Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 10/02/2025 gün ve 2024/2247738 sayılı yazısında;
“İlgi: a) Kağıthane Belediye Başkanlığının 29.11.2024 tarihli ve E-28124617-115.06-2815063 sayılı yazısı ve ekleri.
b) Kağıthane Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarihli ve 77 sayılı Kararı.
c) Kağıthane Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarihli ve 76 sayılı Kararı.
ç) Kağıthane Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarihli ve 73 sayılı Kararı.
d) Kağıthane Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarihli ve 68 sayılı Kararı.
e) 05.07.2024 tarihli ve 2024.1162880 sayılı dağıtım yazımız.
f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.01.2024 tarihli ve 117 sayılı sayılı Kararı.
g) 09.11.2023 tarihli ve 2023/1351646-1801108 sayılı Başkanlık Makamı yazımız.
ğ) Kağıthane Belediye Meclisinin 06.07.2023 tarihli ve 56 sayılı Kararı.
TALEP: İlgi (a) yazı ile 17.01.2024 onaylı Kağıthane İlçesi, Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na askı süresi içinde yapılan itirazların değerlendirilerek Kağıthane Belediye Meclisince alınan ilgi (b), ilgi (c), ilgi (ç) ve ilgi (d) Meclis Kararları ve kararlara ilişkin hazırlanan 1/1000 Uygulama İmar Planı İtiraz Düzenlemesi paftalarının, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 33. maddesi ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/b ve 14. maddesi doğrultusunda incelenerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.
PLAN ONAMA SÜRECİ: UİP-341023392 PİN Numaralı Kağıthane İlçesi, Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na ilişkin alınan ilgi (ğ) ilçe Meclis Kararı, plan paftaları ve plan raporu, 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu ve yürürlükteki diğer ilgili mevzuat hükümlerine göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere ilgi (g) yazımız ve ekleri ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup, söz konusu uygulama imar planı teklifi Büyükşehir Belediye Meclisinin ilgi (f) Kararı ile tadilen uygun görülerek, Büyükşehir Belediye Başkanınca 17.01.2024 tarihinde onaylanmıştır. İlgi (e) yazımız ile 17.01.2024 onaylı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nın dağıtımı yapılmış olup, söz konusu uygulama imar planı Kağıthane Belediye Başkanlığınca 11.07.2024 – 10.08.2024 tarihleri arasında 1 (bir) ay süre ile askıya çıkarılmıştır.
İLÇE BELEDİYE MECLİS KARARI: İlgi (b) İlçe Meclis Kararında “Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P itiraz dilekçeleri ile ilgili 09.10.2024/R.20 tarih sayılı raporu ... oybirliği ile kabul edildi” denilerek, Kağıthane Belediye Meclisi İmar Komisyonunun 09.10.2024 tarihli ve 20 sayılı raporunda; “Plan ve Proje Müdürlüğünün 29.08.2024 tarih ve R/2789292 sayılı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P. itiraz dilekçesi incelenmiş olup, itirazda Sultan Selim Mahallesi 8682, 8683, 8684, 8685 adalar arasında yer alan tescil harici alana ait itirazın 1/1000 ölçekli uygulama imar planında arazinin halihazır durumu gözetilerek düzenlendiğinden söz konusu itiraz komisyonumuzca uygun görülmemiştir. İtirazda, 1/1000 ölçekli U.İ.P. hükümlerinde T1 Ticaret Alanları, Ticaret-Konut Alanları ve Konut Alanlarında toplu uygulamalarda 2.1.1.3 maddesi, 2.1.2.2 maddesi ve 2.2.3 maddelerinde bulunan “...2001 m2 ve üzerinde parsel birleşmesi durumunda %15 artış verilir.” kısmının “...2001 m2 ve üzerinde parsel birleşmesi durumunda %10 artış verilir.” şeklinde düzenlenmesi, itirazda metro güzergahının onaylı 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftalarına işlenmeyen “Metro Hattı Koruma Kuşakları”nın plana işlenmesi, Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.” denilmektedir.
İlgi (c) İlçe Meclis Kararında “Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P itiraz dilekçeleri ile ilgili 09.10.2024/R.19 tarih sayılı raporu ... oybirliği ile kabul edildi ” denilerek, Kağıthane Belediye Meclisi İmar Komisyonunun 09.10.2024 tarihli ve 19 sayılı raporunda; “Plan ve Proje Müdürlüğünün 28.08.2024 tarih ve R/2788802 sayılı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P.’na ait itiraz dilekçesi incelenmiş olup, ilgili itirazlara konu edilen 20 kat ile toplu uygulamada %10 terk alınmasının iptaline ait itiraz, Kağıthane Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı 20.09.2022 tasdik tarihli, Kağıthane Sarıyer ilçeleri Büyükdere Batı Kısmı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda yapıldığı, itirazın yoğunluk arttırıcı ve plan ilkeleri ve bütünlüğünü etkileyici nitelik taşıdığından komisyonumuzca uygun görülmediği, itirazlardan “T1 Ticaret Alanlarında kalan TAKS=0.60 olarak belirtilmesi” itirazının “ada bazlı toplu yapılaşmada TAKS %30-%50 olarak uygulanır.” plan notunun toplu uygulama plan notuna eklenmesi şeklinde Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.” denilmektedir.
İlgi (ç) İlçe Meclis Kararında “Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P itiraz dilekçeleri ile ilgili 09.10.2024/R.16 tarih sayılı raporu ... oybirliği ile kabul edildi ” denilerek, Kağıthane Belediye Meclisi İmar Komisyonunun 09.10.2024 tarihli ve 16 sayılı raporunda; “Plan ve Proje Müdürlüğünün 27.08.2024 tarih ve R/2788745 sayılı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P. itiraz dilekçesi incelenmiş olup; Kağıthane Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında bazı parsellerde arka bahçe nedeniyle oturum azaldığı itirazı değerlendirilmiş olup bilgi paftasında görüldüğü şeklinde 8686 ada 11 ve 12 parsellerde arka bahçe mesafesi düzenlenmesi, yapı adasında nazım imar planında bulunan 15 katın planlara işlenmesi itirazı değerlendirilmiş olup, 1/1000 ölçekli uygulama imar planının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına uygun olarak plan notlarının “2.1.1.3. Toplu uygulamada...” şeklindeki kısmın “2.1.1.3 Ada bazlı toplu uygulamada veya...” şeklinde düzenlenmesi ve 2.1.1.3 maddesine “Ada bazlı toplu uygulamada ada tamamından %10 terk alınır, %10 artış verilir. (15 kat – Yençok:45.50 m. ve TAKS: 0.30-0.50)” ifadesinin eklenmesi şeklinde, “2.1.2.2 Toplu uygulamada...” şeklindeki kısmın “2.1.2.2 Ada bazlı toplu uygulamada veya...” şeklinde düzenlenmesi ve 2.1.2.2 maddesine “Ada bazlı toplu uygulamada ada tamamından %10 terk alınır, %10 artış verilir (12 kat – Yençok:36.50 m. ve TAKS:0.30-0.50)” ifadesinin eklenmesi şeklinde, “2.2.3 Toplu uygulamada ...” şeklindeki kısmın “2.2.3 Ada bazlı toplu uygulamada veya...” şeklinde düzenlenmesi ve “2.2.3 maddesine “Ada bazlı toplu uygulamada %10 (10 Kat – Yençok:30.50 m. ve TAKS:0.30-0.50)” ifadesinin eklenmesi şeklinde düzenlenmesi Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.” denilmektedir.
İlgi (d) İlçe Meclis Kararında “Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P itiraz dilekçeleri ile ilgili 08.10.2024/R.11 tarih sayılı raporu ... oybirliği ile kabul edildi ” denilerek, Kağıthane Belediye Meclisi İmar Komisyonunun 08.10.2024 tarihli ve 11 sayılı raporunda; “Plan ve Proje Müdürlüğünün 26.08.2024 tarih ve R/2788243sayılı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli U.İ.P. itiraz dilekçesi incelenmiş olup, Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında itiraza konu yeşil alan olarak düzenlenen kısmın bilgi paftasında görüldüğü şekilde kısmen Bl-4 (Blok nizam, 4 kat) Konut Alanına eklenmesi, kısmen de yeşil alan olarak düzenlenmesi Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ: Kağıthane Belediye Meclisinin ilgi (b), ilgi (c), ilgi (ç) ve ilgi (d) İlçe Meclis Kararları doğrultusunda hazırlanan Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı İtiraz Düzenlemesi teklifi ile;
1-Metro Hattı Koruma Kuşağı düzenlemesi;
F22D-16A-1A, F22D-16A-1C, F22D-16A-1D, F22D-16A-4A ve F22D-16A-4B paftalarında, planda yer alan metro hattı güzergahının yeniden düzenlendiği ve çevresine “Demiryolları Koruma Kuşağı”nın işlendiği ve F22D-16A-4B paftasında Yapı Sınırlaması Getirilerek Korunacak Alanlar başlığı altında “Demiryolları Koruma Kuşağı” gösteriminin eklendiği görülmektedir.
Söz konusu düzenleme ile plan paftalarına İstanbul 4 Levent – Hacıosman Metro Hattı güzergahının ve buna ait koruma kuşağının işlendiği görülmekle birlikte, koruma kuşağının “Demiryolları Koruma Kuşağı” olarak değil, “Raylı Toplu Taşıma Hat ve İstasyonları Koruma Kuşağı” olarak ifade edilmesi ve bununla ilgili plan notlarına ilgili hüküm getirilmesi gerektiği görülmektedir.
2-8686 ada 11 ve 12 parsellerde arka bahçe mesafesi düzenlenmesi;
F22D-16A-1D paftasında, 8686 ada 11 ve 12 parsellerin sınırları içerisinde yapı kitlesinin arka bahçe mesafesi sınırının daraltılmasıyla ada bütününde arka bahçe mesafelerinin eşitliğinin sağlanması yönünde gerçekleştirildiği görülmekte olup, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilememektedir.
3-Akarsu Caddesi ile Görgü Sokak arasında kalan BL-4 Konut Alanı ile Park Alanı arası düzenleme;
F22D-16A-4A paftasında 6922, 6920, 2367, 2696 ve 2697 parsellerin bir kısmını içerisine alan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapı adasında, BL-4 (Blok nizam 4 kat) Konut Alanının genişletilerek, Park Alanının küçültüldüğü görülmektedir.
Söz konusu düzenlemede plan üzerindeki konut kitlelerinin alanları da büyütülerek yaklaşık 1600m2 inşaat alanına sahip iken yaklaşık 1760 m2’ye yükseltilmiş olup, Park Alanı da yaklaşık 50 m2 küçültülmüştür. Dolayısıyla inşaat alanı artışı ile yoğunluk arttırıcı nitelikte olduğu görülmekte olup, donatı alanını azaltıcı, 1/1000 ölçekli uygulama imar plan kararlarına aykırı niteliktedir.
F22D-16A-1C paftasında plan notlarına ilişkin yapılan düzenlemeler;
4-17.01.2024 onaylı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına, Müdürlüğümüzce yapılan 05.07.2024 tarihli ve 2024.1162880 sayılı itiraz yazımız kapsamında alınan Kağıthane Belediye Meclisinin ilgi (b) kararına istinaden; plan notlarının T1 Ticaret Alanları başlığı altındaki 2.1.1.3 maddesinde, Ticaret-Konut Alanları başlığı altındaki 2.1.2.2 maddesinde ve Konut Alanları başlığı altındaki 2.2.3 maddesinde bulunan
“Toplu uygulamada en az iki parselin tevhit edilmesi durumunda, münferit yapılaşma koşullarına ve planda belirlenen kitlelere göre iskan edilecek alan hesabı yapılırken 1 Bodrum kat, zemin kat, normal katlar ve çatı arasının %50’si emsale dahil edilerek işlem yapılacaktır.
600-1000 m² arası parsel birleşmesi durumunda %5 (Ticaret Alanı 7 kat) (Ticaret-Konut Alanı 6 kat) (Konut Alanı 5 kat)
1001-2000 m² arası parsel birleşmesi durumunda %10 (Ticaret Alanı 8 kat) (Ticaret-Konut Alanı 7 kat) (Konut Alanı 6 kat)
2001 m2 ve üzerinde parsel birleşmesi durumunda %15 (Ticaret Alanı 9 kat) (Ticaret-Konut Alanı 8 kat) (Konut Alanı 7 kat)
Artış verilir. Bu m²’leri tekil olarak sağlayan parseller herhangi bir artış almadan bu yükseklikleri kullanarak uygulama yapabilir.”
şeklindeki plan notunda %15’in %10 olarak düzenlendiği görülmektedir.
Söz konusu düzenleme ile; 1/5000 ölçekli nazım imar planı toplulaştırma hükümlerinde belirtildiği gibi en fazla %10 inşaat alanı ilave edilmesi koşuluna uygunluğun sağlandığı görülmektedir.
5-İlgililerince yapılan itirazlar kapsamında alınan Kağıthane Belediye Meclisinin ilgi (ç) kararına istinaden; T1 Ticaret Alanları başlığı altındaki 2.1.1.3 maddesinde, Ticaret-Konut Alanları başlığı altındaki 2.1.2.2 maddesinde ve Konut Alanları başlığı altındaki 2.2.3 maddesinde “Toplu uygulamada en az iki parselin tevhit edilmesi durumunda, münferit yapılaşma koşullarına ve planda belirlenen kitlelere göre iskan edilecek alan hesabı yapılırken 1 Bodrum kat, zemin kat, normal katlar ve çatı arasının %50’si emsale dahil edilerek işlem yapılacaktır.” şeklindeki hükmün başındaki “Toplu uygulamada” yerine “Ada bazlı toplu uygulamada veya” ifadesinin getirildiği,
ayrıca T1 Ticaret Alanları 2.1.1.3 maddesine
“Ada bazlı toplu uygulamada ada tamamından %10 terk alınır, %10 artış verilir. (15 kat – Yençok:45.50 m. ve TAKS: 0.30-0.50)”
Ticaret-Konut Alanları 2.1.2.2 maddesine
“Ada bazlı toplu uygulamada ada tamamından %10 terk alınır, %10 artış verilir. (12 kat – Yençok:36.50 m. ve TAKS:0.30-0.50)”
Konut Alanları 2.2.3 maddesine
“Ada bazlı toplu uygulamada %10 (10 Kat – Yençok:30.50 m. ve TAKS:0.30-0.50)” ifadelerinin eklendiği görülmektedir.
20.09.2022 onaylı Kağıthane ve Sarıyer İlçeleri Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarının 2.6. Toplu Yapılaşma İçin Genel Hükümler başlığı altında “Toplu uygulama bu planın onay tarihi itibarı ile tapuya kayıtlı imar adaları bazında uygulanır.” ve 17.01.2024 onaylı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notlarının 2.7.2. maddesinde “Toplu uygulama bu planın onay tarihi itibarı ile tapuya kayıtlı imar adaları bazında uygulanır.” denilmekte olup, Kağıthane Belediye Meclisinin ilgi (ç) kararı ile yapılan söz konusu düzenlemede “Ada bazlı toplu uygulamada veya” ifadesinin getirilmesi, imar adası oluşturmayan en az iki parselin birleşmesiyle de inşaat alanı artışına imkan tanımakta, dolaylı olarak toplu uygulamaya giren ada içerisinde terkler sonucu elverişli donatı alanlarının meydana gelmesine engel teşkil etmektedir. Bu bakımdan söz konusu düzenleme 1/5000 nazım imar planı ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kararlarına aykırıdır.
T1 Ticaret Alanları 2.1.1.3 maddesinde, Ticaret-Konut Alanları 2.1.2.2 maddesinde ve Konut Alanları 2.2.3 maddesinde ilgi (b) ilçe Meclis kararına istinaden yapılan “%15’in %10 olarak düzeltilmesi” ve ilgi (ç) ilçe Meclis Kararına istinaden yapılan “toplu uygulama yapılaşma hükümlerine dair notların ilave edilmesi” meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarına uygun olmakla birlikte, 1/5000 ölçekli nazım imar planında “imar adaları bazında, toplu uygulamada münferit yapılaşma koşullarına göre belediyesince yapılacak kütle etütleri sonucunda çıkartılacak inşaat alanına %10 ekleneceği, imar adasını oluşturan münferit parsellerin tamamından %10 terk alınacağı” belirtilmiş olup, kademeli olarak parsel birleşimi inşaat – alanı artışı 17.01.2024 onaylı Kağıthane İlçesi Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile getirilmiştir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarının aynı maddelerinde kademeli olarak parsel birleşimi inşaat – alanı artışı öngören toplu uygulama yapılaşma hükümleri ile ilgi (b) ve ilgi (ç) İlçe Meclis Kararlarıyla düzenlenen plan notlarının bütününe bakıldığında toplu uygulama yapılaşma koşullarında çelişkilerin meydana geldiği görülmektedir.
Toplu uygulamada meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararına göre imar adası bazında parsellerin birleşimi esas alınmakta olup, parsel birleşimi ile inşaat alanı artışı verilmekle birlikte donatı alanlarının elde edilmesi amacıyla terk koşuluna dayandırılmıştır. 1/1000 ölçekli uygulama imar Planı plan notlarının T1 Ticaret Alanları 2.1.1.3 maddesinde, Ticaret-Konut Alanları 2.1.2.2 maddesinde ve Konut Alanları 2.2.3 maddesinde imar adası oluşturmayan en az iki parselin birleşmesiyle inşaat alanı artışına imkan tanıyan hükümleri, meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı amaç, hedef, politikalarına, planın bütünlüğüne aykırı nitelik taşımaktadır.
1. 6-İlgilisince yapılan itiraz kapsamında alınan Kağıthane Belediye Meclisinin ilgi (c) kararına istinaden; 2.7. Toplu Yapılaşma İçin Genel Hükümler” başlığı altına “Ada bazlı toplu yapılaşmada TAKS %30-%50 olarak uygulanır.” ifadesinin eklendiği görülmektedir.
Söz konusu düzenlemeye ilişkin; 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarında toplu uygulamada “planda belirlenen kitlelere göre” ve “belirlenen artışlara göre” inşaat alanı hesabının yapılacağı belirtilmekte olup, toplu uygulamaya girecek olan alanda yapı taban alanı katsayısı (TAKS) plan notlarında belirtilmemiştir. Ancak plan notlarında “Belirtilmeyen hususlarda meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” denildiğinden TAKS’ın %40’ı geçmeyecek şekilde uygulama yapılacağı anlaşılmaktadır. Söz konusu düzenlemede plan notlarında belirtilmeyen taban alanı katsayısı hususunun planda özel olarak belirtildiği ve 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına aykırı nitelik taşımadığı görülmektedir.
İlgi (a) Kağıthane Belediye Başkanlığı yazısı ve ekleri ile tarafımıza iletilen 17.01.2024 onaylı Kağıthane İlçesi, Büyükdere Caddesi Batı Kısmı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’na askı süresi içinde ilgililerince yapılan itirazlara ilişkin ilgi (b), ilgi (c), ilgi (ç) ve ilgi (d) İlçe Meclis Kararları doğrultusunda hazırlanan uygulama imar planı itiraz düzenlemesi paftalarının 3194 sayılı İmar Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Kağıthane İlçesi, Büyükdere Caddesi Batı kısmına ilişkin 1/1000 ölçekli UİP itirazları sonucu değişikliği incelenmiş olup; Metro Hattı Koruma Kuşağı düzenlemesinin kabulü, 8686 ada 11 ve 12 parsellerde arka bahçe mesafesi düzenlemesinin kabulü, Akarsu Caddesi ile Görgü Sokak arasında kalan BL-4 Konut alanı ile Park alanı arası düzenlemenin kabulü, 2.1.1.3 maddesi, 2.1.2.2 maddesi ile 2.2.3 maddesinde bulunan düzenlemelerin reddi, “2001 ve üzeri parsel birleşmesi durumunda %15” ifadesinin “2001 ve üzeri parsel birleşmesi durumunda %10” olarak düzenlenmesi, 2.1.1.3 maddesindeki “(9 kat)” ifadesinin “(15 kat)” olarak düzenlenmesi Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 13 Mart 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak müzakereye açıldı: AK Parti, MHP ve BBP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder