Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/01/2025 gün ve 2024/91657-B.N: 294 sayılı yazısında;
“İlgi: a) Esenyurt Belediye Başkanlığının 16.09.2024 tarihli E-58023703 - l05.01.06 - 2262- 22427 sayılı yazısı ve ekleri.
b) Esenyurt Belediye Meclisi’nin 05.09.2024 tarihli ve 2024/72 sayılı kararı.
c) İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 29.12.2016 tarihli ve 2014/656 E. ve 2016/2410 K. sayılı Kararı.
ç) 05.04.2017 tarihli ve BN: 3006 sayılı Başkanlık Oluru.
d) 16.06.2022 tarihli ve 747 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
e) 16.03.2023 tarihli ve 209 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
f) 08.09.2023 tarihli ve Tn:1434688 Bn:4710 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.
g) 14.12.2023 tarihli ve 1464 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
ğ) 26.04.2024 tarihli ve Tn: 698452 Bn: 2826 İBB no: 95113 sayılı yazımız.
h) 08.07.2024 tarihli ve Tn:1167849 Bn:4727 sayılı Başkanlık Makamına yazımız.
ı) 12.09.2024 tarihli ve 1199 sayılı sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı.
TALEP: Esenyurt Belediye Başkanlığı’nın ilgi (a) yazısı ile İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 16.03.2023 tarih ve 209 sayılı Kararı ile tadilen kabul edilen 16.03.2023 onay tarihli Esenyurt Tem Güneyi l. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısmına ilişkin Uygulama İmar Plan teklifinin Esenyurt Belediye Meclisi’nin ilgi (b) kararı ile uygun görüldüğü belirtilerek 3194 sayılı İmar Kanununun 8. Maddesi, 5393 sayılı Belediye Kanununun 18. Maddesi gereği, 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanununun 7/b maddesi ve 14. Maddesi uyarınca gereği talep edilmektedir.
PLANLAMA SÜRECİ: 1/5.000 ölçekli 13.04.2013 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı Belediyemiz aleyhine açılan dava sonucu İstanbul 10. İdare Mahkemesinin ilgi (c) Kararı ile iptal edilmiştir. Söz konusu karar Danıştay 6. Dairesinin 21.10.2020 tarihli 2017/3984 E. ve 2020/9887 sayılı kararı ile kesinleşmiştir. İlgi (c) Mahkeme Kararı kapsamında alınan ilgi (ç) Başkanlık Oluru doğrultusunda Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışması Müdürlüğümüzce hazırlanarak karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş olup ilgi (d) Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı alınmış; söz konusu Meclis Kararında “Esenyurt İlçesi, TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi incelenmiş olup; Teklif plan sınırı içerisinde kalan alanın 13.04.2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan koşulları üzerine İstanbul 10. İdare Mahkemesinin 2014/656 Esas 2016/2410 sayılı kararında geçen hususların gereği yapılarak ve 13.04.2013 onanlı planın onay tarihinden sonraki meri plan tadilatları eklenerek düzenlendikten sonra İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisine sunulmak üzere müdürlüğüne iadesi Komisyonumuzca uygun görülmüştür.” denilerek 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi tarafımıza iade edilmiştir.
İlgi (d) Meclis Kararının gereği yapılarak, 13.04.2013 onaylı planın onay tarihinden sonraki meri plan tadilatları esas alınarak ve güncel kurum görüşleri işlenerek yeniden hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı teklifi Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, söz konusu teklif ilgi (e) Meclis Kararı ile tadilen kabul edilmiş olup 16.03.2023 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır.
16.03.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı 24.07.2023-22.08.2023 tarihleri arasında Planlama Şube Müdürlüğünce askıya çıkartılmış olup, plana yapılan itirazların tamamı ilgi (f) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş; itirazlar hakkında ilgi (g) Büyükşehir Belediye Meclis kararı alınmıştır.
İlgi (g) Meclis Kararının gereği 18.12.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile yapılmış, ilgi (ğ) yazımız ile ilgili kurumlara iletilmiştir. İlgi (g) Meclis Kararı ile kabul edilen 18.12.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği Planlama Şube Müdürlüğünce 30.04.2024 - 29.05.2024 tarihleri arasında Planlama Şube Müdürlüğünce askıya çıkartılmış, plan değişikliğine yapılan itirazlar ilgi (h) yazımız ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, itirazlara ilişkin ilgi (ı) Meclis Kararı alınmıştır. İlgi (ı) Meclis Kararında itirazlara ilişkin kısmen tadilat kararları ile birlikte plan genelinde 20.09.2023 onay tarihli “İstanbul İli, Esenyurt ilçesinde Yer Alan toplam 3342,36 hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu ile Yerleşime Uygunluk Haritası” çalışmasına göre revizyon yapılması kararı alınmıştır.
1/1000 Ölçekli 12.07.2013 onay tarihli Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap Uygulama İmar Planı; 1/5.000 ölçekli 13.04.2013 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi Nazım İmar Planı ile birlikte ilgi (b) Mahkeme Kararı ile iptal edilmiştir. Söz konusu karar Danıştay 6. Dairesinin 21.10.2020 tarihli 2017/3984 E. ve 2020/9887 sayılı kararı ile kesinleşmiştir.
16.03.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda Esenyurt Belediye Başkanlığınca Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap Uygulama İmar Plan bölgesi 2 kısım halinde çalışılmıştır. Esenyurt Belediyesince Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısım Uygulama İmar Planı ilgi (a) yazı ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmek üzere tarafımıza gönderilmiştir.
İLÇE MECLİS KARARI: Esenyurt Belediyesi Plan ve Proje Müdürlüğü’nün aldığı Başkanlık Oluruna istinaden hazırlanan Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısım Uygulama İmar Planı Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği çerçevesinde lejant ve plan çizim tekniklerine, alınan kurum görüşlerine ve İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca 16.03.2023 tarihinde onaylanan 1/5.000 ölçekli Esenyurt 1. Etap TEM Güneyi Nazım İmar Planına göre hazırlanan plan teklifinin Esenyurt Belediye Meclisinin 05/09/2024 tarihli ve 72 sayılı kararı ile uygun bulunduğu belirtilmektedir. İlgili kararda, “… 1/1000 ölçekli Esenyurt Tem Güneyi 7. Etap 1. Kısmına Ait Uygulama imar Planına İlişkin Plan ve Proje Müdürlüğü'nün Başkanlık Teklifi komisyondan geldiği şekliyle oya sunuldu. Yapılan oylama neticesinde meclise katılan meclis üyelerinin KABUL oyları ile oybirliği ile kabul edilmiştir.” denilerek kabul edilmiştir. Esenyurt Belediye Meclisinin 05.09.2024 tarihli ve 72 sayılı Meclis Kararı ile uygun görülen Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısım Uygulama İmar Planı ilgi (a) yazı ile Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmek üzere tarafımıza gönderilmiştir.
İNCELEME VE DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ile Başkanlığımıza iletilen Esenyurt İlçesi, 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısmına İlişkin Uygulama İmar Plan teklifi ilgili yasal mevzuat ve Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda;
1-Kurum Görüşlerinin,
2-Plan Yapım Yönetmeliği,
3-Plan çizim ve gösterim teknikleri,
4-Teklif 1/1000 planın plan kararlarının meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları ile uyumu,
5-Plan Notlarının uyumu,
Açısından beş ana başlık altında incelenerek değerlendirilmiştir.
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) yazı ile Başkanlığımıza iletilen teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı ekinde yer alan plan raporunda, plan yapım aşamasında kurum ve kuruluşlardan gelen görüşlerin örneği yer almaktadır.
İlgi (a) yazı ekinde CD ortamında gönderilen listede, 43 adet kurum ve kuruluşun görüşünün talep edildiği, 38 adet kurumun görüş bildirdiği görülmektedir.
1-İl Sağlık Müdürlüğünün kurum görüşü ile mevcutta muhtarlık ve aile sağlığı merkezi bulunan 189 ada 17 parselin doğusunda kalan tescil harici alanda sağlık alanı planlanması talep edilmektedir. Ancak söz konusu alanın 1/1000 ölçekli uygulama imar planında park ve yol alanı olarak planlandığı görülmektedir.
2- Esenyurt Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğünce; Esenyurt İlçesi 727 ada 7 parsel ile 259 ada 5 parselsin batısındaki tescil harici alanda mevcutta aile sağlığı merkezinin olduğu belirtilmekte olup; 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 727 ada 7 parsel “Orta Yoğunluklu Konut Alanı” lejantında; 259 ada 5 parselin batısındaki tescil harici alan ise “Park Alanı” lejantında planlandığı görülmektedir.
Yukarıdaki 1 ve 2 nolu maddelerde belirtilen 259 ada 5 parselin batısındaki tescil harici alan ve 189 ada 17 parseli doğusunda kalan tescil harici alanda kalan muhtarlık ve aile sağlığı merkezlerinin, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 10. Maddesi “MADDE 10 – (1) Her türlü mekânsal plan, kendi kademesinin ve yapılış amacının gerektirdiği çizim ve gösterim tekniğine göre hazırlanır.” Ve 24. Maddenin 3. Bendinde “Uygulama imar planlarında, bölgenin ihtiyacına yönelik çocuk bahçesi, yeşil alan, otopark, cep otoparkı, yol boyu otopark, durak cebi, aile sağlık merkezi, mescit, karakol, muhtarlık, trafo gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarını artırıcı küçük alan gerektiren fonksiyonlar ayrılabilir ve bu fonksiyonların konulması nazım imar planına aykırılık teşkil etmez” hükmü gereğince 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Ancak 727 ada 7 parsel şahıs parseli olması ve mevcutta üst katların konut olarak kullanılması sebebiyle herhangi bir değişikliğe gerek bulunmamaktadır.
Aynı zamanda Esenyurt Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğünün kurum görüşünün devamında;
•1062 ada 7, 8, 9, 10, 11 ve 16 parsellerde Cem evi projesi olduğu belirtilmektedir. Ancak mevcutta konut alanı bulunan söz konusu parseller 1/5000 ölçekli nazım imar planı doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planında “Orta Yoğunluklu Konut Alanı” olarak planlanmıştır. Söz konusu alana ilişkin, Cem evi projesine ait detaylara yer verilmediği, mevcutta konut kullanımının devam ettiği ve parsellerin şahıs mülkiyetinde kaldığı tespit edildiğinden dolayı talebin plan bölgesindeki diğer kültürel tesisler içerisinde planlanması gerektiği değerlendirilmektedir.
•775 ada 12 parselde mevcutta cami olduğu belirtilmekte olup, söz konusu parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olarak “Park Alanı” planlandığı tespit edilmiştir. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 10. Maddesi “ve 24. Maddenin 3. bendi “gereğince 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir. Bu kapsamda 775 ada 12 parselde mevcutta cami olduğundan dolayı ibadet alanı olarak planlanması gerekmektedir.
3-1/5000 ölçekli plandan farklı olarak İstanbul Büyükşehir Belediyesi Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğü’nün kurum görüşü doğrultusunda 1/1000 ölçekli plan altlığı olarak 20.09.2023 onay tarihli “İstanbul İli, Esenyurt ilçesinde Yer Alan toplam 3342,36 hektarlık Alanın İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etüt Raporu ile Yerleşime Uygunluk Haritası” mikro bölgeleme verisi kullanılmıştır. Ancak plan sınırları içerisinde 1/5000 ölçekli nazım imar plan kararlarında değişiklik gerektirecek yerleşime uygunluk verisi tespiti olmadığı görülmektedir.
PLAN YAPIM YÖNETMELİĞİ AÇISINDAN İNCELEME
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planlarına Dair Esasların, İmar Planı İlkeleri başlığı altındaki 21. Maddede “(1) İmar planları, varsa kadastral durum işlenmiş, en son onaylı hâlihazır haritalar üzerine çizilir. Kıyı alanlarında yapılan imar planlarında onaylı kıyı kenar çizgisinin paftalarda gösterilmesi zorunludur.” denilmektedir. Bu kapsamda teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planının, üzerine Kadastral durumun işlendiği 04.04.2023 tasdik tarihli güncel onaylı hâlihazır haritalar üzerine çizildiği görülmektedir.
Bununla birlikte Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planı İlkeleri 9. Maddesinde “İnsan sağlığı ve güvenliği üzerinde doğrudan veya dolaylı olumsuz etkileri olan enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın risk alanları, afete maruz alanlar ve benzeri alanlara ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri imar planlarına yansıtılır.” denilmekte olup söz konusu plan çalışmasında bahsi geçen kurum görüşlerinin plan paftalarına işlendiği görülmektedir.
Ayrıca Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planı İlkeleri 5. Maddesinde “İmar planlarında, planlama alanının niteliğine göre mevzuatta öngörülen sağlık koruma bantları, güvenlik bölgesi ve benzeri koruma kuşakları gösterilir. İmar planları, varsa stratejik gürültü haritaları ve eylem planları dikkate alınarak hazırlanır ve planlarda bu konuda gerekli tedbirler alınır.” denilmekte olup, bu kapsamda İstanbul geneli için hazırlanılan gürültü haritalarından, plan bölgesi özelinde çıkarımlara ve tespitlere ilişkin plan raporunda herhangi bir değerlendirmeye yer verilmemiştir.
Bununla birlikte Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin İmar Planı İlkeleri 9. Maddesinde “İnsan sağlığı ve güvenliği üzerinde doğrudan veya dolaylı olumsuz etkileri olan enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın risk alanları, afete maruz alanlar ve benzeri alanlara ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri imar planlarına yansıtılır.” denilmekte olup söz konusu plan çalışmasında TEİAŞ’ın hatları yönetmeliğe uygun olarak plan paftalarında gösterilmemiştir.
Diğer taraftan Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 22. Maddesinde belirtilen Eşik Analizi “ (1) Planların hazırlanması sürecinde yerleşilebilir alanların belirlenmesi amacıyla, kurum ve kuruluşlardan alana ilişkin toplanan doğal ve fiziki bilgilerin, alana özgü yapılan etütler ile diğer tüm veriler birlikte değerlendirilmek suretiyle, gerek duyulan ölçeklerde halihazır haritalar üzerinde üst üste çakıştırılması ile eşik analizi hazırlanır.(2) Eşik analizinde; topografik, jeolojik-jeoteknik, hidrojeolojik yapı özellikleri ile arazi kullanımı, tarım ve orman alanları, içme suyu havzaları, sit ve diğer koruma alanları, hassas alanlar, kıyı, altyapı, doğal ve fiziki veriler ile afet tehlikeleri analiz edilerek bir arada değerlendirilir.” denilmekte olup yapılan çalışmada sadece kurumsal kısıtlar ve taşkın riskinin değerlendirildiği tespit edilmiştir. Plan raporunda ise kısıtlara ilişkin sebep sonuç ilişkisini gösterir bir anlatım yapılmamış sadece kurumsal kısıtlar ve taşkın risk alan sınırları verilmiş olup, alansal eşik analizinin doğası gereği kapsamlı değerlendirme yapılmamıştır.
PLAN ÇİZİM VE GÖSTERİM TEKNİKLERİNE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:
Esenyurt İlçesi 1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısmına İlişkin Uygulama İmar Plan teklifinin plan çizim ve gösterim tekniklerine göre incelendiğinde; 16.03.2023 tasdik tarihli 1/5000 Ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ile itirazlara ilişkin yapılan 18.12.2023 tasdik tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile aralarında farklılık olduğu tespit edilmiştir.
1/1000 ölçekli Esenyurt TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısmına İlişkin Uygulama İmar Plan teklifinde yer alan ulaşım şeması yol büyüklükleri de taşıt izi takibinin sürekliliğinin sağlanmış olması çizim tekniği açısından hatalı bir gösterim yöntemi kullanıldığı değerlendirilmektedir. 1/5000 Ölçekli nazım imar planında gösterimi yapılmayan ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında sürekliliği olmayan 15 m’lik yol çizimlerinin bağlantılarının taşıt izi takip edilerek yaya kullanım alanlarında genişleme veya daralma şeklinde tanımlama yapılması gerekirken, yol gösterimlerinin hatalı yapıldığı görülmektedir.
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin Uygulama İmar Planı başlığı altında 24. Maddesi 3. Bendinde “Uygulama imar planlarında yaya ve bisiklet yolları ile bisiklet park yerleri uygulama ilkeleri geliştirilmesi esastır.” denilmekte olup, söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planında bisiklet yolları olmasına rağmen bisiklet parklanma alanlarına dair karar üretilmediği görülmektedir.
Bununla beraber 3194 sayılı İmar Kanunun Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin Ek 1d Uygulama İmar Planları Gösterimlerine göre lejand paftasında;
● “T6 rumuzlu Ticaret Alanları” ve “Ticaret+Konut Alanları” tarama gösterimi lejantta ve paftalarda çapraz karelaj olarak yapılmış olup, söz konusu yönetmeliğe göre dik karelaj olarak düzenlenmesi gerekmektedir.
● “Sanayi Tesis Alanı” tarama gösterimi lejantta ve paftalarda dik karelaj olarak yapılmış olup, söz konusu yönetmeliğe göre çapraz karelaj olarak düzeltilmesi gerekmektedir.
PLAN KARARLARINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:
Esenyurt İlçesi TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısım 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi incelendiğinde; 1/1000 ölçekli plan teklifine ait plan ve açıklama raporunda plan nüfus öngörüsüne ilişkin herhangi bir bilgi bulunmadığı görülmekte olup Müdürlüğümüzce sayısal plan üzerinden plan nüfus hesabı yapılmıştır.
Planlama alanına ilişkin yapılan nüfus hesaplarına dair tablo aşağıda yer almakta olup, söz konusu planda yer alan yaşam alanlarına dair tüm plan lejantlarının nüfus hesapları dahil edilerek plan nüfusu hesaplanmıştır.
Tablo 1. Teklif 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Nüfusu ile Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Nüfusu
Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) verisine göre plan alanında 88.547 kişi yaşamaktadır. Meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfusu iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. Meri planda yer alan konut alanlarına verilen yoğunluk 300 ki/ha’dır. Yoğunluk üzerinden hesap yapıldığında meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfusu 37395 kişidir. Ancak 16.03.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı itirazlarına ilişkin 18.12.2023 onay tarihli Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği plan notlarında, “… Bu planda KAKS değeri verilmemiş alanlarda yoğunluk değerine karşılık gelecek KAKS değeri aşağıda verildiği gibi olacaktır….. 300 ki/ha- KAKS=1.50 …” ve “K2 Mevcut 300 kişi/ha ve Yoğunluk Bölgesi; Bu alanlarda Hmaks=12.50 m’dır.” denilmektedir. Bu kapsamda ikinci yöntem olarak Emsal ve toplam inşaat alanı üzerinden yapılan hesaplamada meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfusu 53.424 kişidir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ait plan raporuna göre kişi başı inşaat alanı 35 m2 olup, plan bölgesinin büyük bir çoğunluğu B-4 tanımlı bitişik nizam konut bölgesi olarak planlanmıştır. B-4 rumuzlu “Konut Alanları”nda iskan edilen bodrum katlar ve çıkmalar dahil edilerek hesaplar yapılmış, buna göre minimum ve maksimum olmak üzere plan nüfusu hesaplanmıştır. Ayrıca 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinde; B-4 yapılanma koşullu konut alanlarında plan notlarında “4.1. B-4 konut alanlarında yapılaşma bitişik nizam 4 kat, maksimum yükseklik 12,50 m'dir. Ön bahçe mesafesi 5 metre, arka bahçe mesafesi 3 metredir. Yapı adasının % 60’ından fazlası yapılaşmış ise ön-arka bahçe mesafeleri teşekküle göre belirlenir, ancak 2 metreden az olamaz.” denilmektedir. Plan bölgesinin mevcut durumu incelendiğinde bölgenin %90 oranında yapılaşmış olduğu tespit edilmiştir. Bu nedenle 1/1000 ölçekli uygulama imar planı nüfus hesabında bu hükümlere de dikkat edilmiştir.
Bu değerler 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı nüfus kestirimleri bakımından değerlendirildiğinde; teklif 1/1000 ölçekli planı minimum nüfus değerinin % 14, maksimum nüfus değerinin % 45 oranında 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfus öngörüsünden daha fazla olduğu tespit edilmiş, söz konusu 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklif plan nüfusu meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı nüfus öngörüsünü aşmış olup Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin imar planlarında kademeli birliktelik açısından hükümlerine aykırılık teşkil etmektedir.
1/1000 ölçekli Esenyurt ilçesi TEM Güneyi 7. Etap 1. Kısım Plan teklifi çalışmasına konu olan alanların kullanımına ilişkin kararların, mevcut eğilim göz önünde bulundurularak ve meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları doğrultusunda alındığı belirtilmiştir.
Meri 1/5000 ölçekli Esenyurt İlçesi Tem Güneyi 1. Etap Nazım İmar Planındaki konut alanları, konut+ticaret alanları, donatı alanları ile teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı konut alanları, konut+ticaret alanları, donatı alanlarının karşılaştırılması aşağıdaki tabloda listelenmiştir.
Tablo 2. Teklif 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı ile Meri 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Arazi Kullanım Karşılaştırması
1/5000 ölçekli nazım imar planı ile teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan fonksiyon alanları karşılaştırıldığında; donatı alanları içerisinde park alanlarının, sağlık alanlarının, ticaret alanlarının ve eğitim alanlarının azaltıldığı tespit edilmiştir.
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı donatı alanları alansal dağılımı bakımından değerlendirildiğinde; her iki plandaki donatı alanlarının alansal dağılımının birbirine yakın değerlerde olduğu görülmektedir. Ancak bazı hususlarda yapılan değişiklikler, plan fonksiyonlarının alansal değerlerinin değişimini de beraberinde getirmiştir.
Yapılan incelemeler neticesinde tarafımızca tespit edilen farklılıklar ise şu şekildedir:
F21D-23B-2B PAFTASI
706 ada içerisinde planlanan 321 m²‘lik “Park Alanı” ile 162 ada içerisinde planlanan 480 m²’lik “Park Alanı” teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterimi yapılmasına rağmen 1/5000 ölçekli nazım imar planında bulunmamakta olup söz konusu park gösterimlerinin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 24. Maddenin 3. Bendinde “Uygulama imar planlarında, bölgenin ihtiyacına yönelik çocuk bahçesi, yeşil alan, otopark, cep otoparkı, yol boyu otopark, durak cebi, aile sağlık merkezi, mescit, karakol, muhtarlık, trafo gibi sosyal ve teknik altyapı alanlarını artırıcı küçük alan gerektiren fonksiyonlar ayrılabilir ve bu fonksiyonların konulması nazım imar planına aykırılık teşkil etmez” hükmü gereğince teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
F21D24A1A PAFTASI
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, 191 ada 7 parselde, 195 ada 1 parselde, 294 ve 1611 nolu parsellerde yer alan “Hmaks” ifadesinin Mekansal Planlama Yapım Yönetmeliği’nde beliritilen “Yençok” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.
F21D24A1C PAFTASI
651, 652, 653 ve 319 nolu adaların bulunduğu bölgede 16.03.2023 tasdik tarihli 1/5000 nazım imar planı için alınan kurum görüşünde dere koruma alanı olarak belirtilen ve park alanı olarak planlanan alanın, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapım aşamasında İSKİ’den alınan kurum görüşleri doğrultusunda söz konusu dere koruma bantlarının kaldırılmış olduğu bu sebeple 1/1000 ölçekli uygulama imar planın da söz konusu alanların “Konut Alanı” olarak planlandığı görülmektedir. Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği 21. Maddesinde “İnsan sağlığı ve güvenliği üzerinde doğrudan veya dolaylı olumsuz etkileri olan enerji nakil hatları, dere koruma kuşakları, taşkın risk alanları, afete maruz alanlar ve benzeri alanlara ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri imar planlarına yansıtılır.” şeklindeki ifadeye göre yapılan düzenlemenin yönetmeliğe uygun olarak yapıldığı değerlendirilmektedir.
F21D24A4A PAFTASI
276, 252, 274, 259, 263, 264 nolu adaların bulunduğu bölgede meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı için alınan kurum görüşünde dere koruma alanı olarak belirtilen ve park alanı olarak planlanan bazı alanların teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapım aşamasında alınan kurum görüşlerinde bu alanlardaki dere koruma bantlarının gönderilmediği, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında konut alanı olarak planlandığı görülmektedir. Bu sebeple yapılan düzenlemenin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak yapıldığı değerlendirilmektedir.
F21D24A4B PAFTASI
319, 318, 317, 315, 305, 283, 282, 281, 280 ve 264 nolu adaların bulunduğu bölgede meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı için alınan kurum görüşünde dere koruma alanı olarak belirtilen ve park alanı olarak planlanan bazı alanların teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapım aşamasında alınan kurum görüşlerinde bu alanlardaki dere koruma bantlarının gönderilmediği, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında konut alanı olarak planlandığı görülmektedir. Bu sebeple yapılan düzenlemenin Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine uygun olarak yapıldığı değerlendirilmektedir.
F21D23B2C PAFTASI
740 ada 1, 2, 3 ve 4 parseller 18.12.2023 t.t.li 1/5000 ölçekli nazım imar planı değişikliğinde Eğitim Alanı iken, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 740 ada 1, 2 ve 3 parseller sosyal tesis alanı (490 m2) , 740 ada 4 parsel trafo alanı olarak gösterilmiş olup, donatı alanı ihtiyacını karşılamaya yönelik olduğundan hem de Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 23. maddesinin 3. bendine göre uygun olduğu değerlendirilmektedir.
Esenyurt ilçesi 0 ada 1026 parsel tescilli olup, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında bir meydan projesi kapsamında yol geçirilmiş, söz konusu tasarımın uygulama aşamasında sorun olacağı değerlendirildiğinden yol güzergâhının değiştirilmesi gerekmektedir.
F21D24A1D PAFTASI
Meri 1/5000 ölçekli nazım imar planında 1062 ada 29 ve 30 parseller ile 1063 ada 22 ve 23 parsellerin bir kısmı park alanı olarak planlanmış ancak teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında aynı alanların kadastral sınıra dikkat edilerek bir kısmında yol geçirilmiş, bir kısmı ise parsellerin tamamını içine alacak şekilde konut alanı planlanmıştır. Söz konusu düzenleme kadastral sınır dikkate alınarak yapılması amaçlandığından meri 1/5000 ölçekli nazım imar planına uygun olduğu değerlendirilmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 1611 nolu parselde sanayi alanı meri 1/5000 ölçekli nazım imar planına göre genişletilmiştir. Farklılaşan bu alanın meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı gösterimindeki şekline getirilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, 191 ada 7 parselde, 195 ada 1 parselde, 294, 295 ve 1611 nolu parsellerde yer alan “Hmaks” ifadesinin Mekansal Planlama Yapım Yönetmeliği’nde beliritilen “Yençok” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.
F21D24A1B LEJAND PAFTASI
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına pafta üzerinde bulunan plan ismi “T.C. Esenyurt İlçesi Tem Güneyi 7. Etap 1. Kısım 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı” şeklindedir. Ancak teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı adının “Esenyurt İlçesi Tem Güneyi 7. Etap 1. Kısım 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı” olarak düzeltilmesi gerekmektedir.
YOLLAR İLE İLGİLİ TESPİTLER
F21D24A1A ve F21D24A1C paftalarında 2628. sokak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 15m genişliğinde planlanmıştır.
F21D24A1A paftasında 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Büyük Ayazma Caddesi 15 metre olarak gösterilerek 12 m genişliğinde Esen Caddesine bağlanmaktadır.
F21D23B3B ve F21D24A4A paftalarında 2653. sokak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 15m genişliğinde planlanmış, aynı paftada 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Meşrutiyet caddesinin Esenyurt Kıraç Anadolu Lisesinin kuzeyinde olan kısmının 10 metre genişliğinde başlayıp 846 ada 28 parselin kuzeyinde 15 metre genişliğinde devam ettirildiği görülmüştür.
F21D24A4B paftasında 306. sokak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 15m genişliğinde planlanmıştır.
F21D24A1D paftasında Ahmet Haşim Caddesi ve Mehtap Sokak teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 15 metre genişliğinde yollar olarak planlanmıştır.
F21D23B2C paftasında Büyük Ayazma Caddesi 1/1000 ölçekli uygulama imar planında 15 metre genişliğinde planlanmış olup yolun bağlandığı Esen Caddesi 12 metre genişliğindedir.
Bu kapsamda 1/5000 ölçekli nazım imar planında gösterimi yapılmayan ancak 1/1000 ölçekli uygulama imar planında gösterilen 12 metre ve 15 metrelik yollar olduğu görülmektedir.
Bu yolların taşıt izi takip edilerek yaya kullanım alanlarında genişleme veya daralma şeklinde tanımlama yapılması gerekirken, yol gösterimlerinin hatalı yapıldığı görülmektedir.
PLAN NOTLARINA İLİŞKİN DEĞERLENDİRME:
1.Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ait plan hükümlerinin Genel Hükümler 1.6 nolu ve 1.7. nolu maddelerinin meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notlarından aynen alınmış olduğu görülmekte olup, ölçek itibariyle teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı plan notlarında olmasının anlamlı olmadığı, bu nedenle kaldırılması gerektiği değerlendirilmektedir.
2.Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planında “Karayolları Koruma Kuşağı” olmadığından dolayı Özel Hükümler 2.7 nolu maddesinin kaldırılması gerekmektedir.
3.Özel Hükümler 2.17 nolu plan notu 12.07.2013 t.t.li 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hükümlerine göre farklıdır. Teklif planda “Planlama alanında imar adasının %50’sinin yapılaşmış olması durumunda arka bahçe mesafesi 2 mt’nin altına düşmemesi koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir. Kamu eline geçmiş yeşil alan (çocuk bahçesi, park, spor alanı, açık otopark alanı) ayrılan yerlerde, bitişik parsellerin min. cephe ve derinlik sağlayamaması halinde; bu alanlara 1 m’ye kadar yaklaşılabilir. Bu mesafede çıkma yapılamaz fakat pencere açılabilir.” denilmektedir. Eski planda ise “Planlama alanında imar adasının %50’sinin yapılaşmış olması durumunda arka bahçe mesafesi 3 mt’nin altına düşmemesi koşulu ile teşekküle göre uygulama yapılabilir. Kamu eline geçmiş yeşil alan (çocuk bahçesi, park, spor alanı, açık otopark alanı) ayrılan yerlerde, bitişik parsellerin min. cephe ve derinlik sağlayamaması halinde; bu alanlara 2 m’ye kadar yaklaşılabilir. Bu mesafede çıkma yapılamaz fakat pencere açılabilir.” denilmektedir. Söz konusu teklif planda yer alan Özel Hükümler 2.17 nolu plan notu inşaat alanını arttırıcı nitelik taşımaktadır.
4.Planda “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” bulunmaması sebebiyle Özel Hükümler 2.26 nolu maddesinde yer alan “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” ibaresinin kaldırılması gerekmektedir.
5.Planda “Ayrık, İkiz ve Blok Nizam” konut alanı bulunmadığından dolayı “ayrık, ikiz ve blok” ifadelerinin kaldırılarak Özel Hükümler 4.4 nolu maddesinin “Çatı eğimi bitişik nizam konut alanlarında maksimum % 33 olacaktır.” şeklinde düzenlenmesi gerekmektedir.
6.Özel Hükümlerde Sanayi Alanları, Kamu Hizmet Alanları, Belediye Hizmet Alanları Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre “5. Kentsel Çalışma Alanları” maddesinin alt başlığı olarak eklenmesi gerekmektedir.
7.Özel Hükümler “10. Otopark Alanları”, “8. Ulaşım” ve “14.2 Teknik Altyapı Alanları” başlıklı plan notları Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliğine göre “Teknik Altyapı” ana başlığı altında alt plan notları olarak yazılması gerekmektedir.
8.Planda Karayolları Kamulaştırma Kuşağı bulunmadığından dolayı Özel Hükümler “2.7 Karayolları Kamulaştırma Kuşağı” maddesinin çıkartılması ve “12.2 Pasif Yeşil Alan” başlıklı plan notunda yer alan “Karayolları Kamulaştırma Kuşağı” ibaresinin kaldırılması gerekmektedir.
9.Özel Hükümler “2.11” ve “13.2 Taşkına Maruz Alan” plan notlarının iptal edilerek İSKİ kurum görüşü doğrultusunda;
“Dere yapı yaklaşma sınırları haricinde, taşkın riski taşıyan yapı yaklaşma sınırına komşu/yakın alanlarda, herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktadan dere kesitine dik ve en yakın mesafedeki dere kenar duvar (kret) kotundan +1.50 m. yüksekte olması zorunludur. Bu yüksekliğin altında hiçbir şekilde bodrum katına izin verilmemesi, ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu değerlendirildiği hallerde, yüksek taşkın riskine maruz bu katlar, konut, depo, otopark vb. her türlü ticari veya ticari dışı faaliyet amacıyla kullanılamaz.
Taşkın önlemli yapılaşma alanlarında İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5.10 ve 18.3 Maddelerine göre uygulama yapılması gerekmektedir. Yapılan taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen alan taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Belirlenen taşkın önlemli yapılaşma alanları dâhilinde; herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktada taşkın risk haritası ile belirlenen taşkın risk kotunun üzerinde olmalıdır.
Meri İmar Yönetmeliği gereğince kapı, pencere, havalandırma/aydınlatma boşlukları, zeminaltı otopark girişi vb. donatıların taşkın risk kotu üzerinde yapılması gerekmektedir.
Parsel içindeki bahçe alanlarının taşkın tehlikesinden korunması amacıyla, bahçe duvarlarının sızdırmazlık önlemleri alınarak inşa edilmesi gerekmektedir” şeklinde yeniden düzenlenerek “13.2 Taşkına Maruz Alan” başlığının altına eklenmesi gerekmektedir.
Genel olarak 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifinin değerlendirilmesi gerekirse özellikle plan nüfusu açısından teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planına ait plan notlarının “Konut Alanları” başlığı altında “4.1 B-4 konut alanlarında yapılaşma bitişik nizam 4 kat, maksimum yükseklik 12,50 m'dir. Ön bahçe mesafesi 5 metre, arka bahçe mesafesi 3 metredir. Yapı adasının % 60’ından fazlası yapılaşmış ise ön-arka bahçe mesafeleri teşekküle göre belirlenir, ancak 2 metreden az olamaz.” şeklinde plan notu bulunmaktadır. Planlama alanının mevcut yapılaşma durumu göz önünde bulundurulduğunda bölgenin %90 oranında yapılaşmış olduğu, bu durumda söz konusu plan notunun uygulanması durumunda; 1/1000 ölçekli teklif plan nüfusunun 1/5000 ölçekli plan nüfusunun çok üzerinde olacağı görülmekte olup, 1/5000 ölçekli plan nüfusuna aykırılık teşkil edeceği tespit edilmiştir.
Teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planının kurum görüşleri, plan yapım yönetmeliği, plan çizim ve gösterim teknikleri, meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararları ile uyumu ve plan notları açısından eksiklikleri ve aykırılıkları olduğu tespit edilmiştir.
Bununla beraber 1/5000 ölçekli nazım imar planına yapılan itirazlar sonucunda ilgi (ı) Meclis Kararı alındığı yukarıda da ifade edilmiştir. Söz konusu ilgi (ı) Meclis Kararı gereğince Esenyurt TEM Güneyi 1. Etap 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planının revizyon çalışmalarına başlanılacaktır. ’’ denilerek.
Esenyurt Belediye Meclisinin ilgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen, 1/1000 ölçekli Esenyurt İlçesi Tem Güneyi 7.Etap 1.Kısım Uygulama İmar Plan teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Esenyurt İlçesi, TEM Güneyi 7.Etap 1.Kısım 1/1000 ölçekli UİP teklifi incelenmiş olup;
775 ada 12 parselin fiili durumu dikkate alınarak Dini Tesis alanına alınması ve bu doğrultuda 1/5000 ölçekli teklif hazırlanarak Büyükşehir Belediye Meclisine sunulması,
Genel Hükümler 1.6 ve Özel Hükümler 2.7 plan notunun tamamının iptali,
Genel Hükümler 1.7 maddesinin ilk cümlesinin “Bu planda flora ve fauna açısından zengin, sulak alanlar vb. ekolojik açıdan özellikler taşıyan alanlar ile nitelikli ağaçlar ve ağaç toplulukları korunacaktır. “ şeklinde düzenlenmesi,
“Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanları” ibarelerinin kaldırılması,
Planda Ayrık, İkiz ve Blok nizam konut alanı bulunmadığından dolayı “ayrık, ikiz ve blok” ifadelerinin kaldırılması ve Özel Hükümler 4.4 nolu maddesinin “Çatı eğimi bitişik nizam konut alanlarında maksimum %33 olacaktır.” şeklinde düzenlenmesi,
İSKİ Genel Müdürlüğü görüşü doğrultusunda Özel Hükümler 2.11 nolu ve 13.2 nolu plan notlarının iptal edilerek yerine;
“Dere yapı yaklaşma sınırları haricinde, taşkın riski taşıyan yapı yaklaşma sınırına komşu/yakın alanlarda, herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktadan dere kesitine dik ve en yakın mesafedeki dere kenar duvar (kret) kotundan +1.50 m. yüksekte olması zorunludur. Bu yüksekliğin altında hiçbir şekilde bodrum katına izin verilmemesi, ancak zemin ve inşaat teknikleri açısından bodrum kat yapılması zorunlu değerlendirildiği hallerde, yüksek taşkın riskine maruz bu katlar, konut, depo, otopark vb. her türlü ticari veya ticari dışı faaliyet amacıyla kullanılamaz.
Taşkın önlemli yapılaşma alanlarında İstanbul İmar Yönetmeliği'nin 5.10 ve 18.3 Maddelerine göre uygulama yapılması gerekmektedir. Yapılan taşkın modelleme ve analiz çalışmaları neticesinde belirlenen alan taşkın önlemli yapılaşma alanıdır. Belirlenen taşkın önlemli yapılaşma alanları dâhilinde; herhangi bir noktada subasman kotu, bu noktada taşkın risk haritası ile belirlenen taşkın risk kotunun üzerinde olmalıdır.
Meri İmar Yönetmeliği gereğince kapı, pencere, havalandırma/aydınlatma boşlukları, zeminaltı otopark girişi vb. donatıların taşkın risk kotu üzerinde yapılması gerekmektedir.
Parsel içindeki bahçe alanlarının taşkın tehlikesinden korunması amacıyla, bahçe duvarlarının sızdırmazlık önlemleri alınarak inşa edilmesi gerekmektedir.” ifadesinin eklenmesi ve bu plan notunun 13.2 nolu Taşkına Maruz Alan başlığının altına eklenmesi,
6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapılar başlığı altındaki “ve 18. Maddelerine” ifadesi iptal edilerek yerine “maddesine” ifadesinin eklenmesi,
Teklifte 15 m ve 10 m kesitli planlanan Esenyurt Meşrutiyet Caddesinin tamamının 15 metre olacak şekilde düzenlenmesi, Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 13 Şubat 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder