Çatalca İlçesi, 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama Planı Plan Notu Teklifi

 Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/01/2025 gün ve 2024/2034497-89305 sayılı yazısında;

“İlgi: a) 04.11.2024 tarih, 88391 sayılı Çatalca Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğü yazısı ile eki 11.10.2024 tarih, 80 sayılı Çatalca Belediye Meclisi Kararı ve 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliği dosyası.

b) 18.04.2024 tarih, S/658863 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi.

 

TALEP:  08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ilave edilen 22.03.2021 t.t.li  1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliğinin İstanbul 13. İdare Mahkemesinin 30.04.2024 tarih, 2021/2387 E., 2024/775 K. sayılı kararı ile iptal olması gerekçesiyle Çatalca Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünce hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu teklifi, 11.10.2024 tarih, 80 sayılı Çatalca Belediye Meclisi Kararı ile aynen uygun görülerek 5216 sayılı kanunun 14. Maddesi doğrultusunda gereğinin yapılması talebiyle  ilgi (a) yazı ve ekleri ile tarafımıza iletilmiştir.(Ek-1)

 

MÜLKİYET BİLGİSİ: İlgi (a) yazı ve eki teklifin, 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı sınırlarını kapsadığı, bahse konu alanda muhtelif kamu kurumları mülkiyetindeki parseller ile özel mülkiyete konu taşınmazların yer aldığı görülmektedir. (Ek-2)

 

MERİ PLANLARDAKİ DURUM: İlgi (a) yazı eki teklife konu plan notunun geçerli olduğu planlama sahasının 24.0.2019 tasdik tarihli Büyükçekmece Baraj Gölü Havza Koruma Planında “Uzak Mesafe Koruma Alanı-1”, “Uzak Mesafe Koruma Alanı-2”, “Su İle İlişkili ES Kapasitesi Açısından Kritik Öneme Sahip Koruma Alanı” ve kısmen “Dere Koruma Alanı”, “Drenaj Besleme Alanı” ve “Drenaj Besleme Koruma Alanı”nda kaldığı görülmekte olup,

25.02.2010 t.t.li 1/5000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı ile 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır. (Ek-3)

 

İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notuna ilişkin teklifin “…08.11.2010 tarih onaylı 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı planlama alanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında kentsel dönüşümün teşvik edilmesi halkın kentsel dönüşüm sürecine katkısının sağlaması, uygulamayı ve uzlaşmayı kolaylaştırılması amacıyla hazırlanan 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifi incelenmiş olup ... uygun görülmüştür.” şeklindeki imar komisyonu raporunun oy birliği ile Çatalca Belediye Meclisinin 11.10.2024 tarih, 80 sayılı Kararı ile kabul edildiği görülmektedir. (Ek-4)

 

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notuna ilişkin teklife ilişkin dosyasında yer alan kurum/kuruluş görüşleri aşağıdaki gibidir:

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün

02.10.2024 tarih, 2024.1789223 sayılı şartlı olumlu görüşü (Ek-5)

İSKİ Genel Müdürlüğünün

03.10.2024 tarih, 1149348 sayılı şartlı olumlu görüşü (Ek-6)

Çatalca Belediye Başkanlığı

Fen İşleri Müdürlüğünün

25.09.2024 tarih, 85497 sayılı olumlu görüşü (Ek-7) 

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: İlgi (a) yazı eki Plan Açıklama Raporunda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notuna ilişkin gerekçe;

“08.10.2010 onay tarihli 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planına ilişkin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamına ilişkin 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği 22.03.2021 tarihinde İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmıştır. Ancak 13. İdare Mahkemesinin 2021/2387 esas nolu kararına göre söz konusu plan iptal edilmiştir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında kentsel dönüşümün teşvik edilmesi halkın kentsel dönüşüm sürecine katkısının sağlanması, uygulamayı ve uzlaşmayı kolaylaştırmak amacıyla söz konusu plan değişikliği tekrar revize edilerek 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği hazırlanmıştır.” şeklinde açıklanmıştır. 

TEKLİF PLAN NOTLARI: İlgi (a) yazı eki teklif incelendiğinde; teklifin 22.03.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notunun F21D11D4C rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanarak, “İlgili idare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;

1- 08.11.2010 tasdik tarihli Uygulama İmar Planından önce yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izni belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı yol veya donatı alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda; 08.11.2010 tasdik tarihli meri uygulama imar planında konut veya konut + ticaret olarak belirlenmiş alanlarda konut olarak kullanılacak kısımların inşaat alanında artış yapılmaması kaydıyla, meri uygulama imar planından önce tanzim edilen yapı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan inşaat alanı hakkı ile meri uygulama imar planındaki inşaat alanı arasındaki fark ticaret alanı fonksiyonu olarak ruhsatlandırılacak olup, ruhsatlı ve iskanlı yapıların inşaat hakkı korunarak uygulama izni verilir.

1.a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak v.b ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1.b) 3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici l6. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1.c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporlan doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1.d) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.” şeklinde düzenlendiği görülmektedir. (Ek-8) 

DEĞERLENDİRME: 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında ilave edilen 22.03.2021 t.t.li  1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliğinin İstanbul 13. İdare Mahkemesinin 30.04.2024 tarih, 2021/2387 E., 2024/775 K. sayılı kararı ile iptal olması gerekçesiyle Çatalca Belediye Başkanlığı Plan ve Proje Müdürlüğünce hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu teklifi, 11.10.2024 tarih, 80 sayılı Çatalca Belediye Meclisi Kararı ile aynen uygun görülerek 5216 sayılı kanunun 14. Maddesi doğrultusunda gereğinin yapılması talebiyle  ilgi (a) yazı ve ekleri ile tarafımıza iletilmiştir.

İlgi (a) yazı ve eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Notuna ilişkin tarafımıza iletilen kurum ve kuruluş görüşleri çerçevesinde yapılan incelemede;

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünce; Planlama alanının, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritaları'nda; “UA ve ÖA” lejantlı sınırlar içerisinde kaldığı belirtilerek mevcut planların bu doğrultuda gözden geçirilerek gerekmesi halinde revizyonların yapılması, Mikrobölgeleme Projesi olmayan yerlerde ise İlgili Kurumca Onaylı olan yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına esas Jeolojik-Jeoteknik Etüt Raporunda belirtilen hususlara uyulması, yerleşime uygun olmayan alanlarda herhangi bir yapılaşmaya gidilmemesi ve yerleşime uygunluk çalışması bulunmayan alanlarda ilgili yönetmelik ve genelge doğrultusunda plan tadilatına esas jeolojik-jeoteknik çalışması yapılıp, hazırlanacak rapor ve haritaların Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünün ilgili birimine onaylatılması, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca yayımlanarak yürürlüğe giren “Zemin ve Temel Etüdü Uygulama esasları ve Rapor Formatı” ve “Kazı Güvenliği ve Alınacak Önlemler” genelgesinde belirtilen tüm hususlara uyulması, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığınca 18.03.2018 tarih, 30364 sayılı Resmi Gazete yayımlanan ve 01.01.2019 tarihinde yürürlüğe giren “Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği”nde belirtilen tüm esaslara uyulması, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına Esas Yerleşime Uygunluk Haritaları’nda İSKİ Koruma Bandı (İKB) lejantı ile gösterilen yerlerde, yapılaşma içeren planlamalar yapılmaması, planlama alanı yakınında bulunan derelere ilişkin su baskını-sellenme (taşkın) tehlikesi konusunda İSKİ/DSİ’den alınan görüşte belirtilen hususlara uyulması, uygulamaya yönelik yapılacak olan zemin etüt çalışmaları doğrultusunda mevcut yapılarında zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekli görülmesi durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerektiği belirtilerek,

“Sonuç olarak, söz konusu imar planında belirtilen fonksiyonların ve bu plana ait diğer mevcut ‘Plan Notlarının, güncel mevzuat çerçevesinde İmar Planına Esas çalışma raporlarında ve yukarıda maddeler halinde belirtilen tüm hususlara uyulması koşuluyla, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı “Plan Notu” teklifi zemin açısından uygun görülmekte olup diğer hususlarda İmar ve Şehircilik Daire Başkanlığından görüş alınması gerekmektedir.” şeklindeki şartlı olumlu görüşün,

            İSKİ Genel Müdürlüğünce; Planlama sahasının kısmen Baraj Havzası drenaj beslenim alanı, kısmen Büyükçekmece Baraj Havzası drenaj beslenim koruma alanında, kısmen Büyükçekmece Baraj Havzası uzak (2000m-altı) mesafe koruma alanında, kısmen Büyükçekmece Havzası uzak (2000m-h.sınırı) mesafe koruma alanında, kısmen jeolojik tabanlı diğer koruma alanında, kısmen Büyükçekmece Su İle İlişkili ES Kapasitesi Açısından Kritik Öneme Sahi Koruma Alanında, 15.12.2009 tarih, 2496 sayılı ve 15.10.2010 tarih, 2372 sayılı İBB Meclis Kararı ile onaylanan imar plan sahaları içinde ve kısmen Karasu ve Şeytan Dereleri dere ıslah ve koruma alanı içerisinde kalmakta olduğu ve bahse konu alanda Büyükçekmece Baraj Gölü Havza Koruma Planı hükümleri doğrultusunda uyulması gereken esaslar belirtilerek,  “Netice olarak, 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklifi, bahse konu alanda yapılacak uygulamalarda, ilgi (...) ‘de kayıtlı havza koruma planının yukarıda belirtilen hükümlerine uyulması kaydıyla İdaremizce uygun görülmüştür.” şeklindeki şartlı olumlu görüşün,

            Çatalca Belediye Başkanlığı Fen İşleri Müdürlüğünce; “Bahse konu teklif plan değişikliği imar planının uygulanabilirliği açısından Müdürlüğümüzce uygun olup, herhangi bir sakınca bulunmamaktadır.” şeklindeki olumlu görüşünün iletildiği görülmektedir.

Müdürlüğümüz işlem dosyasında yapılan incelemede;

09.11.2020 tarih, 1478 sayılı Başkanlığımız Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü yazısı ile “İstanbul’da afet risklerine hazırlık kapsamında kentsel dönüşümü gerçekleştirmek amacıyla riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasının teşvik edilmesi, imar planlarının da bu kapsamda uygulanabilir şekilde düzenleyici işlem tesis etmesinin gerektiği, yapılaştığı dönemde yürürlükte olan imar planına ve imar mevzuatına uygun bir şekilde ruhsat alarak yapılaşmış, günümüz itibariyle deprem riskine karşı dayanıksız olarak tespit edilen binaların, sonrasında onaylanan imar planlarında alınan kararlar gereği yapılaşma alanlarının azalması nedeniyle dönüşümünün ya gerçekleştirilemediği ya da çok düşük oranlarda kaldığı, bu kapsamda söz konusu koşullara sahip, onaylı ruhsat belgesi bulunan, depreme dayanıksız hale gelmiş binaların yıkılıp yeniden yapılmasını sağlamak amacıyla” Büyükşehir Belediye Meclisine iletilen plan notu teklifine ilişkin 17.12.2020 tarih, 1370 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı ile “İstanbul Genelindeki 6306 sayılı yasa kapsamındaki Riskli Yapılara ilişkin Mer’i İmar Planlarına Plan Notu ilavesi teklifi incelenmiş olup, İstanbul bütününde yürürlükte olan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarının, teklif plan notları çerçevesinde değerlendirilmesi için tüm 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarına ilgili plan notları ilave edilerek hazırlanması, gerekli kurum görüşlerinin alınarak ivedilikle meclise sunulması ayrıca İlçe belediyeleri ile koordinasyon sağlanarak 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarının plan notlarına ilave edilmesine dair ilgili müdürlüklerce hazırlık yapılması …” şeklinde karara bağlandığı,

Devam eden süreçte söz konusu Meclis Kararının iptali istemiyle davacı TMMOB Şehir Plancıları Odası vekilince İstanbul 5. İdare Mahkemesinin 2021/1099 E. sayılı dosyasında İdaremiz aleyhine açılan davada İstanbul 5. İdare Mahkemesinin  13.11.2023 tarih, 2023/2325 E. sayılı kararı ile de plan notu ilavesine yönelik prosedürlere uyulmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verildiği,

17.12.2020 tarih, 1370 sayılı Büyükşehir Belediye Meclisi Kararı doğrultusunda plan notlarının 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planlarına işlenmesine yönelik çalışmalar kapsamında Şehir Planlama Şube Müdürlüğünce 25.02.2010 t.t.li 1/5000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planına ilave edilen plan notlarının “İlgili İdare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya İdarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;

1-Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları’ndan önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.

1-a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak v.b ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1-b) 3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1-c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1-d) Uygulama aşamasında ilgili kurum görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.

  1-e) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.” şeklindeki plan notları değişikliğinin 12.11.2021 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onandığı, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu değişikliğine devam eden süreçte davacı İSKİ Genel Müdürlüğünce dava açıldığı, 03.06.2024 tarihi BK No:15839 sayılı Hukuk Müşavirliği yazısı eki İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 22.05.2024 tarih, 2023/1169 E., 2024/936 K. sayılı kararı ile bahse konu plan notlarının iptal edildiği, 03.12.2024 tarih, 3449 sayılı Hukuk Müşavirliği yazısı ve eki ile söz konusu karara ilişkin Başkanlığımızca istinaf yoluna gidilmesi neticesinde İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü Dava Dairesinin 21.10.2024 tarih, 2024/2158 E., 2024/2342 K. sayılı kararı ile “istinaf taleplerinin reddine” şeklindeki kararının tarafımıza iletildiği,

Bununla birlikte 08.11.2010 tarih onaylı 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı planlama alanında 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında kentsel dönüşümün teşvik edilmesi halkın kentsel dönüşüm sürecine katkısının sağlanması, uygulamayı ve uzlaşmayı kolaylaştırması amacıyla 03.11.2020 tarih, E.55120355-115.99-6723 sayılı Çatalca Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 03.11.2020 tarih, 2020/68 sayılı İlçe Meclis Kararı ile tarafımıza iletilen “Planlama sınırı içerisinde: ilgili idare tarafından tehlike arz etmesi sebebiyle tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisi tarafından veya idarece yıkılan/yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında riskli yapı kabul edilen yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde; 08.11.2010 tasdik tarihli uygulama imar planı öncesi alınmış yapı ruhsatlarında ve/veya yapı kullanma izin belgelerinde yer alan toplam inşaat alanları, yeni yapılacak inşaat alanından daha büyük ise yeni yapılacak binalarda çekme mesafeleri belediyesince yapılacak etüd çalışmasına göre belirlenmek şartıyla, eski inşaat alanı ve kat yüksekliğini geçmeyecek şekilde uygulama yapılabilir. 3194 sayılı Kanun’un geçici 16. Maddesi kapsamındaki yapılarda bu plan notu uygulanamaz.” şeklindeki plan notu teklifinin 10.03.2021 tarih, 251 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile “İlgili İdare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya İdarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile,  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, Riskli Yapı Tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;

08.11.2010 Uygulama İmar Plan’ından önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır. Yeni yapılacak binalarda ruhsatındaki toplam inşaat alanını geçmemek koşuluyla yapılacak olan blok etüdüne göre uygulama izni verilir.

1.a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak v.b ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1.b) 3194 Sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1.c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1.d) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir” şeklinde tadilen uygun görülerek 22.03.2021 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onandığı,

05.07.2024 tarih, 2024.1166144 sayılı Hukuk Müşavirliği yazısı ve eki mahkeme kararı ile; İSKİ Genel Müdürlüğünce 6306 sayılı yasa kapsamında Çatalca Belediye Başkanlığınca hazırlanan 22.03.2021 t.t.li 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu ilavesine ilişkin askı aşamasında yapılan 05.08.2021 tarihli itirazın reddine ilişkin Çatalca Belediye Meclisinin 09.09.2021 tarih ve 54 nolu kararının havi 24.11.2021 tarih ve E-..19408 sayılı işlemin  hukuka aykırı olduğu, söz konusu imar planı notu değişikliğinin İSKİ görüşü alınmadan gerçekleştirildiği, plan notunun 1. maddesinde yer alan hüküm ile Büyükçekmece havza Koruma Planı Özel Hükümlerine göre meri plan nüfusunun artırıldığı, Havza Koruma Planı Özel Hükümleri ile İSKİ İçmesuyu Havzaları Yönetmeliği gereği KAKS’a dahil edilecek veya edilmeyecek alanlar hususunda Meri İmar Yönetmeliği hükümlerinin geçerli olduğu, bu nedenle plan notu ilavelerinin 1.a maddesinde yer alan hükmün yerinde olmadığı, davalı Belediyelerin kentsel dönüşümü su havzaların korunmasından üstün görme eğiliminin kabul edilemez olduğu, İstanbul’a içmesuyu sağlayan kaynakların sınırlı olduğu, söz konusu imar planı değişikliğinde Koruma Planına uygun olarak havza sınırlarını gösterir alanların, plana ve lejanda işlenmediği, plan notlarında “Açıklanmayan hususlarda Mer’i Uygulama İmar Planı hükümleri ile Mer’i İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir” ifadesinin yanında İSKİ Büyükçekmece Baraj Gölü Havza Koruma Planı hükümlerinin de geçerli olduğu hususlarının belirtilmesi gerektiği gerekçeleriyle iptali istemiyle açılan davada İstanbul 13. İdare Mahkemesinin 30.04.2024 tarih, 2021/2387 E., 2024/775 K. sayılı kararı ile “Çatalca merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Plan Notu Değişikliğinin, detaylı plan değişikliği açıklama raporu ile birlikte değerlendirme yapılarak, mekansal planlar yapım yönetmeliğinin ön gördüğü gerekli analiz ve sentez çalışmaları neticesinde yapılması gerekirken söz konusu çalışmalar yapılmadan ve Genel Müdürlüğün görüşü alınmadan gerçekleştirildiği anlaşıldığından, dava konusu Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi 1/1000 ölçekli RUİP plan notu değişikliğine ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.03.2021 tarih ve 251 sayılı kararında ve bu işlemin askı aşamasında yapılan itirazın reddine ilişkin Çatalca Belediye Meclisinin 09.09.2021 tarih ve 54 nolu kararında hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır. Açıklanan nedenlerle dava konusu işlemin iptaline” karar verildiği, 19.11.2024 tarih, 2024.2143521 sayılı Hukuk Müşavirliği yazısı eki Çatalca Belediye Başkanlığınca istinaf yoluna gidilmesi neticesinde İstanbul Bölge İdare Mahkemesi Dördüncü Dava Dairesinin 31.10.2024 tarih, 2024/2214 E., 2024/2418 K. sayılı kararı ile “istinaf taleplerinin reddine” şeklindeki kararının tarafımıza iletildiği,

İlgi (a) yazı eki teklifin,  22.03.2021 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu değişikliğinin İstanbul 13. İdare Mahkemesinin 30.04.2024 tarih, 2021/2387 E., 2024/775 K. sayılı kararı ile iptal edilmesi gerekçesiyle Çatalca Belediye Başkanlığınca hazırlandığı,

İlgi (a) yazı eki plan notu değişikliği teklifi kurum görüşleri, meri mevzuat hükümleri ve meri planlar yönüyle incelendiğinde;

Teklifin bölgenin ulaşım taleplerini artırabileceği değerlendirilmekle birlikte ulaşıma etkisini inceleyen Ulaşım Planlama Şube Müdürlüğü görüşünün teklif dosyada yer almadığı,

Deprem ve Zemin İnceleme Şube Müdürlüğünün görüşlerine istinaden teklif plan notunun 1.c maddesinde “Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüt Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.” şeklinde plan notunun düzenlendiği,

Plan iptal gerekçesi olarak belirtilen İSKİ Genel Müdürlüğü görüşünün alınmış olduğu, İSKİ Genel Müdürlüğünce teklife yönelik olarak yoğunluk artışı getirilen plan değişikliklerinin uygun bulunmadığının belirtildiği, teklif ile 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından önce ruhsat veya yapı kullanma belgesi almış yapıların yıkılıp yeniden yapılması halinde kazanılmış toplam inşaat alanına göre söz konusu plan notlarından faydalanılabileceğinin belirtildiği, bu durumun İSKİ görüşü ile uyumlu olmadığı,

Bununla birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notu değişikliği sürecini yürüten Başkanlığımız Şehir Planlama Şube Müdürlüğü ile Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü görüşlerinin alınmadığı,

İlgi (a) yazı eki plan notu teklifi ile; kentsel dönüşümün teşvik edilmesi halkın kentsel dönüşüm sürecine katkısının sağlanması, uygulamayı ve uzlaşmayı kolaylaştırmak amacıyla teklif plan notundan faydalanacak binaların hem tehlike arz etmesi sebebiyle tedbir amaçlı boşaltılarak yıkılan veya yıkılacak olması ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespitinin yapılarak yeniden yapılmasının amaçlandığı,

1) maddesinde yer alan plan notunun “08.11.2010 tasdik tarihli Uygulama İmar Planından önce yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izni belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı yol veya donatı alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda; 08.11.2010 tasdik tarihli meri uygulama imar planında konut veya konut + ticaret olarak belirlenmiş alanlarda konut olarak kullanılacak kısımların inşaat alanında artış yapılmaması kaydıyla, meri uygulama imar planından önce tanzim edilen yapı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan inşaat alanı hakkı ile meri uygulama imar planındaki inşaat alanı arasındaki fark ticaret alanı fonksiyonu olarak ruhsatlandırılacak olup, ruhsatlı ve iskanlı yapıların inşaat hakkı korunarak uygulama izni verilir.” şeklinde düzenlendiği, 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı öncesindeki planlara referans verdiği, 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı öncesi bölgede 16.02.1984 t.t.li 1/1000 ölçekli Çatalca Revizyon ve İlave Uygulama İmar Planı ve 04.11.1985 t.t.li 1/1000 ölçekli Kaleiçi Koruma Amaçlı Revizyon Uygulama İmar Planının meriyette olduğu, ilgi (a) yazı eki plan notu teklifi ile bu planlar kapsamında ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan yapıların yıkılıp yeniden yapılması halindeki yapılaşma şartlarının yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesi alındığı haliyle devam edeceğine ilişkin düzenleme önerildiği görülmekte olup, bu kapsamda ne kadar binanın söz konusu plan notundan faydalanabileceğine ilişkin ayrıntılı bilgi/belgelerin plan teklif dosyasında yer almadığı, mevcut nüfus yoğunluğu değeri ile plan notu değişikliği neticesinde öngörülen yapı yoğunluğu hesabına ilişkin herhangi bir analizin bulunmadığı, her ne kadar parsel bazında kentsel yenileme amaçlı hazırlandığı belirtilmişse de, plan notu ile uygulamada meri mevzuat hükümlerinin bertaraf edildiği, yani yapının ruhsat aldığı tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine göre geçmiş yıllarda ve şu an yürürlükte olmayan, hatta mahkeme kararıyla iptal edilen mevzuat hükümlerinin de uygulanabileceği, söz konusu ibarenin uygulamada sorun teşkil edeceği, ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği ile diğer meri mevzuat hükümlerine aykırı olduğu,

Söz konusu plan notundan yaralanacak parsellerin meri 08.11.2010 tt.’li 1/1000 ölçekli planda konut veya konut+ticaret fonksiyonlarını kapsadığı, bu parsellerdeki riskli yapı kararı alınmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda önceki yıllarda alınmış yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesindeki inşaat alanının meri plandaki toplam inşaat alanından fazla olması durumunda aradaki farkın ticaret alanı olarak ruhsatlandırılmasının kalıcı nüfusun artışını engel olmaya ve kısmen plan iptal gerekçelerini ortadan kaldırmaya yönelik olduğu,

            Kısmen donatı alanlarında kalan parsellerdeki toplam imar hakkının meri plandaki imarlı alanda yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan toplam inşaat alanına göre uygulanması durumunda net parsel alanının azalmasından dolayı ruhsattaki kat adediyle örtüşmeyen kat adetlerinin ortaya çıkmasına neden olacağından plan notunun çelişki oluşturacağı,

            Meri plan kat adetlerini aşan durumlara ilişkin teklif ile bir öneri getirilmediği, bu durumunda planda farklı kat adetlerinin ortaya çıkabileceği,

            Bodrum katlardaki otopark alanlarının inşaat alanına dahil edilmemesi de, otopark sorunun giderilmesi açısından olumlu bir yaklaşım olarak değerlendirilebileceği,

 Sonuç olarak;

-Teklif plan notu değişikliğinden yararlanacak olan, 08.11.2010 t.t.li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından önce yapı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan, 6306 sayılı yasa kapsamındaki riskli yapılara ilişkin ayrıntılı bilgi/belgeler bulunmadığından teklifin mevcut nüfus yoğunluğu ile öngörülen nüfus yoğunluğuna ilişkin gerekli analizleri içermediği,

-Teklif plan notu ile meri plan kararlarında artış olabilecek parsellerdeki konut alanında kalan inşaat alanlarının ticaret alanlarında değerlendirilmesi ile kalıcı nüfusun artırılmasının önüne geçilmek istendiği görülmekle birlikte,

Müktesep hakların korunmasına yönelik oluşturulmuş olan plan notu teklifinin, meri imar planına göre, daha fazla imar hakkı elde etmiş parselleri avantajlı bir duruma getirirken, meri plana, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Yönetmeliklerine göre yapılan/yapılacak parseller için dezavantaj oluşturmaktadır. Teklif plan notu ile yapılacak uygulama sonucunda, aynı ada içerisinde birbiriyle uyumsuz kat yüksekliklerinin ortaya çıkması, plan bütününde bölgesel yapılaşmada belirsizliğin oluşacağı ve bu durumda da yeni plan değişikliği ihtiyaçlarının doğması kaçınılmaz bir sonuç olarak görülmektedir. Meri plan yoğunluk kararlarının üzerine çıkan, plan bütünlüğünün bozulmasına sebebiyet vermesi açısından da teklif plan notunun planlama esaslarına uymadığı görülmektedir. Her ne kadar deprem riski karşısında kentsel yenileme amaçlı hazırlandığı belirtilse de imar planlarının uzun erimli idari işlemler olarak tanımlandığı, aynı zamanda belli dönemlerde kentlerde meydana gelen ekonomik, sosyal, toplumsal bağlamda geniş çerçeveli değişiklikler sonucunda ortaya çıkan yeni koşullara uyarlanması ihtiyacının hasıl olduğu,

 Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde “Mekânsal Plan Kademelenmesi ve Genel Esaslar” başlığı altında yer alan 7. maddesinin (b) bendindeki “Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.” hükmü ve “İmar Planlarına Dair Esaslar” başlığı altındaki İmar Planı Değişikliklerine ilişkin 26. maddesinin 3. bendindeki “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” hükümleri doğrultusunda imar planlarında esneklik sağlayacak düzenlemeler yapılabileceği, ancak düzenlemelerin mevcut binaların inşaat hakkının günümüze taşınmasının ötesinde bölgenin güncel ihtiyaçlarına hizmet edecek donatı alanı artışına yönelik olması gerektiği,

İstanbul 7. İdare Mahkemesinin 22.05.2024 tarih, 2023/1169 E., 2024/936 K. sayılı kararı ile iptal edilen 12.11.2021 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan notu değişikliğine ilişkin Başkanlığımız Şehir Planlama Şube Müdürlüğünce sürecin yürütüldüğü görülmekte olup, ilgi (a) yazı eki teklif plan notunun 1/5000 ölçekli nazım imar planı onanmadan tarafımıza iletildiği, teklif plan notunun üst ölçekli planlar yönünden incelemesinin yapılamadığı  değerlendirilmektedir. ’’ denilerek.

İlgi (a) yazı eki UİP-341070350 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu teklifi ile yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur. 

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Çatalca İlçesi, Merkez ve Yakın Çevresine ilişkin 1/1000 ölçekli RUİP plan notu teklifi incelenmiş olup; İlçesinden geldiği şekliyle Komisyonumuzca uygun görülmüştür. 

Meclisimizin onayına arz olunur.” 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık – Kentsel Yenileme Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 13 Şubat 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.