1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı Notlarının Genel Hükümler, Yapılaşma Hükümleri, Fonksiyon Alanlarına İlişkin Muhtelif Maddelerde Plan Notu Değişikliği

Karar Metni :

Planlama Şube Müdürlüğü’nün 10/02/2025 gün ve 2024-1961345sayılı yazısında;

“İlgi: a) 23.10.2024 tarih, 4132584 sayılı Bağcılar Belediye Başkanlığı yazısı ile eki 10.10.2024 tarih, 112 sayılı İlçe Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliği dosyası.

b) 18.04.2024 tarih, 2024/S-658863 sayılı İmar Planı ve Değişikliği Çalışmalarında Uygulanacak Usul ve Esaslara İlişkin Genelge.

TALEP: İlgi (a) yazı ekinde 15.09.2008 tt.li 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı notlarının Genel Hükümler, Yapılaşma Hükümleri, Fonksiyon Alanlarına ilişkin muhtelif maddelerde plan notu değişikliği yapılmasına ilişkin 10.10.2024 tarih ve 112 sayılı Bağcılar Belediye Meclis Kararı ile aynen uygun görülen UİP-341069475 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi gereği için tarafımıza iletilmiştir. (Ek-1)

MERİ PLANLARDAKİ DURUM: 18.04.2008 tt.li1/5000 ölçekli Bağcılar Nazım İmar Planı kapsamında kalmaktadır.

15.09.2008 tt.li 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planına 08.10.2009 - 20.06.2010 - 20.09.2010 - 01.12.2010 - 18.01.2011 - 17.03.2011 - 21.06.2011 - 16.12.2011 - 16.06.2012 - 13.09.2013 - 17.01.2014 - 12.06.2014 - 13.05.2016 - 21.02.2017 - 24.07.2017 - 19.06.2018 - 14.09.2018 - 24.01.2019 - 24.07.2020_20.06.2021-18.01.2022-20.02.2022-24.03.2022-20.0.5.2024 tarihlerinde muhtelif plan notu ilaveleri ve değişiklikler yapılmıştır.

15.09.2008 … 20.05.2024 tt.li Bağcılar Uygulama İmar Planının

Genel Hükümler başlığı altında;

İmar Kanununun 18.maddesine göre uygulama yapılan ve kamulaştırılmak üzere tapu verilen donatı alanlarının kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla bu alanlar emsal hesabına dahil edilir. Tamamı donatı alanında kalan parsellerin kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla parsel alanının % 40’ının emsali başka parsel veya parsellere transfer edilebilir. Bu işlem emsal hesabı KAKS:2.00 değeri üzerinden yapılarak gerçekleştirilir. Emsal transferi yapılan parselde toplam emsal değeri planda verilen emsal değerinin %50 sini aşamaz. Emsal transferi simge yapılanma şartlarına sahip parsellere yapılamaz.

19) Planda gösterilsin veya gösterilmesin mülkiyeti kamuya geçmiş alanlarda Belediye Encümeni Kararı ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda trafo, doğalgaz vb. tesisler için parsel ihdas edilebilir. Planlama alanının bütününde bina bünyesinde veya Belediye Encümeni Kararı ile parsel yakınında ayrılan trafo yerinin ilgili kurum tarafından uygun görüldüğüne dair görüş yazısı alınmak ve trafo yeri tahsisi temel üstü aşamasına kadar yapılmak kaydı ile inşaat ruhsatı verilir. Toplam inşaat alanı 1.500 m2 den küçük konut parsellerinde trafo belgesi iskân aşamasında aranmak kaydı ile inşaat ruhsatı verilir.

Yapılaşma Hükümleri başlığı altında;

2) Ön bahçe mesafesi, PH ve MİA alanları dışındaki imar adalarında, 1.000 m² den küçük parsellerde, mevcut yapılaşmış korunabilir (15.09.2008 t.t’li Bağcılar Uygulama İmar Planına göre ruhsat almış binaları kapsar.) yapı varsa, 10 mt. ve daha dar yollarda 1.50 mt.den, 10 mt. - 15 mt. arası yollarda 2 mt.den, 15 mt.den geniş yollarda ise 3 mt.den az olamaz. Planda belirlenmeyen ön bahçe çekme mesafelerinde 3 metreden fazla yapılaşmış imar adalarında ön bahçe mesafesini belirlemeye belediyesi yetkilidir. Bina derinliği veya cephesi 4 mt.nin altına düşen parsellerde komşu parsellerin boş olması halinde teşekküle esas minimum bahçe mesafeleri uygulanır.

5) Ada içerisinde yapılaşmış korunabilir yapı varsa, o parsele komşu parsellerdeki teşekküllere göre, bitişik, ikiz ve ayrık nizam uygulaması yapılabilir. 9 m’den dar cepheli parsellerde çekme yapılan komşu parselin de cephesinin 9 m’nin altında olması durumunda, ayrık ve ikiz nizama tabi yapı adalarında bitişik nizam uygulaması yapılır. Çekme yapılan komşu parselin cephesi 9 m’den büyük ise, 2 m çekme mesafesi uygulanır. Bitişik nizam parsellerde komşu parselden 3 m’den daha az çekilerek yapılmış korunabilir mevcut yapı bulunması halinde, 2 metre çekme mesafesi uygulanır. İkiz ve ayrık nizam imar adalarında bulunan parsellerde, bitişik olarak yapılaşmış korunabilir mevcut yapı bulunan cephede, bitişik olarak imar durumu tanzim edilir. Bitişik iki köşe parselden birinde, bitişik nizam uygulaması varsa, diğer köşe başı parsele de aynı uygulama yapılır.

10- En az 2 parselin tevhid edilmesi kaydıyla 500 m²'den büyük parsel oluşturulması durumunda yeni oluşacak parselin inşaat alanı tevhid edilen parsellerin simge halindeki inşaat alanları toplamının %10 arttırılması ile, 750 m²’den büyük parsel oluşturulması halinde %15 arttırılması ile, 1000 m² den büyük parsel oluşturulması halinde %20 arttırılması ile 2000 m²'den büyük parsel oluşturulması halinde %25 arttırılması ile 3000m² den büyük parsel oluşturulması veya en az 6 parsel yada adanın tamamının tevhid edilerek 1000 m²'den büyük parsel oluşturulması durumunda %30 arttırılması ile bulunur. Planda emsal değeri verilen kooperatif, site, toplu konut vb şekilde yapılaşmış parsellerde mevcut binaların tamamının veya bir kısmının yıkılarak yeniden yapılacak olması halinde, planda verilen emsal değeri %30 arttırılarak uygulama yapılır. Kooperatif, site, toplu konut vb. şeklinde yapılaşmış parsellerde donatı alanlarından kat artışına bakılmaksızın çekme mesafesi 5 metre uygulanır.

10.1- Mahreci olmaması sebebiyle yapılaşamayan parseller de tevhide konu parsel sayısına dahil edilir. Ancak 10. Maddenin uygulanmaması durumunda yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri çerçevesinde parsel büyüklüğü olarak tek başına yapılaşamayan parseller sınır düzeltmesi, yolsa veya başka bir donatıdan ihdas ve ifraz sonucu oluşan parseller sayıya dahil edilmez.

10.2- 1000 m²'den büyük parsellerin, 1000 m²'den küçük parsellerle tevhit edilmesi halinde yeni oluşan parselin inşaat alanı hesabında yalnızca 1000 m²'den küçük parselin inşaat alanı %30 arttırılır.

10.3- Parsellerin simge halindeki inşaat alanı Zemin Kat + Normal Kat + Çatı Piyesi alanlarının (çatı arası piyeslerinin alanı, normal kat alanının %30'u olarak hesaba dâhil edilecektir.) toplamına göre hesaplanır. Teşekkül bina olarak Bodrum Kat + Zemin Kat + 2 Normal Katlı veya Zemin + 3 Normal Katlı yapılar baz alınacaktır.

10.4- Tevhid sonucu oluşan 500-1000 m² arası parsellerde bahçe mesafelerine uyulması kaydıyla TAKS serbest olup planda verilen irtifa en fazla iki kat arttırılır. 10.maddeye göre emsal artışı alan, 1000 m² den büyük parsellerde zemin katta ticaret yapılması halinde maks TAKS:0.50 konut yapılması halinde maks TAKS:0.40 uygulanır. Zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS: 0.40, ticaret yapılması durumunda maks: TAKS:0.50 uygulanır. Zemin katta ticaret yapılması halinde yapılaşma hükümleri bölümü 19.maddede verilen haklar saklıdır. Planlama alanının tamamındaki 1000 m² den büyük parsellerde yapılacak uygulamalarda hava mania hattı kriterlerine ve silüetle ilgili yükseklik kararlarına uyulması ve TAKS’ın aşılmaması koşulu ile blok ebatları ve yükseklikleri serbesttir.

10.5- Bina dar kenarı 10 metreden az olamaz. Ancak tek sıra parsellerden oluşan adalarda ve planda emsal değeri verilmesine rağmen yapılaşma şartlarını sağlayamayan kooperatif, site ve parsellerde bu şart aranmaz.

10.6- Yol cephelerinde çekme mesafeleri 3 metreden az olamaz. 4 kattan sonraki her kat için arka ve yan bahçe mesafesine 50 cm ilave edilir. Ancak yeşil alan ve AOP alanlarından, bu alanlara komşu olan imarlı parsellerde kat adedine bakılmaksızın arka ve yan bahçe çekme mesafesi 3 metre olarak uygulanacaktır.

10.7- Bu alanlardaki otopark ihtiyacının bodrum katlarda karşılanması zorunludur.

10.8- TİM, kısmen TİM kısmen Konut ve Konut parsellerinin tevhit edilmesi durumunda katların tamamı konut yapılabilir.

10.9- Yapı adasındaki imarlı parsellerin tamamının tevhit edilerek tek parsel oluşturulması ve oluşan parselin 800m²'den büyük olması halinde 1000m² şartı aranmaksızın yukarıdaki hükümler uygulanır.

10.10- Tevhide konu parsel ve parsellerde mevcut bina bulunmaması halinde, yukarıda verilen artışlar %50 oranında azaltılarak uygulama yapılır.

10.11- 400 – 1000 m² arası Prestij Hizmet Alanlarında kalan parsellerde, Tali İş Merkezi (TİM) yapılaşma şartlarına göre uygulama yapılır.

10.12) En az 1 tanesi 6306 sayılı yasa kapsamına giren parsellerde plan fonksiyonu olarak tevhidinde sakınca olmayan parseller yapılaşma şartlarına bakılmaksızın tevhit edilebilir. Parseller arasında kademe hattı dikkate alınmaz. Ancak tevhit sonrası oluşacak parselde, parsellerin tevhit öncesi hesaplanan toplam inşaat alanı (zemin+normal katlar) aşılamaz. Kat adedi, tevhit edilen parsellerden yüksek katlı parselin kat adedini geçemez.

24.03.2022 tt.li Bağcılar Uygulama İmar Planının 10.maddesindeki meri hükümler;

İlgili idare tarafından tehlike arz etmesi sebebi ile tedbir amaçlı boşaltılan ve sonrasında ilgilisince veya idarece yıkılan ya da yıkılacak yapılar ile 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamında, riskli yapı tespiti yapılmış binaların yıkılıp yeniden yapılması durumunda;

1-Meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarından önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan, meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan yada bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullama izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.

1-a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak vb. ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir.

1-b) 3194 sayılı İmar Kanunun Geçici 16. Maddesine göre uygulama yapmış binalar için bu plan notu geçerli değildir.

1-c) Zemin ve Temel Etüdü Uygulama Esasları ve Rapor Formatı esaslarına göre yapılacak Zemin Etüd Raporları doğrultusunda, uygulama yapılacaktır. Bina yüküne göre zemin iyileştirmesi gerektiren alanlarda, zemin iyileştirmesi yapılmadan uygulama yapılamaz.

1-d) Uygulama aşamasında ilgili kurum görüşleri alınmadan uygulama yapılamaz.

1-e) Açıklanmayan hususlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri plan notları geçerlidir.(Ek-2)

Tali İş Merkezi Alanları (TİM) başlığı altında;

1-Bu alanlarda mahalle veya mahalle gruplarına hizmet eden alışveriş merkezi, büro, mağazalar, çarşı, konaklama tesisleri, rezidans, konut yapıları, lokanta, restaurant, banka şubesi, dayanıklı tüketim satış mağazaları, bakkal, kasap, manav, berber, terzi, ayakkabı tamircisi, çevreyi kirletmeyen dumansız, atıksız, hizmet ağırlıklı bilgisayar üretimi, montajı, matbaa, tekstil, konfeksiyon ve benzeri iş kolları yer alabilir.

2-1.000 m2den küçük parsellerde bünyesinde yer aldığı veya en yakın imar adasındaki yapılaşma simgesi (A-4, I-4, B-4 gibi) uygulanır. Planda KAKS değeri verilmiş olsa dahi bu hüküm geçerlidir.

3-Bir parsel TİM veya kısmen TİM kısmen konut alanında kalıyor ise zemin kat ticaret olmak kaydı ile parselin tamamında TİM veya konut yapılabilir. 1.000 m2 ve daha büyük parsellerde bahçe mesafeleri içerisinde zemin katta maks. TAKS:0.40 zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0.25, maks KAKS:2.00, TİM yapılması durumunda ise maks TAKS:0.40, maks KAKS:2.00 uygulanır. Planda simge verilmiş olsa dahi bu hüküm geçerlidir. Özel Sağlık Tesisi Alanlarında TAKS Bahçe mesafeleri içinde serbesttir. Tali İş Merkezi (TİM) Alanlarında 6000 m2’den büyük parsellerde zemin katta maks TAKS:0.50 uygulanır. Yol boyu Tali İş Merkezi (TİM) olan yerlerde, Tali İş Merkezi fonksiyonu olan, yola cepheli olmayan parsellerde zemin katta ticaret olması şartı aranmaz.

4-Bağcılar, İstanbul ve Birlik Caddelerinden cephe alan parsellerde, 19.11.1987 tarihli imar planı ve daha sonra yapılan ıslah imar planları uyarınca, parsel alanına bakılmaksızın H:18.50 mt. irtifada bahçe mesafeleri dâhilinde TİM fonksiyonunda uygulama yapılır.

5-Bu madde iptal edilerek, bu madde yerine getirilen plan notu, yapılaşma hükümleri bölümüne, 23. madde olarak ilave edilmiştir.

6-TİM ve konut alanında kalan parseller bina derinliği 30mt.yi geçmeyecek şekilde tevhid edilebilir ve tevhid sonrası oluşacak parselde TİM fonksiyonları uygulanabilir Sancaktepe Mahallesi, Çarşı Caddesinden cephe alan ve konut alanında kalan parsellerde TİM fonksiyonları uygulanabilir.

Merkezi İş Alanları (MİA) başlığı altında;

1-Bu alanlarda iş merkezi, ofis, büro, alışveriş merkezleri, çok katlı mağazalar, çarşı, konaklama tesisleri, rezidans-konut yapıları, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restaurant, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları yer alabilir. 1.000m2'den küçük parsellerde bünyesinde yer aldığı veya en yakın imar adasındaki yapılaşma simgesi (A-4,I-4,B-4 gibi) uygulanır.

2-1000 m² ve daha büyük parsellerde zemin katta, planda verilen bahçe mesafeleri içerisinde maks TAKS:0.50, normal kattan itibaren maks TAKS:0.40, maks KAKS: 2.00 olarak uygulama yapılır. TAKS değeri tabii zemin kotundan itibaren aranacak olup, bodrum kattaki bahçe mesafeleri avan projesinde belirlenecektir.

Merkezi İş Alanları (MİA) alanlarında avan proje onayı İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılır.

Prestij Hizmet Alanları (PH) başlığı altında;

1-Bu alanlarda uluslararası şirketler ve medya yönetim binaları, iş merkezi, ofis, büro, alışveriş merkezleri, çok katlı mağazalar, çarşı, konaklama tesisleri, rezidans-konut yapıları, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restaurant, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları yer alabilir.

2-400 m2 den küçük parsellerde bahçe mesafeleri uygulanır. 400-1.000m2 arası parsellerde bahçe mesafeleri içerisinde maks KAKS:1.60 uygulanır.

3-1.000 m2 ve daha büyük parsellerde zemin katta, planda verilen bahçe mesafeleri içerisinde maks TAKS:0.50, normal kattan itibaren maks TAKS:0.40, maks KAKS: 2.00 olarak uygulama yapılır. TAKS değeri tabii zemin kotundan itibaren aranacak olup, bodrum kattaki bahçe mesafeleri avan projesinde belirlenecektir.

4-PH, MİA, MİA1 ve 2500 m2’ büyük TİM alanlarında otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla iskân edilen 1.bodrum kat emsale dâhil değildir. İskân edilen bodrum katta TAKS değeri aşılamaz. PH, MİA, MİA1 ve 2500 m2’ büyük TİM alanlarında 1.bodrum katta kat alanının %10'nu geçmeyecek şekilde ara kat yapılabilir, ara katta iskân edilen alanlar emsale dahildir. Dere mutlak koruma bandına komşu parsellerde döşeme taban kotu dere kenar duvar (kret) kotundan 1.5 metre yüksekte kalmayan bodrum katlar iskan edilemez.

İskan edilen ve emsale dahil edilmeyen bodrum katların, kullanım amaçlarını, etkilerini, şekillerini ve varsa olumsuz etkilerine karşı çözüm yollarını açıklayan bir rapor idarenin onayına sunulur. Raporun idare tarafından onaylanmasına müteakip ruhsat işlemleri devam ettirilir.

-Prestij Hizmet (PH) alanlarında avan proje onayı İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılır.

-Prestij Hizmet (PH) Alanlarında 1. Bodrum katta bodrum kat alanının %10’unu geçmeyecek şekilde ara kat yapılabilir. Ara katta iskan edilen alanlar emsale dahildir.

-Prestij Hizmet Alanlarında otopark ihtiyacının parsel bünyesinde karşılanması kaydıyla iskân edilen 1.bodrum kat emsale dâhil değildir.

-İskân edilen bodrum katta TAKS değeri aşılamaz.

-Prestij Hizmet Alanlarında 1.bodrum katta kat alanının %10'unu aşmayacak şekilde ara kat yapılabilir, ara katta iskân edilen alanlar emsale dahildir.

-Dere mutlak koruma bandına komşu parsellerde döşeme taban kotu dere kenar duvar(kret) kotundan 1.5 mt yüksekte kalmayan bodrum katlar iskan edilemez. (Ek-2)

İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı ekinde iletilen 10.10.2024 tarih ve 112 sayılı İlçe Meclis Kararında; “İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 03.10.2024 tarih ve E.4108189 sayılı yazısı ve eki Bağcılar Meri Plan Notları teklifi doğrultusunda hazırlanan Bağcılar İlçesi, Meri Plan Notlarının, Genel Hükümler, Yapılaşma Hükümleri ve Fonksiyon Alanlarında yer alan mühtelif plan notlarında plan değişikliği teklifi (TEKLİF;341068009) Müdürlüğünden geldiği şekliyle uygun bulunmuştur.” şeklindeki İmar Komisyonu raporu, Bağcılar Belediye Meclisinin 10.10.2024 tarihli 2.birleşiminde görüşülerek komisyondan geldiği şekliyle oybirliği ile karara bağlandığı görülmektedir. (Ek-3)

KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifine ilişkin herhangi bir kurum görüşü iletilmemiştir.

PLAN DEĞİŞİKLİĞİ GEREKÇESİ: Teklif plan tadilatının hazırlanmasındaki gerekçe ilgi (a) yazı ve eki raporda;

“İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 03.10.2024 tarih ve E. 4108189 sayılı yazısında " İlçemiz genelinde 1/1000 ölçekli uygulama imar plan notları 15.09.2008 tarihinde onaylanmış olup, gelinen bu süreçte plan notlarının bazı maddeleri, gerek uygulamada yaşanan problemlerin çözülmesi hususunda, gerekse mülkiyet sorunlarının çözülmesi hususunda revize edilmiştir. Yaşadığımız bölgenin deprem kuşağında bulunması, İlçemizde mevcut yapı stoğunun daha sağlam, daha yaşanabilir hale getirilmesi, sosyal yaşamın konforunun arttırılması, İlçemizde yaşayan bireylerin daha sağlıklı yaşam koşullarına kavuşması amacıyla; yatay mimarinin önünün açılması, deprem riski bulunan alanlarda dönüşümün hızlandırılması, ruhsat işlemlerinin hızlandırılması, bahçe mesafelerinin uygulanmasında kolaylık sağlanması, sokak siluetinin bütünlüğünün sağlanması, parsellerin imar haklarının korunması, kazanılmış hakların korunması, numarataj ile ilgili yaşanan sorunların giderilmesi, kaçak yapı stoğunun eritilerek kentsel dönüşümün hızlandırılması, yapılarda piyes ölçülerinin kullanılabilir hale getirilmesi hususları önem arz etmektedir.” şeklinde belirtilerek buradan hareketle İlçemiz genelinde uygulanmakta olan mer'i 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları Notlarında ilgi yazı ekindeki Bağcılar Meri plan notları teklifi doğrultusunda revizyona gidilmesi hususu Müdürlüğümüzden talep edilmiştir.” denilmektedir.

TEKLİF PLAN ve PLAN NOTLARI: 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelendiğinde, teklifin 20.05.2024 tt.li 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planının plan notu paftası üzerine hazırlandığı, bölge planı plan notları paftasının okunaksız olması nedeniyle tadilat yapılacak meri plan notlarının da teklif plan paftasına yazıldığı, bu doğrultuda aşağıda belirtildiği şekilde teklif plan paftasının ve plan açıklama raporunun oluşturulduğu görülmekte olup,

Genel Hükümler;

“1) TAKS ve KAKS değerleri net parsel üzerinden hesaplanacaktır. Ancak daha önce uygulama görmüş veya rızaen terk yapılmış parsellerde, bu plana göre ilave terkler çıkması ve toplam terk miktarının %40’ı aşması halinde, terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı, parselin kadastral alanının, %60'ı üzerinden yapılır. Bu hüküm, bu plana göre terk miktarı %40’ı aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla uygulanır. Bu değer, net parsel alanı üzerinden hesaplanacak alanın %25’ini aşamaz.İmar Kanununun 18.maddesine göre uygulama yapılan ve kamulaştırılmak üzere tapu verilen donatı alanlarının kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla bu alanlar emsal hesabına dahil edilir. Tamamı donatı alanında kalan, imarlı olup yapılaşmayan veya kısmen imarlı kısmen donatı alanında kalan parsellerin kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla parsel alanının % 50’ının emsali başka parsel veya parsellere transfer edilebilir. Bu işlem emsal hesabı KAKS:2.00 değeri üzerinden yapılarak gerçekleştirilir. Emsal transferi yapılan parselde toplam emsal değeri planda verilen emsal değerinin %50 sini aşamaz. Emsal transferi simge yapılanma şartlarına sahip parsellere yapılamaz.” meri plan notunun tamamı yazılarak teklif ile yukardaki altı çizili hükmün eklendiği,

“19) Planda gösterilsin veya gösterilmesin mülkiyeti kamuya geçmiş alanlarda Belediye Encümeni Kararı ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda trafo, doğalgaz vb. tesisler için parsel ihdas edilebilir. Planlama alanının bütününde bina bünyesinde veya Belediye Encümeni Kararı ile parsel yakınında ayrılan trafo yerinin ilgili kurum tarafından uygun görüldüğüne dair görüş yazısı alınmak ve trafo yeri tahsisi temel üstü aşamasına kadar yapılmak kaydı ile inşaat ruhsatı verilir. Toplam inşaat alanı 1.500 m2 den küçük ~~konut parsellerinde~~ parsellerde trafo belgesi iskân aşamasında aranmak kaydı ile inşaat ruhsatı verilir.” meri plan notunun tamamı yazılarak teklif ile “konut parsellerinde” ibaresi iptal edilerek “parsellerde” ibaresinin eklendiği,

Genel Hükümlere 42. madde olarak; “Yeni inşaatların ruhsat aşamasında bölgenin hakim ağaç türüne göre ağaçların cinslerinin belirlemeye belediyesi yetkilidir. Belirlenen ağaç türü belediyece ekilecek olup, bedeli ruhsat aşamasında tahsil edilecektir.” plan notunun ilave edildiği,

Yapılaşma Hükümleri;

“2) Ön bahçe mesafesi, PH ve MİA alanları dışındaki imar adalarında,1.000 m² den küçük parsellerde, mevcut yapılaşmış korunabilir (15.09.2008 tasdik tarihli Bağcılar Uygulama İmar Planına göre ruhsat almış binaları veya 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanuna tabi binaları kapsar.) yapı varsa, 10 metre ve daha dar yollarda 1.5 metreden, 10 metre - 15 metre arası yollarda 2 metreden, 15 metreden geniş yollarda ise 3 metreden az olamaz. Planda belirlenmeyen ön bahçe çekme mesafelerinde 3 metreden fazla yapılaşmış imar adalarında ön bahçe mesafesini belirlemeye belediyesi yetkilidir. Bina derinliği veya cephesi ~~4 metrenin~~ 7 metrenin altına düşen parsellerde komşu parsellerin boş olması halinde teşekküle esas minimum bahçe mesafeleri uygulanır.” meri plan notunun tamamı yazılarak “4 metrenin” ibaresi iptal edilerek “7 metrenin” ibaresinin ilave edildiği,

“5) Ada içerisinde yapılaşmış korunabilir yapı varsa, o parsele komşu parsellerdeki teşekküllere göre, bitişik, ikiz ve ayrık nizam uygulaması yapılabilir. 9 m’den dar cepheli ~~parsellerde~~ binalarda çekme yapılan komşu ~~parselin de~~ binanın da cephesinin 9 m’nin altında olması durumunda, ayrık ve ikiz nizama tabi yapı adalarında bitişik nizam uygulaması yapılır. Çekme yapılan komşu ~~parselin~~ binanın cephesi 9 m’den büyük ise, 2 m çekme mesafesi uygulanır. Bitişik nizam parsellerde komşu parselden 3 m’den daha az çekilerek yapılmış korunabilir mevcut yapı bulunması halinde, 2 metre çekme mesafesi uygulanır. İkiz ve ayrık nizam imar adalarında bulunan parsellerde, bitişik olarak yapılaşmış korunabilir mevcut yapı bulunan cephede, bitişik olarak imar durumu tanzim edilir. Bitişik iki köşe parselden birinde, bitişik nizam uygulaması varsa, diğer köşe başı parsele de aynı uygulama yapılır.” meri plan notunun tamamı yazılarak “parsellerde” ibaresi iptal edilerek “binalarda”ibaresinin ilave edildiği, “parselin de” ibaresi iptal edilerek “binanın da” ibaresinin ilave edildiği, “parselin” ibaresi iptal edilerek “binanın” ibaresinin ilave edildiği,

“10.3) Parsellerin simge halindeki inşaat alanı zemin kat+normal kat+ çatı piyesi alanlarının (çatı arası piyeslerinin alanı, normal kat alanının %30'u olarak hesaba dâhil edilecektir.) toplamına göre hesaplanır. Teşekkül bina olarak (bodrum kat+zemin kat+2 normal katlı) yapılar baz alınacaktır.” meri plan notunun tamamı yazılarak, altı çizili hükmün iptal edilerek “Bu hesaplamalarda ön bahçe mesafeleri 10 metre ve daha dar yollarda 1.5 metreden, 10 metre-15 metre arası yollarda 2 metreden, 15 metreden geniş yollarda ise 3 metre olacak şekilde uygulama yapılır. Planda yapılaşma nizamı verilen parsellerin simge haldeki inşaat hakları hesaplanırken derinlik şartı aranmaz. Adanın tamamı boş olması durumunda plandaki çekme mesafelerine göre uygulama yapılacaktır.” plan notunun ilave edildiği,

“10.4. Tevhid sonucu oluşan 500-1000 m2 arası parsellerde bahçe mesafelerine uyulması kaydıyla, TAKS serbest olup, planda verilen irtifa en fazla iki kat arttırılır. 10. Maddeye göre emsal artışı alan, 1000 m2’den büyük parsellerde ise zemin katta ticaret yapılması halinde, maks TAKS:0.50 konut yapılması halinde, maks TAKS:0,40 uygulanır. Zemin katta ticaret yapılması halinde, yapılaşma hükümleri bölümü 19. Maddede verilen haklar saklıdır. Planlama alanının tamamındaki 1000 m2’den büyük parsellerde yapılacak uygulamalarda hava mania hattı kriterlerine ve silüetle ilgili yükseklik kararlarına uyulması ve TAKS’ın aşılmaması koşulu ile blok ebatları ve yükseklikleri serbesttir. Zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0,40, ticaret yapılması durumunda maks TAKS:0.50 uygulanır” meri plan notunun tamamı yazılarak altı çizili hükmün iptal edildiği,

“10.6) Yol cephelerinde çekme mesafeleri 3 m. den az olamaz. 4. Kattan sonraki her kat için arka ve yan bahçe mesafesine 50 cm ilave edilir. Ancak yeşil alan ve AOP alanlarından, bu alanlara komşu olan imarlı parsellerde kat adedine bakmaksızın arka ve yan bahçe çekme mesafesi 3 m olarak uygulanacaktır.” meri plan notunun tamamı yazılarak devamına “Yapılaşma Hükümleri bölümünün 10. Maddesine göre tevhit edilen parsellere komşu parsellerin yapılaşma nizamı, imar planında gösterildiği gibi (B-4, I-4, A-4,.. vb) uygulanır.” plan notunun ilave edildiği,

“10-1 Meri 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarından önce, yapıldığı dönemdeki imar planına, ilgili yasa ve yönetmelik hükümlerine göre ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi almış olan, meri imar planına göre tamamı donatı veya yol alanında kalmayan yada bir kısmı donatı veya yol alanında kalıp imarlı alanına göre yapılaşabilecek parsellerde; yıkılıp yeniden yapılması halinde; talep edilmesi durumunda meri imar planındaki fonksiyonunu korumak şartıyla; yapı ruhsatında veya yapı kullanma izin belgesinde yer alan iskana konu toplam inşaat alanına ve yol kotunun üzerindeki kat adedine göre uygulama yapılır.

1-a) Binanın kot aldığı noktanın altındaki bodrum katlarda yapılacak olan otoparklar, sığınak vb. ortak alanlar toplam inşaat alanına dahil değildir. Bu inşaat alanı 10. madde kapsamındaki toplulaştırma uygulamalarında ilave bir artış yapılmadan kullanılabilir.” meri plan notunun tamamı yazılarak devamına “1000 m2’den büyük parsellerde kat adedine bakılmaksızın 10. Maddedeki TAKS ve çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.” plan notunun ilave edildiği,

Yapılaşma Hükümlerine 28. madde olarak; “Plan genelinde, (B-4), (I-4), (A-4) yapılaşma nizamına sahip simge parsellerde yapılacak yeni yapıların, son kat eklentisi olarak gösterilen çatı arası piyeslerinin iptal edilerek, tam kat olarak yapılaşması ve çatının %20’den az eğimle yapılması, asansör kulesinin ön cephe hattına 3 m’den fazla yaklaşmaması ve ana merdivenin çatı arasına çıkarılmaması koşulu ile uygulama yapılabilir.” plan notunun ilave edildiği,

B-Tali İş Merkezi (TİM) Alanları;

“3) Bir parsel TİM veya kısmen TİM kısmen konut alanında kalıyor ise zemin kat ticaret olmak kaydı ile parselin tamamında TİM veya konut yapılabilir. 1.000 m2 ve daha büyük parsellerde bahçe mesafeleri içerisinde zemin katta maks. TAKS:0.40 zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0.25, maks KAKS:2.00, TİM yapılması durumunda ise maks TAKS:0.40, maks KAKS:2.00 uygulanır. Planda simge verilmiş olsa dahi bu hüküm geçerlidir. Özel Sağlık Tesisi Alanlarında TAKS Bahçe mesafeleri içinde serbesttir. Tali İş Merkezi (TİM) Alanlarında 6000 m2’den büyük parsellerde zemin katta maks TAKS:0.50 uygulanır. Yol boyu Tali İş Merkezi (TİM) olan yerlerde, Tali İş Merkezi fonksiyonu olan, yola cepheli olmayan parsellerde zemin katta ticaret olması şartı aranmaz.” meri plan notunun tamamı yazılarak altı çizili hükmün iptal edildiği,

C-Merkezi İş Alanları (MİA);

“3-1000 m² ve daha büyük parsellerde zemin katta, planda verilen bahçe mesafeleri içerisinde maks TAKS:0.50, normal kattan itibaren maks TAKS:0.40, maks KAKS: 2.00 olarak uygulama yapılır. TAKS değeri tabii zemin kotundan itibaren aranacak olup, bodrum kattaki bahçe mesafeleri avan projesinde belirlenecektir. Merkezi İş Alanları (MİA) alanlarında avan proje onayı İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılır.” meri plan notunun tamamı yazılarak altı çizili hükmün iptal edildiği,

D-Prestij Hizmet (PH) Alanları;

“2) 400 m2 den küçük parsellerde bahçe mesafeleri uygulanır. 400-1.000m2 arası parsellerde bahçe mesafeleri içerisinde maks KAKS:1.60 uygulanır.” plan notunun iptal edildiği,

“3) 1.000 m2 ve daha büyük parsellerde zemin katta, planda verilen bahçe mesafeleri içerisinde maks TAKS:0.50, normal kattan itibaren maks TAKS:0.40, maks KAKS: 2.00 olarak uygulama yapılır. TAKS değeri tabii zemin kotundan itibaren aranacak olup, bodrum kattaki bahçe mesafeleri avan projesinde belirlenecektir. Prestij Hizmet (PH) alanlarında avan proje onayı İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılır.” meri plan notunun tamamı yazılarak altı çizili hükmün iptal edildiği görülmektedir. (Ek-4)

DEĞERLENDİRME:

İlgi (a) yazı ekinde 15.09.2008 tt.li 1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı notlarının Genel Hükümler, Yapılaşma Hükümleri, Fonksiyon Alanlarına ilişkin muhtelif maddelerde plan notu değişikliği yapılmasına ilişkin 10.10.2024 tarih ve 112 sayılı Bağcılar Belediye Meclis Kararı ile aynen uygun görülen UİP-341069475 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi gereği için tarafımıza iletilmiştir.

İlgi (a) yazı eki teklif plan notu değişikliği Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin imar planı ve değişikliklerine yönelik ilke ve esaslarına ilişkin hükümleri incelendiğinde;

Yönetmeliğin Genel Planlama Esasları başlıklı 7/1. Maddesinde her tür ve ölçekteki mekânsal planlar için (a) bendinde “Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.”, (b) bendinde “Planlar; pafta, gösterim, plan notları ve plan raporu ile bir bütündür.”, (i) bendinde “Planlama süreci; araştırmaların yapılması, sorunların ortaya konulması, veri ve bilgi toplama ile ilgili analiz aşaması; bilgilerin bir araya getirilmesi, birleştirilmesi ve sonuçların değerlendirilmesi ile ilgili sentez aşaması ve plan kararlarının oluşturulması aşamalarından oluşur.” ilkelerinin tanımlandığı,

İmar Planlarına Dair Esaslar başlıklı 21. Maddesinde imar planlarının hazırlanmasına ilişkin temel esasların “İmar planları, planlama alanına ilişkin inceleme, araştırma, etüt ve eşik analizi çalışmalarının değerlendirilmesinden elde edilen senteze dayalı olarak hazırlanır.” olarak tanımlandığı,

Mekânsal Planların Yapımına Dair Esasların tanımlandığı Araştırma ve Analiz başlıklı 8. Maddesinin 1. fıkrasında “Mekânsal planların, plan değişiklilerinin, revizyon ve ilavelerin hazırlanması sürecinde, kamu kurum ve kuruluşları veya plan müelliflerince planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmalar yapılır.” şeklinde esasın ortaya konulduğu ve 8. maddenin devam eden fıkralarında plan-plan değişikliği - plan revizyonuna ilişkin yapılması gereken araştırma ve analiz alanlarının tariflenmiş olduğu,

Ayrıca Yönetmeliğin 9. Maddesinin 1. fıkrasında “Mekânsal planlara ilişkin, kendi kademesine göre ve yapılış amacının gerektirdiği açıklamaları içeren bir plan raporu hazırlanır.” hükmü ile 4. fıkrasında “Plan değişikliklerinde, değişiklik gerekçesi ve yapılan gereklilik analizlerini ayrıntılı açıklayan plan raporu hazırlanması zorunludur.” hükümlerinin yer aldığı, plan açıklama raporunda yer alması gereken başlıkların aynı maddenin 2. fıkrasında “Plan raporunda, planın türü, ölçeği, kapsamı ve özelliğine göre; vizyon, amaç, hedefler ve stratejiler belirlenerek, koruma-kullanma esasları, alan kullanım kararları, yoğunluk ve yapılaşmaya ilişkin konularda planlama esasları ve uygulama ilkeleri, eylem planları, açık ve yeşil alan sistemi, ulaşım, erişilebilirlik ve mekânın etkin kullanılması, gerektiğinde koruma, sağlıklaştırma ve yenileme program, alan ve projelerinin etaplama esasları, alan kullanım dağılımı tablosu gibi hususlarda açıklamalara yer verilir.” şeklinde açıklanmış olduğu,

İmar planı değişikliklerine ilişkin 26. maddesinin 1. fıkrasında imar planı değişikliğinin temel esasının “(…) plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” şeklinde tanımlanmış olduğu,

Teklif dosyası, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin (MPYY) yukarıda detaylarına yer verilen plan yapımına ve sunulmasına ilişkin ilke ve esaslara yönelik hükümleri doğrultusunda incelendiğinde;

-Bahse konu teklife ilişkin bölge planına dair teklif plan notu değişikliklerine konu alanların, bölge planı sınırları içindeki dağılımı, yoğunluğu, içeriği veya niteliği hakkında, ayrıca edinilmiş müktesep haklar vb. hususlara ilişkin teklif dosyasında detaylı bir çalışmanın yer almadığı, teklif neticesinde alana ilişkin ilgili kurum kuruluş görüşlerinin önem arz ettiği, ancak teklife ilişkin kurum/kuruluş görüşü temin edilmediği, MPYY’nin 8. maddesinin 1. fıkrasına aykırı olduğu,

-MPYY’nde mekânsal planların yapımına dair temel aşamalardan birisi; planın türüne ve kademesine göre bu Yönetmelikte genel başlıklar halinde belirtilen konularda ilgili kurum ve kuruluşlardan veri, görüş ve öneriler elde edilerek gerekli analiz, etüt, araştırma ve çalışmaların yapılması şeklinde tanımlanmış olup, teklif dosyasında herhangi bir kurum/kuruluş görüşü, plan açıklama raporunda herhangi bir analiz-etüt çalışması sunulmadığı,

15.09.2008 onanlı Bağcılar Uygulama İmar Planı plan notları paftasında 14.09.2018-24.07.2017-21.02.2017-13.05.2016-12.06.2014 onanlı plan notları değişikliklerinin işli olmadığı tespit edilmekle beraber bölge planı plan notları paftasının okunaksız olması nedeniyle ileride teknik aksaklıklara mahal verilmemesi için tüm plan notları değişikliklerini içeren bölge planı notları paftasının revize edilmesine ihtiyaç duyulduğu görülmektedir.

İlgi (a) yazı eki teklif plan notu değişikliği meri plan şartları ve meri mevzuat hükümleri çerçevesinde incelendiğinde;

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı plan notu değişikliği teklif plan paftasının muhtelif tarihlerde yapılan plan değişiklikleri sonucu son derece okunaksız olduğu, plan tekniğine uygun olmadığından teknik eksiklikler içerdiği ve uygulamada sorun teşkil edeceği, teklif plan paftasının okunaksız olması sebebi ile tadilata konu meri plan notlarının teklif plan notu paftasına tekrar yazılarak üzerine teklifin işlendiği, ayrıca ilgi (a) yazı ve ekleri İlçe Meclis Kararında Tali İş Merkezi (TİM) Alanlarına ilişkin meri plan notundaki “..zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0.25, maks:KAKS:2.00, TİM yapılması durumunda ise maks TAKS:0.40, maks KAKS:2.00…” ibaresi iptal edilirken, teklif plan notu ve plan açıklama raporunda “..zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0.25, TİM yapılması durumunda ise maks TAKS:0.40, maks KAKS:2.00…” ibaresinin iptal edildiği, dolayısıyla İlçe Meclis Kararı ile teklif plan notu paftası ve plan açıklama raporunun uyumsuz olduğu (maks:KAKS:2.00 ibaresi yönünden),

Teklif ile Genel Hükümler Bölümünün 1. Maddesindeki;

1) TAKS ve KAKS değerleri net parsel üzerinden hesaplanacaktır. Ancak daha önce uygulama görmüş veya rızaen terk yapılmış parsellerde, bu plana göre ilave terkler çıkması ve toplam terk miktarının %40’ı aşması halinde, terklerin rızaen yapılması kaydıyla emsal hesabı, parselin kadastral alanının, %60'ı üzerinden yapılır. Bu hüküm, bu plana göre terk miktarı %40’ı aşan parsellerde de terklerin rızaen yapılması koşuluyla uygulanır. Bu değer, net parsel alanı üzerinden hesaplanacak alanın %25’ini aşamaz.İmar Kanununun 18.maddesine göre uygulama yapılan ve kamulaştırılmak üzere tapu verilen donatı alanlarının kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla bu alanlar emsal hesabına dahil edilir. Tamamı donatı alanında kalan, imarlı olup yapılaşmayan veya kısmen imarlı kısmen donatı alanında kalan parsellerin kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla parsel alanının % 50’ının emsali başka parsel veya parsellere transfer edilebilir. Bu işlem emsal hesabı KAKS:2.00 değeri üzerinden yapılarak gerçekleştirilir. Emsal transferi yapılan parselde toplam emsal değeri planda verilen emsal değerinin %50 sini aşamaz. Emsal transferi simge yapılanma şartlarına sahip parsellere yapılamaz.” meri plan notunun tamamı yazılarak teklif ile yukardaki altı çizili hükmün eklendiği,

● 1/1000 ölçekli meri plan notlarının Genel Hükümler Bölümünün 40. maddesinde;“Planda donatı alanına ayrılmış olan yerlerde kamu mülkiyetine geçen parsel veya parsellerin plandaki fonksiyonuna uygun olarak bina yapılması için yeterli büyüklüğe sahip olması halinde ilgili kurumdan uygun görüş alınması şartıyla diğer parsellere tevhid şartı aranmadan uygulama yapılır. Uygulama yapılan parselin komşu parsellerden çekme mesafeleri avan projesinde belirlenir.” hükmünün bulunduğu,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 8.7 maddesinde; “… Planda donatı alanına ayrılmış olan yerlerde kamu mülkiyetine geçen parsel veya parsellerin plandaki fonksiyonuna uygun olarak bina yapılması için yeterli büyüklüğe sahip olması halinde ilgili kurumdan uygun görüş alınması şartıyla diğer parsellerle tevhit şartı aranmadan uygulama yapılır..” denildiği,

● Meri planda tamamı donatı alanında kalan parsellerin kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla parsel alanının %50’ının emsali başka parsel veya parsellere transfer edilmesinin uygun iken, teklif plan ile imarlı olup yapılaşmayan veya kısmen imarlı kısmen donatı alanında kalan parsellerin kamuya bedelsiz terk edilmesi şartıyla terk edilen alanın %50’sinin emsalinin başka parsel ya da parsellere transfer edilmesinin uygun görüldüğü, teklifin bu yönüyle transfere konu parseller yönünden meri 1/1000 ölçekli bölge planı kararlarına aykırı, donatı dengesini bozucu ve bölgeye ilave yapı ve trafik yoğunluğu artışı getirildiği, teklifin İstanbul İmar Yönetmeliği hükümlerine de aykırı olduğu,

● Teklif plan notu ile Emsal:2.00 yapılanma şartının altında kalan parsellerde yapılacak olan emsal transferinde mevcuttaki inşaat alanının artacağı,

Teklif ile Genel Hükümler Bölümünün 19. maddesindeki ;

● Teklif plan notu ile sadece konut parsellerinde inşaat ruhsatı vermek üzere iskan aşamasında aranan trafo belgesinin “konut” ibaresinin kaldırılması ile tüm fonksiyon alanlarında geçerli duruma getirildiği,

Teklif ile; Genel Hükümler Bölümüne 42. madde olarak;

“Yeni inşaatların ruhsat aşamasında bölgenin hakim ağaç türüne göre ağaçların cinslerinin belirlemeye belediyesi yetkilidir. Belirlenen ağaç türü belediyece ekilecek olup, bedeli ruhsat aşamasında tahsil edilecektir.” plan notunun ilave edildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 23.8 maddesinde; “Konut, konut+ticaret, turizm, eğitim, ibadet, sağlık ve spor parsellerinin bahçe mesafelerinde, binanın zemine oturduğu alanın dışında kalan alanın her 30.00 m2’si için bir ağaç dikilir. Parselin ağaç dikimine uygun olmaması halinde bu fıkrada belirtilen şarta göre hesaplanan sayıda ağaç, ilgili idarenin uygun göreceği, imar planlarında kamunun kullanımına ayrılmış bir alana dikilir.” şeklinde hükmün bulunduğu,

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümünün 2. Maddesindeki;

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 23. Maddesinde; “Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir. Yan bahçe mesafesi ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 3.00 metredir. Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir. Yan ve arka bahçe mesafeleri; 5 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır” denildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 10.a. maddesinde;

“Bitişik ve Blok nizam parsellerde;a) Bahçe mesafelerine göre bina derinliğinin 7.00 metreden daha az kaldığı parsellerde, arka bahçe herhangi bir noktada 2.00 metreden ve iki bina arasındaki arka bahçe mesafeleri toplamı 4.00 metreden az kalmamak şartı ile bina derinliği 7.00 metreye kadar arttırılmasında ilgili idaresi yetkilidir. Uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa bina derinliğinin 7.00 metreden az çıkması ruhsat düzenlemesine engel değildir.”

● Teklif ile mevcutta cephesi 4 metrenin altına düşen parsellerde komşu parselin boş olması durumunda teşekküle esas uygulanacak olan minimum ön bahçe mesafesinin cephesi 7 metrenin altında olan parselleri de kapsayacak şekilde uygulanması halinde inşaat alanını arttırıcı nitelik taşıyacağı,

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümünün 5. maddesindeki;

Ada içerisinde yapılaşmış korunabilir yapı varsa, o parsele komşu parsellerdeki teşekküllere göre, bitişik, ikiz ve ayrık nizam uygulaması yapılabilir. 9 m’den dar cepheli ~~parsellerde~~ binalarda çekme yapılan komşu ~~parselin de~~ binanın da cephesinin 9 m’nin altında olması durumunda, ayrık ve ikiz nizama tabi yapı adalarında bitişik nizam uygulaması yapılır. Çekme yapılan komşu ~~parselin~~ binanın cephesi 9 m’den büyük ise, 2 m çekme mesafesi uygulanır. Bitişik nizam parsellerde komşu parselden 3 m’den daha az çekilerek yapılmış korunabilir mevcut yapı bulunması halinde, 2 metre çekme mesafesi uygulanır. İkiz ve ayrık nizam imar adalarında bulunan parsellerde, bitişik olarak yapılaşmış korunabilir mevcut yapı bulunan cephede, bitişik olarak imar durumu tanzim edilir. Bitişik iki köşe parselden birinde, bitişik nizam uygulaması varsa, diğer köşe başı parsele de aynı uygulama yapılır.” meri plan notunun tamamı yazılarak “parsellerde” ibaresi iptal edilerek “binalarda” ibaresinin ilave edildiği, “parselin de” ibaresi iptal edilerek “binanın da” ibaresinin ilave edildiği, “parselin” ibaresi iptal edilerek “binanın” ibaresinin ilave edildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin Parsele İlişkin Hükümler 9. maddesinde;

“Bitişik ve Blok nizam parsellerde; a) Bahçe mesafelerine göre bina derinliğinin 7.00 metreden daha az kaldığı parsellerde, arka bahçe herhangi bir noktada 2.00 metreden ve iki bina arasındaki arka bahçe mesafeleri toplamı 4.00 metreden az kalmamak şartı ile bina derinliği 7.00 metreye kadar arttırılmasında ilgili idaresi yetkilidir. Uygulama imar planında aksine bir hüküm bulunmuyorsa bina derinliğinin 7.00 metreden az çıkması ruhsat düzenlemesine engel değildir.” Denildiği,

● Teklif plan notu ile “parsel” ifadesinin “bina” ifadesine dönüşmesi ile mevcutta yer alan mevzuata uygun olmayan yapıların yasallaştırılmasına neden olacağı ve ruhsatlı olup olmadığı bilinmeyen mevcutta yer alan binaların baz alınarak çekme mesafelerinin belirlenmesinin İstanbul İmar Yönetmeliği ve mevzuata aykırı olacağı,

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümünün 10.3. maddesindeki;

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 23. Maddesinde;

“Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir. Yan bahçe mesafesi ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 3.00 metredir. Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir. Yan ve arka bahçe mesafeleri; 5 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır” denildiği,

● Teklif plan notu ile getirilen çekme mesafesi ve parsel genişliklerine ilişkin hükümlerin İstanbul İmar Yönetmeliğinin parsel genişlikleri ve derinliklerine ilişkin 7. Maddesine aykırı olduğu görülmektedir.

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümünün 10.4. maddesindeki;

● Teklif ile; zemin katta Taks:0,50 yapılanma şartı ile ticaret yapılarak meri planda üst katta konut yapılması halinde, uygulanacak olan Taks:0,40 yapılaşma şartının kaldırılarak zeminden sonraki katlarda Taks:0,50 olarak devam ettirilmek istendiği, (bazalı sistemin kaldırılması) bu durumunda toplam inşaat alanını arttırıcı nitelik taşıyacağı,

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümünün 10.6. maddesine;

Yol cephelerinde çekme mesafeleri 3 m. den az olamaz. 4. Kattan sonraki her kat için arka ve yan bahçe mesafesine 50 cm ilave edilir. Ancak yeşil alan ve AOP alanlarından, bu alanlara komşu olan imarlı parsellerde kat adedine bakmaksızın arka ve yan bahçe çekme mesafesi 3 m olarak uygulanacaktır.” meri plan notunun tamamı yazılarak devamına “Yapılaşma Hükümleri bölümünün 10. Maddesine göre tevhit edilen parsellere komşu parsellerin yapılaşma nizamı, imar planında gösterildiği gibi (B-4, I-4, A-4,.. vb) uygulanır.” plan notunun ilave edildiği,

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümünün 10.1.a maddesine;

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 5.6 maddesinde;

“…Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır” denildiği,

● Teklif plan notu ile bahse konu meri bölge planı plan notlarındaki 10 nolu plan notunun parsellerin tevhid edilmesi sonucu toplulaştırmayı teşvik eden hükümlerine aykırı olarak tevhid edilmeden en az 1000 m²’ lik büyüklüğe sahip münferit olarak yapılaşacak parsellere ayrıcalık tanıdığı, bu durumunda inşaat alanını ve yapı yoğunluğunu artırıcı nitelik taşıdığı,

Teklif ile; Yapılaşma Hükümleri Bölümüne 28. madde olarak;

“Plan genelinde, (B-4), (I-4), (A-4) yapılaşma nizamına sahip simge parsellerde yapılacak yeni yapıların, son kat eklentisi olarak gösterilen çatı arası piyeslerinin iptal edilerek, tam kat olarak yapılaşması ve çatının %20’den az eğimle yapılması, asansör kulesinin ön cephe hattına 3 m’den fazla yaklaşmaması ve ana merdivenin çatı arasına çıkarılmaması koşulu ile uygulama yapılabilir.” plan notunun ilave edildiği,

● İstanbul İmar Yönetmeliğinin 22.22 Maddesinde;

“Kat bahçeleri, kattaki teraslar ile çatı arası piyesi önü teraslar,…..katlar alanına dâhil edilmez.” denildiği,

● Teklif ile son kat eklentisi olarak gösterilen çatı arası piyeslerin iptal edilip bu alanların tam kat olarak yapılaşması ile +1 Kat ilave edildiği, teklif ile irtifanın ve kat adedinin artırıldığı, teklifin inşaat alanı, yapı ve nüfus yoğunluğunu artırıcı nitelik taşıdığı, bu kat artışına ilişkin gelecek olan nüfusa yönelik donatı alanı önerisi yapılmadığı, teklifin yoğunluk artışı nedeniyle 1/5000 ölçekli plan kararlarına aykırılık teşkil ettiği,

Teklif ile; Fonksiyon Alanları- Tali İş Merkezi (TİM) Alanları 3. maddesinde;

● Teklif plan paftasında ve plan açıklama raporunda “..zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0.25, … TİM yapılması durumunda ise maks TAKS:0.40, maks KAKS:2.00” şeklinde iptal edilen plan notunun ilgi (a) yazı eki 10.10.2024 tarih, 112 sayılı Bağcılar Belediye Meclis Kararında “zemin kattan sonra konut yapılması durumunda maks TAKS:0.25, maks KAKS:2.00, TİM yapılması durumunda ise maks TAKS:0.40, maks KAKS:2.00” şeklinde iptal edildiği, dolayısıyla teklif plan paftası ve plan açıklama raporu ile İlçe Meclis Kararının bu noktada uyumsuz olduğu, ayrıca teklif plan ile zemin üstü yapılanmasının arttırıldığı fonksiyon sınırlamasının kaldırıldığı,

● Teklif ile; zemin katta Taks:0,40 yapılanma şartı ile ticaret yapılarak meri planda üst katta konut yapılması halinde, uygulanacak olan Taks:0,25 yapılaşma şartının kaldırıldığı, zeminden sonraki katlarda Taks:0,40 olarak devam ettirilmek istendiği, (bazalı sistemin kaldırılması) bu durumunda toplam inşaat alanını arttırıcı nitelik taşıyacağı,

Teklif ile; Fonksiyon Alanları- Merkezi İş (MİA) Alanları 3. maddesinde;

● Teklif plan ile zemin katta Taks:0,50 yapılanma şartı ile üst katlardaki Taks:0,40 yapılaşma şartının kaldırıldığı, zeminden sonraki katlarda Taks:0,50 olarak devam ettirilmek istendiği, (bazalı sistemin kaldırılması) bu durumunda toplam inşaat alanını arttırıcı nitelik taşıyacağı,

Teklif ile; kapsamında Prestij Hizmet (PH) Alanları 2. Ve 3. maddesi

“2) 400 m2 den küçük parsellerde bahçe mesafeleri uygulanır. 400-1.000m2 arası parsellerde bahçe mesafeleri içerisinde maks KAKS:1.60 uygulanır.” plan notunun iptal edildiği,

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde “Mekânsal Plan Kademelenmesi ve Genel Esaslar” başlığı altında yer alan 7. maddesinin (b) bendindeki “Planlar, kamu yararı amacıyla yapılır.” hükmü ve “İmar Planlarına Dair Esaslar” başlığı altındaki İmar Planı Değişikliklerine ilişkin 26. maddesinin 3. bendindeki “İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır.” hükümleri doğrultusunda imar planlarında esneklik sağlayacak düzenlemeler yapılabileceği, ancak düzenlemelerin mevcut binaların inşaat hakkının günümüze taşınmasının ötesinde bölgenin güncel ihtiyaçlarına hizmet edecek donatı alanı artışına yönelik olması gerektiği, aksi halde İlçenin donatı yetersizliği sorununun artacağı,

Teklife ilişkin ilgili kurum kuruluş görüşleri alınmadığı, plan açıklama raporunun teklif plan notu değişikliğinin yapılmasının teknik ve nesnel gerekçeleri teklif plan notu değişikliğine konu alanların, bölge planı sınırları içindeki dağılımı, yoğunluğu, içeriği veya niteliği hakkında, ayrıca edinilmiş müktesep haklar vb. hususlara ilişkin açıklayıcı mahiyette olmadığı ve detaylı bir çalışmanın dosyasında yer almadığı, teklif plan paftasının muhtelif tarihlerde yapılan plan değişiklikleri sonucu son derece okunaksız olduğu, plan tekniğine uygun olmadığından teknik eksiklikler içerdiği ve uygulamada sorun teşkil edeceği, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve İstanbul İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümlerine aykırı olduğu ve 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarını etkileyici/değiştirici nitelikli bir imar rejiminin esasını oluşturan planlama hiyerarşisi ve bütüncüllüğünü dikkate almayan mahiyette olduğu görülmektedir. ’’ denilerek.

İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli planı teklifi ile yazımız ve eklerinin ilgi (b) Başkanlık Onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasa ve yönetmelikler ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14.maddeleri, 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Bağcılar İlçesi, Bağcılar İlçesi, 15.09.2008 t.t.'li Genel Hükümler, Yapılaşma Hükümleri, Fonksiyon Alanlarına ilişkin 1/1000 ölçekli UİP not değişikliği teklifi incelenmiş olup;

Genel hükümler 1 nolu maddesinin sonuna “imar planlarında parsellerin bedelsiz terk edilmesi sonucu oluşan alanların donatıya ayrılması esastır. Bu alanlar yeniden transfere konu edilemez.” ifadesinin eklenmesi,

Teklif plan notları 42. Madde olarak eklenen “Yeni inşaatların ruhsat aşamasında bölgenin hakim ağaç türüne göre ağaçların cinslerinin belirlemeye belediyesi yetkilidir. Belirlenen ağaç türü belediyece ekilecek olup, bedeli ruhsat aşamasında tahsil edilecektir.” ifadesinin tamamının iptali,

Teklif plan notları Yapılaşma Hükümleri 10.1.a maddesinin “6306 sayılı yasa kapsamındaki yapıların yer aldığı site ve kooperatif yapısı bulunan 1000 m2’den büyük parsellerde, kat adedine bakılmaksızın 10. Maddedeki TAKS ve çekme mesafelerine göre uygulama yapılır. şeklinde düzenlenmesi,

Teklif Plan notları 28. Madde iptal edilerek yerine;

“Plan genelinde (B-4, (İ-4), (A-4) yapılaşma nizamına sahip simge parsellerde yapılacak yeni yapıların İmar planlarına göre konut yapılabilen parsellerinde, varsa saçaklar dâhil son kat tavan döşemesi sınırları ve çatı eğimi içinde kalmak ve ilgili yönetmelikte belirlenen en az yapı piyesleri ve ölçülerini sağlamak şartıyla bağımsız bölüm olarak iskân edilebilen konut olarak kullanılan çatı dairesi yapılabilir. Çatı dairesi yapılması durumunda aşağıda belirtilen hükümler doğrultusunda uygulama yapılacaktır:

a) Yapılmak istenmesi halinde çatı aralarında daha aydınlık ve ferah mekânlar ortaya çıkması amacıyla çatının ait olduğu cephedeki yüzeylerinde iki ayrı meyilli çatı uygulaması yapılabilir.

b) Bu uygulamada binanın son normal kat tavan döşemesinin bittiği noktadan (Saçak genişliği 0.50 m’yi geçemez) 1,50 m içeri çekilip, 2.20 m yükseklik verilerek ulaşılan noktanın birleştirilmesiyle birinci çatı yüzeyi oluşturulur.

c) İkinci çatı yüzeyi %20 eğimle oluşturulacak olup mahya yüksekliği 4.50 m’yi geçemez.

ç) Terasa açılan kapılar, pencereler ve güvercinlikler birbirine eklenerek bant haline getirilemez ve toplam uzunlukları ait olduğu cephenin 3/5’ini geçemez.

d) İkinci çatı yüzeyinde, çatı kontürünü değiştirmeyecek şekilde yüzeye paralel olarak pencere yapılabilir. Çatı dairelerinde ikinci çatı yüzeyine taşmayacak şekilde genişliği 2.00 m’yi geçmeyen güvercinlikler yapılabilir.

e) Bu uygulamalarda teras dışındaki pencere boşluklarından arta kalan alanlarda çatı örtüsünün çatı başlangıç noktasına kadar devam ettirilmesi gerekmektedir.

f) Kademe uygulaması sonucunda oluşan teraslarda bu iki meyilli çatı uygulaması yapılamaz.

g) Çatı dairesi uygulaması yapılarak oluşturulan bağımsız bölümlerde asgari piyes ölçüleri en az 2.20m yüksekliğin sağlandığı alan üzerinden hesap edilecektir.

ğ) Çatı daireleri, imar planlarında belirtilen bina yüksekliği sınırlamalarına dahil edilmez.

h) Çatı daireleri, Binaların Yangından Korunması Hakkındaki Yönetmelik çerçevesinde yapı yüksekliği mahya kotundan hesaplanır.

ı) Çatı daireleri içerisinde herhangi bir malzeme ile ara döşeme oluşturulamaz, çatı arası piyesi oluşturulamaz.

i) Çatı dairelerine asansörün hizmet etmesi zorunludur.”

ifadelerinin eklenmesi,

Yapılan tüm bu değişikliklerin dijital ortamda hazırlanmasıyla Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin Onayına Arz Olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Mart Ayı Toplantılarının 13 Mart 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.

YBU YATIRIM

Bu Blogda Ara

1/1000 ölçekli Bağcılar Uygulama İmar Planı Notlarının Genel Hükümler, Yapılaşma Hükümleri, Fonksiyon Alanlarına İlişkin Muhtelif Maddelerde Plan Notu Değişikliği

Yorumlar

Yorum Gönder