Pendik İlçesi, Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi UİP ile Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi UİP kapsamında konut alanlarına yönelik 1/1000 ölçekli Plan Notu İlavesi Değişikliği Teklifi

 

Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/01/2025 gün ve 2024/2042528-2048167-89497 sayılı yazısında; 

“İlgi: a) 05.11.2024 tarih, 224647 sayılı Pendik Belediye Başkanlığı, Plan ve Proje Müdürlüğü yazısı ve eki 10.10.2024 tarih, 80 sayılı Pendik Belediyesi Meclis kararı ile 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliği dosyası.

b) 18.04.2024 tarih, S-658863 sayılı İmar Planı ve Değişikliği Çalışmalarında Uygulanacak Usul ve Esaslara İlişkin Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi.

TEKLİF: 13.04.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı ile 17.10.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında Konut alanlarında üzerinde net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde yapılaşma olan taşınmazlara yönelik olan (2.00 - 2.25 - 2.50 emsal) kademeli emsal değerine ilişkin plan hükmünden, yapılaşmaya bakılmaksızın 1000 m²’den küçük parsellerin tevhid edilmesi sonucu oluşacak parsellerinde faydalanabilmesine yönelik 1/1000 ölçekli Plan Notu Değişikliği teklifi Pendik Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarih, 80 sayılı kararı ile aynen uygun bulunarak ilgi (a) yazı ekinde Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talebi ile gereği için tarafımıza iletilmiştir. (Ek-1)

MEVCUT DURUM: Başkanlığımız ortak kullanımındaki 2022 yılı uydu görüntülerine göre plan notu değişikliğinden etkilenecek olan alanın çoğunlukla yapılaşmış, kısmen boş olduğu görülmektedir. (Ek-2)

PLANLARDAKİ DURUM: Teklife konu alanı etkileyen plan notlarına yönelik incelemede;

● 13.05.2016-17.03.2017 1/5000 ölçekli t.t’li Ankara Caddesi ile TEM Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı ile itirazı sonucu onaylanan Nazım İmar Planı Değişikliğinde;

Uygulama Hükümleri Başlığı altında; 

“2. KONUT ALANLARI

2.1 Mevcut Konut Alanı

Bu alanlarda brüt yoğunluk 500 kişi/ha, Yençok: 30.50 m. olup kişi başına düşen inşaat alanı 25 m² olarak uygulanacaktır. Ancak, bu alanlarda tevhit veya imar parseli oluşturularak elde edilen;

Büyüklüğü 300 m²’den 1000 m²’ye kadar olan parsellerde 600 kişi/ha,

Büyüklüğü 1000 m²’den 3000 m²’ye kadar olan parsellerde 700 kişi/ha,

3000 m² ve üzeri büyüklükte olan parsellerde ise 800 kişi/ha,

yoğunluk değerleri uygulanır.

Konut Alanlarında net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma var ise;

1000 m² ile 2000 m² ’ye kadar olan parsellerde 800 kişi/ha,

2000 m² ile 3000 m² ’ye kadar olan parsellerde 900 kişi/ha,

3000 m² ve üstü parsellerde 1000 kişi/ha,

olarak uygulama yapılacaktır.” şeklinde,

● 13.04.2018  t.t’li 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planında;

Özel Hükümler Başlığı altında; 

“1. KONUT ALANI

1.1. Konut alanında TAKS = 0.40 Yençok = 30.50 m. (10 kat) olup;

300 m²’ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.25 

300 m² ile 1000 m²’ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.50 

1000m² ile 3000 m²’ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.75

3000m² ve üstü parsellerde KAKS=2.00 olarak uygulama yapılacaktır.

1.2. Net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma var ise;

1000 m² ile 2000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,00

2000 m² ile 3000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,25

3000 m² ve üstü parsellerde KAKS= 2,50 olarak uygulama yapılacaktır.” şeklinde,

● 17.10.2018  t.t’li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planında;

Özel Hükümler Başlığı altında; 

“2.2. YERLEŞİK KONUT ALANI

2.2.1. Konut alanında TAKS = 0.40  Yençok = 30.50 m. (10 kat) olup;

300 m²’ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.25

300 m² ile 1000 m²’ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.50

1000m² ile 3000 m²’ye kadar olan parsellerde KAKS= 1.75

3000m² ve üstü parsellerde KAKS=2.00 olarak uygulama yapılacaktır.

2.2.2. net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma var ise;

1000 m² ile 2000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,00

2000 m² ile 3000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,25

3000 m² ve üstü parsellerde KAKS= 2,50 olarak uygulama yapılacaktır” plan hükümlerinin yer aldığı görülmektedir. (Ek-3,Ek-4)

İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı eki 10.10.2024 tarih, 80 sayılı İlçe Meclis kararında İmar Komisyonunun "... Pendik İlçesi, Konut Alanlarına İlişkin 1/1000 Ölçekli Plan Notu Değişikliği … uygun görülmüştür.” şeklindeki 2024/66 sayılı raporunun Komisyondan geldiği şekliyle kabulüne oy birliği ile karar verildiği ifade edilmiştir. (Ek-5)

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) yazı ekinde yer alan kurum İSKİ Genel Müdürlüğü ve Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nün görüşünün 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifine ilişkin eş zamanlı alındığı anlaşılmış olup, kurum görüşleri aşağıda sıralanmıştır:

İSKİ Genel Müdürlüğü’nün

06.09.2024 tarih, E.1015196 sayılı yazısı                          Şartlı Olumlu Görüşü (Ek-6)

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nün

23.09.2024 tarih, 1712537 sayılı yazısı                             Şartlı Görüşü (Ek-7)

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: İlgi (a) yazı eki plan açıklama raporunun “Amaç ve Kampsam” başlığı altında teklifin hazırlanma gerekçesinin;

“Kavakpınar, Çamçeşme, Fevzi Çakmak, Esenler, Güllübağlar Mahalleleri ile Dumlupınar, Velibaba, Ramazanoğlu Mahallelerinin bir kısmını kapsayan 8.963.923 m2 büyüklüğündeki bölgede 13.05.2016 onay tarihli 1/5000 ölçekli Ankara Caddesi ile TEM Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı yürürlüktedir. Plan içinde kalan BOTAŞ Boru Hattı sınır olarak alınarak 2 etap halinde 1/1000 ölçekli uygulama imar planları hazırlanmıştır. BOTAŞ Boru Hattının kuzeyinde kalan kısımda 13.04.2018 onay tarihli 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi UİP,  BOTAŞ Boru Hattının güneyinde kalan kısımda 17.10.2018 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi UİP yürürlüktedir.

… Yürürlükte olan imar planlarından önce 25.01.2011 onay tarihli 1/5000 ölçekli Ankara Caddesi ile TEM Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı ile bu plan doğrultusunda yapılan 16.08.2012 onay tarihli 1/1000 ölçekli D100 Karayolu ile Ankara Caddesi UİP, 05.03.2012 onay tarihli 1/1000 ölçekli Pendik 2 Nolu Revizyon UİP, 19.05.2013 onay tarihli 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesinin Bir Kısmına Ait UİP yürürlüktedir.

… Yürürlükte olan ve mülga olan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları karşılaştırıldığında, Konut Alanlarına ilişkin plan notlarının 2. paragrafında yer alan 2.00 - 2.25 - 2.50 emsal değerlerini kullanabilme şartının; yürürlükteki imar planlarında “net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma var ise” koşuluna bağlandığı, mülga imar planlarında “1000 m² den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşacak” koşuluna bağlandığı görülmektedir.

İlçemiz genelinde geçmişten günümüze kadar gelinen süreçte yürürlükte olan imar planlarına göre yapılaşmalar olmaktadır. Bu yapılaşmalar, imar planlarının belirlediği koşullara göre olduğundan, değişen imar planları sebebiyle aynı mahalle ve hatta aynı cadde ya da sokak üzerinde bulunan parseller aynı büyüklükte olmasına rağmen, üzerinde yapılacak yeni yapılar, planın belirlediği koşullar sebebiyle farklı büyüklüklerde olmakta ve eşitsizlik oluşturmaktadır. Bu durum boş parseller üzerinde yapılacak olan yapılarda ve eski yapıların yıkılmasına ilişkin kentsel dönüşüm uygulamalarında eşitsizlik ve mağduriyet oluşturmaktadır.

Bahse konu hususta mağduriyet yaşayan Çınardere, Yayalar, Velibaba Mahalleleri ile kısmen Ertuğrulgazi Mahallesindeki taşınmazlarda sorunun çözümüne yönelik 05.12.2012 onay tarihli 1/1000 ölçekli Çınardere, Yayalar, Velibaba ve Ertuğrulgazi Mahallelerinin Bir Kısmına Ait UİP ile 13.12.2013 onay tarihli 1/1000 ölçekli Çınardere Mahallesinin Bir Kısmına Ait UİP üzerinde Konut Alanlarına ilişkin plan notlarında değişiklikleri yapılmıştır. Söz konusu plan notu değişiklikleri Pendik Belediye Meclisinin 06.09.2021 tarih ve 60 sayılı kararıyla Oybirliğiyle uygun bulunmuş olup İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.04.2023 tarih ve 372 sayılı kararıyla da Oybirliğiyle uygun bulunarak 15.04.2023 tarihinde onaylanmıştır.

Bu doğrultuda, ilçemiz genelindeki mevcut yapılaşma ve parsel büyüklükleri açısından benzer özellik gösteren tüm alanlarda imar planlarındaki yapılaşma koşullarında eşitliğin sağlanabilmesi imar ve kentsel dönüşüm uygulamaları açısından büyük önem arz etmektedir.

Dumlupınar, Velibaba, Ramazanoğlu Mahallelerinin bir kısmını kapsayan 8.963.923 m2 büyüklüğündeki bölgede Konut Alanları için planlanmış olan yapılaşma şartının geçmişte yürürlükte olan imar planları ve günümüzde yürürlükte olan imar planları şartlarıyla sentezlenerek Çınardere, Yayalar, Velibaba Mahalleleri ile kısmen Ertuğrulgazi Mahallesinde yürürlükte olan imar planlarındaki 15.04.2023 onay tarihli plan notu değişikliğindeki şekliyle düzenlenmesi gerektiği görülmüştür.”  şeklinde açıklandığı görülmüştür.

TEKLİF PLAN ve PLAN NOTLARI: İlgi (a) yazı eki teklifin;

-13.04.2018  t.t’li 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama Planına ait G22A15B2C rumuzlu plan notu paftası üzerine hazırlandığı,

Plan paftasında Özel Hükümler Başlığı altında yer alan “Konut Alanı”na ilişkin 1.2. numaralı plan notuna;

“Ya da 1000 m²‘den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşacak” şeklinde hükmünün eklenerek söz konusu notun,

“1.2. Net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma var ise ya da 1000 m²‘den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşacak;

1000 ile 2000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,00

2000 ile 3000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,25

3000 m² ve üstü parsellerde KAKS= 2,50 olarak uygulama yapılacaktır.” şeklinde düzenlendiği,

-17.10.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planına ait G22A11A4A rumuzlu plan notu paftası üzerine hazırlandığı,

Plan paftasında Özel Hükümler Başlığı altında yer alan  “Yerleşik Konut Alanları”na ilişkin 2.2.2 numaralı plan notuna;

“Ya da 1000 m²‘den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşacak.” şeklinde hükmünün eklenerek söz konusu notun,

2.2.2. net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma var ise ya da 1000 m²‘den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşacak;

1000 m² ile 2000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,00

2000 m² ile 3000 m² ‘ye kadar olan parsellerde KAKS= 2,25

3000 m² ve üstü parsellerde KAKS= 2,50 olarak uygulama yapılacaktır” şeklinde düzenlendiği görülmektedir.

DEĞERLENDİRME: 13.04.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı ile 17.10.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında Konut alanlarında üzerinde net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde yapılaşma olan taşınmazlara yönelik olan (2.00 - 2.25 - 2.50 emsal) kademeli emsal değerine ilişkin plan hükmünden, yapılaşmaya bakılmaksızın 1000 m²’den küçük parsellerin tevhid edilmesi sonucu oluşacak parsellerinde faydalanabilmesine yönelik 1/1000 ölçekli Plan Notu Değişikliği teklifi Pendik Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarih, 80 sayılı kararı ile aynen uygun bulunarak ilgi (a) yazı ekinde Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talebi ile gereği için tarafımıza iletilmiştir.

Teklifin;

-13.04.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı ile 17.10.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında Konut alanlarında üzerinde net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde yapılaşma olan taşınmazlara yönelik olan (2.00 - 2.25 - 2.50 emsal) kademeli emsal değerine ilişkin plan hükmünden, yapılaşmaya bakılmaksızın 1000 m²’den küçük parsellerin tevhid edilmesi sonucu oluşacak parsellerinde faydalanabilmesine yönelik olduğu,

-İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen teklif plan değişikliğine konu plan notu değişikliğinden etkilenecek plan bölgelerinin 13.05.2016-17.03.2017 t.t’li 1/5000 ölçekli Ankara Caddesi ile TEM Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı ile itirazı sonucu onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği kapsamında kaldığı,

-İlgi (a) yazı eki teklifin gerekçesinin,  plan notu değişikliklerinin kapsamında kaldığı alanda mevcut yapılaşma ve parsel büyüklükleri açısından benzer özellik gösteren tüm alanlarda imar planlarındaki yapılaşma koşullarında eşitliğin sağlanabilmesi ile imar ve kentsel dönüşüm uygulamaları açısından öneminden dolayı Konut Alanları için planlanmış olan yapılaşma şartının geçmişte ve günümüzde yürürlükte olan imar planları şartları ile sentezlenerek Çınardere, Yayalar, Velibaba Mahalleleri ile kısmen Ertuğrulgazi Mahallesinde yürürlükte olan imar planlarındaki 15.04.2023 t.t’li plan notu değişikliğindeki şekliyle düzenlenmesine yönelik hazırlandığının ifade edildiği,

-Gerekçeye konu olan 15.04.2023 t.t’li 1/1000 ölçekli plan  notu değişikliği incelendiğinde ise;

 05.12.2012-02.08.2013 t.t’li 1/1000 ölç. Pendik Çınardere, Yayalar, Velibaba ve Ertuğrulgazi Mahallelerinin bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı ile 13.12.2013 t.t’li 1/1000 ölçekli Pendik Çınardere Mahallesinin Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planında K1 ve K2 Konut Alanlarında net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma olması halinde emsalin artırılması, ayrıca K2 Konut alanlarında tevhid sonucu oluşan 3000 m²’den büyük parsellerde yapılan uygulamalarda parsel alanının % 20 sinin Yeşil Alan, Dini Tesis Alanı, BHA v.b donatı olarak ayrılması yönündeki notun iptal edilmesine ilişkin Pendik Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğünce hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifinin Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16.3.2023 tarih, 2023/284 sayılı ve 10.04.2023 tarih, 2023/372 sayılı kararları doğrultusunda tadilen uygun bulunarak 15.04.2023 tarihinde onaylandığı, dolayısıyla gerekçe olarak belirtilen söz konusu değişikliğinin de Pendik Belediye Başkanlığınca hazırlandığı, (Ek-8)

-Her ne kadar plan notu değişikliği gibi görünse de meri planda Konut fonksiyonlarında kalan muhtelif parsellerin plan notu değişikliğine konu edildiği görülmektedir. 

İlgi (a) yazı eki teklife ilişkin alınan kurum görüşleri incelendiğinde;

İSKİ Genel Müdürlüğü’nce;

“…Plan notu değişikliği alanı yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları ile dere ıslah ve işletme bandı dışında kalmaktadır.

Yapılacak uygulama çalışmalarında, İdaremize ait her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış, İSKİ'de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış alt yapı tesislerine zarar verilmemeli ve yol olarak korunmalıdır. Mevcut duruma göre yoğunluğun artırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır.

Netice olarak yukarıda belirtilen hususlara uyulması koşuluyla 13.05.2016 onay tarihli 1/5000 ölçekli Ankara Caddesi ile TEM Bağlantı Yolu Arası Nazım İmar Planı ve 13.04.2018 onay tarihli 1 /1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı ile 17.10.2018 onay tarihli 1 /1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planlarına ait Plan Notu Değişiklikleri İdaremizce uygun görülmektedir…” şeklinde görüş verildiği,

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nce;

“İlgi yazıda ve eklerinde belirtilen "Plan Notu' teklifi, planlama ve uygulama aşamalarında yapılması gereken jeolojik- jeoteknik ve zemin etüt çalışmaları ile ilgili hususları belirleyen yürürlükteki mevcut yasa, yönetmelik ve genelgeler doğrultusunda değerlendirilmiştir.

1-19.01.2010 tarihli mülga Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca onaylanan Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 Ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarında; "UA ve ÖA" lejantlı sınırlar içerisinde kalıyor olması ve Mikrobölgeleme projesinde belirtilen tün hususlara uyulması, Mikrobölgeleme Projesi olmayan yerlerde ise İlgili Kurumca Onaylı olan yürürlükteki 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporunda belirtilen hususlara uyulması ve ayrıca bölgedeki özellikle eğimli yamaçlarda oluşabilecek duyarsızlıklar ve tüm alanlar için diğer afet riskleri de dikkate alınarak mevcut planların bu doğrultuda gözden geçirilmesi ve gerekmesi halinde revizyonların yapılması,

2-Yerleşime uygun olmayan alanlarda (UOA) herhangi bir yerleşim-yapılaşma amaçlı planlamaya gidilmemesi,

3-Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 18.03.2018 tarihli 30364 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren "Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nde belirtilen tüm esaslara uyulması,

4-Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 09.03.2019 tarihli ve 30709 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanarak yürürlüğe giren "Zemin ve Temel Etüdü Uygulama esasları ve Rapor Formatı'' ve 04.11.2022 tarihli ve 2022/15 sayı ile yayımlanan "Kazı Güvenliği ve Alınacak Önlemler' genelgesinde belirtilen tüm hususlara uyulması,

5-1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planına Esas Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda İski Koruma Bandı (İKB) lejantı ile gösterilen yerlerde, yapılaşma içeren planlamalar yapılmaması,

6-Uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcut yapıların da zemin-temel, temel- yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekli görülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir.

Sonuç olarak, söz konusu imar planında belirtilen fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut 'Plan Notlarının, güncel mevzuat çerçevesinde İmar Planına Esas çalışma raporlarında ve yukarıda maddeler halinde belirtilen tüm hususlara uyulması koşuluyla. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı "plan notu" teklifi zemin açısından uygun görülmekte olup diğer hususlarda İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığından görüş alınması gerekmektedir” şeklinde görüş verildiği,

Söz konu plan notu değişikliği teklifi ilgili meri mevzuat kapsamında değerlendirildiğinde;

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin;

-Genel Planlama Esasları başlıklı 7/1. Maddesinde her tür ve ölçekteki mekânsal planlar için (a) bendinde “Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.”, (b) bendinde “Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür.”, (i) bendinde “Planlama süreci; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin bir araya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşur.” ilkelerinin tanımlandığı,

-İmar Planlarına Dair Esaslar başlıklı 21. Maddesinde imar planlarının hazırlanmasına ilişkin temel esasların “İmar planları, planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır.” olarak tanımlandığı,

-Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. Maddesinin 4. Bendinde “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” hükmünün bulunduğu, ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan notu değişikliğine ilişkin plan açıklama raporunda Konut Alanlarında 1000 m²‘den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşacak ve kademeli emsal artışından faydalanacak olan alanlara ilişkin ayrıntılı izahat içerir nitelikte olmadığı,

-Yine Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 26. Maddesinde sosyal ve teknik altyapı alanlarına ilişkin “ (2) İmar planlarında sosyal ve teknik altyapı hizmetlerinin iyileştirilmesi esastır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. (3) İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için: a) İmar planındaki durumu değişecek olan sosyal ve teknik altyapı alanındaki tesisi gerçekleştirecek ilgili yatırımcı Bakanlık veya kuruluşların görüşü alınır. b) İmar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Eşdeğer alanın ayrılmasında yüzölçümü ve konum özellikleri korunur. Bu alanların yerinin değiştirilmesinde, mevcut plandaki hizmet etki alanına göre aynı uygulama etabı veya bölge içinde kalması, yaya erişim mesafelerinin dikkate alınması ve yeni tespit edilen alanın tesisin yapılmasına müsait olması zorunludur” şeklinde hüküm bulunduğu Konut alanlarında 1000 m² den küçük parsellerin tevhidi sonucu oluşan parsellerde kademeli emsalin kullanılması ile ne kadar nüfusun geleceğinin hesaplanamadığı, plan notu değişikliğinden faydalanarak emsal artırılacak alanlarda getirilecek nüfusa yönelik ilave donatı alanı ayrılmadığı,

3194 sayılı İmar Kanunun;

-Mekansal Planlama kademelerine ilişkin 6. Maddesinde belirtilen “…İmar planları ise nazım imar planı ve uygulama imar planı olarak hazırlanır. Her plan bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanır.” şeklindeki hükmü, 8 maddesinde belirtilen “ …Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.” şeklindeki hükmü, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Mekânsal planlama kademeleri ve ilişkilerini belirleyen 6. Maddesinin 2. bendindeki “Mekânsal planlar, plan kademelenmesine uygun olarak hazırlanır. Her plan, planlar arası kademeli birliktelik ilkesi uyarınca yürürlükteki üst kademe planların kararlarına uygun olmak, raporu ile bütün oluşturmak ve bir alt kademedeki planı yönlendirmek zorundadır.” hükmüne göre 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarına aykırı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı düzenlenemeyeceği açık olup söz konusu teklif plan değişikliğinin meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırı olduğu görülmekle birlikte eş zamanlı olarak ilgi (a) yazı ekinde 1/5000 ölçekli teklif plan değişikliğinin Başkanlığımıza iletildiği ve değerlendirme aşamasında olduğu görülmektedir.

Sonuç olarak;

13.04.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı ile 17.10.2018 t.t’li 1/1000 ölçekli Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi Uygulama İmar Planı kapsamında Konut Alanı fonksiyonunda kalan parsellerde mevcut yapılaşma ve parsel büyüklükleri açısından benzer özellik gösteren tüm alanlarda imar planlarındaki yapılaşma koşullarında eşitliğin sağlanabilmesi ile imar ve kentsel dönüşüm uygulamaları açısından öneminden bahsedilerek hazırlandığı ifade edilen ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifi ile;

● Konut alanlarında yer alan ve üzerinde net parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde yapılaşma olan taşınmazlara yönelik olan (2.00-2.25-2.50 emsal) kademeli emsal değerine ilişkin plan hükmünden, yapılaşmaya bakılmaksızın 1000 m²’den küçük parsellerin tevhid edilmesi sonucu oluşacak parsellerinde faydalanabilmesine yönelik plan notu ilave edildiği,

● Her ne kadar plan notu değişikliği gibi görünse de meri planda Konut fonksiyonlarında kalan muhtelif parsellerin  plan notu değişikliğine konu edileceği,

● İSKİ Genel Müdürlüğü ile Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünce şartlı görüş verildiği, ancak teklife ilişkin Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğünün görüşünün alınmadığı,

● Ayrıca ilgi (b) Başkanlık Genelgesi gereği;

-Meri imar yönetmeliği ile farklılık arz eden plan/plan notu değişikliği tekliflerine yönelik İBB İmar Şube Müdürlüğünden,

-Plan/plan değişikliği teklifini kapsayan alanda herhangi bir plan çalışması bulunup bulunmadığı ya da teklifin üst ölçekli planlara uygunluğu hususunda Şehir Planlama Şube Müdürlüğünden görüş alınması gerektiği, ancak teklife ilişkin ilgili görüşlerin alınmadığı,

● Teklif plan açıklama raporunda bahse konu plan notu değişikliğinden etkilenecek olan parsel ve yapıların plan bölgesi kapsamında sayısal verilerine ve dağılımına ilişkin ayrıntılı izahat içerir etüt, analiz, rapor bulunmadığı, bu yönüyle teklifin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. Maddesine aykırı olduğu,

● Meri plan şartlarına göre kalıcı nüfusu artırıcı nitelikte olan plan notu değişikliği teklifi ile  gelecek nüfusa yönelik herhangi bir analiz yapılamadığından hizmet edecek teknik ve sosyal altyapı alanlarının hesaplanamadığı, plan notu değişikliğinden faydalanarak emsal artırılacak alanlarda getirilecek nüfusa yönelik ilave donatı alanı ayrılmadığı, açıklanan nedenlerle 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliğinin ilgili yasa ve yönetmeliklere aykırı, ana planı kararlarını etkileyici, ve emsal teşkil edici nitelikte olduğu,

● Teklifin her ne kadar eski yapı stokunun yenilenmesi ve kentsel dönüşüme destek sağlayacağı düşünülse de plan notu değişikliğinin kabul edilmesi durumunda, meri planda K rumuzlu Konut alanında kalan ancak mevcutta boş olan parsellerin de birleşerek kademeli emsal artışından faydalanabileceği,

● Teklifin meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırı olarak düzenlenmesinin yukarı belirtilen İmar Kanunun ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin ilgili maddelerine aykırı olduğu görülmekle birlikte, alt ölçekli planlar ile üst ölçekli planlar arasındaki hiyerarşik uyumun sağlanması amacıyla 1/5000 ölçekli plan teklifinin de hazırlanarak ilgi (a) yazı ekinde eş zamanlı olarak gereği için Başkanlığımıza iletildiği ve bahse konu teklifin değerlendirilme aşamasında olduğu,

● Konunun 5747 sayılı Kanunun; “Üç ay içinde büyükşehir belediye meclisinde görüşülmeyen kararlar onaylanmış sayılır.” şeklindeki 3. maddesinin 3. fıkrasına istinaden iletildiği görülmektedir’’ denilerek.

İlgi (a) yazı eki 10.10.2024 tarih, 80 sayılı ilçe meclis kararı ile aynen uygun bulunan Pendik İlçesi, Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi UİP ile Kavakpınar Mahallesi ve Çevresi UİP kapsamında konut alanlarına yönelik 1/1000 ölçekli Plan Notu İlavesi Değişikliği Teklifi yazımız ekinde olup, yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 3194 sayılı İmar Kanunu 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddelerine ve 5747 sayılı yasanın 3. maddesinin 3.fıkrasına göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.  

 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Pendik İlçesi, Güllübağlar Mahallesi ve Çevresi UİP ile Kavakpınar Mahallesi ve çevresi UİP kapsamında konut alanlarına yönelik 1/1000 ölçekli UİP plan notu ilavesi değişikliği teklifi incelenmiş olup; Plan notlarına “Bu planın onayından sonra ifrazen oluşan parsellerin tevhid edilmesi halinde bu madde hükümleri uygulanmaz.” hükmünün eklenmesi ile Komisyonumuzca  tadilen uygun görülmüştür. 

Meclisimizin onayına arz olunur.” 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 13 Şubat 2025 tarihli 3. Birleşiminde;

Mahmut Sedat ÖZKAN – Başkanım, biraz önce yaptığımız düzeltme 1/5000’lik ile ilgiliydi Plan Notu. Bu da 1/1000’lik ile ilgili. Aynı ibareyi tekrar düzeltmemiz lazım.

92 numaralı raporda “Uygulama İmar Plan Notu ilavesi değişikliği teklifi incelenmiş olup; Plan notlarına” ibaresinden sonra “Bu plan notu değişikliği onayından sonra ifrazen oluşan parsellerin tevhid edilmesi halinde bu madde hükümleri uygulanmaz hükmünün eklenmesi ile Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.”  şeklinde oylanmasını arz ediyorum, dedi.

Nuri ASLAN (Meclis 1. Başkan Vekili) – 92 numaralı raporu yapılan düzeltme ile birlikte oylarınıza sunuyorum, dedi.

–  Oy’a sundu. Yapılan işaretle oylama neticesinde Oybirliği ile kabul edildi.