Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Teklif PİN:UİP-341066080.
Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/01/2025 gün ve 2024/91500-B.N: 293 sayılı yazısında;
“İlgi: a) Esenyurt Belediye Başkanlığının 16.09.2024 tarihli E-58023703 - l l5.01.06 - 2661- 22426 sayılı yazısı ve ekleri.
b) Esenyurt Belediye Meclisi’nin 05.09.2024 tarihli ve 2024/73 sayılı kararı.
c) İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 29.12.2016 tarihli ve 2014/656 E. ve 2016/2410 K. sayılı Kararı.
ç) 05.04.2017 tarihli ve BN: 3006 sayılı Başkanlık Oluru.
d) 16.06.2022 tarihli ve 747 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
e) 16.03.2023 tarihli ve 209 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
f) 08.09.2023 tarihli ve Tn:1434688 Bn:4710 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.
g) 14.12.2023 tarihli ve 1464 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
ğ) 26.04.2024 tarihli ve Tn: 698452 Bn: 2826 İBB No: 95113 sayılı yazımız.
h) 08.07.2024 tarihli ve Tn:1167849 Bn:4727 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.
ı) 12.09.2024 tarihli ve 1199 sayılı sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
TALEP:
Esenyurt Belediye Başkanlığı’nın ilgi (a) yazısı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16.03.2023 tarih ve 209 sayılı Kararı ile tadilen kabul edilen 16.03.2023 onay tarihli Esenyurt Tem Güneyi l. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısmına ilişkin Uygulama İmar Plan teklifinin Esenyurt Belediye Meclisi’nin ilgi (b) kararı ile uygun görüldüğü belirtilerek 3194 sayılı İmar Kanununun 8. Maddesi, 5393 sayılı Belediye Kanununun 18. Maddesi gereği, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/b maddesi ve 14. Maddesi uyarınca gereği talep edilmektedir.
PLANLAMA SÜRECİ:
1/5.000 ölçekli 13.04.2013 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı Belediyemiz aleyhine açılan dava sonucu İstanbul 10. İdare Mahkemesinin ilgi (c) Kararı ile iptal edilmiştir. Söz konusu karar Danıştay 6. Dairesinin 21.10.2020 tarihli 2017/3984 E. ve 2020/9887 K. sayılı kararı ile kesinleşmiştir. İlgi (c) Mahkeme Kararı kapsamında alınan ilgi (ç) Başkanlık Oluru doğrultusunda Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışması Müdürlüğümüzce hazırlanarak karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup ilgi (d) Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı alınmış; söz konusu Meclis Kararında “Esenyurt İlçesi, TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi incelenmiş olup; Teklif plan sınırı içerisinde kalan alanın 13.04.2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan koşulları üzerine İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 2014/656 Esas 2016/2410 sayılı kararında geçen hususların gereği yapılarak ve 13.04.2013 onanlı planın onay tarihinden sonraki meri plan tadilatları eklenerek düzenlendikten sonra İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisine sunulmak üzere müdürlüğüne iadesi Komisyonumuzca uygun görülmüştür” denilerek 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi tarafımıza iade edilmiştir.
İlgi (d) Meclis Kararınının gereği yapılarak, 13.04.2013 onaylı planın onay tarihinden sonraki meri plan tadilatları esas alınarak ve güncel kurum görüşleri işlenerek yeniden hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, söz konusu teklif ilgi (e) Meclis Kararı ile tadilen kabul edilmiş olup 16.03.2023 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
16.03.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 24.07.2023-22.08.2023 tarihleri arasında Planlama Şube Müdürlüğünce askıya çıkartılmış olup, plana yapılan itirazların tamamı ilgi (f) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş; itirazlar hakkında ilgi (g) Büyükşehir Belediye Meclis kararı alınmıştır.
İlgi (g) Meclis Kararının gereği 18.12.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile yapılmış, ilgi (ğ) yazımız ile ilgili kurumlara iletilmiştir. İlgi (g) Meclis Kararı ile kabul edilen 18.12.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Planlama Şube Müdürlüğünce 30.04.2024 - 29.05.2024 tarihleri arasında Planlama Şube Müdürlüğünce askıya çıkartılmış, plan değişikliğine yapılan itirazlar ilgi (h) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, itirazlara ilişkin ilgi (ı) Meclis Kararı alınmıştır. İlgi (ı) Meclis Kararında itirazlara ilişkin kısmen tadilat kararları ile birlikte plan genelinde 20.09.2023 onay tarihli “İstanbul İli, Esenyurt ilçesinde Yer Alan toplam 3342,36 hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu ile Yerleşime Uygunluk Haritası” çalışmasına göre revizyon yapılması kararı alınmıştır.
1/1000 Ölçekli 12.07.2013 onay tarihli Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap Uygulama İmar Planı; 1/5.000 ölçekli 13.04.2013 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı ile birlikte ilgi (b) Mahkeme Kararı ile iptal edilmiştir. Söz konusu karar Danıştay 6. Dairesinin 21.10.2020 tarihli 2017/3984 E. ve 2020/9887 sayılı kararı ile kesinleşmiştir.
16.03.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda Esenyurt Belediye Başkanlığınca Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap Uygulama İmar Plan bölgesi 2 kısım halinde çalışılmıştır. Esenyurt Belediyesince Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım Uygulama İmar Planı ilgi (a) yazı ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmek üzere tarafımıza gönderilmiştir.
İLÇE MECLİS KARARI:
Esenyurt Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü’nün aldığı Başkanlık Oluruna istinaden hazırlanan Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım Uygulama İmar Planı Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde lejant ve plan çizim tekniklerine, alınan kurum görüşlerine ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 16.03.2023 tarihinde onaylanan 1/5.000 ölçekli Esenyurt 1. Etap TEM Güneyi Nazım İmar Planına göre hazırlanan plan teklifinin Esenyurt Belediye Meclisinin 05/09/2024 tarihli ve 73 sayılı kararı ile uygun bulunduğu belirtilmektedir. İlgili kararda, “… 1/1000 ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 7. Etap 2. Kısmına Ait Uygulama imar Planına İlişkin Plan ve Proje Müdürlüğü'nün Başkanlık Teklifi komisyondan geldiği şekliyle oya sunuldu. Yapılan oylama neticesinde meclise katılan meclis üyelerinin KABUL oyları ile oybirliği ile kabul edilmiştir” denilerek kabul edilmiştir. Esenyurt Belediye Meclisinin 05.09.2024 tarihli ve 73 sayılı Meclis Kararı ile uygun görülen Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım Uygulama İmar Planı ilgi (a) yazı ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmek üzere tarafımıza gönderilmiştir.
İNCELEME VE DEĞERLENDİRME:
İlgi (a) yazı ile Başkanlığımıza iletilen Esenyurt İlçesi, 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısmına İlişkin Uygulama İmar Plan teklifi ilgili yasal mevzuat ve Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda;
1-Kurum Görüşlerinin,
2-Plan Yapım Yönetmeliği,
3-Plan çizim ve gösterim teknikleri,
4-Teklif 1/1000 planın plan kararlarının meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları ile uyumu,
5-Plan Notlarının uyumu,
açısından beş ana başlık altında incelenerek değerlendirilmiştir.
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:
İlgi (a) yazı ile Başkanlığımıza iletilen teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ekinde yer alan plan raporunda, plan yapım aşamasında kurum ve kuruluşlardan gelen görüşlerin örneği yer almaktadır.
İlgi (a) yazı ekinde CD ortamında gönderilen listede, 43 adet kurum ve kuruluşun görüşünün talep edildiği, 38 adet kurumun görüş bildirdiği görülmektedir.
1-1/5000 ölçekli plandan farklı olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nün kurum görüşü doğrultusunda 1/1000 ölçekli plan altlığı olarak güncel mikro bölgeleme verisi kullanılmıştır. Ancak söz konusu plan sınırları içerisinde 1/5000 ölçekli nazım imar plan kararlarında değişiklik gerektirecek yeni bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmadığı değerlendirilmektedir.
