Beylikdüzü İlçesi, 09.06.2011 t.t.li 1/1000 Ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Genel Plan Notu Değişikliği Teklifi (UİP-341080761)
Planlama Şube Müdürlüğü’nün 10/03/2025 gün ve 2025/260874 sayılı yazısında;
“İlgi: a) 29.01.2025 tarih, E.2428100 sayılı Beylikdüzü Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 09.01.2025 tarih, 14 sayılı İlçe Meclis Kararı ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi.
b) 18.04.2024 tarih, S-658863 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı Genelgesi.
TALEP: İlgi (a) yazı ve ekleri ile; Beylikdüzü ilçesi genelinde uygulama imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ilçe genelinde bölgesel ölçekte farklı ihtiyaçların gündeme geldiği, ilçenin 1. Derece Deprem Bölgesi içerisinde kalması, İstanbul’da yaşanması olası depreme karşı hızlı bir hazırlık sürecinin yürütülmesi gerekliliğinden bahisle kentin yenilenme sürecinin hızlandırılarak uygulamaya yönelik sorunların giderilmesi ve sağlıklı, kaliteli, güvenilir yaşam alanlarının oluşturulması kapsamında plan notlarında genel bir revizyona gidilmesi doğrultusunda yapılan çalışmalar neticesinde 09.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planına ait zaman içerisinde değişen yönetmeliklere uyumsuz hale gelen, mahkeme kararları ya da plan değişiklikleri nedeniyle hükümsüz kalan, imar planlarının farklı tarihlerde yürürlüğe girmesinden dolayı uyumsuz kalan plan notlarının düzenlemesi ile kentsel dayanıklılık ve deprem dayanıklı yapılar oluşturmaya yönelik plan notları eklenmesine ilişkin Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi, 09.01.2025 tarih, 14 sayılı İlçe Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek gereğinin yapılması talebi ile Başkanlığımıza iletilmiştir. (Ek-1)
MERİ PLANLARDAKİ DURUM: İlgi (a) yazı eki plan notu değişikliği teklifi,
1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı yönünden; 08.08.2010 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Beylikdüzü Gürpınar Nazım İmar Planı ve 20.04.2011-16.08.2011-13.01.2023-30.11.2023 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Plan Notu Değişiklikleri kapsamında, (Ek-2)
1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yönünden; 09.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı ve 21.06.2012-28.09.2015-15.01.2016-26.02.2018-16.02.2021-12.11.2021-29.11.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Plan Notu Değişiklikleri kapsamında kalmaktadır. (Ek-3)
İLÇE MECLİS KARARI: Beylikdüzü İlçesi 09.06.2011 t.t.li 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Genel Plan Notu Değişikliği teklifine ilişkin;
“05.12.2024 tarih 109 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis Kararı eki 04.12.2024 tarih 2024/17 sayılı İmar Komisyon Raporunda bahsi geçen düzeltmelerin Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Genel Plan Notu Değişikliğine ilişkin düzeltmeleri içermesi gerekirken, sehven 05.12.2024 tarih 111 sayılı meclis kararı ile onaylanan ‘Yakuplu Genel Revizyon Uygulama İmar Planı Genel Plan Notu Değişikliğinde’ yapılan düzenlemelerin yazıldığı görülmüş olup,
30/10/2024 tarih, 2343443 sayılı Plan ve Proje Müdürlüğü’nün yazısı ile iletilen 09.06.2011 tt’li 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Genel Plan Notu Değişikliği teklifi
1-Genel Hükümler başlığı altındaki 1.27. nolu plan notunun iptal edilmesi,
2-Genel Hükümler başlığı altındaki 1.31. nolu plan notunun sonuna ‘ancak, parselin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanan/onaylanacak imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda “Yerleşime Uygun” ya da “Önlemli Alan” olması durumda ise; onaylı etüt raporundaki hükümler doğrultusunda, planda verilen fonksiyon ve yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılacaktır.’ ifadesini eklenmesi,
3-Genel Hükümler başlığı altına 1.35. nolu plan notu olarak ‘40 bağımsız bölüm üzerinde yapılar bulunan parsellerde; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20'sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, 250 m2yi geçmeyen sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılan sosyal tesis, soyunma-giyinme kabinleri vb. TAKS ve KAKS alanına dahil edilmeden yapılabilir, bu imalatlar ruhsata tabi değildir.’ hükmünün eklenmesi,
4-Özel Hükümler başlığı altındaki 2.1 nolu plan notunun 2. Alt maddesindeki ‘1/5000 ölçekli planda 200 ki/ha’ ifadesinden sona gelmek üzere ‘ve 300 kiş/ha’ ifadesinin eklenmesi,
5-Özel Hükümler başlığı altındaki 2.3.6.1. nolu plan notunda ‘sağlık tesisi’ ifadesinin iptal edilerek ‘kamu veya özel eğitim’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘ve sağlık’ ibaresinin eklenmesi, ‘toplam inşaat alanının %20'sini geçmeyecek kadar’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘bağımsız’ ibaresinin eklenmesi,
6-29.09.2015 tt'li plan notunun ‘Ancak Hmaks:2 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 7.50 m'yi, Hmaks:5 kat verilen alanlarda 18.00 m'yi, Hmaks:8 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 28.50 m'yi aşamaz.’ İfadesinin iptal edilmesi,
7-Plan notlarının sonuna eklenen ‘İlçe bütününde deprem dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırmak amacıyla aşağıdaki hükümler uygulanacaktır.’ hükmünün yer aldığı maddenin
1. Alt maddesine ‘kot alınacak noktayı’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘bina girişlerini’ ibaresinin eklenmesi;
2. Alt maddesinde ‘tek bağımsız bölümlü villa tipi’ ibaresinin iptal edilerek, plan notu maddesinin sonuna ‘zemin kat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.’ hükmünün eklenmesi,
3. Alt maddesinin (c) bendindeki ‘yapı ruhsatında’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘yapı tadilat ruhsatında’ ibaresinin, ‘yapı kullanma izin belgesinde’ ibaresinden sonra gelmek üzere ‘-n herhangi birinde’ ifadesinin eklenmesi,
3. Alt maddeye ‘e) Meri planda emsal verilen yerlerde plan koşulları ve yönetmelik üzerinden hesaplanır.’ İfadesinin eklenmesi,
3. Alt maddesinde ‘a), b)’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘ve d)’ ifadesinin, ‘c)’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘ve e)’ ifadesinin eklenmesi,
4. Alt maddesinde ‘ikiz’ ifadesinin ‘blok’ olarak düzenlenmesi,
8. Alt maddesindeki ‘taks:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller,’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘komşu parsel veya ada bütününde tevhid olması halinde’ ifadesinin; ‘1 kat daha’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘da’ ifadesinin eklenmesi,
10. Alt maddesinde ‘plan genelinde’ ifadesinden sonra gelmek üzere ‘(zemin kat+1 normal katlı yapılar hariç)’ ifadesinin eklenmesi,
11. Alt madde olarak ‘Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılar; ilgili idare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış binalar olarak değerlendirilir.’ ifadesinin eklenmesi,
8-09.06.2008 gün ve 26901 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Ulaşımda Enerji Verimliliğinin Artırılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır. Bu kapsamda alt ölçekli planlarda elektrikli araçlar ile motorsuz araçların kullanımını ulaşımı teşvik etmek için araç ve yaya akışı göz önünde bulundurularak alt ölçekli planlarda uygun yerde otoparklar oluşturulacaktır. Araç kullanımın neden olduğu kirliliğin azaltılması için toplam otopark kapasitesinin %3 oranında tam hibrit ya da elektrikli araçlar için özel otopark alanının ayrılması veya otopark alanlarının belirli bölümlerinin bu araçlar için ayrılması sağlanacaktır.’ olarak eklenen plan notunun ‘09.06.2008 gün ve 26901 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Ulaşımda Enerji Verimliliğinin Artırılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır. Bu kapsamda alt ölçekli planlarda elektrikli araçlar ile motorsuz araçların kullanımını ulaşımı teşvik etmek için araç ve yaya akışı göz önünde bulundurularak alt ölçekli planlarda uygun yerde otoparklar oluşturulacaktır.’ ifadelerinin iptal edilmesi,
9-‘Atık yağların diğer atıklardan ayrılarak toplanması ve depolanması için tüm fonksiyon alanlarındaki binaların tesisat projelerinde “atık yağ gideri” tasarlanmalı, imar adalarında “atık yağ tankı” yer almalıdır.’ şeklindeki plan notunun başına ‘ada bazında yapılacak uygulamalarda’ ifadesinin eklenmesiyle … oy çokluğu ile tadilen uygun görülmüştür.” şeklindeki imar komisyon raporunun oy çokluğu ile 09.01.2025 tarih, 14 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclis kararı ile kabul edildiği görülmekle birlikte söz konusu imar komisyon raporuna ilişkin bir üyeye ait “Bunların araziye oturumunu belirleyen 0.00 kotu tesviye gibi ana tanımlar imar yönetmeliğinde net olarak tanımlanmıştır. Bu plan notu değişikliği ile tüm tanımlar belediye yetkilidir denilerek netlikten uzaklaşmış ve tamamen belediyenin inisiyatifine bırakılmıştır. Bu durum tarafımızca uygun değildir.” şeklinde şerh bulunduğu görülmektedir. (Ek-4)
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği teklifine ilişkin tarafımıza iletilen herhangi bir kurum ve kuruluş görüşünün bulunmadığı, ilçe meclis kararında da konu edilmediği görülmektedir.
PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: Plan Açıklama Raporunda ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifinin gerekçesi “Plan Değişikliği Gerekçesi” başlığı altında;
“1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planlarının yürürlüğe girdiği 09.06.2011 tarihinden itibaren, deprem dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırmak amacıyla; tüm yapılarda çıkmalar, iskan edilen bodrum katlar, çatı piyeslerinin iptal edilmesi, döşeme sürekliliklerinin sağlanması, çekiçleme etkisinin minimize edilmesi, depreme karşı yapı düzensizliğinin engellenmesi için yapı kademelenmelerinin düzenlenmesi ihtiyacı doğmuştur. Bununla beraber planın onay tarihinden bugüne kadar geçen sürede ortaya çıkan ihtiyaçların meri plan hükümleriyle karşılanamıyor olmasının yarattığı zorlukların önlenmesi amacıyla plan notu revizyonu yapılmıştır.” şeklinde izah edildiği görülmektedir (Ek-5).
TEKLİF PLAN NOTLARI: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifinin; Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.02.2021 tarih, 158 sayılı kararı ile onaylanan 16.02.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliğine ait F21D23D3D rumuzlu plan paftası ve Büyükşehir Belediye Meclisinin 10.11.2021 tarih, 1108 sayılı kararı ile onaylanan 12.11.2021 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliğine ait G21A03A2A rumuzlu plan paftası üzerine hazırlandığı,
15.01.2016 t.t.li, 28.09.2015 t.t.li, 26.02.2018 t.t.li, 12.11.2021 t.t.li, plan notu değişikliklerine ilişkin F21D23D3D rumuzlu plan paftasında meri plan notlarının 1.4., 1.27., 1.30., 1.31., 1.32., 1.35., 2.1., 2.1.5., 2.1.8. ve 2.2.1.1. maddelerinde; G21A03A2A rumuzlu plan paftasında meri plan notlarının 2.2.3., 2.2.5., 2.3.6.1., 2.3.12., 2.4. ve 2.4.1. maddelerinde düzenlemeler yapıldığı, ayrıca kentsel dönüşüm, çevre ve enerji verimliliği kapsamında ilave hükümler düzenlendiği görülmekte olup bahse konu düzenlemeler değerlendirme kısmında ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır. (Ek-6)
DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ve ekleri ile; Beylikdüzü ilçesi genelinde uygulama imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ilçe genelinde bölgesel ölçekte farklı ihtiyaçların gündeme geldiği, ilçenin 1. Derece Deprem Bölgesi içerisinde kalması, İstanbul’da yaşanması olası depreme karşı hızlı bir hazırlık sürecinin yürütülmesi gerekliliğinden bahisle kentin yenilenme sürecinin hızlandırılarak uygulamaya yönelik sorunların giderilmesi ve sağlıklı, kaliteli, güvenilir yaşam alanlarının oluşturulması kapsamında plan notlarında genel bir revizyona gidilmesi doğrultusunda yapılan çalışmalar neticesinde 09.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planına ait zaman içerisinde değişen yönetmeliklere uyumsuz hale gelen, mahkeme kararları ya da plan değişiklikleri nedeniyle hükümsüz kalan, imar planlarının farklı tarihlerde yürürlüğe girmesinden dolayı uyumsuz kalan plan notlarının düzenlemesi ile kentsel dayanıklılık ve deprem dayanıklı yapılar oluşturmaya yönelik plan notları eklenmesine ilişkin Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi, 09.01.2025 tarih, 14 sayılı İlçe Meclis Kararı ile tadilen uygun görülerek gereğinin yapılması talebi ile Başkanlığımıza iletilmiştir.
İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifine ilişkin kurum ve kuruluş görüşleri çerçevesinde yapılan incelemede;
- Mekânsal Planların Yapımına Dair Esasların tanımlandığı Araştırma ve Analiz başlıklı 8. maddesinin 1. fıkrasında “Mekânsal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır.” şeklinde esasın ortaya konulduğu ve 8. maddenin devam eden fıkralarında plan - plan değişikliği - plan revizyonuna ilişkin yapılması gereken araştırma ve analiz alanlarının tariflenmiş olduğu, ancak teklif dosyasında plan açıklama raporunda herhangi bir analiz-etüt çalışmasının sunulmadığı, herhangi bir kurum/kuruluş görüşünün alınmadığı, dolayısıyla kurum/kuruluş görüşü temin edilmeden teklifin kabulüne ilişkin alınan 09.01.2025 tarih ve 14 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclisi kararının Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasına aykırı olduğu,
İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi, mer’i bölge planları ve meri mevzuat kapsamında incelendiğinde;
G21A03A2A rumuzlu plan paftasındaki düzenlemeler;
Kentsel dönüşüm kapsamında “İlçe bütününde deprem dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırmak amacıyla aşağıdaki hükümler uygulanacaktır.” şeklindeki başlık altında plan notu ilavelerinin yapıldığı;
1.Plan genelinde 1. bodrum kat iskan edilebilir. Birden fazla bodrum kat iskan edilemez. 1. bodrum kat dışındaki bodrum katlarda ortak alan dışında herhangi bir kullanım tesis edilemez. 1. bodrum kat dışında açığa çıkan bodrum katların tesviyesinde (dolgu, hafriye vb) belediyesi yetkilidir. Arazi eğiminden dolayı açığa çıkan ve bu plan notuna göre dolgu ya da hafriye yapılması mümkün olmayan bodrum katları bulunan parsellerde iskana konu inşaat alanını ve meri planda belirlenen kat sayısını aşmayacak şekilde kot alınacak noktayı ve 1.20m yi geçmemek şartıyla su basman yüksekliğini belirlemeye belediyesi yetkilidir.” teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “kot alınacak noktayı” ibaresinden sonra gelmek üzere “bina girişlerini” ibaresinin ilave edildiği,
-“1.Plan genelinde 1. bodrum kat iskan edilebilir. Birden fazla bodrum kat iskan edilemez. 1. bodrum kat dışındaki bodrum katlarda ortak alan dışında herhangi bir kullanım tesis edilemez. 1. bodrum kat dışında açığa çıkan bodrum katların tesviyesinde (dolgu, hafriye vb) belediyesi yetkilidir.” şeklindeki plan notunun;
● 08.08.2010 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Beylikdüzü Gürpınar Nazım İmar Planında bodrum katlara ilişkin “A.16. Uygulama aşamasında eğimden dolayı kazanılan sadece birinci ve ikinci bodrum katlar iskan edilebilir. İkiden fazla bodrum kat kazanılması halinde birinci ve ikinci bodrum katlar haricindeki diğer bodrum katlar bina ortak alanı (sığınak, odunluk-kömürlük, tesisat, otopark vb.) olarak kullanılacaktır. İskan edilen bodrum katlar dahil tüm katlar ile kapalı-açık çıkmalar ve çatı katları Emsal değerine dahildir.” şeklinde hükmün bulunduğu,
● Meri 09.06.2011 tt.li 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap UİP plan kararlarında “1.19. Konut alanlarında otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla eğimden dolayı açığa çıkan ve taks değerini aşmayacak şekilde yapılan 1. bordum kat iskan edilebilir. Birden fazla bodrum kat iskan edilemez.” şeklinde hükmün bulunduğu,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 18. maddesinin 1. fıkrasında “Düz veya eğimi az olan arazilerde yapılan konut binalarında su basmanın en az 1.00 m yapılması şartıyla 1. bodrum kat iskân edilebilir. Ayrıca her türlü yapı nizamında, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde konut binalarında toprağa dayalı bodrum katlarda; zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve bir yatak odasının açığa çıkan dış duvarları en fazla (1.00) metre gömülmesi ve pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırılmalarının sağlanması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerin alınmış olması şartıyla arazi meyili nedeniyle açığa çıkan bodrum katlar iskân edilebilir.” denildiği görülmekte olup,
Meri 1/5000 ölçekli plan kararlarında bodrum katlardaki iskân izni için fonksiyon ayrımı yapmadığı ve bölge planı kapsamında 2. bodrum kata iskân izni verilebileceği görülmesine rağmen meri 1/1000 ölçekli plan kararlarında sadece konut alanlarında 1. bodrum kata iskân izninin verilebileceği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin de 1. bodrum kata iskân izni verdiği, arazinin meyilli olduğu alanlarda da açığa çıkan bodrum katların belli şartların sağlanması şartıyla iskânına izin verdiği görülmektedir.
● Teklif plan notlarının kapsadığı bölgenin genel arazi yapısı incelendiğinde; eğimin yoğun olduğu alanların çoğunlukta olduğu görülmekte olup, her ne kadar 2. bodrum kata iskân izni verilmeyeceği ifade edilmişse de söz konusu bölgede 2’den fazla bodrum katın açığa çıkabileceği,
● Teklifin 1/1000 ölçekli meri plan kararlarıyla örtüştüğü, meri 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan kararlarında çelişen hükümler olduğundan teklifin kabulü halinde meri 1/5000 ölçekli plan kararlarında da düzenleme yapılması gerektiği,
● Birden fazla bodrum kat açığa çıkabilecek parsellerde iskân izninin verilmemesine yönelik düzenlemenin gerek deprem, sel gibi doğal afetler karşısında riskleri azaltmaya ve gerekse insani yaşam standartlarının sağlanması açısından yerinde bir düzenleme olduğu,
● Bahçe tesviyelerine ilişkin esaslar İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerinde belirlenmiş olup, 1. bodrum kat dışında açığa çıkan bodrum katların tesviyelerinde Belediyesinin yetkili olunmasının İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,
● 1 no.lu öneri plan notunun devamında düzenlenen “Arazi eğiminden dolayı açığa çıkan ve bu plan notuna göre dolgu ya da hafriye yapılması mümkün olmayan bodrum katları bulunan parsellerde iskana konu inşaat alanını ve meri planda belirlenen kat sayısını aşmayacak şekilde kot alınacak noktayı, bina girişlerini ve 1.20m yi geçmemek şartıyla su basman yüksekliğini belirlemeye belediyesi yetkilidir.” şeklindeki plan notuna ilişkin;
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinde “(26) Açığa çıkan kat kazanmak ve kat sayısını artırmak amacıyla kot alınan nokta tespit edilemez. Kot alınan noktanın tespitinde bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak silüetinin korunması esastır.” denildiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 12. maddesinde “Kot alınacak yolun yüksek tarafına rastlayan bina kenarı hizasındaki kaldırım üstünden kot verilir.” denildiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.)” denildiği,
● Su basman kotuna ilişkin düzenlemenin meri mevzuat hükümlerine uygun olmakla birlikte, kot alınacak noktayı belirleme, bina girişleri ve su basman yüksekliği İstanbul İmar Yönetmeliğinde tanımlanmış olup, teklif plan notu ile söz konusu hususları belirleme yetkisinin İlçe Belediyesine verilmek istenmesinin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olduğu,
-2.“Deprem dayanıklı yapılar oluşturmak amacıyla plan genelinde kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır. Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı tek bağımsız bölümlü villa tipi yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir.” teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “tek bağımsız bölümlü villa tipi” ibaresinin iptal edilerek “Zemin kat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.” ifadesinin ilave edildiği, yapılan düzenlemelerle teklif plan notunun “Deprem dayanıklı yapılar oluşturmak amacıyla plan genelinde kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır. Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir. Zemin kat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.” şeklinde olduğu,
“2. Deprem dayanıklı yapılar oluşturmak amacıyla plan genelinde kapalı ve açık çıkma yapılmayacaktır. …” şeklindeki plan notunun,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 45. maddesinin 1. fıkrasında “Binalarda taban alanı dışında kendi bahçe hudutları dışına taşmamak şartı ile binanın her cephesinde açık ve kapalı çıkma yapılabilir.” denildiği, kapalı çıkmalara ilişkin “1)Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50 metre taşacak şekilde yapılabilir. 2)Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir. 3) Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın (a) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde çıkma yapılabilir.” şeklinde ve açık çıkmalara ilişkin “1)Parsellerin yol cephelerinde parsel sınırları içerisinde kalmak koşuluyla yapı yaklaşma sınırından itibaren en fazla 1.50 metre taşacak şekilde yapılabilir. 2)Arka ve yan bahçe mesafelerine, parsel sınırlarına 3.00 metreden fazla yaklaşmamak kaydı ile 1.50 metre taşabilir. 3)Bina tabanı zeminde yapı yaklaşma sınırlarından daha içeri çekilerek bu fıkranın (b) bendinin (1) ve (2) numaralı alt bentlerindeki mesafelere tecavüz etmemek şartı ile istenilen ölçülerde çıkma yapılabilir.” şeklinde olduğu ve İstanbul İmar Yönetmeliğine göre yukarıda açıklanan hükümlere uyulmak kaydı ile açık ve kapalı çıkma yapılabileceği,
● Ancak 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş Pazarcık’ta başlayıp eş zamanlı Hatay’da devam eden 7.7 ve Kahramanmaraş Elbistan merkezli 7.6 büyüklüğündeki deprem felaketi sonrası Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca 03.07.2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. Maddesinde Değişiklik Yapılmasına Dair 12.05.2023 tarihli, 32188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik “b) İçerisinde konut yer alan zemin hariç 4 kat ve üzeri binalarda kapalı çıkma yapılamaz…” hükmünün 12.08.2023 tarihli, 32277 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliğine göre “4 kat” ibaresinin “7 kat” şeklinde düzenlendiği, teklif ile çıkmalara yönelik kapsamın daha da keskinleştirilerek depremler sonucu çıkmalardan kaynaklı hasarların azaltılmasına yönelik bir düzenleme olarak değerlendirilebilineceği,
● Meri 09.06.2011 tt.li 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap UİP plan kararlarında “2.1.8.Planlama alanında 1 m.den fazla çıkma yapılamaz. Konut, konut+ticaret zemin katta olup zemine oturan, genişliği 3 metreyi ve alanı 20 m2’yi geçmeyen teraslar emsale ve TAKS’a dahil değildir.” şeklindeki hüküm ile çıkmalara ilişkin sınırların belirlendiği, ancak teklif plan değişikliği ile F21D23D3D rumuzlu plan paftasındaki yapılan düzenlemede 2.1.8. maddesindeki “… 1 m.den fazla çıkma yapılamaz. Konut, konut+ticaret zemin katta olup” şeklindeki ifadenin iptal edilerek 2.1.8. maddesinin; “2.1.8.Planlama alanında zemine oturan, genişliği 3 metreyi ve alanı 20 m2’yi geçmeyen teraslar emsale ve TAKS’a dahil değildir.” şeklinde yeniden düzenlendiği görülmekte olup, İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlıklı 22. maddesinin c) bendinde %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar içerisinde zemin teraslarının; “3) Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,” olarak tanımlandığı ancak teklifin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olarak oluşturulduğu,
● 2 no.lu öneri plan notunun devamında düzenlenen “Ancak, talep edilmesi halinde, zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkmalar yapılabilir. Bu durumda çıkmalar bu plan notu ile hesaplanan emsal alanına dahildir.” şeklindeki plan notu ile sadece talebe binaen zemin kat+1 normal katlı yapılarda açık ve kapalı çıkma yapılabileceği hükmü getirildiği ve çıkmaların emsal alanı hesabına dahil edildiği, teklifin bu yönüyle meri mevzuata uygun olduğu,
● Yine aynı öneri plan notunun devamında “Zeminkat+1 normal katlı yapılarda çatı ile ilgili hususlarda (çatı piyesi, şekli, eğimi, dere şekli, saçak, parapet ve mahya yüksekliği vb.) ilçe belediyesi yetkilidir.” şeklindeki teklif plan kararına ilişkin İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Çatılar” başlığı altındaki 44. maddesinde ayrıntılı olarak açıklandığı, belirtilen hususların İlçe Belediyesince belirlenmek istenmesinin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bir düzenleme olduğu,
-“3. Meri plandaki emsal alanları; a)Meri planda emsal verilmeyen parsellerde ve meri planda 7 kat ve altı kitle çizili parsellerde; bir bodrum kat (planda verilen Taks’ı ve kitle alanını aşamaz) + zemin kat (planda verilen Taks’ı ve kitle alanını aşamaz) + normal kat alanları (zemin kat alanlarının %20 fazlasını aşamaz) + Ç.A.P. (Normal kat alanının % 50’si kadar) alanlarının toplamından,
b) Meri planda bitişik nizam parsellerde ve meri planda 7 kat üzeri kitle çizili parsellerde katlar (1 bodrum kat+meri plandaki kat sayısı+Ç.A.P. (normal kat alanının %50’si kadar) planda belirlenen kitle alanı üzerinden,”
c) “Tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda müktesep haklarını koruyacak şekilde uygulama yapılmasının talep edilmesi halinde yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanı üzerinden” şeklindeki teklif plan notunda İlçe Belediye Meclis Kararı ile “yapı ruhsatında” ibaresinden sonra gelmek üzere “yapı tadilat ruhsatında” ibaresinin, “yapı kullanma izin belgesinden” sonra gelmek üzere “-n herhangi birinde” ifadesinin ilave edilerek teklif plan notunun “Tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda müktesep haklarını koruyacak şekilde uygulama yapılmasının talep edilmesi halinde yapı ruhsatında, yapı tadilat ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinden herhangi birinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanı üzerinden” şeklinde düzenlendiği,
d) “Meri plan notlarının 2.1 maddesi hükmü gereğince tevhit sonucu yapılaşma değeri artan parsellerde; söz konusu plan notu ile hesaplanan taks değeri üzerinden emsal hesabı yapılır.”
e) “Meri planda emsal verilen yerlerde; plan koşulları ve yönetmelik üzerinden hesaplanır.” ifadesinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile ilave edildiği,
“a), b) maddelerine göre işlem yapılan parsellerde emsal harici alanların hesabında meri İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre işlem tesis edilecektir.” şeklindeki teklif plan notuna İlçe Belediye Meclis Kararı ile “a), b)” ifadesinden sonra gelmek üzere “ve d)” ifadesinin, “c)” ifadesinden sonra gelmek üzere “ve e)” ifadesinin eklenmesi ile “a), b) ve d) maddelerine göre işlem yapılan parsellerde emsal harici alanların hesabında meri İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre işlem tesis edilecektir. c) ve e) maddesi kapsamında işlem yapılan parsellerde inşaat alanı hakkı korunarak bu plan notları kapsamında projelendirme yapılacaktır.” şeklinde düzenlendiği, teklif plan notu ile,
● 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan kararlarında emsal verilmeyen parsellere ilişkin herhangi bir hükmün bulunmadığı, 1/1000 ölçekli plan genelinde Konut Alanı kullanımı için taks, kat yüksekliği, yapı nizamı ile emsal, maksimum yükseklik değerine ilişkin koşulların belirlendiği, Konut+Ticaret Alanı kullanımına ilişkin emsal ve maksimum yükseklik değerinin belirlendiği, dolayısıyla meri plan genelinde konut alanlarının bir kısmında emsal değeri verilmediğinden emsal değeri verilmeyen konut alanlarının öneri plan notundan etkileneceği,
● Teklif ile 7 kat ve altında kat verilen yapılaşma koşullu parsellerde kitle ölçüsü taks olarak değerlendirilmekte olup, bodrum ve zemin katların taks’ı ve kitle alanını aşamayacağı, teklif ile hiçbir şekilde kapalı ve açık çıkma yapılmasına izin verilmez iken söz konusu düzenleme ile normal katlarda %20 büyümenin olabileceği, yapılan düzenlemenin çıkmalara ilişkin yapılan düzenlemeyle örtüşmediği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin Çatılar başlıklı 44. maddesinin 11. bendinde “Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.” denilmekte olduğu bu piyeslerin; çatı eğimi içerisinde kalmak koşuluyla, ait olduğu bağımsız bölümün son kattaki sınırlarının kapladığı alanı geçmemek, minimum piyes ölçülerini sağlamak şartı ile yapılabileceği ifade edilmekte olup, teklif ile çatı arası piyeslerinin normal kat alanının %50’si kadar olarak belirlendiği, bodrum ve çıkmalardan kaybedilecek alanların ÇAP ile kazanılmak istendiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 21. maddesinde “…(2)Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; 22 nci madde uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen alanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. (3)Emsal hesabına dâhil edilmeyen alanlar, proje değişikliği ile imar planındaki veya bu Yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez.” denildiği, “a), b) ve c) maddelerine göre işlem yapılan parsellerde emsal harici alanların hesabında meri İmar Yönetmeliğinin ilgili maddelerine göre işlem tesis edilecektir.” şeklindeki teklif plan kararına ilişkin İstanbul İmar Yönetmeliğinin Katlar Alanı Hesabına Dahil Edilmeyen Kullanımlar başlığı altındaki 22. maddesinde ayrıntılı olarak açıklandığı,
-“4. Çekiçleme etkisini minimize etmek amacıyla; ikiz ya da bitişik nizamlı yapılaşacak parsellerin, bina döşemelerinin sürekliliğini sağlayacak şekilde projelendirilmesi hususunda kot alınacak noktayı ve max.1.20 olacak şekilde su basman kotunu belirlemeye belediyesi yetkilidir. Kot alınacak noktanın tayininde hiç bir suretle meri plandaki inşaat alanı artırılamaz, iskan amaçlı bodrum kat açığa çıkarılamaz.” teklif plan notundaki “ikiz” ifadesinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile “blok” olarak düzenlendiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 4. maddesinde “Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotunu (İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde, ±0.00 kotunun altına düşemez ve +1.20 kotunun üzerine çıkamaz.)” denildiği, su basman kotuna ilişkin düzenlemenin meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,
● Teklif ile her ne kadar iskan amaçlı bodrum kat açığa çıkarılamaz denilmekte ise de arazinin eğimli olmasından dolayı birden fazla bodrum kat açığa çıkması halinde yapı yoğunluğunun artacağı,
● Bina döşeme sürekliliğinin sağlanmasının amaçlanmasının deprem etkilerinin minimize etmek adına olumlu bir yaklaşım olarak değerlendirilmekle birlikte yukarıda belirtilen hususların İlçe Belediyesince belirleme yetkisinin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bir düzenleme olarak değerlendirildiği,
-“5. Depreme karşı yapı düzensizliğine sebep olmamak amacıyla plan genelinde normal katlarda kademe yapılmayacaktır. Meri yönetmelik hükümleri doğrultusunda kademe yapması gereken yapıların, bölge kat rejiminin aşılmaması ve sokak silüetinin bozulmaması amacıyla kot alınacak noktasının tespitinde belediyesi yetkilidir.” şeklindeki teklif plan notunun,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 11. maddesinde “…Tabi zeminden kotlandırılan parsellerde; zemin kat taban kotunun tabi veya tesviye edilmiş zeminden en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda 12. maddenin 4. 5. 6. 7. ve 8. fıkralarına göre kademelendirme yaptırılmasında ilgili idaresi yetkilidir.” denildiğinden, teklif plan notunun meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,
-“6. Bu plan notlarının onaylandığı tarihten önce ruhsat başvurusu yapılmış, ruhsat işlemleri devam eden parsellerde ilgilisinin talebi doğrultusunda başvuru tarihinde geçerli olan plan ve plan notu hükümlerine göre uygulama yapılabilir, ruhsat aldığı tarihteki koşullara göre iskan izni verilebilir. Talep edilmesi halinde; ruhsat süresi dolmuş, inşaata başlanmış ancak ruhsat yenileme (temdit) müracaatı yapılmamış parsellerde de ilk ruhsat alınan tarihteki plan ve plan notlarına istinaden ruhsatlandırma işlemi yapılabilir.” şeklindeki plan notu ile,
● Ruhsat başvurusu yapmış, ruhsat işlemleri devam eden parsellerde ilgilisinin talebine istinaden başvuru tarihinde geçerli olan plan ve plan kararlarına göre uygulama yapılabileceği ve iskan izninin ruhsat aldığı tarihteki koşullara göre iskan izninin verilebileceği, ayrıca ruhsat yenileme başvurusunda bulunmamış parsellerde de ilk ruhsat alınan tarihteki plan ve plan kararlarına istinaden ruhsatlandırma işleminin yapılabileceği ifade edilen plan notu teklifinin onanması halinde her ne kadar kazanılmış hak olarak değerlendirilse de talebe yönelik şekillenen bir planlama sürecinin oluşacağı ve meri plan hükümlerinin uygulanmak istenmemesi durumunun bölgedeki uygulama bütünlüğünün bozulmasına neden olacağı,
-“7. 3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını kullanamayan parsellerin hesaplanan emsal alanları korunarak, blok düzeni, blok şekli ve TAKS değerinde değişiklik yapılabilir. Meri plandaki inşaat nizamı ve ruhsatlı mevcut teşekkülü bulunan adalarda ön bahçe istikameti değiştirilmeden, yapı yaklaşma, bahçe mesafeleri ve TAKS değeri İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce hazırlanarak, Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onaylanacak vaziyet planına göre belirlenecektir. TAKS hiçbir koşulda 0,60’ı geçemez.” şeklindeki plan notunun,
● Meri 1/1000 ölçekli plan kararları ile belirlenmiş olan parsellerin blok düzeni, blok şekli ve Taks değerlerinde değişiklik yapılabileceği ve inşaat nizamı, yapı yaklaşma ve bahçe mesafelerinin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünce hazırlanacak vaziyet planına göre belirleneceği ve Beylikdüzü Belediye Başkanlığınca onanacağı belirtildiğinden bahse konu yapılaşmaya dair hususların 1/1000 ölçekli bölge planı bütününde ele alınmadan vaziyet planı doğrultusunda yapılacak uygulamalarla değiştirilmek istenmesinin planlama disiplini ile örtüşmediği, ayrıca söz konusu öneri ile yapılaşma koşullarının serbest bırakılacağı, asgari yapılaşma koşullarının tanımlanması gerektiği,
● Teklif ile yapılacak düzenlemelerin “vaziyet planı” odaklı çalışma düzeni oluşturabileceği 3194 sayılı İmar Kanunu ve Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinde plan kademelenmesinin çevre düzeni planı - nazım imar planı - uygulama imar planı şeklinde ölçekleriyle belirlendiği, ancak “vaziyet planı” ifadesinin plan kademelenmesinin herhangi bir aşamasında yer almadığı,
● 1/1000 ölçekli plan kararlarında “1.23. 1/000 ölçekli uygulama imar planında verilen TAKS/KAKS (Emsal) değerleri net parsel üzerinden verilecektir. Ancak bu plan ve daha önceki imar planlarında yapılan ve yapılacak olan kesintiler toplamının % 40’ı geçmesi durumunda parsel maliklerinin mağduriyetini engellemek ve kamu kaynaklarını etkin kullanmak amacı ile; parsel maliklerinin kendi talebi doğrultusunda terklerin bedelsiz yapılması durumunda emsal hesabı parsel alanının % 60’ı üzerinden yapılır. Bu hüküm bu plana göre terk miktarı % 40’ı aşan parsellerde de terklerin kendi talepleri ile bedelsiz yapılması şartı ile uygulanır. 2.1. 1/5000 ölçekli planda 200 ki/ha yoğunluk verilen alanlarda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre minimum piyes ölçülerini sağlamayan parsellerde planda verilen Emsal değerini aşmamak şartı ile ikili bloklar düzenlemeye belediyesi yetkilidir. 1/5000 ölçekli planda 200 ki/ha yoğunluk verilen alanlarda tevhid sonucu oluşan 3000-5000 m2 arası parsellerde planda verilen yapılaşma değeri %20 arttırılarak, 5000-10000 m2 arası parsellerde %25 arttırılarak, 10000m2den büyük parsellerde %30 arttırılarak uygulama yapılır. Bu uygulamanın yapıldığı parsellerde TAKS değeri 0.35’i aşamaz. Bu hüküm mevcut parsellerin ifraz edilip tekrar tevhid edilmesi halinde uygulanamaz. İstanbul İmar Yönetmeliğinde belirtilen koşullara haiz yapıların avan proje onayları İBB tarafından yapılacaktır.” denildiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 6. fıkrasında “Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.” denildiği, “Taks hiçbir koşulda 0,60’ı geçemez” şeklindeki düzenlemenin mevzuata aykırılık teşkil etmediği ancak ayrık ve blok nizam olan alanlara ilişkin özel bir hükmün oluşturulması gerektiği,
● Ayrıca, “Taks hiçbir koşulda 0,60’ı geçemez” şeklindeki düzenlemenin her ne kadar İstanbul İmar Yönetmeliği Hükümlerine uygun olduğu görülse de meri 1/1000 ölçekli plan genelinde 0,20 ve tevhiden oluşan parsellerde max.0,35 Taks değerinin arttırılarak taban alanlarının büyültülerek bahçe mesafelerinin azalacağı,
- “8. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılarda; 3. maddede hesaba katılan TAKS alanını geçmemesi kaydıyla planda verilen haklar ile ortaya çıkan kat adedi 1 kat arttırılabilir. 3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını TAKS:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller, hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla kat adedini 1 kat daha arttırılabilir.” teklif plan notuna İlçe Belediye Meclis Kararı ile “taks:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller,” ifadesinden sonra gelmek üzere “komşu parsel veya ada bütününde tevhit olması halinde” ifadesinin; “1 kat daha” ifadesinden sonra gelmek üzere “da” ifadesinin eklendiği yapılan düzenleme ile teklif plan notunun “3. maddede hesaba katılan TAKS alanını geçmemesi kaydıyla planda verilen haklar ile ortaya çıkan kat adedi 1 kat artırılabilir. 3.madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkını TAKS:0.60 şartlarında dahi kullanamayan parseller, komşu parsel veya ada bütününde tevhit olması halinde hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla kat adedini 1 kat daha da arttırabilir.” şeklinde düzenlendiği,
Teklif plan notunun,
Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılarda toplam inşaat alanı hesabında hesaba katılan taks değeri korunarak kat adedinin en fazla 1 kat artırılabileceği, taks:0.60 hakkını dahi kullanamayan parsellerde ise ilave 1 katın daha arttırabileceği belirtilen teklif plan notu ile kentsel dönüşüm kapsamında yeni kat düzenlemelerinin belirlendiği,
● “…kat adedini 1 kat daha da arttırabilir.” şeklindeki düzenlemenin hesaplanan emsal hakkı aşılmamak kaydıyla meri 1/5000 ölçekli planda 400 ki/ha yoğunluk bölgelerinde belirlenen Hmax:24.50 metre olan yerlerdeki yükseklik 8 kat değerini 10 kata çıkaracağından meri plan bütünlüğünü bozacağı ve düzensiz bir yapılaşmaya yol açacağı,
● 8. Alt Numaralı plan notu ile bölge genelinde gelmesi planlanan nüfusa ilişkin herhangi bir değerlendirmenin yapılmadığı, meri 1/5000 ölçekli plan kararlarının nüfus ve yoğunluk değerlerini aşan bir düzenleme olduğu, yapılan düzenlemeyle birlikte nüfus yoğunluğunun artacağı,
- “9. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılar kapsamına girmeyen parsellerde ise 3. madde doğrultusunda hesaplanan emsal hakkının aşılmaması şartıyla, planda verilen haklar ile ortaya çıkan kat adedi 1 kat artırılabilir.” şeklindeki plan notunun,
● Meri planın tümünde 1 kat artışına neden olacağı, bölge genelinde bağımsız birim sayısının artabileceği ve irtifa kararlarını değiştirici olduğu,
- “10. Plan genelinde ayrıca çekme kat, çatı katı ve çatı piyesi yapılamaz. Meri plan notları ile bu plan notları arasında çelişki olması durumunda bu plan notlarındaki hükümler uygulanacaktır.” teklif plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile “Plan genelinde” ifadesinden sonra gelmek üzere “(zemin kat+1 normal katlı yapılar hariç)” ifadesinin ilave edildiği, yapılan düzenleme ile teklif plan notunun “Plan genelinde (zemin kat+1 normal katlı yapılar hariç) ayrıca çekme kat, çatı katı ve çatı piyesi yapılamaz. Meri plan notları ile bu plan notları arasında çelişki olması durumunda bu plan notlarındaki hükümler uygulanacaktır.” şeklinde düzenlendiği,
Teklif plan notunun,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 44. maddesinin 11. bendinde “Çatı aralarına bağımsız bölüm yapılmaz. Bu kısımlarda ancak su deposu, asansör kulesi, iklimlendirme ve kaskat sistemleri de içerebilen tesisat odası ve son kattaki bağımsız bölümlerle irtibatlı piyesler yapılabilir.” ve 7. bendinde “Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda çatı arası piyesi ve çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde Belediyesi yetkilidir.” denilmekte olduğu, teklifin İstanbul İmar Yönetmeliğine kısmen uygun, kısmen de aykırı olduğu,
“11. Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış/yıkılıp yeniden yapılacak olan yapılar ilgili idare tarafından, tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binalar olarak değerlendirilir.” şeklindeki plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlendiği,
Teklif plan notuna ilişkin,
● 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Tespit, taşınmaz devri ve tescil” başlığı altındaki 3. maddesinde “Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilir. Başkanlık/İdare riskli yapıların tespitini resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden veya kanuni temsilcilerinden de isteyebilir. Verilen süre içinde maliklerce tespit yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.” şeklinde açıklandığı,
-“09.06.2008 gün ve 26901 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan ‘Ulaşımda Enerji Verimliliğinin Arttırılmasına İlişkin Usul ve Esaslar Hakkinda Yönetmelik’ hükümlerine uyulacaktır. Bu kapsamda alt ölçekli planlarda elektrikli araçlar ile motorsuz araçların kullanımını ulaşımı teşvik etmek için araç ve yaya akışı göz önünde bulundurularak alt ölçekli planlarda uygun yerde otoparklar oluşturulacaktır. Araç kullanımın neden olduğu kirliliğin azaltılması için toplam otopark kapasitesinin %3 oranında tam hibrit ya da elektrikli araçlar için özel otopark alanının ayrılması veya otopark alanlarının belirli bölümlerinin bu araçlar için ayrılması sağlanacaktır.” şeklindeki ilave edilen plan notu teklifinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile bir kısmının iptal edilerek teklif plan notunun “Araç kullanımın neden olduğu kirliliğin azaltılması için toplam otopark kapasitesinin %3 oranında tam hibrit ya da elektrikli araçlar için özel otopark alanının ayrılması veya otopark alanlarının belirli bölümlerinin bu araçlar için ayrılması sağlanacaktır.” şeklinde düzenlendiği,
Teklif plan notunun,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Akaryakıt servis istasyonları” başlığı altındaki 38. maddesinde “(4) Elektrik enerjisi ile çalışan araçların şarj edilmeleri için ilgili elektrik kurumunun, olumlu görüşü ile otoparklar, akaryakıt istasyonları veya diğer uygun yerlerde elektrikli araç şarj yeri yapılabilir.” denildiğinden, meri mevzuat hükümlerine uygun olduğu,
● “400 m² ve üzerindeki tüm parsellerde yapılacak yapılarda; çatı yüzeyi ve zemin yüzeyi yağmur sularının tabii zemin altında tesis edilecek yağmursuyu toplama tankında toplanarak, wc. rezervuarlarında, bahçe sulama ve benzeri işlerde kullanılmak üzere mekanik tesisat projesine ‘yağmursuyu toplama tankı sistemi projesi’ de eklenecektir. Yağmursuyu toplama tankı, parselin yan ve arka bahçe mesafeleri içerisinde veya parsel sınırına 3 m.den fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçe zemini altında konumlandırılacak ve mimari projede gösterilecektir. Yağmursuyu toplama tankı ana yapının dışında veya bodrum katlarda yapılacak olup, taban alanı hesabına ve katlar alanı hesabına dâhil edilmeyecek kullanımlar arasında yer alacaktır. Yağmursuyu toplama tankı; parsel büyüklükleri 400-800 m²: min. 12 m³, 801-999 m²: min. 15 m³, 1000-1500 m²: min. 18 m³, 1501- 2000 m²: min. 20 m³, 2001 m² ve üzerinde ise min. 25 m³ hacme sahip olacaktır. Yağmursuyu toplama tankı tahliye hattı, varsa yağmursuyu şebekesine bağlanır, atık su şebekesine bağlanamaz.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,
● “2000 m² ve üzerindeki tüm parsellerde yapılacak yapılarda; gri suların toplanması için tabii zemin altında gri su toplama tankı tesis edilecek olup, toplanan bu sular wc. rezervuarlarında, bahçe sulama ve benzeri işlerde kullanılacaktır. Mekanik tesisat projesine ‘gri su toplama tankı sistemi projesi’ de eklenecektir. Gri su toplama tankı, parselin yan ve arka bahçe mesafeleri içerisinde veya parsel sınırına 5 m.den fazla yaklaşmamak kaydı ile ön bahçe zemini altında konumlandırılacak ve mimari projede gösterilecektir. Gri su toplama tankı ana yapının dışında veya bodrum katlarda yapılacak olup, taban alanı hesabına ve katlar alanı hesabına dâhil edilmeyecek kullanımlar arasında yer alacaktır. Gri su toplama tankı; parsel büyüklükleri 2000 m² ve üzerinde min. 30 m³ hacme sahip olacaktır.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,
● “Bina ihtiyaçlarını karşılamak için, yenilenebilir enerji kaynaklarını kullanacak parsellerde, avan projeye göre uygulama yapılacak olup; yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı için gerekli mekanlar emsale dahil değildir.” şeklinde ilave hükmün düzenlendiği,
● “Atık yağların diğer atıklardan ayrılarak toplanması ve depolanması için tüm fonksiyon alanlarındaki binaların tesisat projelerinde ‘atık yağ gideri’ tasarlanalı, imar adalarında ‘atık yağ tankı’ yer almalıdır.” şeklinde ilave teklif plan notunun İlçe Belediye Meclis Kararı ile plan notunun başına “Ada bazında yapılacak uygulamalarda” ifadesinin eklenerek “Ada bazında yapılacak uygulamalarda atık yağların diğer atıklardan ayrılarak toplanması ve depolanması için tüm fonksiyon alanlarındaki binaların tesisat projelerinde ‘atık yağ gideri’ tasarlanalı, imar adalarında ‘atık yağ tankı’ yer almalıdır.” şeklinde düzenlendiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Taban alanı” başlığı altındaki 20. maddesinde “(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;
e) Asgari ölçülerdeki; temele kadar inen asansör boşlukları, ışıklıklar, çöp ve atık ayrıştırma bacaları, hava bacaları, şaftlar,
f) Ana yapının dışında kalan; binaya ait arıtma tesisi ve trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri, ısı merkezi,…” denildiği,
● İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlığı altındaki 22. maddesinde “c) %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar; (6) Ana binaya ait trafolar, jeneratör, yağmur suyu toplama havuzu, evsel atık ve geri dönüşüm hazneleri,” denildiği, “yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı için gerekli mekanlar emsale dahil değildir.” şeklindeki düzenlemenin İstanbul İmar Yönetmeliğine uygun olduğu,
● Çevre ve enerji verimliliği kapsamında düzenlenen plan notu düzenlemeleri ile yağmur sularının, gri suların toplanarak yenilenebilir enerji kaynakları olarak kullanımı öngörülmüş olup, bu düzenlemelere ilişkin “yağmursuyu tankı ve gri su toplama tankı”nın ön bahçe mesafesi içerisinde konumlandırılmasının ön bahçe mesafelerinin yol rezerv alanı olarak değerlendirildiğinden gelecekte yol genişlemesi durumunda sıkıntı oluşturabileceği değerlendirilmektedir.
Teklif plan notu değişikliği ile meri planda bulunmayan plan hükümlerinin eklenmesinin yanı sıra meri plan notlarının muhtelif maddelerinde çeşitli düzenlemeler yapılmış olup, söz konusu düzenlemeler incelendiğinde;
F21D23D3D rumuzlu plan paftasında meri plan notlarının;
1.4. maddesinde yer alan;
“İmar Planlarına göre Teknik ve Sosyal Donatı Alanları kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.” şeklindeki hüküm iptal edilerek, 1.4 no.lu plan notunun,
“İmar planında donatı alanı olarak ayrılan alanlar kamunun eline geçmeden bahse konu taşınmazların imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.” şeklinde düzenlendiği,
Yapılan düzenleme ile; kamu eline geçmeden uygulama yapılmayacak alanların tüm donatı alanlarını kapsayacak şekilde düzenlendiği, İstanbul İmar Yönetmeliğinin “İfraz ve tevhit” başlığı altındaki 8. maddesinde: “(3) İmar planları ile belirlenen donatı alanları ile imar istikameti önünde kalan kısımlar kamu eline geçmeden imar uygulaması yapılamaz.” denildiği, yapılan düzenlemenin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olmadığı,
1.27. maddesinde yer alan;
“Plan bütününde tabii zeminin 0,80 metre altında ve yol çekme mesafesine taşmamak kaydı ile parsel tamamında otopark yapılabilir.” şeklindeki hükmün İlçe Belediye Meclis Kararı ile iptal edildiği, söz konusu plan notu iptalinin yoldan çekme mesafelerinin altının da otopark olarak kullanılabilmesine neden olabileceği,
1.30. maddesinde yer alan;
“Bu plan ve raporunda belirtilmeyen hususlarda; 3194 sayılı İmar Kanunu ve bağlı yönetmelikleri, Otopark Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmelik hükümleri ile İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” şeklindeki plan notunda “İstanbul” ifadesi iptal edilerek yerine “meri” ifadesinin düzenlendiği, bu düzenleme ile ilçe genelinde “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri ile diğer İmar Yönetmeliği hükümlerinin de uygulanabileceği,
1.31. maddesinde yer alan “Jeolojik sınırın parseli bölmesi durumunda; parselin %60’ından fazla kısmının yer aldığı jeolojik durum esas alınacaktır. Ancak parselin bir kısmının jeolojik sakıncalı alanda kalması halinde parselin jeolojik sakıncalı alan kısmında yapılaşmaya izin verilmeyecektir.” şeklindeki hükmün sonuna İlçe Belediye Meclis Kararı ile eklenen;
“Ancak, parselin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel Müdürlüğü tarafından onaylanan/onaylanacak imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda “yerleşime uygun” ya da “önlemli alan” olması durumda ise; onaylı etüt raporundaki hükümler doğrultusunda, planda verilen fonksiyon ve yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılacaktır.” şeklinde hüküm ile yerleşime uygunluk kriteri değişen parsellerde planda verilen fonksiyon ve yapılaşma koşullarına göre uygulama yapılmasının önünün açıldığı, söz konusu düzenleme ile inşaat alanının artabileceği,
1.32. maddesinde yer alan “Plan genelinde 15 m.ye kadar olan yollardan mahreç alan parsellerde 2 m.den, 15m.den (15 m dahil) geniş yollardan mahreç alan parsellerde 3 m.den, 20 m.den (20 m dahil) geniş yollardan mahreç alan parsellerde 5 m.den az olmamak üzere ön bahçe mesafesi mevcut teşekküle göre belirlenecektir.” şeklindeki hükmün sonuna eklenen;
“Ancak meri imar planında birden fazla imar yoluna cephesi olan parsellerde planda verilen ya da yönetmelikte belirtilen TAKS alanı kullanımının mümkün olmadığı durumlarda (yapı adası içerisindeki ön bahçe istikametini bozmamak kaydıyla) ön bahçe mesafelerinin 3 metreye kadar yan ve arka bahçe mesafelerinin 2 metreye kadar düşürülmesinde ilçe belediyesi yetkilidir.” plan notu düzenlemesi ile bahçe mesafelerinin düşürülebileceği,
1.35 no.lu plan notu maddesi olarak İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlenen;
“40 bağımsız bölüm üzerinde yapılar bulunan parsellerde; bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu, 250 m2yi geçmeyen sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılan sosyal tesis, soyunma-giyinme kabinleri vb. taks ve kaks alanına dahil edilmeden yapılabilir, bu imalatlar ruhsata tabi değildir.” şeklindeki ilave hükmün;
İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Yapı ruhsatı gerekmeyen inşai faaliyetler” başlıklı 62. maddesinde “(1) Basit tamir ve tadiller, balkonlarda yapılan açılır kapanır katlanır cam panel uygulamaları, korkuluk, pergola, çardak/kameriye ve benzerlerinin yapımı ile bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca, saçak, çatı ve benzeri elemanların tamiri ve pencere değişimi ruhsata tabi değildir.” şeklinde tanımlandığı,
“Taban Alanı” başlıklı 20. maddesinin “(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar;
(b) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,”
“Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlıklı 22. maddesinin “(c) %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar;
(2) Bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölümün eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemleri ile bütünleşik olmayan, bahçe alanının %20’sini geçmeyen; kameriye, pergola, sundurma, açık yüzme ve süs havuzu,” şeklinde tanımlandığı görülmekte olup,
“250 m2yi geçmeyen sökülüp takılabilir hafif malzemeden yapılan sosyal tesis, soyunma-giyinme kabinleri” ifadesinin taks ve kaks alanına dahil edilmeyen birimler içerisinde yer almadığı, bu yönüyle teklif plan notu ile İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı bir düzenleme getirildiği,
2.1. maddesinde yer alan;
“1/5000 ölçekli planda 200 ki/ha yoğunluk verilen alanlarda İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre minimum piyes ölçülerini sağlamayan parsellerde planda verilen Emsal değerini aşmamak şartı ile ikili bloklar düzenlemeye belediyesi yetkilidir.” şeklindeki plan notunda “İstanbul” ifadesi iptal edilerek yerine “meri” ifadesinin düzenlendiği, bu düzenleme ile ilçe genelinde “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri ile diğer İmar Yönetmeliği hükümlerinin de uygulanabileceği,
2.1. maddesinde yer alan;
“1/5000 ölçekli planda 200 ki/ha yoğunluk verilen alanlarda tevhid sonucu oluşan 3000-5000 m2 arası parsellerde planda verilen yapılaşma değeri %20 arttırılarak, 5000-10000 m2 arası parsellerde %25 arttırılarak, 10000 m2den büyük parsellerde %30 arttırılarak uygulama yapılır. Bu uygulamanın yapıldığı parsellerde TAKS değeri 0.35’i aşamaz. Bu hüküm mevcut parsellerin ifraz edilip tekrar tevhid edilmesi halinde uygulanamaz.” şeklindeki plan notunda “200 ki/ha” ifadesinden sonra “ve 300 kişi/ha” ifadesinin İlçe Belediye Meclis Kararı ile düzenlendiği, yapılan düzenleme ile 300 kişi/ha yoğunluklu alanlar kapsamında da toplulaştırma plan notu uygulamalarının yapılmasının istendiği,
2.1. maddesinde yer alan;
“İstanbul İmar Yönetmeliğinde belirtilen koşullara haiz yapıların avan proje onayları İBB tarafından yapılacaktır.” şeklindeki plan notunda “İstanbul” ifadesi iptal edilerek yerine “meri” ifadesinin düzenlendiği, bu düzenleme ile ilçe genelinde “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri ile diğer İmar Yönetmeliği hükümlerinin de uygulanabileceği,
2.1.5. maddesinde yer alan;
“Konut alanlarında, yapı yaklaşma sınırı dışında, 25 m2yi geçmeyen bekçi ve güvenlik kulübeleri yapılabilir. Bu yapılar inşaat alanına dahil değildir.” hükmündeki “Bu yapılar inşaat alanına dahil değildir.” hükmünün iptal edildiği,
Yapılan düzenleme ile bekçi ve güvenlik kulübelerinin inşaat alanına dahil edileceği,
İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımlar” başlığı altındaki 22. maddesinin “c) %30 hesabı dâhilinde emsal harici olan alanlar; … 4) 6 m²’yi geçmeyen kontrol veya bekçi kulübeleri” şeklinde tanımlandığı, teklif plan notu düzenlemesinin İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,
2.1.8. maddesinde yer alan;
“Planlama alanında 1 m.den fazla çıkma yapılamaz. Konut, konut+ticaret zemin katta olup zemine oturan, genişliği 3 metreyi ve alanı 20 m2’yi geçmeyen teraslar emsale ve TAKS’a dahil değildir.” hükmündeki “1 m.den fazla çıkma yapılamaz. Konut, konut+ticaret zemin katta olup” şeklindeki hükmün iptal edildiği,
Yapılan düzenleme ile planlama alanında çıkmanın olmamasının öngörüldüğü, ancak zemine oturan teraslara izin verilebileceği, ve TAKS’a dahil olmayacağı şeklindeki düzenlemenin,
“İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Taban Alanı” başlıklı 20. maddesinin “(8) Taban alanına dâhil edilmeyecek kullanımlar içerisinde (c) “Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür-takılır hafif malzeme ile örtülü zemin terasları,” denildiği, teklif plan notu düzenlemesinin İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,
2.2.1.1. maddesinde;
“Konut+Ticaret alanı olarak planlanan alanlarda; tamamen konut fonksiyonu veya tamamen ticaret fonksiyonu yer alabileceği gibi, konut ve ticaret fonksiyonları bir arada yer alabilir. Bu alanlarda minimum ifraz şartı 1000 m²’dir. Bu alanlardaki uygulama, İlçe Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Ancak İstanbul İmar Yönetmeliğinde belirlenen şartlara haiz yapıların avan proje onayları İBB tarafından yapılacaktır.” hükmünde yer alan “İstanbul” ifadesi iptal edilerek yerine “meri” ifadesinin düzenlendiği, bu düzenleme ile ilçe genelinde “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri ile diğer İmar Yönetmeliği hükümlerinin de uygulanabileceği,
G21A03A2A rumuzlu plan paftasında meri plan notlarının;
2.2.3. maddesinde yer alan;
“T, T+H, K+T alanlarında yapılacak binaların otopark ihtiyacı; öncelikle bodrum katta olması, ticari amaçla kullanılmaması ve yol cephe hattı gerisinde kalması şartı ile, binaların arka ve yan bahçelerinde tabi zemin altında, karşılanabilir.” şeklindeki ve,
2.2.5. maddesinde yer alan;
“İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü alınmak kaydı ile ticaret kullanımı yer alan alanların altında; yol kısmındaki çekme mesafelerini korumak şartı ile kapalı otopark yapılabilir.” şeklindeki hükümlerin iptal edildiği, yoldan çekme mesafelerinin altının da otopark olarak kullanılabileceği,
2.3.6.1. maddesinde yer alan;
“Bu alanlarda; itfaiye alanı, kapalı ve açık semt pazarı, kapalı ve açık otopark, spor tesisi, sosyal kültürel tesis, sağlık tesisi, çay bahçesi, eğlence ve dinlenme merkezi ve belediye hizmetleri ile ilgili fonksiyonlar yer alabilir. Bu alanlarda uygulama, İlçe Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Bu alanlarda yapılan tesislere hizmet etmek üzere subasman kotu üzerindeki inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar ticari hizmet birimleri yapılabilir.” şeklindeki plan notunda “sağlık tesisi” ifadesinin iptal edilerek “…, eğlence ve dinlenme merkezi” ifadesinden sonra gelmek üzere,“… kütüphane, semt konağı, tiyatro, sinema, çok amaçlı salon, nikah dairesi, belediye ek hizmet binaları, belediye çarşısı, kapalı ve açık otoparklar, bilgi evi, gençlik merkezi, kreş, çocuk yuvası, kurs, yurt, misafirhane, acil yardım ve kurtarma merkezi, kamu veya özel eğitim tesisleri” şeklinde düzenlendiği, İlçe Belediye Meclis Kararı ile de “kamu veya özel eğitim tesisleri” ifadesinden sonra gelmek üzere “ve sağlık” ifadesinin eklendiği, “Bu alanlarda toplam inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar ticari hizmet birimleri yapılabilir” ifadesine de “toplam inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar” ifadesinden sonra gelmek üzere “bağımsız” ifadesinin eklenerek, teklif plan notunun:
“Bu alanlarda; itfaiye alanı, kapalı ve açık semt pazarı, kapalı ve açık otopark, spor tesisi, sosyal kültürel tesis, çay bahçesi, eğlence ve dinlenme merkezi, kütüphane, semt konağı, tiyatro, sinema, çok amaçlı salon, nikah dairesi, belediye ek hizmet binaları, belediye çarşısı, kapalı ve açık otoparklar, bilgi evi, gençlik merkezi, kreş, çocuk yuvası, kurs, yurt, misafirhane, acil yardım ve kurtarma merkezi, kamu veya özel eğitim ve sağlık tesisleri ve belediye hizmetleri ile ilgili fonksiyonlar yer alabilir. Bu alanlarda uygulama, ilçe belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır Bu alanlarda yapılan tesislere hizmet etmek üzere subasman kotu üzerindeki inşaat alanının % 20’sini geçmeyecek kadar bağımsız ticari hizmet birimleri yapılabilir.” olarak düzenlendiği,
Kütüphane, semt konağı, tiyatro, sinema, çok amaçlı salon, nikah dairesi, belediye ek hizmet binaları, belediye çarşısı, kapalı ve açık otoparklar, bilgi evi, gençlik merkezi, kreş, çocuk yuvası, kurs, yurt, misafirhane, acil yardım ve kurtarma merkezi, kamu veya özel eğitim ve sağlık tesisleri şeklindeki ilave fonksiyonlarla Belediye Hizmet Alanı tanımının genişletildiği,
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “Mekânsal kullanım tanımları ve esasları” başlıklı 5. maddesinde “a) Belediye hizmet alanı: Belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesislerin yapılabileceği alandır.” şeklinde tanımlandığı, özel eğitim ve sağlık tesislerine ilişkin değişikliğin Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,
2.3.12. maddesinde yer alan;
“İlgili kurum ve kuruluşların uygun görüşü alınmak ve kamuya ait olmak kaydı ile okul bahçeleri, dini tesis alanı, idari tesis alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, belediye hizmet alanı ve benzeri kamusal alanların altında; yol kısmındaki çekme mesafelerini korumak şartı ile kapalı otopark yapılabilir.” şeklindeki kapalı otopark kullanımlarına ilişkin plan hükmünün iptal edildiği, yoldan çekme mesafelerinin altının da otopark olarak kullanılabileceği,
2.4. maddesinde yer alan:
“2.4. YAPI YASAĞI YA DA SINIRLAMA GETİRİLEN ALANLAR
2.4.1. Dere Mutlak Koruma Alanı; bu alanlarda İSKİ Yönetmeliğine uyulacak olup hiçbir şekilde yapılaşmaya izin verilmeyecektir.” şeklindeki plan hükmünün iptal edildiği,
Meri plan üzerinde “Yerleşime Kapalı Alanlar” içerisinde “Dere Mutlak Koruma Alanları” fonksiyonlarının bulunduğu, ilgili hükmün iptal edilmesi neticesinde söz konusu alanlara ilişkin uygulama hükmünün iptal edilmiş olduğu, her ne kadar meri plan notlarının 1.30. maddesinde “Bu plan ve raporunda belirtilmeyen hususlarda; 3194 sayılı İmar Kanunu ve bağlı yönetmelikleri, Otopark Yönetmeliği, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği ve ilgili diğer yönetmelik hükümleri ile İstanbul İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.” denilse de dere mutlak koruma alanlarının yapılaşmaya konu edilebileceği,
15.01.2016 tarih, 136 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilen 15.01.2016 tasdik tarihli “3290 sayılı kanunun Ek 1 maddesine ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine göre yapılacak imar uygulamalarında minimum parsel büyüklüğü 500 m²’dir.” şeklindeki plan notunda bulunan “minimum parsel büyüklüğü 500 m²’dir.” ifadesinin iptal edilerek, bahse konu plan notunun;
“2981 ve 3290 sayılı kanunun ek 1 maddesine ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesine göre yapılacak imar uygulamalarında yapılaşmaya uygun olarak oluşturmak kaydıyla minimum parsel büyüklüğü ve minimum parsel cephesi şartı aranmayacaktır.” şeklinde düzenlendiği,
3194 sayılı İmar Kanunun “İfraz ve tevhid” başlıklı 15. maddesinde:
“(Ek fıkra:4/7/2019-7181/8 md.) … İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez.” denildiği ve
İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Parsel büyüklükleri” 6. maddesinde: “(1) İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında 7. maddede belirtilen şartlar ihlâl edilemez.” denildiği, “Parsel genişlikleri ve derinlikleri” başlıklı 7. maddesinde de ayrıntılı şekilde açıklandığından minimum parsel büyüklüğü ve minimum parsel cephesi şartı aranmaması şeklindeki düzenlemenin İmar Kanunu ve İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine aykırı olduğu,
Ayrıca, söz konusu değişikliğin 15.01.2016 tt.li 1/1000 ölçekli G21A03A2A rumuzlu plan notu paftasına da işlenmesi gerektiği, aksi takdirde iptal edilen ve eklenen ifadelerin 15.01.2016 tt.li plan notu paftasında görülmeyeceği, dolayısıyla uygulamada ikileme sebep olacağı,
16.02.2018 tarih ve 306 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile aynen kabul edilen 26.02.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan notu değişikliğinde bulunan;
“İmar planında turizm tesisi, özel sağlık tesis alanı, özel eğitim alanı, özel sosyal kültürel tesis alanı fonksiyonlarına ayrılan bölgelerde ve imar planı notlarına göre bu fonksiyonların yapılabildiği alanlarda yapılacak olan turizm tesisi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, özel sosyal kültürel tesisi binalarında, binanın tek bağımsız bölüm olarak yapılması, bağımsız bölüm olarak ticaret ve konut birimlerinin bulunmaması ve otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla 1. Ve 2. Bodrum katlarda bu fonksiyonlara hizmet edecek şekilde yapılan konferans salonu, toplantı salonu, tiyatro, müze, sanat galerisi, teknik odalar, personel soyunma-giyinme odaları, personel yemekhanesi, tesis yönetimi ile ilgili idari birimler, spor merkezi, spa, yüzme havuzu, kütüphane, mescit, yemek salonu, balo salonu, ameliyathane, morg, laboratuvar, görüntüleme merkezi, yoğun bakım ünitesi, temizlik odaları vb. Birimler yapılabilir, emsale dahil değildir. Bu alanlarda doğal zemin kotu üzerine çıkan kısımlarda taks değeri aşılamaz. Turizm tesislerinde bağımsız bölüm oluşturmamak kaydı ile tesise hizmet edecek ticari birimler yer alabilir, zemin kat yüksekliği 7m.’ye kadar yapılabilir.
İmar planında donatı alanı olarak ayrılan alanlar (yol, yeşil alan, park alanı, çocuk bahçesi alanı, okul alanları, sağlık alanları, belediye hizmet alanı, idari tesis alanı, yönetim merkezi alanı, teknik altyapı alanı, sosyal kültürel tesis alanı, spor tesis alanı, otopark alanı, toplu taşıma ve triyaj alanları vb. Kamu kullanımına ayrılmış tüm alanlar) kamu eline bedelsiz geçmeden parselin imarlı kısımlarında uygulama yapılamaz.
Bu plan notu ile meri plan notları arasında çelişki olması halinde plan tasdik tarihinden önce iskan (yapı kullanma izin belgesi) sürecini tamamlamamış yapılarda geçerli olacaktır. Yapı kullanma izin belgesi almış yapıların 1. ve 2. Bodrum katlarında uygulanır.” şeklindeki hükümlerin iptal edildiği,
26.02.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan notu değişikliğinin dayanağı olan 13.05.2016 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan notu değişikliğinin İstanbul 12.İdare Mahkemesi’nin 31.01.2019 tarih, 2016/350 E., 2016/193 K. sayılı kararı gereği 30.11.2023 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli 08.08.2010 t.t’li Beylikdüzü İlçesi Gürpınar Nazım İmar Planında Turizm Tesis Alanlarına İlişkin Plan Notu Değişikliğinin İptali ile iptal edildiğinden bahisle 26.02.2018 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli plan notlarının iptal edildiği,
Söz konusu değişikliğin 30.11.2023 tt.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Plan Notu Değişikliği kapsamında yapıldığı görülmekle beraber, ilgili plan hükümleri iptalinin 26.02.2018 tt.li 1/1000 ölçekli G21A03A2A rumuzlu plan notu paftasına da işlenmesi gerektiği, aksi takdirde iptal edilen plan notlarının 26.02.2018 tt.li plan notu paftasında yaşayacağı dolayısıyla uygulamada ikileme sebep olacağı,
10.11.2021 tarih ve 1108 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilen 12.11.2021 tasdik tarihli plan notlarında bulunan;
“6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;” şeklindeki hükmün iptal edildiği ve 1 no.lu plan hükmünde bulunan “yapıldığı dönemdeki imar planına,” ve “talep edilmesi durumunda” ifadelerinin iptal edilerek 1 no.lu plan notunun;
“Meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları’ndan önce, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan; meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan ya da bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında, yapı tadilat ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinden herhangi birinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine; ön bahçe istikametini bozmamak ve meri plandaki yapı nizamını değiştirmemek kaydıyla ruhsata esas mimari projesindeki taban oturumu ve çekme mesafelerine göre uygulama yapılmasında belediyesi yetkilidir.” şeklinde yeniden düzenlendiği,
10.11.2021 tarih ve 1108 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilen 12.11.2021 tasdik tarihli plan notlarında bulunan;
“6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;” şeklindeki ifadenin iptal edildiği, söz konusu ifadenin 12.11.2021 tt.li plan notlarında mükerrer yazıldığı, iptalinin yerinde olduğu,
Yapılan düzenleme ile ruhsatın düzenlendiği tarihteki imar planı şartlarının göz ardı edildiği, ruhsata esas mimari projedeki taban oturumu ve çekme mesafelerine göre uygulama yapılması ile meri 1/1000 ölçekli plan kararları ile belirlenmiş olan parsellerde taks değerlerinde değişiklik yapılabileceği, ön bahçe istikameti korunmak kaydıyla yapı yaklaşma mesafelerinin ilçe belediyesince belirlenebileceği, uygulama neticesinde taban alanlarının büyültülerek bahçe mesafelerinin azalacağından meri plan bütünlüğünü bozacağı, inşaat ve yoğunluk artışı getirebileceği,
Plan değişikliği teklifine altlık olarak kullanılan 12.11.2021 tasdik tarihli plan değişikliği paftası üzerine öncelikle 15.09.2015 tarih ve 1300 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilen 28.09.2015 tasdik tarihli plan notu değişikliğine ilişkin;
“Plan onama sınırları içerisinde Hmax: 6.50, Hmax:7.50, Hmax:15.50 ve Hmax:24.50 değeri verilmiş olan Konut, Ticaret, Konut+Ticaret ve Ticaret+Hizmet Alanları'nda mer'i imar yönetmeliğine uygun olacak şekilde, Hmax:6.50 metre ve Hmax:7.50 metre olan yerlerde yükseklik 2 kat (Yençok=2 kat), Hmax:15.50 metre olan yerlerde yükseklik 5 kat (Yençok=5 kat), Hmax:24.50 metre olan yerlerde yükseklik 8 kat (Yençok=8 kat)şeklinde uygulama yapılacaktır. Ancak hmaks:2 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 7.50 m'yi, hmaks:5 kat verilen alanlarda 18.00 m'yi, hmaks:8 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 28.50 m'yi aşamaz.” şeklindeki hükümlerin işlendiği,
İlçe Belediye Meclis Kararı ile de;
“Ancak hmaks:2 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 7.50 m'yi, hmaks:5 kat verilen alanlarda 18.00 m'yi, hmaks:8 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 28.50 m'yi aşamaz.” şeklindeki hükmün iptal edildiği,
İstanbul İmar Yönetmeliğinin “Kat yükseklikleri” başlıklı 30. maddesinde “(1) Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise döşeme üst kotundan döşeme üst kotuna olmak üzere en fazla;
a) (Değişik:RG-7/12/2018-30618) Ticaret bölgelerinde; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre; diğer katlarda 4.50 metre, b) Ticaretin de yapılabildiği karma alanlarda; zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre; diğer katlar konut ise 4.00 metre konut harici ise 4.50 metre, c) Konut bölgelerinde zemin ve normal katlarda 4.00 metre, ç) Zemin katında ticaret yapılabilen konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.50 metre, asma katlı zemin katlarda 6.00 metre, diğer katlarda 4.00 metre, kabul edilerek uygulama yapılabilir.” denildiği, kat yüksekliği 4.00 m olduğu durumlarda 2 kat verilen yerlerde yapı yüksekliğinin 8.00 m’yi aşabileceği görüldüğünden yapılan düzenlemenin İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı olmadığı değerlendirilmekle birlikte,
Bahse konu değişiklik ile söz konusu hükümler eklenirken, ilgili hükümlerin tasdik tarihini belirtmek üzere 29.09.2015 tarihinin işlendiği, yapılan incelemede bahse konu 1/1000 ölçekli plan notu değişikliğinin 15.09.2015 tarih ve 1300 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis kararı ile tadilen kabul edilen 28.09.2015 tasdik tarihli plan notu değişikliği olduğu, tasdik tarihinin yanlış aktarıldığı görülmektedir.
Ayrıca, ilgi (a) yazı eki plan açıklama raporunun “1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi” başlığı altında “…ancak, yapılan incelemede İBB Meclisince farklı tarihlerde onaylanarak yürürlüğe giren plan notu değişikliklerinin pafta üzerinde gösterilmediği tespit edilmiştir. Bu doğrultuda G21A03A2A rumuzlu plan notu paftasına; 29.09.2015 tasdik tarihli ‘Plan onama sınırları içerisinde Hmax: 6.50, Hmax:7.50, Hmax:15.50 ve Hmax:24.50 değeri verilmiş olan Konut, Ticaret, Konut+Ticaret ve Ticaret+Hizmet Alanları'nda mer'i imar yönetmeliğine uygun olacak şekilde, Hmax:6.50 metre ve Hmax:7.50 metre olan yerlerde yükseklik 2 kat (Yençok=2 kat), Hmax:15.50 metre olan yerlerde yükseklik 5 kat (Yençok=5 kat), Hmax:24.50 metre olan yerlerde yükseklik 8 kat (Yençok=8 kat)şeklinde uygulama yapılacaktır. Ancak hmaks:2 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 7.50 m'yi, hmaks:5 kat verilen alanlarda 18.00 m'yi, hmaks:8 kat verilen alanlarda yapı yüksekliği 28.50 m'yi aşamaz.’ şeklinde yürürlükte olan plan notu 12.11.2021 tasdik tarihli plan değişikliği paftası üzerine eklenmiştir.” şeklinde açıklamanın bulunduğu, söz konusu açıklama doğrultusunda yapılan incelemede 24.11.2021 tarih, 1208 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile tadilen 29.11.2021 tarihinde onaylanan plan notlarının ve 13.06.2018 tarih, 984 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı ile 19.06.2018 tarihinde onaylanan taşkın önlemli alanlara ilişkin plan notlarının ve plan notu değişikliğinin teklif plan notu paftasına işlenmediği görülmektedir.
Sonuç olarak; Beylikdüzü İlçesi, 09.06.2011 t.t.li 1/1000 Ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Plan Notları Değişikliği Teklifinin;
P Beylikdüzü ilçesi genelinde uygulama imar planlarının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren ilçe genelinde bölgesel ölçekte farklı ihtiyaçların gündeme geldiği, ilçenin 1. Derece Deprem Bölgesi içerisinde kalması, İstanbul’da yaşanması olası depreme karşı hızlı bir hazırlık sürecinin yürütülmesi gerekliliğinden bahisle kentin yenilenme sürecinin hızlandırılarak uygulamaya yönelik sorunların giderilmesi ve sağlıklı, kaliteli, güvenilir yaşam alanlarının oluşturulması amacıyla hazırlandığının ifade edildiği,
P Plan açıklama raporlarında bahse konu plan notu değişikliklerinden etkilenecek olan parsel ve yapıların plan bölgesi kapsamında sayısal verilerine ve dağılımına ilişkin herhangi bir görsel ve açıklayıcı bilgi ve belge bulunmadığı, bölge planı kararlarını hangi ölçüde etkileyeceğinin anlaşılamadığı, teklif plan notu değişikliğinin planlama alanına etki değerlendirmesine ilişkin ayrıntılı izahat içerir etüt, analiz, rapor, bilgi ve belgelerin yer almadığı, Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin 9. maddesinde “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” hükmünde ifade edilen gereklilik analizleri teklif plan raporunda yer almadığından teklifin Yönetmeliğin 9. maddesine uyarlık taşımadığı,
P İlgili kurum ve kuruluş görüşlerinin, özellikle teklifin konusu itibariyle, yeni İmar Yönetmeliği taslağı çalışması yaparak Büyükşehir Belediye Meclisine ileten Başkanlığımız İmar Şube Müdürlüğü görüşünün plan notu değişikliği teklifine ait işlem dosyasında yer almadığı ve ilçe meclis kararında da konu edilmediği, dolayısıyla kurum/kuruluş görüşü temin edilmeden teklifin kabulüne ilişkin alınan 09.01.2025 tarih ve 14 sayılı Beylikdüzü Belediye Meclisi kararının Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 8. maddesinin 1. fıkrasına aykırı olduğu,
P Teklif plan notu değişikliğinin Resmi Gazetede 18.03.2018 tarih 30364 sayı ile yayımlanarak yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliğinde yer alan deprem etkisi altında binaların tasarımına yönelik esaslar kapsamında da değerlendirilmesi gerektiği,
P İstanbul İmar Yönetmeliğine aykırı düzenlemeler içerdiği,
P İlave inşaat artışı getirdiği,
P Meri plan kat adedini aşan durumların ortaya çıkmasına neden olacağı,
P Teklif ile her ne kadar iskan amaçlı bodrum kat açığa çıkarılamaz denilmekte ise de arazinin eğimli olmasından dolayı birden fazla bodrum kat açığa çıkması halinde yapı yoğunluğunun artacağı,
P Meri imar planında değişiklik yapılmadan vaziyet planına göre uygulama yapılmasının önünü açacağı dolayısıyla teklifin uygun görülmesi halinde teklif plan notundan faydalanacak olan alanlarda 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının şematik kalacağı,
P Müdürlüğümüze eş zamanlı iletilen Beylikdüzü İlçesi sınırları içerisinde 5 ayrı bölgede bölge planı kararlarında değişikliğe gidilen deprem odaklı 1/1000 ölçekli plan notu değişikliği tekliflerinin, bahse konu bölgelerin nüfus yapısı, topoğrafyası, yapılaşma koşulları, fonksiyon vb. özellikleri dikkate alınmadan oluşturulduğu,
P İlçenin büyük bir kısmını kapsayan söz konusu plan notları değişikliği teklifinin ilçenin fonksiyon, yoğunluk, ulaşım ve diğer donatı kararlarını etkileyen kararlar niteliğinde olmasından dolayı bölge planlaması kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
P Ayrıca; İlçe genelinde karşılaşılan imar sorunlarının çözümü için parsel bazında ve plan notu bazında değişiklik yoluna gidilmek istenmesinin plan bütünlüğünü bozduğu, öncelikle 1/5000 ölçekli planda değişiklik gerektiren tekliflerin ilk etapta 1/1000 ölçekli olarak hazırlandığı, bu durumun da plan hiyerarşisini ve sistemini bozucu nitelikte olduğu değerlendirilmektedir” denilerek.
İlgi (a) yazı eki UİP-341080761 Plan İşlem Numaralı Beylikdüzü İlçesi, 09.06.2011 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planı Plan Notu Değişikliği teklifi yazımız ekinde olup; yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Genelgesi, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Beylikdüzü İlçesi, 09.06.2011 t.t.li 1/1000 Ölçekli Gürpınar 3. Etap Uygulama İmar Planına ilişkin 1/1000 ölçekli UİP plan not değişikliği teklifi incelenmiş olup;
Genel Hükümler 1.32 Maddenin son kısmının “2 metreye kadar düşürülebilir.” şeklinde düzenlenmesi,
Özel hükümler 2.4 ve 2.4.1 maddelerinde meri plan şartlarının korunması,
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında eklenen Riskli plan notunun 1. Maddesinin son kısmının “çekme mesafelerine göre uygulama yapılabilir.” şeklinde düzenlenmesi,
İlçe Bütününde Deprem Dayanıklı yapılar oluşturmak, yapıların depreme karşı dayanımını arttırmak amacıyla uygulanacak hükümlerin 2. Maddesindeki ve 10. maddesindeki “ZEMİN KAT+1 NORMAL KATLI” ifadelerinin “ZEMİN KAT+1 VEYA 2 NORMAL KATLI” şeklinde düzenlenmesi
Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 13 Mart 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: AK Parti, MHP ve BBP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder