Şehir Planlama Şube Müdürlüğü’nün 13/01/2025 gün ve 2025/103356 sayılı yazısında;
“İlgi: a) Ataşehir Belediyesi Plan Proje Müdürlüğünün 23.12.2024 tarihli ve 35807 sayılı yazısı.
b) Ataşehir Belediyesi Meclisinin 09.10.2024 tarihli ve 097 sayılı Kararı.
c) Ataşehir Belediye Başkanlığının 08.02.2023 tarihli ve E-53203101-115.01.06- 673/3576 sayılı yazısı ve ekleri.
ç) Ataşehir Belediyesi Meclisinin 06.10.2023 tarihli ve 77 sayılı Kararı.
d) 13.11.2023 tarihli ve 1804951 sayılı yazımız.
e) Büyükşehir Belediye Meclisinin 11.01.2024 tarihli ve 118 sayılı kararı.
f) Büyükşehir Belediye Meclisinin 15.02.2024 tarihli ve 205 sayılı kararı.
g) Büyükşehir Belediye Meclisine 09.09.2024 tarihli ve 1623634 sayılı yazımız.
İlgi (a) yazıda, 17.01.2024 onaylı 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı Değişikliği’nin 3194 sayılı İmar Kanununun 8. Maddesi gereğince 15.03.2024-13.04.2024 tarihleri arasında askıya çıkarıldığı, askı süresi içerisinde yapılan itirazların değerlendirilmek üzere Ataşehir Belediye Meclisine iletildiği belirtilmiş olup ilgi (b) Meclis Kararıyla uygun görülen itirazların 3194 sayılı İmar Kanunu ile 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu’na göre karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.
İLÇE MECLİS KARARI: İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen ilgi (b) İlçe Meclis Kararı’nda; İlgi (b) itirazda talep edilen plan notundaki "Parselin emsale esas toplam inşaat alanı aşılmamak kaydıyla talep edilmesi durumunda TAKS: 0,60..., yerine "TAKS: 0,65" olarak düzenlenmesinin OYÇOKLUĞU ile kabulüne; İIgi (c) itirazda; 3485 ada 1 parsel ile 0/PARK alanının "Kapalı Spor Tesis Alanı" olarak planlanarak Kapalı Spor Tesis Alan Plan notlarına "Zemin Altı Otopark Alanı yapılabilir" plan notunun eklenmesine ilişkin talebin bilgi paftası şeklinde düzenlenmesine OYBİRLİĞİ ile kabulüne, 1966 ada, Şerifali Caddesi cephesi ada sınırının mevcut yol aksı ve komşu diğer ada sınırı aksına alınmasına ilişkin talebin bilgi paftası şeklinde düzenlenmesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne, E:1.80, TAKS:0.40 yapılaşma koşullarında, plan ile verilen bahçe mesafelerine göre yapılaşamayan parsellerde, plan notlarına göre bahçe mesafelerinin düşürülmesi halinde, yalnızca Ayrık Nizam yapılaşma koşullarında kalan parsellerde, TAKS’ın 0.40-0.45 aralığı yerine maks: 0.40 olarak belirlenmesine ilişkin talebin Konut, Ticaret ve Ticaret + Konut Alanlarına eklenmesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne; Plan Notlarının 13. maddesinin "…toplam inşaat alanı/emsale esas toplam inşaat alanı/oturuma esas bahçe mesafeleri/yapı yüksekliği... " şeklinde düzenlenmesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne; Plan Notlarının 4.1. maddesinin "Plan kararları ile açıklanmayan hususlarda Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümleri geçerlidir." şeklinde revize edilmesi talebinin OYÇOKLUĞU ile kabulüne; Plan notlarının Genel Hükümler bölümüne "Plan onama sınırı içerisinde 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 23. maddesi uygulanacaktır." notunun eklenmesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne;Plan notlarına Konut, Ticaret ve Ticaret+Konut Alanları bölümüne "5 kattan sonra her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri 0.30 m. arttırılır. " plan notunun eklenmesinin OYBİRLİĞİ ile kabulüne karar verilmiştir. Ataşehir Belediye Meclisi'nin ilgi (c) karan ile 43 sayılı İmar ve Bayındırlık Komisyon Raporu OYBİRLİĞİ ile karara bağlanmıştır.” denilmektedir.
MERİ PLAN DURUMU: 15.04.2023 onaylı 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı 21.06.2023-20.07.2023 tarihleri arasında askıya çıkarılmış, askı süresi içerisinde yapılan itirazlara ilişkin olarak Ataşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (ç) kararı alınmış olup söz konusu Meclis Kararı doğrultusunda hazırlanmış olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi ilgi (d) yazımızla Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmiş, ilgi (e) Meclis Kararıyla tadilen kabul edilerek 17.01.2024 tarihinde onaylanmıştır.
17.01.2024 onaylı 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı Değişikliği 15.03.2024-13.04.2024 tarihleri arasında askıya çıkarılmış, askı süresi içerisinde yapılan itirazlara ilişkin olarak Ataşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (b) kararı alınmış olup söz konusu Meclis Kararı doğrultusunda hazırlanmış olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi Ataşehir Belediye Başkanlığınca ilgi (a) yazısıyla tarafımıza iletilmiştir.
UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ TEKLİFİ: İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi incelendiğinde;
1- İtiraza konu Plan Notları Özel Hükümler 5.2.3 maddesinde bulunan "Parselin emsale esas toplam inşaat alanı aşılmamak kaydıyla talep edilmesi durumunda TAKS: 0,60…” şeklindeki plan notunda yer alan “TAKS” değerinin “0.65” olarak yeniden düzenlendiği,
2- 3485 ada 1 parsel ile 0/PARK alanı meri 15.04.2023 onaylı Uygulama İmar Planı’nda “Park” lejantında kalmakta iken "Kapalı Spor Tesis Alanı" olarak planlanarak “Kapalı Spor Tesis Alanı” plan notlarına "Zemin Altı Otopark Alanı yapılabilir" plan notunun eklendiği,
3- 1966 adanın Şerifali Caddesi cephe sınırının mevcut yol aksı ve komşu diğer ada sınırı aksına alınmasına ilişkin düzenlemenin yapıldığı,
4- Plan Notlarının “Konut”, “Ticaret” ve “Ticaret + Konut” Alanları hükümlerine “Bahçe mesafelerine göre yapılaşamayan parsellerde; parselin bulunduğu adanın yapı ve istikamet teşekkülü dikkate alınarak ön bahçe en az 2m., arka ve yan bahçe en az 1,5m.’nin altında kalmamak kaydı ile ayrık nizam olan yerlerde maksimum TAKS: 0,40; blok ve bitişik nizam olan yerlerde TAKS:0.40-0.45 arasında olacak şekilde tevhid şartı getirilerek uygulama yapılabilir.” ve "5 kattan sonra her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri 0.30 m. arttırılır." hükümlerinin eklendiği,
5- Plan notlarının 13. Maddesinde “Bu plan onay tarihinden önce yapı ruhsatı bulunan parsel/parsellerin yapı ruhsatının düzenlendiği plan koşullarındaki emsal değeri/ toplam inşaat alanı/yapı yüksekliği/bağımsız bölüm kullanım kararları müktesebidir.” denilmekte iken “toplam inşaat alanı” ile “yapı yüksekliği” ifadelerinin arasına “…emsale esas toplam inşaat alanı/oturuma esas bahçe mesafeleri... " ifadelerinin eklendiği,
6- Plan Notlarının 4.1. maddesinde yer alan “Karayolları Yol Kenarı Kamulaştırma sınırı içinde kalan alanlarda hiçbir yapı yapılamaz. Uygulama aşamasında kurum görüşü alınacaktır.” şeklindeki hükmün “Plan kararları ile açıklanmayan hususlarda Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümleri geçerlidir." olarak revize edildiği,
7- Plan notlarının Genel Hükümler bölümüne "Plan onama sınırı içerisinde 3194 sayılı İmar Kanununun 23. Maddesi uygulanacaktır. " notunun eklendiği tespit edilmiştir.
İNCELEME VE DEĞERLENDİRME: İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği teklifine ilişkin değerlendirmelere, 20.02.2022-16.02.2023 onaylı 1/5000 ölçekli İçerenköy Küçükbakkalköy Mahallesi ve Yakın Çevresi Nazım İmar Planı ile 15.04.2023-17.01.2024 onaylı 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı ve plan uygulama hükümleri dikkate alınarak aşağıda yer verilmektedir:
İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli İçerenköy Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi incelemesi neticesinde;
1-Plan Notları Özel Hükümler 5.2.3 maddesindeki “1921 Ada 3 parselde; TAKS: 0.50 Yençok:: 6 kat uygulama yapılacaktır. Parselin emsale esas toplam inşaat alanı aşılmamak kaydıyla talep edilmesi durumunda TAKS: 0.60, Yençok: 49.50 mt.’yi geçmeyecek şekilde uygulama yapılabilir.” hükmünde yer alan TAKS:0.60 ifadesinin TAKS: 0.65 olarak düzenlenmesi;
Meri 1/5000 ölçekli planın plan notlarındaki “1921 ada, 3 parselde; Taks:0.50 Yençok:6 kat uygulama yapılacaktır. Emsale esas toplam inşaat alanı aşılmamak kaydıyla talep edilmesi durumunda Taks:0.60, Yençok:49.50 mt’yi geçmeyecek şekilde uygulama yapılabilir.” hükmüne aykırı nitelik taşımaktadır.
Bununla birlikte, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin “Genel İlkeler” başlığı altındaki Madde 5.’te “Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, uygulama imar planında açıkça belirlenmemiş ise TAKS %40’ı geçemez. Ancak, çekme mesafeleri ile KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde, TAKS %60’ı geçmemek şartıyla, çekme mesafelerine göre uygulama yapılır.” denilmekte olup yönetmelikte belirlenen TAKS değeri ile uyumsuzluk göstermektedir.
2-Meri 1/1000 ölçekli planda 3485 ada 1 parselde yer alan Park Alanı fonksiyonunun kaldırılarak "Kapalı Spor Tesis Alanı" olarak planlanması ve Kapalı Spor Tesis Alan Plan notlarına "Zemin Altı Otopark Alanı yapılabilir" plan notu eklenmesine ilişkin düzenleme; Önceki süreçte Ataşehir Belediye Başkanlığının ilgi (c) yazısı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı teklifine ilişkin Büyükşehir Belediye Meclisince alınan ilgi (f) Karar doğrultusunda 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı’nda da düzenleme yapılması gerektiğinden Müdürlüğümüzce hazırlanan ve ilgi (g) yazımızla Büyükşehir Belediye Meclisine 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği teklifinde de 3485 ada 1 parsel ve doğusundaki kadastral boşlukta yer alan alan “Park Alanı” fonksiyonundan “Spor Alanı” fonksiyonuna alındığından uygun değerlendirilmektedir.
1966 adanın Şerifali Caddesi cephe sınırı ile mevcut yol aksı ve komşu diğer ada sınırı aksına ilişkin olarak yapılan düzenleme; uygulamaya yönelik olduğundan meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilememektedir.
3-Konut, Ticaret ve Ticaret + Konut Alanlarının plan notlarına “Bahçe mesafelerine göre yapılaşamayan parsellerde; parselin bulunduğu adanın yapı ve istikamet teşekkülü dikkate alınarak ön bahçe en az 2m., arka ve yan bahçe en az 1,5m.’nin altında kalmamak kaydı ile ayrık nizam olan yerlerde maksimum TAKS: 0,40; blok ve bitişik nizam olan yerlerde TAKS:0.40-0.45 arasında olacak şekilde tevhid şartı getirilerek uygulama yapılabilir.” ve "5 kattan sonra her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri 0.30 m. arttırılır." hükümlerinin eklenmesine ilişkin düzenleme; ölçek nedeniyle Uygulama İmar Planı konusu olduğundan meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilememektedir.
4-Plan Notlarının 13. Maddesindeki “Bu plan onay tarihinden önce yapı ruhsatı bulunan parsel/parsellerin yapı ruhsatının düzenlendiği plan koşullarındaki emsal değeri/ toplam inşaat alanı/yapı yüksekliği/bağımsız bölüm kullanım kararları müktesebidir.” hükmündeki “toplam inşaat alanı” ile “yapı yüksekliği” ifadelerinin arasına “…emsale esas toplam inşaat alanı/oturuma esas bahçe mesafeleri... " ifadelerinin eklenmesine ilişkin düzenleme; ölçek nedeniyle Uygulama İmar Planı konusu olduğundan meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilememektedir.
5-Plan Notlarının 4.1. maddesinde Karayolları Yol Kenarı Koruma Kuşağı’na ilişkin “Karayolları Yol Kenarı Kamulaştırma sınırı içinde kalan alanlarda hiçbir yapı yapılamaz. Uygulama aşamasında kurum görüşü alınacaktır.” şeklindeki plan notunun "Plan kararları ile açıklanmayan hususlarda Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümleri geçerlidir." şeklinde revize edilmesi; yürürlükteki mevzuat hükümlerine göre uygulama yapılmasına yönelik olduğundan Müdürlüğümüzce uygun bulunmaktadır.
6-Plan notlarının Genel Hükümlerine eklenen "Plan onama sınırı içerisinde 3194 sayılı İmar Kanununun 23. Maddesi uygulanacaktır." şeklindeki plan notu uygulamaya yönelik olduğundan Müdürlüğümüzce uygun değerlendirilmiştir.
7-Plan notlarının Konut, Ticaret ve Ticaret+Konut Alanları bölümüne "5 kattan sonra her kat için yan ve arka bahçe mesafeleri 0.30 m. arttırılır. " plan notu eklenmiştir. Söz konusu düzenleme uygulamaya yönelik olduğundan meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarını etkilememektedir” denilerek.
Ataşehir Belediye Meclisinin ilgi (b) kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen, teklif 1/1000 Ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi Uygulama İmar Planı Değişikliği yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin, 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddeleri gereğince değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Ataşehir İlçesi, 1/1000 ölçekli Küçükbakkalköy Mahallesi UİP itirazları incelenmiş olup; İlçesinden geldiği şekliyle kabulü Komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 9. Seçim Dönemi 2. Toplantı Yılı, Şubat Ayı Toplantılarının 13 Şubat 2025 tarihli 3. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: AK Parti, MHP ve BBP Grubunun muhalefetiyle yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.
Yorumlar
Yorum Gönder