkiyetlerinden oluştuğu,

Keçiören Belediye Başkanlığı 21.02.2025 tarihli ve E-1538042 sayılı yazısında "söz konusu ada/parselin bağlı bulunduğu imar planında yapılaşmaların tamamlanma noktasına geldiği, yapılaşmalarında söz konusu plan notlarına istinaden yapıldığının anlaşıldığı, açığa çıkan kotlarında dâhil edilerek en fazla 10 kat olarak yapılaşmanın olduğu, kat adedinin arttırılması sonucunda siluetin bozulacağının anlaşıldığından açığa çıkan kotlarında dâhil edilerek en fazla 10 kat olarak devam etmesinin uygun olacağı" şeklinde görüş belirtildiği,

 Tavsiye 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına ilişkin yapılan incelemede:

12. no.lu plan notunda parsellere ait kat yükseklikleri hesabının 9.1. plan notundaki Hmax:10 kat hükmü ile çelişki oluşturduğu, bodrum katlarda açığa çıkan otopark katlarının Hmax:10 kat hesabına dâhil edilmesiyle inşaat emsalinin tamamının kullanılamadığı, yol cephesine göre açığa çıkan ya da kapalı bodrum katların bu kat hesabına dâhil edilmemesi gerektiği belirtilerek plan notundaki “açığa çıkan katlar” ibaresinin kaldırılarak plan notunun “12. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve 4624 sayılı yazısına istinaden bölgedeki yapılaşmalarda uygulaması tamamlanmış olanlar dışında, inşaatı devam edenlerden 10 (on) katı geçmiş olanların inşaatı fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere henüz inşasına başlanmamış olan yapıların, siluet dokusuna uygun olarak en fazla 10 (on) kat olacak şekilde projelendirilecektir.” şeklinde düzenlenmesinin istendiği,

Başkanlığımızca Yapılan Değerlendirmede;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve 4624 sayılı yazısına istinaden düzenlenen ve Kuzey Ankara Kent Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında kalan diğer etaplarda da bulunan plan notunun düzenlenmiş olduğu tarihte zaten Keçiören Etabında yapılaşmanın Hmax:Serbest yapılaşma koşuluna göre büyük ölçüde tamamlandığı, söz konusu plan notu öncesinde bölgenin yapılaşma koşulunun Hmax:10 kat değil Hmax:Serbest şeklinde olduğu, diğer etaplardan olan Kuzey Ankara KDGPA Karacaören Etabında plan notunun “12. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve 4624 sayılı yazısına istinaden bölgedeki yapılaşmalarda uygulaması tamamlanmış olanlar dışında, inşaatı devam edenlerden 10 (on) katı geçmiş olanların inşaatı fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere henüz inşasına başlanmamış olan yapıların, siluet dokusuna uygun olarak en fazla 10 (on) kat olacak şekilde projelendirilecektir.” şeklinde düzenlenerek yapılan plan notu değişikliğinin ABB Meclisinin 10.12.2024 tarihli ve 1676 sayılı Kararı ile onaylandığı,  bodrum katların Hmax:10 kat hesabına katılıp katılmayacağı hususunun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde ayrıntılı olarak belirtilmiş olduğu, kat yüksekliklerine ilişkin plan notunun  bahsi geçen ABB Meclisinin 10.12.2024 tarihli ve 1676 sayılı Kararı ile onaylı plan notu değişikliğinde olduğu gibi “12. Çevre ve Şehircilik Bakanlığının 25.03.2014 gün ve 4624 sayılı yazısına istinaden bölgedeki yapılaşmalarda uygulaması tamamlanmış olanlar dışında, inşaatı devam edenlerden 10 (on) katı geçmiş olanların inşaatı fiili olarak bulundukları katta bitirilmek üzere henüz inşasına başlanmamış olan yapıların, siluet dokusuna uygun olarak en fazla 10 (on) kat olacak şekilde projelendirilecektir.” şeklinde “açığa çıkan katlar” kısmının iptal edilerek düzenlenebileceği, bodrum katların ise ilgili mevzuat hükümlerince değerlendirilebileceği görüş ve kanaatine varıldığı,

Hususları tespit edilmiş olup, Kuzey Ankara KDGPA Keçiören Etabı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notu değişikliğinin İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının 28.05.2025 tarih ve E.1746527 sayılı yazısında belirtilen yukarıda açıklanan plan notu tadilatının 2017/758 sayılı Belediye Meclis Kararı ile onaylı planda da düzeltilmek suretiyle “tadilen onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oybirliği ile kabul edildi.