Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesi 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği itirazlar.
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 10/02/2025 gün ve 2025/TN: 2144797sayılı yazısında;
“İlgi: a) 28.12.2023 tarihli ve 2103224 sayılı Başkanlık Olur’u.
b) Büyükşehir Belediye Meclisine 09.02.2024 tarihli ve BK No:939 sayılı takdim yazımız.
c) Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.06.2024 tarihli ve 705 sayılı kararı.
ç) 21.10.2024 tarihli ve E-91442078-105.04-2024.1928163 sayılı dağıtımlı yazımız.
d) Yazı İşleri Müdürlüğünde 19.11.2024 tarihli ve İBB No: 2144797 sayı ile kayıtlı TMMOB Mimarlar Odası itiraz dilekçesi.
e) Maltepe Belediye Başkanlığının bila tarihli ve E-79537001-310.01.04-2103389 sayılı itiraz yazısı.
f) Yazı İşleri Müdürlüğünde 26.11.2024 tarihli ve İBB No: 2195658 sayı ile kayıtlı Başıbüyük Mahallesi Muhtarı Ayhan Karpuz’a ait itiraz dilekçesi.
g) Yazı İşleri Müdürlüğünde 27.11.2024 tarihli ve 2202344 sayı ile kayıtlı TMMOB Şehir Plancıları Odası itiraz dilekçesi.
İlgi (a) Başkanlık Oluru doğrultusunda ilgili mevzuat, şehircilik ilkeleri, planlama esasları çerçevesinde çalışmalarına başlanan 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi ve plan raporu ilgi (b) takdim yazımız ile değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiştir.
Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (c) kararı ile aynen kabul edilen NİP-341068720 PİN Numaralı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği 14.06.2024 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
14.06.2024 onaylı NİP-341068720 PİN Numaralı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliğinin ilgi (ç) yazımız ile dağıtımı yapılmış olup 28.10.2024-26.11.2024 tarihleri arasında Başkanlığımız Planlama Şube Müdürlüğünce askıya çıkarılarak ilan edilmiştir.
İTİRAZLAR: 14.06.2024 onaylı NİP-341068720 PİN Numaralı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği’ne askı süresi içinde yapılan itirazlardan;
1. TMMOB Mimarlar Odasının ilgi (d) dilekçesi ile;
- 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notlarının A.16., A.17., A.22. maddeleri alıntılanarak imar hakkı transferinin kentsel bozulmalara yol açacağı belirtilerek bu maddelerin kaldırılması,
- Plan notu değişikliği teklifinde yaklaşık 0.25'lik emsal artışı ve kat yüksekliklerinde l ile 2 katlık artışı yapıldığı belirtilerek, emsal artışı ve emsal aktarımı gibi yapılaşma yoğunluğunun normalin üzerinde artışa sebebiyet verecek imar planı değişikliklerinin yapılmaması,
2. TMMOB Şehir Plancıları Odasının ilgi (g) dilekçesi ile;
- Plan notu değişikliğinin; plan alanında inşaat artışı ve nüfus artışına neden olacağı, bu durumun sosyal donatı alanlarında yetersizliği, altyapı sorunlarını, trafik ve otopark sorununu beraberinde getireceği, artacak nüfusa yönelik hiçbir analitik etüd veya analiz çalışmasına rastlanılmadığı, çevresindeki yapılaşma koşulları analiz edilmediği belirtilerek plan notunun iptal edilmesi ve konunun yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir.
3. Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (e) yazısı ile;
- Fiilen hisseli (şahıslar arasında ifrazlı) ve kaçak yapıların yoğun olarak bulunduğu, fiili emsali E:2.00-E:3.50 değerleri arasında olduğu belirtilen 16979, 16980, 16981, 16982 ve 16983 adalarda (eski 1556 ada 1 parsel: imar uygulaması ile %40.77’si donatı alanı olarak kesilmesinden sonra yeni parseller oluşmuştur), yapı stokunun yenilenmesine olanak sağlayacak kentsel dönüşüm uygulamalarını desteklemek üzere, “16979, 16980, 16981, 16982 ve 16983 adalarda (eski 1556 ada 1 parsel) Konut ve Konut+Ticaret adalarında yapılanma şartları: 2000 m2’den küçük olmamak şartıyla imar adalarında TAKS:0.40 – E:2.00 ve Yençok:8 kat olarak uygulama yapılır. 1/1000 ölçekli uygulama imar plan aşamasında toplu uygulama koşullarına göre uygulama yapacak imar adalarında, İlçe Belediyesince avan projede toplam net alanın %20’si oranında kamu kullanımına açık olmak, planda belirlenen donatı alanlarıyla bütünleşmek ve alan bütünü gözetilerek konumunun belirlenmesi şartıyla park, çocuk bahçesi, sağlık tesis alanı, eğitim alanı vb. sosyal altyapı alanları ayrılacaktır. İlçe Belediyesi tarafından avan proje sürecinde yukarıda belirtilen kriterler doğrultusunda konumu ve donatı bütünlüğü sağlanacak kamu kullanımına ayrılacak donatı alanları 1/1000 ölçekli uygulama imar planına plan değişikliği ile işlenecektir.” hükmünün plan notlarına ilave edilmesi,
4. Başıbüyük Mahallesi Muhtarının ilgi (f) dilekçesi ile;
- Başıbüyük Mahallesi eski 1556 ada 1 parselde yapılan 18. Madde uygulaması sonucunda parselin %40.77’sinin DOP olarak alındığı ve meri uygulama imar planı koşullarına göre ada bazında uygulama yapılması ile maksimum E:1.75 emsal kullanılabileceği fakat fiili durumda emsal değerinin E:3.50 civarında olduğu belirtilerek emsal değerinin yeniden değerlendirilmesi,
MÜLKİYET: İlgi (e) ve ilgi (f) dilekçelere konu eski 1556 ada 1 parsel 18. Madde Uygulaması sonucunda; 16979 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9 parseller, 16980 ada 1-2-3-4-5-6-7-11-12-13 parseller, 16981 ada 2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12 parseller, 16982 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 parseller, 16983 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9 parsellere dönüşmüş olup mülkiyet durumları yazımız ekinde yer alan tabloda belirtilmektedir (Ek-1).
MERİ PLAN DURUMU: 17.03.2017 onaylı Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı’nda 16979, 16980, 16981, 16982 ve 16983 adalar “TİCK1 rumuzlu Ticaret+Konut Alanı, K1 rumuzlu Konut Alanı, Yol Alanı, Park Alanı, İbadet Alanı, Belediye Hizmet Alanı” lejantlarında kalmaktadır.
14.09.2018 onaylı Başıbüyük Mahallesi’ne İlişkin Uygulama İmar Planı’nda 16979, 16980, 16981, 16982 ve 16983 adalar “TİCK1 rumuzlu Ticaret+Konut Alanı, K1 rumuzlu Konut Alanı, Yol Alanı, Park Alanı, İbadet Alanı, Belediye Hizmet Alanı, Trafo Alanı, Çocuk Bahçesi” lejantlarında kalmaktadır. 26.05.2022 onaylı Maltepe ilçesi Başıbüyük Mahallesi 1556 ada 1 parseldeki Spor Alanı ve Plan Notu Düzenlemesi Uygulama İmar Planı Değişikliği ile yeni 16981 ada 1 parsel “Kapalı Spor Tesisi Alanı” lejantından “Park Alanı” lejantına ve 16980 ada 10 parsel “Açık Spor Tesisi Alanı” lejantından “Park Alanı” lejantına alınmıştır.
DEĞERLENDİRME: Tarafımıza iletilen itirazlara ilişkin tespit edilen hususlar aşağıda maddeler halinde sunulmaktadır:
1.a. TMMOB Mimarlar Odasının ilgi (d) dilekçesi ile 17.03.2017 onaylı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notları’nın A.16., A.17., A.22. maddeleri alıntılanarak, imar hakkı transferinin kentsel bozulmalara yol açacağı belirtilerek bu maddelerin kaldırılması talep edilmekte olup söz konusu maddelerin 28.10.2024-26.11.2024 tarihleri arasında askıya çıkarılmış olan 14.06.2024 onaylı NİP-341068720 PİN Numaralı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği kapsamında olmaması nedeniyle değerlendirilememektedir.
1.b. TMMOB Mimarlar Odasının ilgi (d) dilekçesi ile plan notu değişikliği teklifinde yaklaşık 0.25'lik emsal artışı ve kat yüksekliklerinde l ile 2 katlık artışı yapıldığı, emsal artışı ve emsal aktarımı gibi yapılaşma yoğunluğunun normalin üzerinde artışa sebebiyet verecek imar planı değişikliklerinin yapılmaması gerektiği belirtilmektedir. 14.06.2024 onaylı NİP-341068720 PİN Numaralı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği ile Meri Nazım İmar Planı Plan Notlarında belirtilen kat yükseklik değerlerinde bir değişiklik yapılmamıştır. Bununla birlikte 17.03.2017 onaylı Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notları’na göre planlama alanında toplulaştırmaya ilişkin plan notu uygulanabilmektedir. Yazımız ekinde bulunan (EK-2) tabloda 14.06.2024 onaylı Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği ve Meri Uygulama İmar Planı yapılaşma koşullarına göre münferit ve toplulaştırma yapılması halinde oluşacak toplam inşaat alanları hesaplanmıştır. Yapılan hesaplamaya göre Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği ile plan bölgesinde oluşacak toplam inşaat alanı, meri uygulama imar planına göre elde edilen toplam inşaat alanını geçmemektedir. Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği ile kat yükseklik değerlerinde değişiklik yapılmaması ve toplam inşaat alanının ve dolayısıyla yapılaşma yoğunluğunun da artmaması nedeniyle söz konusu itiraz uygun görülmemektedir.
2. TMMOB Şehir Plancıları Odasının ilgi (g) dilekçesi ile plan alanında inşaat artışı ve nüfus artışına neden olacağı, bu durumun sosyal donatı alanlarında yetersizliği, altyapı sorunlarını, trafik ve otopark sorununu beraberinde getireceği, artacak nüfusa yönelik hiçbir analitik etüd veya analiz çalışmasına rastlanılmadığı, çevresindeki yapılaşma koşulları analiz edilmediği belirtilerek plan notunun iptal edilmesi ve konunun yeniden değerlendirilmesi talep edilmektedir. Söz konusu talebe yönelik itirazın askı süresi içerisinde iletilmediği görüldüğünden değerlendirilememekle birlikte, TMMOB Mimarlar Odasının ilgi (d) dilekçesine istinaden 1.b. Nolu maddede açıklandığı gibi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği ile kat yükseklik değerlerinde değişiklik yapılmaması ve toplam inşaat alanının ve dolayısıyla yapılaşma yoğunluğunun da artmaması nedeniyle söz konusu itiraz uygun görülmemektedir.
3. Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (e) yazısı ve Başıbüyük Mahallesi Muhtarının ilgi (f) dilekçesi ile (eski 1556 ada 1 parsel) 16979 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9 parseller, 16980 ada 1-2-3-4-5-6-7-11-12-13 parseller, 16981 ada 2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12 parseller, 16982 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11 parseller, 16983 ada 1-2-3-4-5-6-7-8-9 parsellerin fiili emsalinin halihazırdaki emsal değerlerinin çok üzerinde olduğu ve yapılan plan notu değişikliğindeki yapılaşma koşullarının kentsel dönüşümün gerçekleşmesi için yetersiz kaldığı belirtilerek söz konusu parseller için özel bir plan notu eklenmesi emsal değerinin arttırılması talep edilmektedir.
İlgi (e) ve ilgi (f) yazılara konu parsellerin yer aldığı bölgede Başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemeler neticesinde mevcut durumda yer alan yapıların toplam inşaat alanı yaklaşık 120.446,364 m2 ve bu inşaat alanına denk gelen emsal değeri yaklaşık E:1,94 hesaplanmaktadır.
14.06.2024 onaylı Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği’nin yapıldığı 17.03.2017 onaylı Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı’nda itiraz konusu parsellerin yer aldığı bölgede maksimum emsal değeri E:1.75 olarak belirlenmiştir. 17.03.2017 onaylı Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı’ndan önce bölgede yürürlükte olan 16.04.2005 onaylı Maltepe E-5 Kuzeyi Nazım İmar Planı’nda ise itiraz konusu parsellerin yer aldığı bölge 250 k/ha yoğunluklu “Kentsel Yenileme Projesine Göre Uygulama Yapılacak Alanlar” lejantında kalmaktadır. 16.04.2005 onaylı Nazım İmar Planı’nın plan açıklama raporunda ortalama bir daire büyüklüğü 100 m2 ve ortalama hane büyüklüğü 4 kişi olarak kabul edilmiş olup söz konusu kabullere göre imar planının kabul ettiği kişi başına düşen inşaat alanı değeri 25 m2 çıkmaktadır. Buna hesaplamaya göre 16.04.2005 onaylı Nazım İmar Planı’na göre itiraz konusu parsellerin yer aldığı bölgede maksimum emsal değerinin yaklaşık E:0.65 olduğu görülmektedir.
Başkanlığımız veri tabanında yapılan incelemede itiraz konusu parseller üzerinde yer alan yapıların büyük bir kısmının bölgede hazırlanan ilk imar planlarının onay tarihi olan 2005 yılından önce kaçak bir şekilde inşa edildiği ve mevcut durumda yer alan söz konusu kaçak yapıların toplam inşaat alanına tekabül eden yaklaşık E:1,94 emsal değerinin bölgenin planlama geçmişinde verilen emsal değerlerinin üzerinde olduğu tespit edilmiştir.
Bu kapsamda Maltepe Belediye Başkanlığının ilgi (e) itiraz yazısı ve Başıbüyük Mahallesi Muhtarının ilgi (f) dilekçesi ile emsal değerinin 14.06.2024 onaylı Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği’ne eklenecek bir plan notu ile karşılanması talebi inşaat alanı ve dolayısıyla nüfus ve trafik arttırıcı nitelikte olduğundan, bölgenin fiili emsalinden gelen nüfus yoğunluğunu azaltmak için ana plan üzerinde fonksiyonlarda değişiklik yapılabileceği, bu kapsamda 17.03.2017 onaylı Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı’nda 15 metrelik yola cepheli 16979-16980-16983 adalarda K1 rumuzlu Konut Alanlarında yer alan parsellerin TİCK1 rumuzlu Ticaret+Konut alanı olarak düzenlenmesi ve söz konusu düzenlemenin mekânsal nitelikte olması sebebiyle 14.06.2024 onaylı Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği’nin ana planı olan 17.03.2017 onaylı Nazım İmar Planı üzerinde plan değişikliği olarak işlenmesi uygun değerlendirilmektedir” denilerek.
SONUÇ: 14.06.2024 onaylı NİP-341068720 PİN Numaralı 1/5000 ölçekli Maltepe ilçesi, Başıbüyük Mahallesi Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği’ne yapılan itiraz ve değerlendirmelere ilişkin gerekli bilgi ve belgeler yazımız ekinde olup yazımız ve eklerinin yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Maltepe İlçesi, Başıbüyük Mahallesine ilişkin 14.06.2024 t.t.li 1/5000 ölçekli NİP plan notu değişikliği itirazı incelenmiş olup; Maltepe Belediye Başkanlığının itirazı doğrultusunda; “16979, 16980, 16981, 16982 ve 16983 adalarda (eski 1556 ada 1 parsel) Konut ve Konut+ Ticaret adalarında yapılanma şartları: 2000m2den küçük olmamak şartıyla imar adalarında TAKS:0.40 - E:2.00 ve Yençok:8 kat olarak uygulama yapılır. 1/1000 ölçekli uygulama imar plan aşamasında toplu uygulama koşullarına göre uygulama yapacak imar adalarında, İlçe Belediyesince avan projede toplam net alanın %20 'si oranında kamu kullanımına açık olmak, planda belirlenen donatı alanlarıyla bütünleşmek ve alan bütünü gözetilerek konumunun belirlenmesi şartıyla park, çocuk bahçesi, sağlık tesis alanı, eğitim alanı vb. sosyal altyapı alanları ayrılacaktır. İlçe Belediyesi tarafından avan proje sürecinde yukarıda belirtilen kriterler doğrultusunda konumu ve donatı bütünlüğü sağlanacak kamu kullanımına ayrılacak donatı alanları 1/1000 ölçekli uygulama imar planına plan değişikliği ile işlenecektir.” hükmünün plan notlarına ilave edilmesi, Diğer tüm itirazların reddi Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 13 Mart 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder