Beylikdüzü İlçesi, 16.02.2004 t.t.li 1/1000 Ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları Değişikliği Teklifi

 

344 KARAR NUMARALIMECLIS KARAR DETAYI
Karar No :	344
Dosya No :	344
Karar Özeti :	Beylikdüzü İlçesi, 16.02.2004 t.t.li 1/1000 Ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları Değişikliği Teklifi

Karar Metni :

Planlama Şube Müdürlüğü’nün 10/03/2025 gün ve 2025/31758 sayılı yazısında;

“İlgi: a) 26.12.2024 tarih, E.2396988 sayılı Beylikdüzü Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 05.12.2024 tarih, 111 sayılı İlçe Meclis Kararı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi.

b) 18.04.2024 tarih, S-658863 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi. 

TALEP: İlgi (a) yazı ve ekleri ile; Beylikdüzü ilçesi genelinde uygulama imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ilçe genelinde bölgesel ölçekte farklı ihtiyaçların gündeme geldiği, ilçenin 1. Derece Deprem Bölgesi içerisinde kalması, İstanbul’da yaşanması olası depreme karşı hızlı bir hazırlık sürecinin yürütülmesi gerekliliğinden bahisle kentin yenilenme sürecinin hızlandırılarak uygulamaya yönelik sorunların giderilmesi ve sağlıklı, kaliteli, güvenilir yaşam alanlarının oluşturulması kapsamında plan notlarında genel bir revizyona gidilmesi doğrultusunda yapılan çalışmalar neticesinde 16.02.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planına ait zaman içerisinde değişen yönetmeliklere uyumsuz hale gelen, mahkeme kararları ya da plan değişiklikleri nedeniyle hükümsüz kalan, imar planlarının farklı tarihlerde yürürlüğe girmesinden dolayı uyumsuz kalan plan notlarının düzenlemesi ile kentsel dayanıklılık ve deprem dayanıklı yapılar oluşturmaya yönelik plan notları eklenmesine ilişkin Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi, 05.12.2024 tarih, 111 sayılı İlçe Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek gereğinin yapılması talebi ile Başkanlığımıza iletilmiştir. (Ek-1)

MERİ PLANLARDAKİ DURUM: İlgi (a) yazı eki plan notu değişikliği teklifi,

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı yönünden; 16.02.2004 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planı ve 13.05.2016-16.02.2021-13.01.2023-30.11.2023 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Plan Notu Değişikliği kapsamında, (Ek-2)

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yönünden; 16.02.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı ve 19.09.2006-13.10.2006-21.01.2007-20.04.2007-05.01.2010-18.11.2012-22.07.2016-26.02.2018-13.04.2018-16.02.2021-12.11.2021-29.11.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Plan Notu Değişiklikleri kapsamında kalmaktadır. (Ek-3)

İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı eki 05.12.2024 tarih ve 111 sayılı İlçe Meclis Kararının;

“16.02.2004 tt'li 1/1000 ölçekli Yakuplu Revizyon Uygulama İmar Planı Genel Plan Notu Değişikliği teklifi;

1-Genel Hükümler başlığı altında 23. nolu madde olarak ‘Zemine oturan, genişliği 3m yi ve alanı 20m2 yi geçmeyen teraslar TAKS ve KAKS alanlarına dahil değildir.’ Hükmünün eklenmesi;

2-Genel Hükümler başlığı altında 24. Nolu madde olarak, ‘Bina cephesinin 6.00 metrenin altına düşmesi durumunda planda verilen TAKS değeri aşılmamak kaydıyla ikili-üçlü bloklar düzenlemeye belediyesi yetkilidir.’ Hükmünün eklenmesi;

3-Genel Hükümler başlığı altına 25. Nolu madde olarak, ‘Plan genelinde 1000-2000 m2 arası parsellerde planda verilen yapılaşma değeri %15, 2000-5000 m2 arası parsellerde %20, 5000-10000 m2 arası parsellerde %25, 10000 m2'den büyük parsellerde %30 arttırılarak uygulama yapılır. Bu parsellerde yapı yaklaşma, bloklar arası mesafeleri ve TAKS değeri İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce hazırlanarak, Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onaylanacak vaziyet planına göre belirlenecektir. E:2.00 ve üzeri yapılaşma değeri verilen parsellerde bu hüküm uygulanamaz’ hükmünün eklenmesi

4-Genel Hükümler başlığı altına 26. Nolu madde olarak, ‘Planda İ-4 ve Aİ-4 yapılaşma koşulu verilen adalarda; birden fazla yapı adasının birleştirilmesi durumunda kapatılacak imar yollarına ilçe belediyesince onaylanacak vaziyet planı ile karar verilir, meri imar planında bulunan yol alanlarının büyüklüğü değiştirilmeden yapı adaları içerisinde donatı alanı ayrılır. Donatı ve yol alanlarının yer değişikliğine ilişkin plan değişikliği yapılmadan imarlı kısımlarda yapı kullanma izin belgesi düzenlenemez. Bu alanlarda kamuya terk edilecek alanlar ile ihdas edilecek alanlar arasında trampa/takas yapılacaktır.’ hükmünün eklenmesi

5-Genel Hükümler başlığı altına 27. Nolu madde olarak ‘40 bağımsız bölüm üzerinde yapılar bulunan parsellerde; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20'sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, 250 m2yi geçmeyen sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılan sosyal tesis, soyunma-giyinme kabinleri vb. taks ve kaks alanına dahil edilmeden yapılabilir, bu imalatlar ruhsata tabi değildir.’ hükmünün eklenmesi,

1-Uygulama Hükümlerinin 3. Nolu maddesinde ‘Ticaret+Konut’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘ve Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş’ ifadesinin eklenmesi,

2-Uygulama Hükümlerine eklenen Belediye Hizmet Alanları'na ilişkin plan notunda ‘sağlık tesisi’ ifadesinin iptal edilerek ‘KAMU VEYA ÖZEL EĞİTİM’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘ve sağlık’ ibaresinin eklenmesi, ‘toplam inşaat alanının %20'sini geçmeyecek kadar’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘bağımsız’ ibaresinin eklenmesi,

3-Uygulama Hükümleri Bölümünün sonuna eklenen ‘İlçe bütününde deprem dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırtmak amacıyla aşağıdaki hükümler uygulanacaktır.’ hükmünün yer aldığı maddenin

1. Alt maddesine ‘kot alınacak noktayı’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘bina girişlerini’ ibaresinin eklenmesi;

 2. Alt maddesinde ‘tek bağımsız bölümlü villa tipi’ ibaresinin iptal edilerek, sonuna ‘zemin kat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.’ Hükmünün eklenmesi,

3. Alt maddesinin (a) bendindeki ‘%30’ ifadesinin ‘%20’ olarak, ‘%33’ü’ ibaresinin ‘%50’si’ olarak düzenlenmesi,

3. Alt maddesinin (b) bendindeki ‘%33’ü’ ibaresinin ‘%50’si’ olarak düzenlenmesi,

3. Alt maddesinin (c) bendindeki ‘yapı ruhsatında’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘yapı tadilat ruhsatında’ ibaresinin, ‘yapı kullanma izin belgesinde’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘-n herhangi birinde’ ifadesinin eklenmesi

3. Alt maddeye ‘d) Meri planda emsal verilen yerlerde plan koşulları ve yönetmelik üzerinden hesaplanır.’ İfadesinin eklenmesi,

‘c)’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘ve d)’ ifadesinin eklenmesi,

3. Alt maddenin sonuna ‘Projelendirme yapılırken, plan üzerinde max. blok adedi verilen adalarda blok sayılarında değişiklik yapılabilir.’ Hükmünün eklenmesi,

4. Alt maddesinde ‘ikiz’ ifadesinin ‘blok’ olarak düzenlenmesi,

8. Alt maddesindeki ‘TAKS:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller,’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘komşu parsel veya ada bütününde tevhit olması halinde’ ifadesinin; ‘1 kat daha’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘da’ ifadesinin eklenmesi,

10. Alt maddesinde ‘plan genelinde’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘(zemin kat+1 normal katlı yapılar hariç)’ ifadesinin eklenmesi

11. Alt madde olarak ‘Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılar; ilgili idare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış binalar olarak değerlendirilir’ İfadesinin eklenmesi,

4-‘09.06.2008 gün ve 26901 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Ulaşımda Enerji Verimliliğinin Artırılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır. Bu kapsamda alt ölçekli planlarda elektrikli araçlar ile motorsuz araçların kullanımını ulaşımı teşvik etmek için araç ve yaya akışı göz önünde bulundurularak alt ölçekli planlarda uygun yerde otoparklar oluşturulacaktır. Araç kullanımın neden olduğu kirliliğin azaltılması için toplam otopark kapasitesinin %3 oranında tam hibrit ya da elektrikli araçlar için özel otopark alanının ayrılması veya otopark alanlarının belirli bölümlerinin bu araçlar için ayrılması sağlanacaktır.’ olarak eklenen plan notunun ‘09.06.2008 gün ve 26901 sayılı resmi gazetede yayımlanan “Ulaşımda Enerji Verimliliğinin Artırılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır. Bu kapsamda alt ölçekli planlarda elektrikli araçlar ile motorsuz araçların kullanımını ulaşımı teşvik etmek için araç ve yaya akışı göz önünde bulundurularak alt ölçekli planlarda uygun yerde otoparklar oluşturulacaktır.’ İfadelerinin iptal edilmesi

5-‘Atık yağların diğer atıklardan ayrılarak toplanması ve depolanması için tüm fonksiyon alanlarındaki binaların tesisat projelerinde “atık yağ gideri” tasarlanmalı, imar adalarında “atık yağ tankı” yer almalıdır.’ Şeklindeki plan notunun başına ‘ada bazında yapılacak uygulamalarda’ ifadesinin eklenmesiyle … oy çokluğu ile tadilen uygun görülmüştür.” şeklindeki imar komisyon raporunun oy çokluğu ile 05.12.2024 tarih, 111 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis kararı ile kabul edildiği görülmekle birlikte söz konusu imar komisyon raporuna ilişkin bir üyeye ait “Bunların araziye oturumunu belirleyen 0.00 kotu tesviye gibi ana tanımlar imar yönetmeliğinde net olarak tanımlanmıştır. Bu plan notu değişikliği ile tüm tanımlar belediye yetkilidir, denilerek netlikten uzaklaşmış ve tamamen belediyenin inisiyatifine bırakılmıştır. Bu durum uygulamada keyfiyete sebep olacaktır. – Genel hükümlerin 26. No’lu maddede plan tadilatı yapılmadan imar yolları vaziyet planı onayı ile gayri yasal olarak kapatılabilir ve iskan almadan kamu terkleri yapılır, denilerek plan tadilatı yapılmadan gayri yasal olarak yapı ruhsatı düzenlenmesine imkan vermektedir.” şeklinde şerh bulunduğu görülmektedir. (Ek-4)

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği teklifine ilişkin tarafımıza iletilen herhangi bir kurum ve kuruluş görüşünün bulunmadığı, ilçe meclis kararında da konu edilmediği görülmektedir.

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: Plan Açıklama Raporunda ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifinin gerekçesi “Plan Değişikliği Gerekçesi” başlığı altında;

“1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planının yürürlüğe girdiği 16.02.2004 tarihinden itibaren, deprem dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırmak amacıyla; tüm yapılarda çıkmalar, iskan edilen bodrum katlar, çatı piyeslerinin iptal edilmesi, döşeme sürekliliklerinin sağlanması, çekiçleme etkisinin minimize edilmesi, depreme karşı yapı düzensizliğinin engellenmesi için yapı kademelenmelerinin düzenlenmesi ihtiyacı doğmuştur. Bununla beraber planın onay tarihinden bugüne kadar geçen sürede ortaya çıkan ihtiyaçların meri plan hükümleriyle karşılanamıyor olmasının yarattığı zorlukların önlenmesi amacıyla plan notu revizyonu yapılmıştır.” şeklinde izah edildiği görülmektedir (Ek-5).

TEKLİF PLAN NOTLARI: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifinin Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.02.2021 tarih, 155 sayılı kararı ile onaylanan 16.02.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon UİP Plan Notlarının Yeniden Düzenlenmesine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliğine ait plan notu paftası üzerine hazırlandığı,

26.02.2018 t.t.li, 16.02.2021 t.t.li, 12.11.2021 t.t.li plan notu değişikliklerine ilişkin plan notu paftasında meri plan notlarının 7., 8., 11.3., 12., 14., 19., 1.1.5., 1.1.13., 1.2.2., 1.2.3., 1.3.1.3.6., 1.3.1.3.7., 1.3.2., 1.5.6., 1.9.1., 1.9.2., 3., 4.1.3., 4.2.3., 4.7.2., 6.3., 11.3.1.6., 13.2., 14.4., 18.2.1., … 18.2.16. maddelerinde düzenlemeler yapıldığı, ayrıca kentsel dönüşüm, çevre ve enerji verimliliği kapsamında ilave hükümler düzenlendiği görülmekte olup bahse konu düzenlemeler değerlendirme kısmında ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır. (Ek-6)

DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ve ekleri ile; Beylikdüzü ilçesi genelinde uygulama imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ilçe genelinde bölgesel ölçekte farklı ihtiyaçların gündeme geldiği, ilçenin 1. Derece Deprem Bölgesi içerisinde kalması, İstanbul’da yaşanması olası depreme karşı hızlı bir hazırlık sürecinin yürütülmesi gerekliliğinden bahisle kentin yenilenme sürecinin hızlandırılarak uygulamaya yönelik sorunların giderilmesi ve sağlıklı, kaliteli, güvenilir yaşam alanlarının oluşturulması kapsamında plan notlarında genel bir revizyona gidilmesi doğrultusunda yapılan çalışmalar neticesinde 16.02.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planına ait zaman içerisinde değişen yönetmeliklere uyumsuz hale gelen, mahkeme kararları ya da plan değişiklikleri nedeniyle hükümsüz kalan, imar planlarının farklı tarihlerde yürürlüğe girmesinden dolayı uyumsuz kalan plan notlarının düzenlemesi ile kentsel dayanıklılık ve deprem dayanıklı yapılar oluşturmaya yönelik plan notları eklenmesine ilişkin Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi, 05.12.2024 tarih, 111 sayılı İlçe Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek gereğinin yapılması talebi ile Başkanlığımıza iletilmiştir.

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifine ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri çerçevesinde yapılan incelemede;

- Mekânsal Planların Yapımına Dair Esasların tanımlandığı Araştırma ve Analiz başlıklı 8. maddesinin 1. fıkrasında “Mekânsal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır.” şeklinde esasın ortaya konulduğu ve 8. maddenin devam eden fıkralarında plan - plan değişikliği - plan revizyonuna ilişkin yapılması gereken araştırma ve analiz alanlarının tariflenmiş olduğu, ancak teklif dosyasında plan açıklama raporunda herhangi bir analiz-etüt çalışmasının sunulmadığı, herhangi bir kurum/kuruluş görüşünün alınmadığı, dolayısıyla kurum/kuruluş görüşü temin edilmeden teklifin kabulüne ilişkin alınan 05.12.2024 tarih ve 111 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclisi kararının Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasına aykırı olduğu,

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi, mer’i bölge planları ve meri mevzuat kapsamında incelendiğinde;

Plan notu paftasındaki düzenlemeler;

Kentsel dönüşüm kapsamında “İlçe bütününde deprem dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırmak amacıyla aşağıdaki hükümler uygulanacaktır.” şeklindeki başlık altında plan notu ilavelerinin yapıldığı;

1.Plan genelinde 1. bodrum kat iskan edilebilir. Birden fazla bodrum kat iskan edilemez. 1. bodrum kat dışındaki bodrum katlarda ortak alan dışında herhangi bir kullanım tesis edilemez. 1. bodrum kat dışında açığa çıkan bodrum katların tesviyesinde (dolgu, hafriye vb) belediyesi yetkilidir. Arazi eğiminden dolayı açığa çıkan ve bu plan notuna göre dolgu ya da hafriye yapılması mümkün olmayan bodrum katları bulunan parsellerde iskana konu inşaat alanını ve meri planda belirlenen kat sayısını aşmayacak şekilde kot alınacak noktayı ve 1.20m yi geçmemek şartıyla su basman yüksekliğini belirlemeye belediyesi yetkilidir.” teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “kot alınacak noktayı” ibaresinden sonra gelmek üzere “bina girişlerini” ibaresinin ilave edildiği,

 -“1.Plan genelinde 1. bodrum kat iskan edilebilir. Birden fazla bodrum kat iskan edilemez. 1. bodrum kat dışındaki bodrum katlarda ortak alan dışında herhangi bir kullanım tesis edilemez. 1. bodrum kat dışında açığa çıkan bodrum katların tesviyesinde (dolgu, hafriye vb) belediyesi yetkilidir.” şeklindeki plan notunun;

● 16.02.2004 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planında bodrum kat kullanımına ilişkin herhangi bir hükmün bulunmadığı,

● Meri 16.02.2004 tt.li 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon UİP plan kararlarında Haramidere Küçük Sanayi Alanına ilişkin 13.2. maddesinde yer alan; “Küçük sanayi ve ticari kullanışlarda eğimden dolayı çıkacak olan katlardan en fazla iki bodrum katı bağısız bölüm olarak kullanılabilir.” şeklindeki hüküm ile küçük sanayi ve ticari kullanımlarda en fazla iki bodrum katın bağımsız bölüm olarak kullanılabileceğinin görüldüğü, ancak teklif plan notu paftasında yapılan düzenleme ile 13.2 no.lu hükmün iptal edildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 18. maddesinin 1. fıkrasında “Düz veya eğimi az olan arazilerde yapılan konut binalarında su basmanın en az 1.00 m yapılması şartıyla 1. bodrum kat iskân edilebilir. Ayrıca her türlü yapı nizamında, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde konut binalarında toprağa dayalı bodrum katlarda; zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve bir yatak odasının açığa çıkan dış duvarları en fazla (1.00) metre gömülmesi ve pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırılmalarının sağlanması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması şartıyla arazi meyili nedeniyle açığa çıkan bodrum katlar iskân edilebilir.” denildiği görülmekte olup,

● Meri 1/5000 ölçekli plan kararlarında bodrum katlardaki iskân iznine ilişkin herhangi bir hükmün bulunmadığı, meri 1/1000 ölçekli plan kararlarında sadece küçük sanayi ve ticari kullanışlarda 2. bodrum kata iskân izninin verilebileceği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin de 1. bodrum kata iskân izni verdiği, arazinin meyilli olduğu alanlarda da açığa çıkan bodrum katların belli şartların sağlanması şartıyla iskânına izin verdiği görülmektedir.

● Teklif plan notlarının kapsadığı bölgenin genel arazi yapısı incelendiğinde; eğimin yoğun olduğu alanların da bulunduğu görülmekte olup, her ne kadar 2. bodrum kata iskân izni verilmeyeceği ifade edilmişse de söz konusu bölgede 2’den fazla bodrum katın açığa çıkabileceği,

● Birden fazla bodrum kat açığa çıkabilecek parsellerde iskân izninin verilmemesine yönelik düzenlemenin gerek deprem, sel gibi doğal afetler karşısında riskleri azaltmaya ve gerekse insani yaşam standartlarının sağlanması açısından yerinde bir düzenleme olduğu,

● Bahçe tesviyelerine ilişkin esaslar İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerinde belirlenmiş olup, 1. bodrum kat dışında açığa çıkan bodrum katların tesviyelerinde Belediyesinin yetkili olunmasının İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,

● 1 no.lu öneri plan notunun devamında düzenlenen “Arazi eğiminden dolayı açığa çıkan ve bu plan notuna göre dolgu ya da hafriye yapılması mümkün olmayan bodrum katları bulunan parsellerde iskana konu inşaat alanını ve meri planda belirlenen kat sayısını aşmayacak şekilde kot alınacak noktayı, bina girişlerini ve 1.20m yi geçmemek şartıyla su basman yüksekliğini belirlemeye belediyesi yetkilidir.” şeklindeki plan notuna ilişkin;

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinde “(26) Açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını artırmak amacıyla kot alınan nokta tespit edilemez. Kot alınan noktanın tespitinde bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak silüetinin korunması esastır.” denildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 12. maddesinde “Kot alınacak yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki kaldırım üstünden kot verilir.” denildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.)” denildiği,

● Su basman kotuna ilişkin düzenlemenin meri mevzuat hükümlerine uygun olmakla birlikte, kot alınacak noktayı belirleme, bina girişleri ve su basman yüksekliği İstanbul İmar Yönetmeliğinde tanımlanmış olup, teklif plan notu ile söz konusu hususları belirleme yetkisinin İlçe Belediyesine verilmek istenmesinin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olduğu,

- 2. “Deprem dayanıklı yapılar oluşturmak amacıyla plan genelinde kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır. Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı tek bağımsız bölümlü villa tipi yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir.” teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “tek bağımsız bölümlü villa tipi” ibaresinin iptal edilerek “Zemin kat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.” ifadesinin ilave edildiği,  yapılan düzenlemelerle teklif plan notunun  “Deprem dayanıklı yapılar oluşturmak amacıyla plan genelinde kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır. Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir. Zemin kat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.” şeklinde olduğu,

“2. Deprem dayanıklı yapılar oluşturmak amacıyla plan genelinde kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır. …” şeklindeki plan notunun,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 45. maddesinin 1. fıkrasında “Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir.” denildiği, kapalı çıkmalara ilişkin “1)Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50 metre taşacak şekilde yapılabilir. 2)Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir. 3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde çıkma yapılabilir.” şeklinde ve açık çıkmalara ilişkin “1)Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50 metre taşacak şekilde yapılabilir. 2)Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir. 3)Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın (b) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde çıkma yapılabilir.”  şeklinde olduğu ve İstanbul İmar Yönetmeliğine göre yukarıda açıklanan hükümlere uyulmak kaydı ile açık ve kapalı çıkma yapılabileceği,

● Ancak 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Pazarcık’ta başlayıp eş zamanlı Hatay’da devam eden 7.7 ve Kahramanmaraş Elbistan merkezli 7.6 büyüklüğündeki deprem felaketi sonrası Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 03.07.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. Maddesinde Değişiklik Yapılmasına Dair 12.05.2023 tarihli, 32188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik “b) İçerisinde konut yer alan zemin hariç 4 kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılamaz…” hükmünün 12.08.2023 tarihli, 32277 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğine göre “4 kat” ibaresinin “7 kat” şeklinde düzenlendiği, teklif ile çıkmalara yönelik kapsamın daha da keskinleştirilerek depremler sonucu çıkmalardan kaynaklı hasarların azaltılmasına yönelik bir düzenleme olarak değerlendirilebilineceği,

● Meri 16.02.2004 tt.li 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon UİP plan kararlarında T1 ile gösterilen villa alanlarına ilişkin 1.2.3. maddesinde yer alan; “1.50 m’yi geçmeyen açık çıkmalar yapılabilir.” şeklindeki hüküm ile villa alanlarına ilişkin açık çıkma koşulunun belirlendiği, ancak teklif plan notu paftasında yapılan düzenleme ile 1.2.3 no.lu hükmün iptal edildiği görülmekte olup, İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlıklı 22. maddesinin c) bendinde %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar içerisinde zemin teraslarının; “3) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,” olarak tanımlandığı ancak teklifin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olarak oluşturulduğu,

● 2 no.lu öneri plan notunun devamında düzenlenen “Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir.” şeklindeki plan notu ile sadece talebe binaen zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkma yapılabileceği hükmü getirildiği ve çıkmaların emsal alanı hesabına dahil edildiği, teklifin bu yönüyle meri mevzuata uygun olduğu,

● Yine aynı öneri plan notunun devamında “Zeminkat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.” şeklindeki teklif plan kararına ilişkin İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Çatılar” başlığı altındaki 44. maddesinde ayrıntılı olarak açıklandığı, belirtilen hususların İlçe Belediyesince belirlenmek istenmesinin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bir düzenleme olduğu,

-“3. Meri plandaki emsal alanları; a)Meri planda emsal verilmeyen parsellerde ve meri planda 7 kat ve altı kitle çizili parsellerde; iki bodrum kat (planda verilen Taks’ı ve kitle alanını aşamaz) + zemin kat (planda verilen Taks’ı ve kitle alanını aşamaz) + normal kat alanları (zemin kat alanlarının %30 fazlasını aşamaz) + Ç.A.P. (Normal kat alanının % 33’ü kadar) alanlarının toplamından,” şeklindeki teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “%30” ifadesinin iptal edilerek “%20” ifadesinin eklendiği, “%33’ü” ifadesinin iptal edilerek “%50’si” ifadesinin eklendiği, teklif plan notunun “a)Meri planda emsal verilmeyen parsellerde ve meri planda 7 kat ve altı kitle çizili parsellerde; iki bodrum kat (planda verilen Taks’ı ve kitle alanını aşamaz) + zemin kat (planda verilen Taks’ı ve kitle alanını aşamaz) + normal kat alanları (zemin kat alanlarının %20 fazlasını aşamaz) + Ç.A.P. (Normal kat alanının % 50’si kadar) alanlarının toplamından,” şeklinde düzenlendiği,

b) “Meri planda bitişik nizam parsellerde ve meri planda 7 kat üzeri kitle çizili parsellerde katlar (1 bodrum kat+meri plandaki kat sayısı+Ç.A.P. (normal kat alanının %33’ü kadar) planda belirlenen kitle alanı üzerinden,” şeklindeki teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “%33’ü” ifadesinin iptal edilerek “%50’si” ifadesinin eklendiği, teklif plan notunun “b) Meri planda bitişik nizam parsellerde ve meri planda 7 kat üzeri kitle çizili parsellerde katlar (1 bodrum kat+meri plandaki kat sayısı+Ç.A.P. (normal kat alanının %50’si kadar) planda belirlenen kitle alanı üzerinden,” şeklinde düzenlendiği,

c) “Tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda müktesep haklarını koruyacak şekilde uygulama yapılmasının talep edilmesi halinde yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanı üzerinden” şeklindeki teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “yapı ruhsatında” ibaresinden sonra gelmek üzere “yapı tadilat ruhsatında” ibaresinin,  “yapı kullanma izin belgesinden” sonra gelmek üzere “-n herhangi birinde” ifadesinin ilave edilerek teklif plan notunun “Tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda müktesep haklarını koruyacak şekilde uygulama yapılmasının talep edilmesi halinde yapı ruhsatında, yapı tadilat ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinden herhangi birinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanı üzerinden” şeklinde düzenlendiği,

d) “Meri planda emsal verilen yerlerde; plan koşulları ve yönetmelik üzerinden hesaplanır.” ifadesinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile ilave edildiği,

“a), b) maddelerine göre işlem yapılan parsellerde emsal harici alanların hesabında meri İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre işlem tesis edilecektir.” şeklindeki teklif plan notuna İlçe Belediye Meclis Kararı ile “c)” ifadesinden sonra gelmek üzere “ve d)” ifadesi ile teklif plan notunun sonuna “Projelendirme yapılırken, plan üzerinde max. blok adedi verilen adalarda blok sayılarında değişiklik yapılabilir.” ifadesinin eklenmesi ile “a), b) maddelerine göre işlem yapılan parsellerde emsal harici alanların hesabında meri İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre işlem tesis edilecektir. c) ve d) maddesi kapsamında işlem yapılan parsellerde inşaat alanı hakkı korunarak bu plan notları kapsamında projelendirme yapılacaktır. Projelendirme yapılırken, plan üzerinde max. blok adedi verilen adalarda blok sayılarında değişiklik yapılabilir.” şeklinde düzenlendiği, teklif plan notu ile,

● 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan kararlarında emsal verilmeyen parsellere ilişkin herhangi bir hükmün bulunmadığı, 1/1000 ölçekli plan genelinde fonksiyonların bir kısmında yapılanma koşullarının yapı nizamı, kat yüksekliği, emsal ve TAKS değeri ile belirlendiği, ancak bir kısmında emsal değeri verilmediğinden emsal değeri verilmeyen konut alanlarının öneri plan notundan etkileneceği,

● Teklif ile meri planda emsal verilmeyen parsellerde ve meri planda 7 kat ve altı kitle çizili parsellerde iki bodrum kat üzerinden değerlendirmenin yapıldığı, söz konusu düzenleme ile 2. bodrum kata iskân izninin verilebileceği, dolayısıyla yapılan düzenlemenin 1 no.lu öneri plan notu ile çeliştiği,

● Teklif ile 7 kat ve altında kat verilen yapılaşma koşullu parsellerde kitle ölçüsü TAKS olarak değerlendirilmekte olup, bodrum ve zemin katların TAKS’ı ve kitle alanını aşamayacağı, teklif ile hiçbir şekilde kapalı ve açık çıkma yapılmasına izin verilmez iken söz konusu düzenleme ile normal katlarda %20 büyümenin olabileceği, yapılan düzenlemenin çıkmalara ilişkin yapılan düzenlemeyle örtüşmediği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin Çatılar başlıklı 44. maddesinin 11. bendinde “Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.” denilmekte olduğu bu piyeslerin; çatı eğimi içerisinde kalmak koşuluyla, ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum piyes ölçülerini sağlamak şartı ile yapılabileceği ifade edilmekte olup, teklif ile çatı arası piyeslerinin normal kat alanının %50’si kadar olarak belirlendiği, bodrum ve çıkmalardan kaybedilecek alanların ÇAP ile kazanılmak istendiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 21. maddesinde “…(2)Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. (3)Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.” denildiği, “a), b) maddelerine göre işlem yapılan parsellerde emsal harici alanların hesabında meri İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre işlem tesis edilecektir.” şeklindeki teklif plan kararına ilişkin İstanbul İmar Yönetmeliğinin Katlar Alanı Hesabına Dahil Edilmeyen Kullanımlar başlığı altındaki 22. maddesinde ayrıntılı olarak açıklandığı,

● Öneri plan notunun devamında düzenlenen “Projelendirme yapılırken, plan üzerinde max. blok adedi verilen adalarda blok sayılarında değişiklik yapılabilir.” şeklindeki teklif plan notunun toplam inşaat alanını, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelikte olduğu,

-“4. Çekiçleme etkisini minimize etmek amacıyla; ikiz ya da bitişik nizamlı yapılaşacak parsellerin, bina döşemelerinin sürekliliğini sağlayacak şekilde projelendirilmesi hususunda kot alınacak noktayı ve max.1.20 olacak şekilde su basman kotunu belirlemeye belediyesi yetkilidir. Kot alınacak noktanın tayininde hiç bir suretle meri plandaki inşaat alanı artırılamaz, iskan amaçlı bodrum kat açığa çıkarılamaz.” teklif plan notundaki “ikiz” ifadesinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile “blok” olarak düzenlendiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.)” denildiği, su basman kotuna ilişkin düzenlemenin meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,

● Teklif ile her ne kadar iskân amaçlı bodrum kat açığa çıkarılamaz denilmekte ise de arazinin eğimli olmasından dolayı birden fazla bodrum kat açığa çıkması halinde yapı yoğunluğunun artacağı,

● Bina döşeme sürekliliğinin sağlanmasının amaçlanmasının deprem etkilerinin minimize etmek adına olumlu bir yaklaşım olarak değerlendirilmekle birlikte yukarıda belirtilen hususların İlçe Belediyesince belirleme yetkisinin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bir düzenleme olarak değerlendirildiği,

-“5. Depreme karşı yapı düzensizliğine sebep olmamak amacıyla plan genelinde normal katlarda kademe yapılmayacaktır. Meri yönetmelik hükümleri doğrultusunda kademe yapması gereken yapıların, bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak silüetinin bozulmaması amacıyla kot alınacak noktasının tespitinde belediyesi yetkilidir.” şeklindeki teklif plan notunun,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 11. maddesinde “…Tabi zeminden kotlandırılan parsellerde; zemin kat taban kotunun tabi veya tesviye edilmiş zeminden en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda 12. maddenin 4. 5. 6. 7. ve 8. fıkralarına göre kademelendirme yaptırılmasında ilgili idaresi yetkilidir.” denildiğinden, teklif plan notunun meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,

-“6. Bu plan notlarının onaylandığı tarihten önce ruhsat başvurusu yapılmış, ruhsat işlemleri devam eden parsellerde ilgilisinin talebi doğrultusunda başvuru tarihinde geçerli olan plan ve plan notu hükümlerine göre uygulama yapılabilir, ruhsat aldığı tarihteki koşullara göre iskan izni verilebilir. Talep edilmesi halinde; ruhsat süresi dolmuş, inşaata başlanmış ancak ruhsat yenileme (temdit) müracaatı yapılmamış parsellerde de ilk ruhsat alınan tarihteki plan ve plan notlarına istinaden ruhsatlandırma işlemi yapılabilir.” şeklindeki plan notu ile,

● Ruhsat başvurusu yapmış, ruhsat işlemleri devam eden parsellerde ilgilisinin talebine istinaden başvuru tarihinde geçerli olan plan ve plan kararlarına göre uygulama yapılabileceği ve iskân izninin ruhsat aldığı tarihteki koşullara göre iskân izninin verilebileceği, ayrıca ruhsat yenileme başvurusunda bulunmamış parsellerde de ilk ruhsat alınan tarihteki plan ve plan kararlarına istinaden ruhsatlandırma işleminin yapılabileceği ifade edilen plan notu teklifinin onanması halinde her ne kadar kazanılmış hak olarak değerlendirilse de talebe yönelik şekillenen bir planlama sürecinin oluşacağı ve meri plan hükümlerinin uygulanmak istenmemesi durumunun bölgedeki uygulama bütünlüğünün bozulmasına neden olacağı,

-“7. 3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını kullanamayan parsellerin hesaplanan emsal alanları korunarak, blok düzeni, blok şekli ve TAKS değerinde değişiklik yapılabilir. Meri plandaki inşaat nizamı ve ruhsatlı mevcut teşekkülü bulunan adalarda ön bahçe istikameti değiştirilmeden, yapı yaklaşma, bahçe mesafeleri ve TAKS değeri İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce hazırlanarak, Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onaylanacak vaziyet planına göre belirlenecektir. TAKS hiçbir koşulda 0,60’ı geçemez.” şeklindeki plan notunun,

● Meri 1/1000 ölçekli plan kararları ile belirlenmiş olan parsellerin blok düzeni, blok şekli ve Taks değerlerinde değişiklik yapılabileceği ve inşaat nizamı, yapı yaklaşma ve bahçe mesafelerinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce hazırlanacak vaziyet planına göre belirleneceği ve Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onanacağı belirtildiğinden bahse konu yapılaşmaya dair hususların 1/1000 ölçekli bölge planı bütününde ele alınmadan vaziyet planı doğrultusunda yapılacak uygulamalarla değiştirilmek istenmesinin planlama disiplini ile örtüşmediği, ayrıca söz konusu öneri ile yapılaşma koşullarının serbest bırakılacağı, asgari yapılaşma koşullarının tanımlanması gerektiği,

● Teklif ile yapılacak düzenlemelerin “vaziyet planı” odaklı çalışma düzeni oluşturabileceği 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde plan kademelenmesinin çevre düzeni planı - nazım imar planı - uygulama imar planı şeklinde ölçekleriyle belirlendiği, ancak “vaziyet planı” ifadesinin plan kademelenmesinin herhangi bir aşamasında yer almadığı,

● 1/1000 ölçekli plan kararlarında “1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planında verilen TAKS/KAKS(emsal) değerleri net parsel üzerinden verilecektir. Ancak, daha önce uygulama görmüş veya rızaen terk yapılmış imar parsellerinde, bu plana göre ilave terkler çıkması ve toplam terk miktarının %40’ı aşması halinde terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı parselin kadastral alanının %60’ı üzerinden yapılır. Bu hüküm bu plana göre terk miktarı %40’ı aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla uygulanır.” denildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 6. fıkrasında “Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.” denildiği, “Taks hiçbir koşulda 0,60’ı geçemez” şeklindeki düzenlemenin mevzuata aykırılık teşkil etmediği ancak ayrık ve blok nizam olan alanlara ilişkin özel bir hükmün oluşturulması gerektiği,

● Ayrıca, “Taks hiçbir koşulda 0,60’ı geçemez” şeklindeki düzenlemenin her ne kadar İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümlerine uygun olduğu görülse de meri 1/1000 ölçekli plan genelinde konut alanlarında max.0,30 Taks değerinin arttırılarak taban alanlarının büyültülerek bahçe mesafelerinin azalacağı,

“8. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılarda; 3. maddede hesaba katılan TAKS alanını geçmemesi kaydıyla planda verilen haklar ile ortaya çıkan kat adedi 1 kat arttırılabilir. 3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını TAKS:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller, hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla kat adedini 1 kat daha arttırılabilir.” teklif plan notuna İlçe Belediye Meclis Kararı ile “taks:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller,” ifadesinden sonra gelmek üzere “komşu parsel veya ada bütününde tevhit olması halinde” ifadesinin; “1 kat daha” ifadesinden sonra gelmek üzere “da” ifadesinin eklendiği yapılan düzenleme ile teklif plan notunun “3. maddede hesaba katılan TAKS alanını geçmemesi kaydıyla planda verilen haklar ile ortaya çıkan kat adedi 1 kat artırılabilir. 3.madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını TAKS:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller, komşu parsel veya ada bütününde tevhit olması halinde hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla kat adedini 1 kat daha da arttırabilir.” şeklinde düzenlendiği,

Teklif plan notunun,

Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılarda toplam inşaat alanı hesabında hesaba katılan taks değeri korunarak kat adedinin en fazla 1 kat artırılabileceği, taks:0.60 hakkını dahi kullanamayan parsellerde ise ilave 1 katın daha arttırabileceği belirtilen teklif plan notu ile kentsel dönüşüm kapsamında yeni kat düzenlemelerinin belirlendiği,

● “…kat adedini 1 kat daha da arttırabilir.” şeklindeki düzenlemenin hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla meri 1/5000 ölçekli planda 250 ki/ha yoğunluk bölgelerinde belirlenen max.E:1.40 olan alanlarda yükseklik 10 kat değerini 12 kata çıkaracağından meri plan bütünlüğünü bozacağı ve düzensiz bir yapılaşmaya yol açacağı,

● 8. Alt Numaralı plan notu ile bölge genelinde gelmesi planlanan nüfusa ilişkin herhangi bir değerlendirmenin yapılmadığı, meri 1/5000 ölçekli plan kararlarının nüfus ve yoğunluk değerlerini aşan bir düzenleme olduğu, yapılan düzenlemeyle birlikte nüfus yoğunluğunun artacağı,

- “9. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılar kapsamına girmeyen parsellerde ise 3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkının aşılmaması şartıyla, planda verilen haklar ile ortaya çıkan kat adedi 1 kat artırılabilir.” şeklindeki plan notunun,

● Meri planın tümünde 1 kat artışına neden olacağı, bölge genelinde bağımsız birim sayısının artabileceği ve irtifa kararlarını değiştirici olduğu,

- “10. Plan genelinde ayrıca çekme kat, çatı katı ve çatı piyesi yapılamaz. Meri plan notları ile bu plan notları arasında çelişki olması durumunda bu plan notlarındaki hükümler uygulanacaktır.” teklif plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile “Plan genelinde” ifadesinden sonra gelmek üzere  “(zemin kat+1 normal katlı yapılar hariç)” ifadesinin ilave edildiği, yapılan düzenleme ile teklif plan notunun “Plan genelinde (zemin kat+1 normal katlı yapılar hariç) ayrıca çekme kat, çatı katı ve çatı piyesi yapılamaz. Meri plan notları ile bu plan notları arasında çelişki olması durumunda bu plan notlarındaki hükümler uygulanacaktır.” şeklinde düzenlendiği,

Teklif plan notunun,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 44. maddesinin 11. bendinde “Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.” ve 7. bendinde “Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda çatı arası piyesi ve çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde Belediyesi yetkilidir.” denilmekte olduğu, teklifin İstanbul İmar Yönetmeliğine kısmen uygun, kısmen de aykırı olduğu,

- “11. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılar ilgili idare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binalar olarak değerlendirilir.” şeklindeki plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlendiği,

Teklif plan notuna ilişkin,

● 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Tespit, taşınmaz devri ve tescil” başlığı altındaki 3. maddesinde “Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.” şeklinde açıklandığı,

-“Meri imar planında birden fazla imar yoluna cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen taks alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda (yapı adası içerisindeki ön bahçe istikametini bozmamak kaydıyla) ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar yan ve arka bahçe mesafelerinin 2 metreye kadar düşürülmesinde ilçe belediyesi yetkilidir.” şeklindeki öneri plan notu düzenlemesi ile bahçe mesafelerinin düşürülebileceği,

-“Belediye Hizmet Alanı olarak ayrılmış alanlarda, kütüphane, semt konağı, tiyatro, sinema, çok amaçlı salon, nikah dairesi, çay bahçesi, eğlence ve dinlenme merkezi, belediye ek hizmet binaları, belediye çarşısı, spor tesisi, kapalı ve açık otoparklar, itfaiye, kapalı ve açık semt pazarı, sağlık tesisi, bilgi evi, gençlik merkezi, kreş, çocuk yuvası, kurs, yurt, kütüphane, misafirhane, acil yardım ve kurtarma merkezi, kamu veya özel eğitim tesisleri vb belediye hizmetleri ile ilgili tesisler yapılabilir. Bu alanlarda uygulama, ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Bu alanlarda toplam inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar ticari hizmet birimleri yapılabilir.” şeklindeki öneri plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile “sağlık tesisi” ifadesinin iptal edilerek “kamu veya özel eğitim” ifadesinden sonra gelmek üzere “ve sağlık” ifadesinin eklendiği, “Bu alanlarda toplam inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar ticari hizmet birimleri yapılabilir” ifadesine de “toplam inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar” ifadesinden sonra gelmek üzere “bağımsız” ifadesinin eklenerek, teklif plan notunun: 

“Belediye Hizmet Alanı olarak ayrılmış alanlarda, kütüphane, semt konağı, tiyatro, sinema, çok amaçlı salon, nikah dairesi, çay bahçesi, eğlence ve dinlenme merkezi, belediye ek hizmet binaları, belediye çarşısı, spor tesisi, kapalı ve açık otoparklar, itfaiye, açık ve kapalı semt pazarı, bilgi evi, gençlik merkezi, kreş, çocuk yuvası, kurs, yurt, kütüphane, misafirhane, acil yardım ve kurtarma merkezi, kamu veya özel eğitim ve sağlık tesisleri vb belediye hizmetleri ile ilgili tesisler yapılabilir. Bu alanlarda uygulama, ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır Bu alanlarda toplam inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar bağımsız ticari hizmet birimleri yapılabilir.” olarak düzenlendiği,

Meri 1/1000 ölçekli plan notlarında belediye hizmet alanlarına ilişkin herhangi bir hükmün bulunmadığı,

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “Mekânsal kullanım tanımları ve esasları” başlıklı 5. maddesinde “a) Belediye hizmet alanı: Belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesislerin yapılabileceği alandır.”  şeklinde tanımlandığı, özel eğitim ve sağlık tesislerine ilişkin değişikliğin Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,

-“09.06.2008 gün ve 26901 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan ‘Ulaşımda Enerji Verimliliğinin Arttırılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkinda Yönetmelik’ hükümlerine uyulacaktır. Bu kapsamda alt ölçekli planlarda elektrikli araçlar ile motorsuz araçların kullanımını ulaşımı teşvik etmek için araç ve yaya akışı göz önünde bulundurularak alt ölçekli planlarda uygun yerde otoparklar oluşturulacaktır. Araç kullanımın neden olduğu kirliliğin azaltılması için toplam otopark kapasitesinin %3 oranında tam hibrit ya da elektrikli araçlar için özel otopark alanının ayrılması veya otopark alanlarının belirli bölümlerinin bu araçlar için ayrılması sağlanacaktır.” şeklindeki ilave edilen plan notu teklifinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile bir kısmının iptal edilerek teklif plan notunun “Araç kullanımın neden olduğu kirliliğin azaltılması için toplam otopark kapasitesinin %3 oranında tam hibrit ya da elektrikli araçlar için özel otopark alanının ayrılması veya otopark alanlarının belirli bölümlerinin bu araçlar için ayrılması sağlanacaktır.” şeklinde düzenlendiği,

Teklif plan notunun,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Akaryakıt servis istasyonları” başlığı altındaki 38. maddesinde “(4) Elektrik enerjisi ile çalışan araçların şarj edilmeleri için ilgili elektrik kurumunun, olumlu görüşü ile otoparklar, akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç şarj yeri yapılabilir.” denildiğinden, meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,

● “400 m² ve üzerindeki tüm parsellerde yapılacak yapılarda; çatı yüzeyi ve zemin yüzeyi yağmur sularının tabii zemin altında tesis edilecek yağmursuyu toplama tankında toplanarak, wc. rezervuarlarında, bahçe sulama ve benzeri işlerde kullanılmak üzere mekanik tesisat projesine ‘yağmursuyu toplama tankı sistemi projesi’ de eklenecektir. Yağmursuyu toplama tankı, parselin yan ve arka bahçe mesafeleri içerisinde veya parsel sınırına 3 m.den fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçe zemini altında konumlandırılacak ve mimari projede gösterilecektir. Yağmursuyu toplama tankı ana yapının dışında veya bodrum katlarda yapılacak olup, taban alanı hesabına ve katlar alanı hesabına dâhil edilmeyecek kullanımlar arasında yer alacaktır. Yağmursuyu toplama tankı; parsel büyüklükleri 400-800 m²: min. 12 m³, 801-999 m²: min. 15 m³, 1000-1500 m²: min. 18 m³, 1501- 2000 m²: min. 20 m³, 2001 m² ve üzerinde ise min. 25 m³ hacme sahip olacaktır. Yağmursuyu toplama tankı tahliye hattı, varsa yağmursuyu şebekesine bağlanır, atık su şebekesine bağlanamaz.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,

● “2000 m² ve üzerindeki tüm parsellerde yapılacak yapılarda; gri suların toplanması için tabii zemin altında gri su toplama tankı tesis edilecek olup, toplanan bu sular wc. rezervuarlarında, bahçe sulama ve benzeri işlerde kullanılacaktır. Mekanik tesisat projesine ‘gri su toplama tankı sistemi projesi’ de eklenecektir. Gri su toplama tankı, parselin yan ve arka bahçe mesafeleri içerisinde veya parsel sınırına 5 m.den fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçe zemini altında konumlandırılacak ve mimari projede gösterilecektir. Gri su toplama tankı ana yapının dışında veya bodrum katlarda yapılacak olup, taban alanı hesabına ve katlar alanı hesabına dâhil edilmeyecek kullanımlar arasında yer alacaktır. Gri su toplama tankı; parsel büyüklükleri 2000 m² ve üzerinde min. 30 m³ hacme sahip olacaktır.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,

● “Bina ihtiyaçlarını karşılamak için, yenilenebilir enerji kaynaklarını kullanacak parsellerde, avan projeye göre uygulama yapılacak olup; yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı için gerekli mekanlar emsale dahil değildir.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,

● “Atık yağların diğer atıklardan ayrılarak toplanması ve depolanması için tüm fonksiyon alanlarındaki binaların tesisat projelerinde ‘atık yağ gideri’ tasarlanalı, imar adalarında ‘atık yağ tankı’ yer almalıdır.”  şeklinde ilave teklif plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile plan notunun başına “Ada bazında yapılacak uygulamalarda” ifadesinin eklenerek “Ada bazında yapılacak uygulamalarda atık yağların diğer atıklardan ayrılarak toplanması ve depolanması için tüm fonksiyon alanlarındaki binaların tesisat projelerinde ‘atık yağ gideri’ tasarlanalı, imar adalarında ‘atık yağ tankı’ yer almalıdır.” şeklinde düzenlendiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Taban alanı” başlığı altındaki 20. maddesinde “(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;

e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,

f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,…” denildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlığı altındaki 22. maddesinde “c) %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar; (6) Ana binaya ait trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri,” denildiği,  “yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı için gerekli mekanlar emsale dahil değildir.” şeklindeki düzenlemenin İstanbul İmar Yönetmeliğine uygun olduğu,

· ● Çevre ve enerji verimliliği kapsamında düzenlenen plan notu düzenlemeleri ile yağmur sularının, gri suların toplanarak yenilenebilir enerji kaynakları olarak kullanımı öngörülmüş olup, bu düzenlemelere ilişkin “yağmursuyu tankı ve gri su toplama tankı”nın ön bahçe mesafesi içerisinde konumlandırılmasının ön bahçe mesafelerinin yol rezerv alanı olarak değerlendirildiğinden gelecekte yol genişlemesi durumunda sıkıntı oluşturabileceği değerlendirilmektedir.

Teklif plan notu değişikliği ile meri planda bulunmayan plan hükümlerinin eklenmesinin yanı sıra meri plan notlarının muhtelif maddelerinde çeşitli düzenlemeler yapılmış olup, söz konusu düzenlemeler incelendiğinde;

Plan notu paftasında meri plan notlarının Genel Hükümler başlığı altında;

7. maddesinde yer alan;

“Teknik ve sosyal altyapı (yol, otopark, okul, tay) alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.” şeklindeki hüküm iptal edilerek, 7 no.lu plan notunun, 

“İmar planında donatı alanı olarak ayrılan alanlar kamunun eline geçmeden bahse konu taşınmazların imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.” şeklinde düzenlendiği,

Yapılan düzenleme ile; kamu eline geçmeden uygulama yapılmayacak alanların tüm donatı alanlarını kapsayacak şekilde düzenlendiği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin “İfraz ve tevhit” başlığı altındaki 8. maddesinde: “(3) İmar planları ile belirlenen donatı alanları ile imar istikameti önünde kalan kısımlar kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.” denildiği, yapılan düzenlemenin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olmadığı,

8. maddesinde yer alan;

“Bu plandan önceki planlara göre temel ruhsatı almış olanlar için ruhsatın baz alındığı imar durumu geçerlidir.” şeklindeki hüküm iptal edilerek, 8 no.lu plan notunun,

“Bu planın onayından önce inşaat ruhsatı alan parsellerde 4708 sayılı kanun hükümlerine uyulması ve yapı ruhsatında yer alan iskan edilebilir inşaat alanının aşılmaması kaydıyla ruhsat yenileme, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi işlemleri ruhsat aldıkları plan hükümlerine göre yürütülür.” şeklinde düzenlendiği,

Yapılan düzenlemenin, teklif plan notlarının kabul edilerek yürürlüğe girmesi halinde eski imar koşullarına göre uygulamanın devam etmesine yönelik olduğu, 

11.3. maddesinde yer alan;

“Yapı adalarında, yaklaşma sınırları içerisinde kalmak üzere tabi zemin altında yol bağlantıları da sağlanarak kapalı otoparklar yapılabilir. Bu alanlar yapı emsaline dahil edilmeyecektir.” şeklindeki plan notunun iptal edildiği,

Yapılan düzenleme ile; yoldan çekme mesafelerinin altının da otopark olarak kullanılabilmesine neden olabileceği,

12. maddesinde yer alan;

“12. Çatılar ve Çatı Arası Kullanımı

- Çatı aralarında iskan edilen alanlar emsal (KAKS) hesabına dahil edilecektir.” şeklindeki plan hükmünün iptal edildiği,

Yapılan düzenleme ile meri plan notlarında çatı arası kullanımına ilişkin hükmün iptal edildiği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin Çatılar başlıklı 44. maddesinin 11. bendinde “Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.” denilmekte olduğu bu piyeslerin; çatı eğimi içerisinde kalmak koşuluyla, ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum piyes ölçülerini sağlamak şartı ile yapılabileceği ifade edildiği görülmekle birlikte, teklif ile kentsel dönüşüm kapsamında ilave edilen 3 no.lu plan notunda çatı arası piyes kullanımına ilişkin hükmün bulunduğu,

14. maddesinde yer alan;

“Yapı adalarında yapıların taban alanları dışında kalan alanlarının her 50 m2’si için çevresi 50 cm’den küçük olmayan bir ağaç dikilmeden iskan ruhsatı verilemez.” şeklindeki plan notunda “iskan ruhsatı” ifadesinin iptal edilerek “yapı kullanma izin belgesi” ifadesinin eklendiği,  

İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Tanımlar” başlığı altındaki 4. maddesinde yapı kullanma izin belgesinin “Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren onaylı belge” olarak açıklandığı, teklifin mevzuata uygun olduğu,

19. maddesinde yer alan;

“Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre uygulama yapılacaktır.” şeklindeki plan notunda “3194 sayılı İmar Kanunu’nun Tip” ifadesi iptal edilerek yerine “meri” ifadesinin düzenlendiği, bu düzenleme ile ilçe genelinde “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri ile diğer İmar Yönetmeliği hükümlerinin de uygulanabileceği,

23 no.lu plan notu maddesi olarak İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlenen;

“Zemine oturan, genişliği 3m yi ve alanı 20m2’yi geçmeyen teraslar taks ve kaks alanlarına dahil değildir.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,

Zemine oturan terasların TAKS ve KAKS’a dâhil olmayacağı şeklindeki düzenlemenin,

  İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Taban Alanı” başlıklı 20. maddesinin “(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar içerisinde (c) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,” denildiği, teklif plan notu düzenlemesinin İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,

24 no.lu plan notu maddesi olarak İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlenen;

“Bina cephesinin 6.00 metrenin altına düşmesi durumunda planda verilen taks değeri aşılmamak kaydıyla ikili-üçlü bloklar düzenlemeye belediyesi yetkilidir.” şeklindeki ilave plan notunun,

İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Parsele ilişkin hükümler” başlığı altındaki 9. maddesinde “(5) Durumu yukarıdaki fıkra hükümlerine uymadığı halde ölçüleri bu Yönetmelikte belirtilen miktarlardan az olmakla beraber, asgari piyes ölçülerini sağlamak koşulu ile bina cephesi bitişik nizamda 4.00 metre ayrık nizamda 6.00 metreden az olmamak kaydıyla parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere bağlı kalınmaksızın yapı yapılmasına da izin verilebilir. Bu uygulamalar sırasında birden fazla yoldan cephe alan parsellerde yapılacak binanın diğer yol cepheleri 4.00 metrenin altına düşürülemez, bina yüksekliği 9.50 metreyi geçemez.” denildiği, yapılan düzenleme ile ayrık nizamlı yapılaşmaların blok nizama dönüştürülmek istendiği, yapılan düzenlemenin toplam inşaat alanını, yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı nitelikte olduğu, 

25 no.lu plan notu maddesi olarak İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlenen;

“Plan genelinde 1000-2000 m2 arası parsellerde planda verilen yapılaşma değeri %15, 2000-5000 m2 arası parsellerde %20, 5000-10000 m2 arası parsellerde %25, 10000 m2’den büyük parsellerde %30 arttırılarak uygulama yapılır. Bu parsellerde yapı yaklaşma, bloklar arası mesafeleri ve taks değeri imar ve şehircilik müdürlüğünce hazırlanarak, Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onaylanacak vaziyet planına göre belirlenecektir. E:2.00 ve üzeri yapılaşma değeri verilen parsellerde bu hüküm uygulanamaz.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,

Meri 1/1000 ölçekli plan kararları ile belirlenmiş olan parsellerin blok düzeni, blok şekli ve Taks değerlerinde değişiklik yapılabileceği ve inşaat nizamı, yapı yaklaşma ve bahçe mesafelerinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce hazırlanacak vaziyet planına göre belirleneceği ve Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onanacağı belirtildiğinden bahse konu yapılaşmaya dair hususların 1/1000 ölçekli bölge planı bütününde ele alınmadan vaziyet planı doğrultusunda yapılacak uygulamalarla değiştirilmek istenmesinin planlama disiplini ile örtüşmediği,

Önerilen kademeli imar artışına ilişkin düzenlemenin Gürpınar bölgesindeki meri 1/1000 ölçekli plan hükümleri ile benzer nitelikte olduğu,

Meri 16.02.2004 tt.li 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planında E:2.00 ve üzeri yapılaşma değeri verilen alanların “Ticaret+Hizmet Alanları” ve “Ticaret+Konut Alanları” fonksiyonlarında kalmakta olduğu, bu alanlarda teklif plan notunun uygulanmayacağı,

26 no.lu plan notu maddesi olarak İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlenen;

“Planda İ-4 ve Aİ-4 yapılaşma koşulu verilen adalarda; birden fazla yapı adasının birleştirilmesi durumunda kapatılacak imar yollarına ilçe belediyesince onaylanacak vaziyet planı ile karar verilir, meri imar planında bulunan yol alanlarının büyüklüğü değiştirilmeden yapı adaları içerisinde donatı alanı ayrılır. Donatı ve yol alanlarının yer değişikliğine ilişkin plan değişikliği yapılmadan imarlı kısımlarda yapı kullanma izin belgesi düzenlenemez. Bu alanlarda kamuya terk edilecek alanlar ile ihdas edilecek alanlar arasında trampa/takas yapılacaktır.” şeklindeki ilave plan notu ile,

Mevcut yapı stoğunun yenilenmesi, aynı zamanda donatı alanlarının elde edilebilmesi amacıyla imar adalarının birleştirilebilmesine yönelik olduğu, kentsel dönüşüm kapsamında düzenlendiği,

27 no.lu plan notu maddesi olarak İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlenen; 

“40 bağımsız bölüm üzerinde yapılar bulunan parsellerde; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, 250 m2yi geçmeyen sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılan sosyal tesis, soyunma-giyinme kabinleri vb. TAKS ve KAKS alanına dahil edilmeden yapılabilir, bu imalatlar ruhsata tabi değildir.” şeklindeki ilave hükmün;

İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler” başlıklı 62. maddesinde “(1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” şeklinde tanımlandığı,

“Taban Alanı” başlıklı 20. maddesinin “(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;

(b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,”

“Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlıklı 22. maddesinin “(c) %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar;

(2) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,” şeklinde tanımlandığı görülmekte olup, “250 m2yi geçmeyen sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılan sosyal tesis, soyunma-giyinme kabinleri” ifadesinin TAKS ve KAKS alanına dahil edilmeyen birimler içerisinde yer almadığı, bu yönüyle teklif plan notu ile İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bir düzenleme getirildiği,

Plan notu paftasında meri plan notlarının Uygulama Hükümleri başlığı altında;

1.1.5.          maddesinde yer alan;

“Yapılara farklı katlardan girişler yapılabileceğinden ±0.00 kotuna göre su basman seviyesi, maksimum 1.00 m olarak düzenlenebilir.” şeklindeki plan notunda “1.00 m” ifadesi iptal edilerek yerine “1.20 m” ifadesinin düzenlendiği,

Yapılan düzenlemenin, İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.)” denildiğinden meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,

1.1.13., 1.2.2., 1.2.3. ve 1.5.6. maddesinde yer alan;

“Açık ve kapalı spor ve/veya yüzme havuzu ile siteye hizmet edecek bir katı ve 100 m2’yi geçmeyen sosyal tesis yapıları yapılabilir. Toplam inşaat alanına dahil değildir.” şeklindeki plan notunda “toplam inşaat” ifadesi iptal edilerek yerine “Taks ve Kaks” ifadesinin düzenlendiği,

İstanbul İmar Yönetmeliğinin 20. maddesinde taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar sıralanmış olup, 22. Maddesinde katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımların sıralandığından yapılan düzenlemenin meri mevzuat hükümlerine kısmen uygun olduğu, kısmen uygun olmadığı,       

1.2.3. maddesinde yer alan;

“‘T1’ İle Gösterilen Villa Alanlarında:” şeklindeki başlıkta “villa” ifadesi iptal edilerek “planda yapılaşma koşulu belirtilmemiş konut” ifadesinin eklendiği ve başlığın “‘T1’ İle Gösterilen Planda Yapılaşma Koşulu Belirtilmemiş Konut Alanlarında” şeklinde düzenlendiği,

Yine aynı maddede yer alan;

“1.50 m’yi geçmeyen açık çıkmalar yapılabilir.” şeklindeki plan notunun iptal edildiği,

 Yapılan düzenleme ile meri plan notlarında açık çıkmalara ilişkin hükmün iptal edildiği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin 45. maddesinin 1. fıkrasında “Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir.” denildiği, ayrıca teklif ile kentsel dönüşüm kapsamında ilave edilen 2 no.lu plan notunda “…Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir. …” şeklinde öneri hükmün bulunduğu, teklif ile çıkmalara yönelik kapsamın daha da keskinleştirilerek depremler sonucu çıkmalardan kaynaklı hasarların azaltılmasına yönelik bir düzenleme olarak değerlendirilebilineceği,

1.3.1.3.6. maddesinde yer alan;

“Yapım tekniği veya mimari çözümler aşamasında Tip İmar Yönetmeliği`nin 27. maddesinde belirtilen blok boyu ebadından büyük bloklar yapılabilir.” şeklindeki plan notunda “tip” ifadesi iptal edilerek “meri” ifadesinin, “27. maddesinde” ifadesi iptal edilerek “ilgili maddelerinde” ifadesinin eklendiği ve plan notunun “Yapım tekniği veya mimari çözümler aşamasında meri İmar Yönetmeliği`nin ilgili maddelerinde belirtilen blok boyu ebadından büyük bloklar yapılabilir.” şeklinde düzenlendiği,

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Yürürlükten kaldırılan yönetmelik” başlığı altındaki 70. maddesinde “(1) 2/11/1985 tarihli ve 18916 mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği 1/10/2017 tarihinde yürürlükten kalkar.” denildiğinden, yapılan düzenlemenin yerinde olduğu ve ilçe genelinde “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri ile diğer İmar Yönetmeliği hükümlerinin de uygulanabileceği,

1.3.1.3.7. maddesinde yer alan;

“Su basman seviyesi binalara farklı girişlerden yapılacağından +0.00 kotuna göre maksimum 1.50 m olarak düzenlenebilir.” şeklindeki plan notunda “1.50 m” ifadesi iptal edilerek yerine “1.20 m” ifadesinin düzenlendiği,

Yapılan düzenlemenin, İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.)” denildiğinden meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,

1.3.2. maddesinde yer alan;

“Yat limanı tesisleri alanında; Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca 27.10.1998 tarihinde tasdik edilen planın plan notları geçerlidir.” şeklindeki plan notunun iptal edildiği,

Yat limanı tesisleri alanında mülga Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca 27.10.1998 tarihinde onaylanan planın üzerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 11.05.2016 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Yat Limanı ve Dolgu Alanı Uygulama İmar Planı hükümleri meriyette olduğundan, hükmü kalmayan plan notunun iptalinin yerinde olduğu, 

1.9.1. maddesinde yer alan;

“775 sayılı Gecekondu Önleme Bölgesi Yasasına Bağlı Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Tip İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır.” şeklindeki plan notunda “tip” ifadesi iptal edilerek yerine “meri” ifadesinin eklendiği ve plan notunun “775 sayılı Gecekondu Önleme Bölgesi Yasasına Bağlı Uygulama Yönetmeliği’nde belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve meri İmar Yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır.” şeklinde düzenlendiği,

Yapılan düzenlemenin mevzuata uyumlu hale getirilmesine yönelik olduğu,

1.9.2. maddesinde yer alan;

“Yapı adalarında yapıların taban alanları dışında kalan alanların her 10 m²’si için çevresi 10 cm’den küçük olmayan bir ağaç dikilmeden iskan ruhsatı verilemez.” şeklindeki plan notunda “iskan ruhsatı” ifadesinin iptal edilerek “yapı kullanma izin belgesi” ifadesinin eklendiği,

Söz konusu düzenlemenin mevzuatla belirlenen tanımlara uygun olduğu,

3. maddesinde yer alan;

“Ticaret+Konut Alanlarında:” şeklindeki başlığın İlçe Belediye Meclis kararı ile “Ticaret+Konut ve Kentsel ve Bölgesel Merkezi İş Alanlarında:” olarak düzenlendiği,

3. maddeye alt madde olarak “Zemin kat ticaret, normal katlar konut kullanılabileceği gibi, tamamı konut ya da tamamı ticaret olarak da kullanılabilir. Konut ve ticaret fonksiyonlarının birlikte kullanılması halinde her fonksiyon için ayrı giriş ve merdiven tertiplenecektir.” şeklinde ilave plan notunun düzenlendiği,

Meri plan notlarının 3.8. maddesinde;

“Bu alanlardaki ticaret kullanımlarında: Onarım servis (nalbur, tesisat, anahtar, şemsiye tamir, yapı onarımı, elektrik, elektronik tamiri, buzdolabı, ocak tamiri, camcı, bisiklet tamiri, çanta, bavul tamiri, saat, gözlük tamiri, ayakkabı, terlik tamiri, yorgancı, terzi, tabela, reklam, afiş vb...) Özellikli ticaret Yiyecek Özellikli hizmet Büro, finans Ev eşya ve gereçleri Giyim Günlük merkez Büro Eğlence yer alabilir.” denildiği,

Yapılan düzenleme ile söz konusu alanlarda zemin ve normal katların tamamında ticaret kullanımının olabileceği, yapılan düzenlemenin meri plan notlarının 3.8. maddesine aykırı olmadığı,  

İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları” başlıklı 19. Maddesinde “ğ) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veya tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda; 1) Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Her bir kullanım için bağımsız giriş çıkış ve merdiven düzenlenmesi, kullanım oranlarının ve sosyal ve teknik altyapı alanlarının imar planlarıyla tayin edilmesi esastır.”  denildiği, “Konut ve ticaret fonksiyonlarının birlikte kullanılması halinde her fonksiyon için ayrı giriş ve merdiven tertiplenecektir.” şeklindeki ilave hükmün meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,

10.02.2021 tarih, 155 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile kabul edilen 16.02.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği ile iptal edilen “4.1.3. Üst katlarda yan bahçe mesafesi 3.00 m olarak uygulanacaktır.” plan notu yerine teklif ile,

“4.1.3. Normal katlarda yan bahçe mesafesi 3.00 m olarak uygulanacaktır.” şeklinde plan notu düzenlendiği,

Söz konusu değişiklik ile yol boyu ticaret alanlarında bazalı yapılaşmanın önerildiği, 

4.2.3. maddesinde yer alan;

“Zemin kat ticaret, maksimum h=5.50 m; üst katlar konut.” şeklindeki plan notunda “5.50 m” ifadesinin iptal edilerek “6.00 m” olarak düzenlendiği,

4.7.2. maddesinde yer alan;

“Max. H= 5.50 m. (1 (bir) kat)” şeklindeki plan notunda “5.50” ifadesinin iptal edilerek “6.00” olarak düzenlendiği,

İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Kat yükseklikleri” başlığı altındaki 30. maddesinde “(1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla; a) (Değişik:RG-7/12/2018-30618) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre; diğer katlarda 4.50 metre, b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre; diğer katlar konut ise 4.00 metre konut harici ise 4.50 metre, … ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre, diğer katlarda 4.00 metre kabul edilerek uygulama yapılabilir.” denildiği, söz konusu plan notlarının İstanbul İmar Yönetmeliğiyle çelişki oluşturması nedeniyle iptalinin yerinde olduğu,

6.3. maddesinde yer alan;

“Bodrum katlardan en az bir tanesi ön bahçe hariç yan ve arka komşu sınırlarına kadar olmak üzere kapalı otopark olarak düzenlenecektir.” şeklindeki plan notunda “ön bahçe hariç yan ve arka komşu sınırlarına kadar olmak üzere” ifadesinin iptal edilerek plan notunun “Bodrum katlardan en az bir tanesi kapalı otopark olarak düzenlenecektir.” şeklinde düzenlendiği,

Yapılan düzenleme ile; yoldan çekme mesafelerinin altının da otopark olarak kullanılabilmesine neden olabileceği,

11.3.1.6. maddesinde yer alan;

“Zemin suyunun yüksek olması nedeniyle parsel çevresinde su baskınını önlemek için drenaj ve/veya diğer gerekli tedbirler alınmadan iskan ruhsatı verilemez.” şeklindeki plan notunda “iskan ruhsatı” ifadesinin iptal edilerek “yapı kullanma izin belgesi” ifadesinin eklendiği,

Söz konusu düzenlemenin mevzuatla belirlenen tanımlara uygun olduğu,

13.2. maddesinde yer alan;

“Küçük sanayi ve ticari kullanışlarda eğimden dolayı çıkacak olan katlardan en fazla iki bodrum katı bağımsız bölüm olarak kullanılabilir.” şeklindeki plan notunun iptal edildiği,

Yapılan düzenleme ile, ikinci bodrum katın bağımsız bölüm olarak kullanılmamasının amaçlanmasının deprem etkilerinin minimize etmek adına olumlu bir yaklaşım olduğu,

13.5. maddesinde yer alan;

“Ebatlandırılmış kütlelerde istenirse ayrıca çıkma yapılabilir.” şeklindeki plan notunun iptal edildiği,

Yapılan düzenleme ile meri plan notlarında Haramidere Küçük Sanayi Alanında çıkmalara ilişkin hükmün iptal edildiği, teklif ile çıkmalara yönelik kapsamın daha da keskinleştirilerek depremler sonucu çıkmalardan kaynaklı hasarların azaltılmasına yönelik bir düzenleme olarak değerlendirilebilineceği,

14.4. maddesinde yer alan;

“Turizm tesis alanları sonradan hiçbir şekilde bu amaç dışında kullanılamaz. Tapu kütüğünün beyanlar hanesine bunların toplum yararlanmasına ayrılan yapı ve turizm tesisi olduğu yazılarak, tescil işlemi yapılmadan iskan ruhsatı verilmez.”şeklindeki plan notunda “iskan ruhsatı” ifadesinin iptal edilerek “yapı kullanma izin belgesi” ifadesinin eklendiği,

Söz konusu düzenlemenin mevzuatla belirlenen tanımlara uygun olduğu,

18.2. maddesinde yer alan;

“Marıncıty Marina ve Dolgu Alanında:

18.2.1. 3830 sayılı kanun ile değişik 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve ilgili yönetmelikleri geçerlidir.

18.2.2. 27.7.1996 tarihinde 22709 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Kıyı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin bazı maddelerin değiştirilmesi hakkında yönetmelik ile değişik 4.maddesinde tanımlanan yönetim birimleri, destek birimleri, bakım onarım birimleri ve teknik ve sosyal altyapının içine giren yapı ve tesisler dışında herhangi bir yapılaşmaya izin verilmeyecektir. Bu tesislere ait toplam emsal yat limanının doldurma ve kurutma yolu ile kazanılan araziler ile kıyıda ve varsa kara alanının %5ini geçemez. Yükseklik (1) katı, H=4.50 m.yi asma katlı yapılması halinde H=5.50m.yi aşamaz. Satış ünitelerinin toplamı da kara alanının %1’ini geçemez.

18.2.3. Uygulama aşamasında başlamak üzere can, mal ve yangın için emniyet sistemleri kurulacak ve gerçekleştirilecektir. Seyir güvenliği açısından mahmuz ve batık dalga kıranların şamandıra ve fenerler ile markalanması gerekmektedir.

18.2.4. Bu plana göre yapılacak her türlü fonksiyon için dolgu sırasında dolgu malzemelerinin çeşitli etkenlerle deniz içine yayılmak suretiyle sığlaşmaya ve kirliliğe sebebiyet verilmemesi için öncelikle anroşman veya beton perde gibi yapısal önlemler alınacaktır. Kıyıda doldurma ve kurutma yoluyla kazanılan arazilerde inşaat ruhsatı verilebilmesi için Maliye Bakanlığı’ndan gerekli iznin alınması zorunludur.

18.2.5. Kıyı kenar çizgisinin deniz tarafında uygulanan tüm kıyı yapılarına ait uygulama projeleri 3348 sayılı kanunu 9.maddesi uyarınca Ulaştırma Bakanlığı, Demiryolları, Limanlar ve Hava Meydanları İnşaat Genel Müdürlüğünce onaylanmadan deniz yapılarının inşaatına kesinlikle başlanılmayacaktır.

18.2.6. İnşaat Aşamasında ve İşletme Dönemlerinde Çevre Değerlerinin Korunması Açısından 2872 sayılı Çevre Kanununa İstinaden Çıkarılan ‘ Hava Kalitesinin Korunması’ , ‘ Su Kirliliği Kontrolü’ , ‘ Katı Atıkların Kontrolü’ ve ‘Gürültü Kontrolü´ yönetmeliklerinde belirtilen tüm hususlara uyulacaktır.

18.2.7. Çevresel Etki Değerlendirilmesi Yönetmeliği’nde belirtilen esaslara uyulacaktır.

18.2.8. İnşaat bitimine müteakip Denizcilik Müsteşarlığı’ndan işletme izni alınacaktır.

18.2.9. Afet İşleri Genel Müdürlüğü’nün 28.7.1998 gün ve 9682 sayılı yazısında belirtilen,

18.2.10. Piezometrik rasatların yapılarak mevsimsel Y.A.S. değişimlerinin gözlenmesi,

18.2.11. Sahanın genelindeki yamaç hareketlerinin izlenmesi ve alınan önlemlerin yeterliliğinin anlaşılabilmesi için 4 adet boyuna hat üzerinde 6 ayrı noktada inklometre ile ölçüm yapılması,

18.2.12. G.P.S. ölçümlerinin yapılması

18.2.13. İnklometre ölçüm hatları boyunca ve her tür dayanım yapıları ile ilgili stabilite analizlerinin yapılarak yamaç kayma güvenliğinin araştırılması, hususlarında ilgili firmasınca aylık periyodik ölçüm sonuçları şeklinde Afet İşleri Genel Müdürlüğü’ne rapor verilecektir.

18.2.14. Kültür Bakanlığı İstanbul II Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 20.2.1998 gün ve 4720 sayılı kararı uyarınca yapılacak hafriyat sırasında herhangi kültür varlığına rastlanılması halinde ivedilikle İstanbul Arkeoloji Müzeleri Müdürlüğü’ne ve koruma kuruluna haber verilecektir.

18.2.15. 1380 sayılı Su Ürünleri Kanunu’nda yer alan su kirliliği hükümleri ile Su Ürünleri Yönetmeliği’nin ek-6 maddesinde yer alan atık su deşarj değerlerine uyulması, deniz suyunda çözünmeyen ve zararlı kimyasal maddeler içermeyecek dolgu malzemeleri kullanılacaktır.

18.2.16. Dolgu aşamasında mevcut boru hattının korunmasına yönelik tedbirler alınacaktır.” şeklindeki hükümlerin yat limanı tesisleri alanında Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 11.05.2016 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Yat Limanı ve Dolgu Alanı Uygulama İmar Planı hükümleri meriyette olduğu belirtilerek iptal edildiği,

Plan değişikliği teklifine altlık olarak kullanılan 16.02.2021 tasdik tarihli plan değişikliği paftası üzerine öncelikle 16.02.2018 tarih ve 306 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile aynen kabul edilen 26.02.2018 tasdik tarihli plan notu değişikliğine ilişkin;

“İmar planında turizm tesisi, özel sağlık tesis alanı, özel eğitim alanı, özel sosyal kültürel tesis alanı fonksiyonlarına ayrılan bölgelerde ve imar planı notlarına göre bu fonksiyonların yapılabildiği alanlarda yapılacak olan turizm tesisi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, özel sosyal kültürel tesisi binalarında, binanın tek bağımsız bölüm olarak yapılması, bağımsız bölüm olarak ticaret ve konut birimlerinin bulunmaması ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla 1. Ve 2. Bodrum katlarda bu fonksiyonlara hizmet edecek şekilde yapılan konferans salonu, toplantı salonu, tiyatro, müze, sanat galerisi, teknik odalar, personel soyunma-giyinme odaları, personel yemekhanesi, tesis yönetimi ile ilgili idari birimler, spor merkezi, spa, yüzme havuzu, kütüphane, mescit, yemek salonu, balo salonu, ameliyathane, morg, laboratuvar, görüntüleme merkezi, yoğun bakım ünitesi, temizlik odaları vb. Birimler yapılabilir, emsale dahil değildir. Bu alanlarda doğal zemin kotu üzerine çıkan kısımlarda taks değeri aşılamaz. Turizm tesislerinde bağımsız bölüm oluşturmamak kaydı ile tesise hizmet edecek ticari birimler yer alabilir, zemin kat yüksekliği 7m.’ye kadar yapılabilir.

İmar planında donatı alanı olarak ayrılan alanlar (yol, yeşil alan, park alanı, çocuk bahçesi alanı, okul alanları, sağlık alanları, belediye hizmet alanı, idari tesis alanı, yönetim merkezi alanı, teknik altyapı alanı, sosyal kültürel tesis alanı, spor tesis alanı, otopark alanı, toplu taşıma ve triyaj alanları vb. Kamu kullanımına ayrılmış tüm alanlar) kamu eline bedelsiz geçmeden parselin imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.

Bu plan notu ile meri plan notları arasında çelişki olması halinde plan tasdik tarihinden önce iskan (yapı kullanma izin belgesi) sürecini tamamlamamış yapılarda geçerli olacaktır. Yapı kullanma izin belgesi almış yapıların 1. ve 2. Bodrum katlarında uygulanır.” şeklindeki hükümlerin işlendiği,

26.02.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan notu değişikliğinin dayanağı olan 13.05.2016 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan notu değişikliğinin İstanbul 12.İdare Mahkemesi’nin 31.01.2019 tarih, 2016/350 E., 2016/193 K. sayılı kararı gereği 30.11.2023 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli 16.02.2004 t.t.li Yakuplu Genel Revizyon Nazım İmar Planında Turizm Tesis Alanlarına İlişkin Plan Notu Değişikliğinin İptali ile iptal edildiğinden bahisle 26.02.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan notlarının iptal edildiği,

Söz konusu değişikliğin 30.11.2023 tt.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği kapsamında yapıldığı görülmekle beraber, ilgili plan hükümleri iptalinin 26.02.2018 tt.li 1/1000 ölçekli plan notu paftasına da işlenmesi gerektiği, aksi takdirde iptal edilen plan notlarının 26.02.2018 tt.li plan notu paftasında yaşayacağı dolayısıyla uygulamada ikileme sebep olacağı, 

Plan değişikliği teklifine altlık olarak kullanılan 16.02.2021 tasdik tarihli plan değişikliği paftası üzerine öncelikle 10.11.2021 tarih ve 1110 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile aynen kabul edilen 12.11.2021 tasdik tarihli plan notu değişikliğine ilişkin hükümlerin işlendiği,

12.11.2021 tasdik tarihli plan notlarında bulunan;

“6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;” şeklindeki hükmün iptal edildiği ve 1 no.lu plan hükmünde bulunan “yapıldığı dönemdeki imar planına,” ve “talep edilmesi durumunda” ifadelerinin iptal edilerek 1 no.lu plan notunun;

“Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları’ndan önce, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında, yapı tadilat ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinden herhangi birinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine; ön bahçe istikametini bozmamak ve meri plandaki yapı nizamını değiştirmemek kaydıyla ruhsata esas mimari projesindeki taban oturumu ve çekme mesafelerine göre uygulama yapılmasında belediyesi yetkilidir.” şeklinde yeniden düzenlendiği,

10.11.2021 tarih ve 1110 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilen 12.11.2021 tasdik tarihli plan notlarında bulunan;

“6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;” şeklindeki ifadenin iptal edildiği, söz konusu ifadenin 12.11.2021 tt.li plan notlarında mükerrer yazıldığı, iptalinin yerinde olduğu,  

Yapılan düzenleme ile ruhsatın düzenlendiği tarihteki imar planı şartlarının göz ardı edildiği, ruhsata esas mimari projedeki taban oturumu ve çekme mesafelerine göre uygulama yapılması ile meri 1/1000 ölçekli plan kararları ile belirlenmiş olan parsellerde taks değerlerinde değişiklik yapılabileceği, ön bahçe istikameti korunmak kaydıyla yapı yaklaşma mesafelerinin ilçe belediyesince belirlenebileceği, uygulama neticesinde taban alanlarının büyültülerek bahçe mesafelerinin azalacağından meri plan bütünlüğünü bozacağı, inşaat ve yoğunluk artışı getirebileceği,

İlgili plan hükümlerine ilişkin düzenlemenin 12.11.2021 tt.li 1/1000 ölçekli plan notu paftasına da işlenmesi gerektiği, aksi takdirde yapılan düzenlemenin 12.11.2018 tt.li plan notu paftasında işlenmemiş olmasından dolayı uygulamada ikileme sebep olacağı,               

Ayrıca, ilgi (a) yazı eki plan açıklama raporunun “1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi” başlığı altında “…ancak, yapılan incelemede İBB Meclisince farklı tarihlerde onaylanarak yürürlüğe giren plan notu değişikliklerinin pafta üzerinde gösterilmediği tespit edilmiştir.” denilerek 21.01.2007 tasdik tarihli, 26.02.2018 tasdik tarihli ve 12.11.2021 tasdik tarihli yürürlükte olan plan notlarının 16.02.2021 tasdik tarihli plan değişikliği paftası üzerine işlendiği şeklinde açıklamanın bulunduğu, söz konusu açıklama doğrultusunda yapılan incelemede; 12.09.2006 tarih, 1493 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile 19.09.2006 tarihinde onaylanan plan notlarının; 11.10.2006 tarih, 1801 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile 13.10.2006 tarihinde onaylanan plan notlarının; 12.04.2007 tarih, 936 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile 20.04.2007 tarihinde onaylanan plan notlarının; 10.02.2021 tarih, 169 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile 16.02.2021 tarihinde onaylanan plan notlarının; 24.11.2021 tarih, 1210 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile 29.11.2021 tarihinde onaylanan plan notlarının teklif plan notu paftasına işlenmediği görülmektedir.

Sonuç olarak; Beylikdüzü İlçesi, 16.02.2004 t.t.li 1/1000 Ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notları Değişikliği Teklifinin;

P Beylikdüzü ilçesi genelinde uygulama imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ilçe genelinde bölgesel ölçekte farklı ihtiyaçların gündeme geldiği, ilçenin 1. Derece Deprem Bölgesi içerisinde kalması, İstanbul’da yaşanması olası depreme karşı hızlı bir hazırlık sürecinin yürütülmesi gerekliliğinden bahisle kentin yenilenme sürecinin hızlandırılarak uygulamaya yönelik sorunların giderilmesi ve sağlıklı, kaliteli, güvenilir yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla hazırlandığının ifade edildiği,

 Plan açıklama raporlarında bahse konu plan notu değişikliklerinden etkilenecek olan parsel ve yapıların plan bölgesi kapsamında sayısal verilerine ve dağılımına ilişkin herhangi bir görsel ve açıklayıcı bilgi ve belge bulunmadığı, bölge planı kararlarını hangi ölçüde etkileyeceğinin anlaşılamadığı, teklif plan notu değişikliğinin planlama alanına etki değerlendirmesine ilişkin ayrıntılı izahat içerir etüt, analiz, rapor, bilgi ve belgelerin yer almadığı,  Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. maddesinde “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” hükmünde ifade edilen gereklilik analizleri teklif plan raporunda yer almadığından teklifin Yönetmeliğin 9. maddesine uyarlık taşımadığı,

P İlgili kurum ve kuruluş görüşlerinin, özellikle teklifin konusu itibariyle, yeni İmar Yönetmeliği taslağı çalışması yaparak Büyükşehir Belediye Meclisine ileten Başkanlığımız İmar Şube Müdürlüğü görüşünün plan notu değişikliği teklifine ait işlem dosyasında yer almadığı ve ilçe meclis kararında da konu edilmediği, dolayısıyla kurum/kuruluş görüşü temin edilmeden teklifin kabulüne ilişkin alınan 05.12.2024 tarih ve 111 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclisi kararının Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasına aykırı olduğu,

P Teklif plan notu değişikliğinin Resmi Gazetede 18.03.2018 tarih 30364 sayı ile yayımlanarak yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinde yer alan deprem etkisi altında binaların tasarımına yönelik esaslar kapsamında da değerlendirilmesi gerektiği,

P İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı düzenlemeler içerdiği,

P İlave inşaat artışı getirdiği,

P Meri plan kat adedini aşan durumların ortaya çıkmasına neden olacağı,

P Teklif ile her ne kadar iskan amaçlı bodrum kat açığa çıkarılamaz denilmekte ise de arazinin eğimli olmasından dolayı birden fazla bodrum kat açığa çıkması halinde yapı yoğunluğunun artacağı,

P Meri imar planında değişiklik yapılmadan vaziyet planına göre uygulama yapılmasının önünü açacağı dolayısıyla teklifin uygun görülmesi halinde teklif plan notundan faydalanacak olan alanlarda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının şematik kalacağı,

P Müdürlüğümüze eş zamanlı iletilen Beylikdüzü İlçesi sınırları içerisinde 5 ayrı bölgede bölge planı kararlarında değişikliğe gidilen deprem odaklı 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği tekliflerinin, bahse konu bölgelerin nüfus yapısı, topoğrafyası, yapılaşma koşulları, fonksiyon vb. özellikleri dikkate alınmadan oluşturulduğu,

P İlçenin büyük bir kısmını kapsayan söz konusu plan notları değişikliği teklifinin ilçenin fonksiyon, yoğunluk, ulaşım ve diğer donatı kararlarını etkileyen kararlar niteliğinde olmasından dolayı bölge planlaması kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

P Ayrıca; İlçe genelinde karşılaşılan imar sorunlarının çözümü için parsel bazında ve plan notu bazında değişiklik yoluna gidilmek istenmesinin plan bütünlüğünü bozduğu, öncelikle 1/5000 ölçekli planda değişiklik gerektiren tekliflerin ilk etapta 1/1000 ölçekli olarak hazırlandığı, bu durumun da plan hiyerarşisini ve sistemini bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir” denilerek.

İlgi (a) yazı eki UİP-341077961 Plan İşlem Numaralı 16.02.2004 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi yazımız ekinde olup; yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Genelgesi, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Beylikdüzü İlçesi, 16.02.2004 t.t.li 1/1000 ölçekli, Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planına ilişkin 1/1000 ölçekli RUİP değişikliği teklifi incelenmiş olup;

Genel Hükümler 24. Maddenin son kısmının “Bloklar düzenlenebilir.” Şeklinde düzenlenmesi

25 nolu plan notunun iptal edilerek yerine;

“25 a)Plan genelinde en az iki parselin tevhidi sonucu oluşan 1000-2000 m2 olan parsellerde, planda verilen yapılaşma değeri %15, 2001-5000 m2 arası parsellerde %20, 5001-10.000 m2 arası parsellerde %25, 10.000 m2’den büyük parsellerde %30 artış yapılarak uygulama yapılır. Emsal:2 ve üzeri yapılaşma değeri verilen parsellerde bu hüküm uygulanmaz.

 25 b)Plan genelinde %40’dan fazla donatı terki bulunan alanların kamuya bedelsiz kazandırılması kaydıyla, terk sonucu oluşan 10.000 m2 ve üzeri parsellerde yapı yaklaşma, bloklar arası mesafeler ve TAKS değeri vaziyet planına göre belirlenir. Açık ve kapalı çıkmalar emsale dahil değildir.”

ifadesinin eklenmesi

26 nolu plan notunun tamamının iptali,

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında eklenen Riskli plan notunun 1. Maddesinin son kısmının “çekme mesafelerine göre uygulama yapılabilir.” şeklinde düzenlenmesi, Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür. 

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.” 

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 13 Mart 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: AK Parti, MHP ve BBP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.