2-Karayolları Genel Müdürlüğünün yazı ekinde yer alan verilerde teklif plan sınırları içerisine giren Hadımköy-Gürpınar BağlantıYolu ile D-100-05 Devlet Yolu Kamulaştırma Projesi kapsamında kamulaştırma sınırının yer aldığı, ancak söz konusu verinin plana işlenmediği tespit edilmiştir. Kamulaştırma sınırı plan ile çakıştırıldığında kısmen imara açılmış taşınmazların sınır içerisinde yer aldığı ve ilgili görüşe göre “…Kamulaştırma sahasına yönelik plan kararı alınmaması…” gerektiği, plan notlarına ise ''Karayoluna cepheli parsellerde KGM veya ilgili Bölge Müdürlüğü görüşü alınmadan parsel bazında uygulamaya geçilemez.'' hükmünün eklenmesi gerektiği belirtilmektedir. Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına kamulaştırma sınırlarının işlenip plan notlarına söz konusu hükümlere eklenmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, konut imarlı gösterilen 571 ada, 10-11-12 kısmen, 6-7-8-9 parsellerin tümü, 179 ada, 15-17-20-21-29 kısmen, 16 parselin tümü ile 942 ada, 2 parsel “Karayolları Kamulaştırma sınırı” içerisinde kalmaktadır. Söz konusu parsellerin ilgili kurum görüşü doğrultusunda yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.
PLAN YAPIM YÖNETMELİĞİ AÇISINDAN İNCELEME:
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planlarına Dair Esasların, İmar Planı İlkeleri başlığı altındaki 21. Maddede “(1) İmar planları, varsa kadastral durum işlenmiş, en son onaylı hâlihazır haritalar üzerine çizilir. Kıyı alanlarında yapılan imar planlarında onaylı kıyı kenar çizgisinin paftalarda gösterilmesi zorunludur.” denilmektedir. Bu kapsamda teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, üzerine Kadastral durumun işlendiği 04.04.2023 tasdik tarihli güncel onaylı hâlihazır haritalar üzerine çizildiği görülmektedir.
Ayrıca Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planı İlkeleri 5. Maddesinde “İmar planlarında, planlama alanının niteliğine göre mevzuatta öngörülen sağlık koruma bantları, güvenlik bölgesi ve benzeri koruma kuşakları gösterilir. İmar planları, varsa stratejik gürültü haritaları ve eylem planları dikkate alınarak hazırlanır ve planlarda bu konuda gerekli tedbirler alınır.” denilmekte olup, bu kapsamda İstanbul geneli için hazırlanılan gürültü haritalarından, plan bölgesi özelinde çıkarımlara ve tespitlere ilişkin plan raporunda herhangi bir değerlendirmeye yer verilmemiştir.
Bununla birlikte Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planı İlkeleri 9. Maddesinde “İnsan sağlığı ve güvenliği üzerinde doğrudan veya dolaylı olumsuz etkileri olan enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın risk alanları, afete maruz alanlar ve benzeri alanlara ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri imar planlarına yansıtılır.” denilmekte olup söz konusu plan çalışmasında bahsi geçen kurum görüşlerinin plan paftalarına işlendiği tespit edilmiş ancak plan çalışmasında TEİAŞ’ın hatları Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne uygun olarak plan paftalarında gösterilmemiştir. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’ne uygun olarak düzenlemenin yapılması gerekmektedir.
Diğer taraftan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 22. Maddesinde belirtilen Eşik Analizi “(1) Planların hazırlanması sürecinde yerleşilebilir alanların belirlenmesi amacıyla, kurum ve kuruluşlardan alana ilişkin toplanan doğal ve fiziki bilgilerin, alana özgü yapılan etütler ile diğer tüm veriler birlikte değerlendirilmek suretiyle, gerek duyulan ölçeklerde halihazır haritalar üzerinde üst üste çakıştırılması ile eşik analizi hazırlanır.(2) Eşik analizinde; topografik, jeolojik-jeoteknik, hidrojeolojik yapı özellikleri ile arazi kullanımı, tarım ve orman alanları, içme suyu havzaları, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, kıyı, altyapı, doğal ve fiziki veriler ile afet tehlikeleri analiz edilerek bir arada değerlendirilir” denilmekte olup yapılan çalışmada sadece kurumsal kısıtlar ve taşkın riskinin değerlendirildiği tespit edilmiştir. Plan raporunda ise kısıtlara ilişkin sebep sonuç ilişkisini gösterir bir anlatım yapılmamış sadece kurumsal kısıtlar ve taşkın risk alan sınırları verilmiş olup, alansal eşik analizinin doğası gereği kapsamlı değerlendirme yapılmamıştır.
PLAN ÇİZİM VE GÖSTERİM TEKNİKLERİNE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:
Esenyurt İlçesi 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısmına İlişkin Uygulama İmar Plan teklifinin plan çizim ve gösterim tekniklerine göre incelendiğinde; 16.03.2023 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ile itirazlara ilişkin yapılan 18.12.2023 tasdik tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile aralarında farklılık olduğu tespit edilmiştir.
1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısmına İlişkin Uygulama İmar Plan teklifinde yer alan ulaşım şeması yol büyüklükleri de taşıt izi takibinin sürekliliğinin sağlanmış olması çizim tekniği açısından hatalı bir gösterim yöntemi kullanıldığı değerlendirilmektedir. 1/5000 Ölçekli nazım imar planında gösterimi yapılmayan ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında sürekliliği olmayan 15 m’lik yol çizimlerinin bağlantılarının taşıt izi takip edilerek yaya kullanım alanlarında genişleme veya daralma şeklinde tanımlama yapılması gerekirken, yol gösterimlerinin hatalı yapıldığı görülmektedir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin Uygulama İmar Planı başlığı altında 24. Maddesi 3. Bendinde “Uygulama imar planlarında yaya ve bisiklet yolları ile bisiklet park yerleri uygulama ilkeleri geliştirilmesi esastır” denilmekte olup, söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planında bisiklet yolları olmasına rağmen bisiklet parklanma alanlarına dair karar üretilmediği görülmektedir.
PLAN KARARLARINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:
Esenyurt İlçesi TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi incelendiğinde; 1/1000 ölçekli plan teklifine ait plan ve açıklama raporunda plan nüfus öngörüsüne ilişkin herhangi bir bilgi bulunmadığı görülmekte olup Müdürlüğümüzce sayısal plan üzerinden plan nüfus hesabı yapılmıştır.
Bu doğrultuda, planlama alanına ilişkin yapılan nüfus hesaplarına dair tablo aşağıda yer almakta olup, söz konusu planda yer alan yaşam alanlarına dair tüm plan lejantlarının nüfus hesapları dahil edilerek plan nüfusu hesaplanmıştır.
Tablo 1. Teklif 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Nüfusu ile Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Nüfusu
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verisine göre plan alanında 88.547 kişi yaşamaktadır. Meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfusu iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. Teklif planda yer alan konut alanlarına verilen yoğunluk 300 ki/ha’dır. Yoğunluk üzerinden hesap yapıldığında 1/5000 meri plan nüfusu 26.040 kişidir. Ancak 16.03.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile itirazlarına ilişkin 18.12.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği plan notlarında, “…Bu plan sınırları dahilinde, bu plana göre yapılacak olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenen emsal değerine karşılık gelen emsal alanı diğer parsellere transfer edilebilir… Bu planda KAKS değeri verilmemiş alanlarda yoğunluk değerine karşılık gelecek KAKS değeri aşağıda verildiği gibi olacaktır... 300 ki/ha- KAKS=1.50 …” ve “K2 Mevcut 300 kişi/ha ve Yoğunluk Bölgesi; Bu alanlarda Hmaks=12.50 m’dır.” denilmektedir. Bu kapsamda ikinci yöntem olarak Emsal ve toplam inşaat alanı üzerinden yapılan hesaplamada meri 1/5000 ölçekli plan nüfusu 37.200 kişidir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ait plan raporuna göre kişi başı inşaat alanı 35 m2’dir. Plan bölgesinin büyük bir çoğunluğu B-4 tanımlı konut bölgesi olarak planlanmıştır. B-4 rumuzlu “Konut Alanları”nda iskan edilen bodrum katlar ve çıkmalar dahil edilerek hesaplar yapılmış ve buna göre minimum ve maksimum olmak üzere plan nüfusu hesaplanmıştır. Ayrıca 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde; konut alanı yapılanma koşulları büyük bir kısmında B-4 olarak ifade edilmiş olup plan notlarında “4.1. B-4 konut alanlarında yapılaşma bitişik nizam 4 kat, maksimum yükseklik 12,50 m'dir. Ön bahçe mesafesi 5 metre, arka bahçe mesafesi 3 metredir. Yapı adasının % 60’ından fazlası yapılaşmış ise ön-arka bahçe mesafeleri teşekküle göre belirlenir, ancak 2 metreden az olamaz.” denilmektedir. Plan bölgesinin mevcut durumu incelendiğinde bölgenin %90 oranında yapılaşmış olduğu tespit edilmiştir.
Bu kapsamda, yukarıdaki tabloda, plan nüfus değerleri karşılaştırmasına dair yapılan hesaplar incelendiğinde, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı nüfus kestirimleri bakımından değerlendirildiğinde; teklif 1/1000 ölçekli planı minimum nüfus değerinin % 14, maksimum nüfus değerinin % 44 oranında 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfus öngörüsünden daha fazla olduğu tespit edilmiş olup, söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklif plan nüfusu meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfus öngörüsüne aykırılık teşkil etmektedir.
1/1000 ölçekli Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım Plan teklifi çalışmasına konu olan alanların kullanımına ilişkin kararların, mevcut eğilim göz önünde bulundurularak ve Nazım İmar Planı kararları doğrultusunda alındığı belirtilmiştir.
Meri 1/5000 ölçekli Esenyurt İlçesi Tem Güneyi 1. Etap Nazım İmar Planı ile teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı alan kullanımları karşılaştırılması aşağıdaki tabloda listelenmiştir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı donatı alanları alansal dağılımı bakımından değerlendirildiğinde; her iki plandaki donatı alanlarının alansal dağılımının birbirine yakın değerlerde olduğu görülmektedir. Ancak, 1/1000 ölçekli teklif planda “Sanayi Alanı” sınırları 1/5000 ölçekli plandan farklı olduğundan alansal büyüklüğündeki farklılıkta tabloya yansımıştır.
Yapılan incelemeler neticesinde tarafımızca tespit edilen farklılıklar ise şu şekildedir:
F21D-23B-4B ile F21D23B1C PAFTALARI
Teklif 1/1.000 ölçekli uygulama imar planın batı sınırını oluşturan Adnan Menderes Caddesi ile 2234. Sokak boyunca planlanmış yollarda taşıt izi yer almamakta olup, söz konusu planda gösterilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
F21D-23B-4B PAFTASI
1/5.000 ölçekli nazım imar planında “Yeşil Alan” olarak planlanmış olan 570 ada 2-3 parseller ile 19 parselin bir kısmı ve 179 ada 15-16 parseller 1/1.000 ölçekli teklif uygulama imar planında “Konut+Ticaret Alanı” ve “Konut Alanı” olarak planlanmıştır. Söz konusu farklılık 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarına aykırı olarak değerlendirilmektedir. Ancak plan altlığı olarak 20.09.2023 onaylı “İstanbul İli, Esenyurt ilçesinde Yer Alan toplam 3342,36 hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu ile Yerleşime Uygunluk Haritası” kullanıldığından söz konusu alan “Yerleşime Uygun Olmayan Alan” olarak ifade edilmediği için yapılan değişikliğin mümkün olabileceği değerlendirilmektedir.
Hem söz konusu bu paftada hem de F21D-23B-3A rumuzlu paftada yer alan 1071 ada içerisinde planlanan “Mezarlık Alanı” sınırları kurum görüşü doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planında revize edilmiş ve genişletilmiştir. Söz konusu plan değişikliğinin hem kurum görüşü doğrultusunda yapılması ve hem de “Pasif Yeşil Alanlar”dan “Mezarlık Alanı”na alınması şeklinde düzenlendiği için 1/5000 ölçekli nazım imar planına aykırı olmadığı değerlendirilmektedir.
F21D-23B-3A PAFTASI
Teklif 1/1000 ölçekli plan ile 0 ada, 584 parselin “Sanayi Alanı” fonksiyon sınırı
14.12.2023 tarihli ve 1464 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi kararına göre belirlenen sınırdan farklı olarak genişletilmiştir. Söz konusu parseldeki düzenlemenin, ilgili Meclis Kararına göre oluşturulan 1/5.000 ölçekli nazım imar planındaki şekliyle yeniden düzenlenmelidir.
F21D-23B-3A PAFTASI
14.12.2023 tarihli ve 1464 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararında “..209 ada 2 parselin Anaokuluna alınmasıyla kabulü,” şeklinde ifade edilmekte olup söz konusu değişikliğin teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına işlenmesi gerekmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, 209 ada, 1 parsel ile 427 ada, 3 parselde yer alan “Hmaks” ifadesinin Mekansal Planlama Yapım Yönetmeliği’nde beliritilen “Yençok” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.
F21D-24A-4A ile F21D-24A-4d PAFTALARI
Gazi Caddesi ile Yunus Emre Caddesi arasında bağlantı sağlayan Ali Rıza Bey Caddesi, teklif 1/1.000 ölçekli uygulama imar planında 15 metre olarak planlanmış olup, söz konusu yolların 1/5.000 ölçekli nazım imar planına da işlenmesi gerektiği düşünülmektedir..
Gazi Caddesi boyunca refüj hattında planlanmış olan “Bisiklet Yolu”nun, sürekliliğinin sağlanmadığı ve bağlantılarının bulunmadığı; “Bisiklet Parkı” alanlarının ise tasarlanmadığı tespit edilmiş olup bu hali ile ilgili yönetmeliğe aykırı olduğu değerlendirilmektedir.
891 ada, 13-14….22 parseller 1/5.000 ölçekli nazım imar planında plan dışı bırakıldığından 1/1.000 ölçekli teklif uygulama imar planında da plan dışı bırakılmıştır.
Ayrıca, Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planın muhtelif yerlerinde, 1/5000 ölçekli planda yer alan “Yeşil Alan” sınırları farklılık göstermektedir. Plan genelinde taşkın sınırları işlenmiş ancak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre olması gereken tarama şeklinin, plan paftalarında kullanılmadığı görülmektedir. Plan lejandı incelendiğinde 30 metre en kesitteki yollar “Erişme Kontrollü yollar” olarak ifade edilmiş, ancak ilgili mevzuata göre “Erişme Kontrollü Yollar” otoyollar olarak değerlendirildiğinden söz konusu yolun “Bölünmüş Taşıt Yolu” olarak ifade edilmesi gerekmektedir.
F21d23b2d lejand paftasında plan isminin “Esenyurt İlçesi Tem Güneyi 7. Etap 2. Kısım 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı” olarak düzeltilmesi gerekmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında kullanılan “Ticaret Alanı” taramasının Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olmadığı ve planın lejant paftasında “Konut Alanı” başlığının yer almadığı tespit edilmiştir.
Mekansal Planlar YapımYönetmeliğinin Tanımlar 4. Madde (k) bendinde “Uygulama imar planı: …… 1/1.000 ölçekte onaylı halihazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan plan…” şeklinde ifade edilmesine rağmen ilgili planın plan raporu incelendiğinde, tüm analiz çalışmalarının Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 1. Etap Nazım İmar Planı verilerine plan sınırı çizilerek oluşturulduğu, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan bölgesine ait yapı stoğu, mülkiyet, mevcut nüfus, 1/5000 plandan gelen nüfus, ve 1/1000 ölçekli teklif plan nüfusu gibi bilgilerin yer almadığı görülmektedir. Ayrıca teklif plana ilişkin alan bilgileri kısmında;
● İlgili kurum görüşü ile sınırları güncellenen “Mezarlık Alanı” yer almamaktadır.
● 1051 m2 alan büyüklüğüne sahip “Ticaret Alanı” yer almaktadır. Ancak söz konusu alan 1/5000 ölçekli plandan “Konut Alanı” olarak planlanmış olup söz konusu alanın maddi bir hata ile “Ticaret Alanı” olarak gösterildiği tespit edilmiş olup düzeltilmesi gerekmektedir.
PLAN NOTLARINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:
1.Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ait plan hükümlerinin Genel Hükümler 1.6 nolu ve 1.7. nolu maddelerinin meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarından aynen alınmış olduğu görülmekte olup, ölçek itibariyle teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarında olmasının anlamlı olmadığı, bu neden kaldırılması gerektiği değerlendirilmektedir.
2.Özel Hükümler 2.17 nolu plan notu 12.07.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hükümlerine göre farklıdır. Teklif planda “Planlama alanında imar adasının %50’sinin yapılaşmış olması durumunda arka bahçe mesafesi 2 metrenin altına düşmemesi koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir. Kamu eline geçmiş yeşil alan (çocuk bahçesi, park, spor alanı, açık otopark alanı) ayrılan yerlerde, bitişik parsellerin min. cephe ve derinlik sağlayamaması halinde; bu alanlara 1 m’ye kadar yaklaşılabilir. Bu mesafede çıkma yapılamaz fakat pencere açılabilir.” denilmektedir. Eski planda ise “Planlama alanında imar adasının %50’sinin yapılaşmış olması durumunda arka bahçe mesafesi 3 mt’nin altına düşmemesi koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir. Kamu eline geçmiş yeşil alan (çocuk bahçesi, park, spor alanı, açık otopark alanı) ayrılan yerlerde, bitişik parsellerin min. cephe ve derinlik sağlayamaması halinde; bu alanlara 2 m’ye kadar yaklaşılabilir. Bu mesafede çıkma yapılamaz fakat pencere açılabilir.” denilmektedir.
3.Planda “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” bulunmaması sebebiyle Özel Hükümler 2.26 nolu maddesinde yer alan “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” ibaresinin kaldırılması gerekmektedir.
4.Planda “Ayrık, İkiz ve Blok Nizam” konut alanı bulunmadığından dolayı “ayrık, ikiz ve blok” ifadelerinin kaldırılarak Özel Hükümler 4.4 nolu maddesinin “Çatı eğimi bitişik nizam konut alanlarında maksimum % 33 olacaktır” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.
5. Özel Hükümlerin 2.22. maddesinde İkiz ve Blok yapılanmaya ilişkin ifadeler yer almaktadır Ancak plan bölgesinde ikiz ve blok yapılanma tespit edilmediğinden kaldırılarak yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.
6.Özel Hükümlerde Sanayi Alanları, Kamu Hizmet Alanları, Belediye Hizmet Alanları Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre “5. Kentsel Çalışma Alanları” maddesinin alt başlığı olarak eklenmesi gerekmektedir.
7.Özel Hükümler “10. Otopark Alanları”, “8. Ulaşım” ve “14.2 Teknik Altyapı Alanları” başlıklı plan notları Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre “Teknik Altyapı” ana başlığı altında alt plan notları olarak yazılması gerekmektedir.
8.Özel Hükümler “2.11” ve “13.2 Taşkına Maruz Alan” plan notlarının iptal edilerek İSKİ kurum görüşü doğrultusunda;
“Dere yapı yaklaşma sınırları haricinde, taşkın riski taşıyan yapı yaklaşma sınırına komşu/yakın alanlarda, herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktadan dere kesitine dik ve en yakın mesafedeki dere kenar duvar (kret) kotundan +1.50 m. yüksekte olması zorunludur. Bu yüksekliğin altında hiçbir şekilde bodrum katına izin verilmemesi, ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu değerlendirildiği hallerde, yüksek taşkın riskine maruz bu katlar, konut, depo, otopark vb. her türlü ticari veya ticari dışı faaliyet amacıyla kullanılamaz.
Taşkın önlemli yapılaşma alanlarında İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5.10 ve 18.3 Maddelerine göre uygulama yapılması gerekmektedir. Yapılan taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen alan taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Belirlenen taşkın önlemli yapılaşma alanları dâhilinde; herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktada taşkın risk haritası ile belirlenen taşkın risk kotunun üzerinde olmalıdır.
Meri İmar Yönetmeliği gereğince kapı, pencere, havalandırma/aydınlatma boşlukları, zeminaltı otopark girişi vb. donatıların taşkın risk kotu üzerinde yapılması gerekmektedir.
Parsel içindeki bahçe alanlarının taşkın tehlikesinden korunması amacıyla, bahçe duvarlarının sızdırmazlık önlemleri alınarak inşa edilmesi gerekmektedir.” şeklinde yeniden düzenlenmesi ve söz konusu yeniden düzenlenen plan notunun 16.2 nolu Taşkına Maruz Alan başlığının altına eklenmesi gerekmektedir.
Genel olarak 1/1000 ölçekli plan teklifinin değerlendirilmesi gerekirse özellikle plan nüfusu açısından 1/1000 ölçekli teklif plana ait plan notlarının Konut Alanları başlığı altında 4.1 nolu “B-4 konut alanlarında yapılaşma bitişik nizam 4 kat, maksimum yükseklik 12,50 m'dir. Ön bahçe mesafesi 5 metre, arka bahçe mesafesi 3 metredir. Yapı adasının % 60’ından fazlası yapılaşmış ise ön-arka bahçe mesafeleri teşekküle göre belirlenir, ancak 2 metreden az olamaz.” şeklinde plan notu bulunmaktadır. Planlama alanının mevcut yapılaşma durumu göz önünde bulundurulduğunda bölgenin %90 oranında yapılaşmış olduğu tespit edilmiştir. Bu durumda söz konusu plan notunun uygulanması durumunda; 1/1000 ölçekli teklif plan nüfusunun 1/5000 ölçekli plan nüfusunun çok üzerinde olacağı görülmekte olup, 1/5000 ölçekli plan nüfusuna aykırılık teşkil edeceği tespit edilmiştir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kurum görüşleri, plan yapım yönetmeliği, plan çizim ve gösterim teknikleri, meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları ile uyumu ve plan notları açısından eksiklikleri ve aykırılıkları olduğu tespit edilmiştir.
Bununla beraber 1/5000 ölçekli nazım imar planına yapılan itirazlar sonucunda ilgi (ı) Meclis Kararı alındığı yukarıda da ifade edilmiştir. Söz konusu ilgi (ı) Meclis Kararı gereğince Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planının revizyon çalışmalarına başlanılacaktır” denilmektedir.
Esenyurt Belediye Meclisinin ilgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen, 1/1.000 ölçekli Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap 2. Kısım Uygulama İmar Planı teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Esenyurt İlçesi, TEM Güneyi 7.Etap 2.Kısım 1/1000 ölçekli UİP teklifi incelenmiş olup;
571 ada 1 ve 2 parselin TİCK-1 alanına alınması, adanın geri kalan kısmının tamamının konut alanına (B-4) alınarak düzenlenmesi,
0 ada 584 parselin 1/5000 ölçekli NİP doğrultusunda düzenlenmesi
209 ada 2 parselin 1/5000 ölçekli NİP doğrultusunda Anaokulu alanına alınması,
Genel Hükümler 1.6 ve Özel Hükümler 2.7 plan notunun tamamının iptali,
Genel Hükümler 1.7 maddesinin ilk cümlesinin “Bu planda flora ve fauna açısından zengin, sulak alanlar vb. ekolojik açıdan özellikler taşıyan alanlar ile nitelikli ağaçlar ve ağaç toplulukları korunacaktır. “ şeklinde düzenlenmesi,
“Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” ibarelerinin kaldırılması,
Planda Ayrık, İkiz ve Blok nizam konut alanı bulunmadığından dolayı “ayrık, ikiz ve blok” ifadelerinin kaldırılması ve Özel Hükümler 4.4 nolu maddesinin “Çatı eğimi bitişik nizam konut alanlarında maksimum %33 olacaktır.” şeklinde düzenlenmesi,
İSKİ Genel Müdürlüğü görüşü doğrultusunda Özel Hükümler 2.11 nolu ve 16.2 nolu plan notlarının iptal edilerek yerine;
“Dere yapı yaklaşma sınırları haricinde, taşkın riski taşıyan yapı yaklaşma sınırına komşu/yakın alanlarda, herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktadan dere kesitine dik ve en yakın mesafedeki dere kenar duvar (kret) kotundan +1.50 m. yüksekte olması zorunludur. Bu yüksekliğin altında hiçbir şekilde bodrum katına izin verilmemesi, ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu değerlendirildiği hallerde, yüksek taşkın riskine maruz bu katlar, konut, depo, otopark vb. her türlü ticari veya ticari dışı faaliyet amacıyla kullanılamaz.
Taşkın önlemli yapılaşma alanlarında İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5.10 ve 18.3 Maddelerine göre uygulama yapılması gerekmektedir. Yapılan taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen alan taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Belirlenen taşkın önlemli yapılaşma alanları dâhilinde; herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktada taşkın risk haritası ile belirlenen taşkın risk kotunun üzerinde olmalıdır.
Meri İmar Yönetmeliği gereğince kapı, pencere, havalandırma/aydınlatma boşlukları, zeminaltı otopark girişi vb. donatıların taşkın risk kotu üzerinde yapılması gerekmektedir.
Parsel içindeki bahçe alanlarının taşkın tehlikesinden korunması amacıyla, bahçe duvarlarının sızdırmazlık önlemleri alınarak inşa edilmesi gerekmektedir.” ifadesinin eklenmesi ve bu plan notunun 16.2 nolu Taşkına Maruz Alan başlığının altına eklenmesi,
6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapılar başlığı altındaki “ve 18. Maddelerine” ifadesi iptal edilerek yerine “maddesine” ifadesinin eklenmesi, Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 13 Şubat 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder