Silivri İlçesi, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi

Karar Özeti	Silivri İlçesi, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifi
Karar Tarihi	12 Mayıs 2017
Karar No	805

İhale Metni

Şehir Planlama Müdürlüğünün 10/04/2017 gün ve 2017/1000-BN.1891 sayılı yazısında;

"İlgi:    a) Silivri Belediye Başkanlığı’nın 11/01/2017 tarih ve 426343 sayılı yazısı,

1. b) Silivri Belediye Meclisi’nin 06/01/2017 tarih ve 12 sayılı Kararı.

İlgi (a) yazıda; 13.04.2013 tasdik tarihli Silivri İlçesi Çeltik, Seymen, Büyükkılıçlı, Büyüksinekli, Fener Köyleri İle Küçükkılıçlı ve Yolçatı Mahalleleri İdari Sınırlarını Kapsayan Alanlara İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Teklifinin Silivri Belediye Meclisi’nin ilgi (b) kararı ile kabul edildiği belirtilerek, teklif 1/1000 ölçekli planın 5216 sayılı yasanın 7/b maddesi gereğince karar alınmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmesi talep edilmektedir.

1/5000 ÖLÇEKLİ PLAN ONAMA SÜRECİ:

Fener Mahallesinin yerleşik alanını kapsayan 27.04.2012 tarih TN: 405466 sayılı Başkanlık Oluru doğrultusunda hazırlanan Silivri İlçesi Çeltik, Seymen, Büyükkılıçlı, Büyüksinekli, Fener Köyleri ile Küçükkılıçlı ve Yolçatı Mahalleleri idari sınırlarını kapsayan alana ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı 13.04.2013 tarihinde onaylanarak yürürlüğe girmiş ve 12.01.2014 – 31.01.2014 tarihleri arasında askıya çıkarılmıştır.

İLÇE BELEDİYE MECLİSİ KARARI:

İlgi (a) yazı ve ekleri ile ilgi (b) Silivri Belediye Meclisi Kararı üzerinde yapılan inceleme ve değerlendirmeler sonucunda, ilgi (a) yazı konusu Silivri İlçesi Fener  Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin, Silivri Belediye Meclisi’nin; “13.04.2013 tasdik tarihli Silivri İlçesi Çeltik, Seymen, Büyükkılıçlı, Büyüksinekli, Fener Köyleri İle Küçükkılıçlı ve Yolçatı Mahalleleri İdari Sınırlarını Kapsayan Alanlara İlişkin 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı ve ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüş ve önerileri doğrultusunda hazırlandığı müteala edilen “Fener Mahallesi Yerleşik alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı” İncelenmiş olup, komisyonumuzca uygun görülmüştür.” mahiyetindeki 06/01/2017 tarih ve 12 sayılı kararı ile uygun görüldüğü anlaşılmaktadır.

          

İNCELEME ve DEĞERLENDİRME:

Silivri İlçesi, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi, 13/04/2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları ve yürürlükteki mevzuat hükümleri açısından 3 ana başlık altında incelenmiştir:

A- Plan paftaları, plan kararları ve yapılaşma koşulları,

B- Plan uygulama hükümleri,

C- Kurum ve kuruluş görüşleri.

A- Plan Kararları ve Yapılaşma Koşulları Açısından:

Bu bölümde, plan paftaları ve plan kararları açısından yapılan değerlendirme paftalar halinde yapılmış, öncelikle plan paftaları kapsamında tespit edilen hususlar aktarılmış, daha sonra da genel bir değerlendirme yapılmıştır. Ancak, ölçek nedeni ile kabul edilebilir bulunan ve 1/5000 ölçekli nazım imar planının genellik ilkesi doğrultusunda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı kapsamında değerlendirilen hususlarda değerlendirme yapılmamıştır. Son bölümde de 1/1000 ölçekli uygulama imar planında verilen yapılaşma koşulları ile 1/5000 ölçekli planın yoğunluk ve yapılaşma değerleri karşılaştırılmıştır.

Tablo 1. Donatı Alanları Dağılımları

GENEL FONKSİYON		FONKSİYON	1/5000 NİP (HA)	1/1000 UİP (HA)
KENTSEL DONATI VE TEKNİK ALTYAPI	İDARİ TESİS	İDARİ HİZMET ALANI	2.68	1.29
		BELEDİYE HİZMET ALANI	-	0.73
		TOPLAM	2.68	2.02
	EĞİTİM TESİSİ	İLKÖĞRETİM ALANI	0.86	1.01
		ORTAÖĞRETİM ALANI	0.84	0.60
		TOPLAM	1.70	1.61
	SAĞLIK TESİSİ	SAĞLIK TESİSİ ALANI	0.37	0.30
	DİNİ TESİS ALANIALANLARI	CAMİ ALANI	0.27	0.24
	SOSYAL TESİS ALANI	ÖZEL SOSYAL TESİS A.	0.29	0.22
	PAZAR ALANI	PAZAR ALANI	1.04	0.71
	TEKNİK ALTYAPI	TEKNİK ALTYAPI ALANI	0.87	0.65
		YOL ve MEYDAN ALANI	6.75	20.84 0.44
		TOPLAM	7.62	21.49
AÇIK VE YEŞİL ALANLAR	YEŞİL ALAN	PARK ALANI	3.86	4.24
		SPOR TESİSİ ALANI	0.90	0.90
		AĞAÇLANDIRILACAK A.	1.44	1.30
		MEZARLIK ALANI	1.47	1.46
		TOPLAM	7.67	7.90
DONATI ALANLARI TOPLAMI			21.64	34.49

     

Teklif uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli planın uygulama imar planını kapsayan bölümü üzerinde yapılan karşılaştırma neticesinde; genel olarak fonksiyon alanlarının birbirleri ile uyumlu olduğu, donatı alanları toplamındaki alansal farkın 1/1000 ölçekli teklif planla getirilen yollardan kaynaklandığı ve uygulama imar planlarının ölçeği ve içerdiği detaylar göz önüne alındığında bazı fonksiyon alanlarında farklılaşmaların teklif uygulama imar planının 1/5000 ölçekli plana uygunluğunu kısmen bozduğu görülmektedir.

            Teklif uygulama imar planı ile 1/5000 ölçekli plan arasında yapılan karşılaştırmalar ve bu karşılaştırmalardan çıkan sonuçlar aşağıda açıklanmaktadır.

1. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 1261 ve 1262 parseller “Spor Tesisi Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “İdari Tesis Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
2. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 194 parsel “50 k/Ha Konut Alanı” fonksiyonunda ve 3897 parselin bir kısmı “İdari Hizmet Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Spor Tesisi Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
3. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 3902 parselin tümü ve 3897 parselin bir kısmı “İdari Tesis Alanı (Mahalle Konağı)” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Belediye Hizmet Alanı (Mahalle Konağı)” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
4. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 3899 ve 3898 parsellerin bir kısmı “Park Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Ortaöğretim Tesis Alanı” fonksiyonuna alındığı, yine 3897 parselin bir kısmı “Ortaöğretim Tesis Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
5. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 4139 parselin tümü ve 4140 parselin bir kısmı “İdari Tesis Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken, teklif planda “Belediye Hizmet Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
6. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, 4130 parsel “Park Alanı” fonksiyonunda kalmakta iken teklif planda “A-2 ve 0.25/0.50 yapılaşmalı Konut Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
7. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında, mahalle merkezinin kuzeyinden geçen 12 metrelik kent içi araç yolunun teklif planda 10 metreye indirilerek bir kısmının daha batıya alındığı, böylece 4106 parselin “A-2 ve 0.25/0.50 yapılaşmalı Konut Alanı” fonksiyonuna, 4107, 4108 4109, 4110 ve 4111 parsellerin “Dini Tesis Alanı”  fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
8. 14/06/2013 tasdik tarihli “Fenerköy 3 pafta 4847 parsel NİP Tadilatı” ile Tarımsal Niteliği Korunacak Alanında kalmakta iken “Sanayi Alanı” fonksiyonuna alınan (yeni 4866) parselin,  teklif planda “Tarım Dışı Çalışma Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
9. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 1276 parselin bir kısmı “20 K/Ha Konut Alanı” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
10. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 1278 parselin bir kısmı “20 K/Ha Konut Alanı” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
11. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 3792 parsel “20 K/Ha Konut Alanı” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.
12. 13/04/2013 tasdik tarihli nazım imar planında 450 ve 451 parsellerin kuzeyindeki kadastral boşluk “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan” fonksiyonda kalmakta iken, teklif planda “Park Alanı” fonksiyonuna alındığı görülmüştür.

Plan Kararları - Genel Değerlendirme:

* Teklif uygulama imar planındaki; 1 ve 2 numaralı değişikliklerin 2 numaralı alanda kalan mevcut spor tesisi nedeniyle yapıldığı anlaşılmakta olup, 1/5000 ölçekli planda 194 parselin bir kısmındaki Konut Alanı da 1/1000 ölçekli plan teklifinde Spor Tesisi olarak planlandığı için donatı alanlarını arttırıcı nitelik taşımaktadır.

* Teklif uygulama imar planındaki; 3, 4 ve 5 numaralı değişikliklerin 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını değiştirici nitelikte olduğu görülmüştür. Donatılar arası yer değişimine yönelik düzenlemenin öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.

* Teklif uygulama imar planındaki; 6 numaralı değişikliğin, 4130 parselin İstanbul I Numaralı Koruma Bölge Kurulu Kurum görüşünde tescilli parsel ve kilise binası olarak gösterilmesi nedeniyle yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak bu tür bir Korunması Gerekli Kültür Varlığının, Donatı Alanı yerine Konut Alanı lejandı içinde gösterilmesinin doğru bir gösterim tekniği olmadığı tespit edilmiştir.

* Teklif uygulama imar planındaki; 7 numaralı değişikliğin mevcut köy dokusunun korunması amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. Ancak 12 metreden 10 metreye indirilen yol düzenlemesinin 1/1000 ölçekli plandaki haliyle 1/5000 ölçekli planın ulaşım kademelenmesini bozucu nitelik taşımaktadır.

* 4878 parsel (yeni 4866), daha önce 14/06/2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli plan değişikliği ile Tarımsal Niteliği Korunacak Alanından çıkarılarak Sanayi Alanına alınmıştır. Teklif uygulama imar planındaki; 4866 parselin Konut Dışı Çalışma Alanı olarak gösterildiği 8 numaralı değişikliğin söz konusu plan değişikliği dikkate alınmadığı için sehven yapıldığı anlaşılmaktadır. Teklifin bu haliyle 1/5000 ölçekli meri nazım imar planı kararlarını değiştirici nitelikte olduğu görülmüştür.

*Teklif uygulama imar planındaki; 9, 10 ve 11 numaralı değişikliklerin 2000 m²’nin altında olması sebebi ile farklılıkların 1/5000 ölçekli meri plan kararlarına aykırı olmadığı tespit edilmiş olup bu değişikliklerin büyüklük olarak 1/1000 ölçekli planın konusu olduğu görülmüştür.

* Teklif uygulama imar planındaki; 12 numaralı değişikliğin söz konusu alanın kadastral boşlukta kalması nedeniyle yapıldığı anlaşılmaktadır.

          Bununla birlikte Silivri İlçesi, Fener Mahallesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinin teknik açıdan yapılan değerlendirmeleri neticesinde aşağıda açıklanan hususlar tespit edilmiştir.

*Teklif uygulama imar planında, yeşil alan ve konut alanları fonksiyonlarının arasında ayrılan 3 ve 5 metrelik yaya yollarının, ilgili mevzuat gereği en az 7 metre olması gereken servis yolu niteliğinde kullanılmasına imkan verecek şekilde yeniden düzenlenmesi gerekmektedir. Mekansal Planlama Yönetmeliğinin 26-6-c maddesi “İmar planlarındaki gelişme alanlarında geçiş amaçlı 3,00 metreden dar yaya yolu, 10,00 metreden dar trafik yolu açılamaz; yerleşik alanlarda mülkiyet ve yapılaşma durumlarının elverdiği ölçüde yukarıdaki standartlara uyulur. Ancak parseller 7,00 metreden dar yollardan mahreç alamaz.” demektedir.

          *F20-d-15-b-2-a paftasında 1320 ve 4430 parsellerin arasından, 4400 ve 4388 parsellerin arasından, 4236 ve 4234 parsellerin arasından geçen yaya yollarında yol genişliği sembolü bulunmamaktadır.

          *F20-d-10-c-4-c paftasında 4008 ve 4025 parsellerin arasından, 4007 ve 3916 parsellerin arasından, 3853 ve 3852 parsellerin arasından geçen yaya yollarında yol genişliği sembolü bulunmamaktadır.

          *F20-d-15-b-1-b paftasında 3995 ve 3986 parsellerin arasından, 4016 ve 3994 parsellerin arasından, 4165 ve 4185 parsellerin arasından geçen yaya yollarında yol genişliği sembolü bulunmamaktadır.

Yapılaşma Koşulları:

            *13/04/2013 tasdik tarihli meri 1/5000 ölçekli nazım imar planında 20 K/Ha yoğunluk verilen gelişme konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda KAKS: 0.10 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 1000 m², 50 ki/ha yoğunluk verilen meskun konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda KAKS: 0.25 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m², 90 ki/ha yoğunluk verilen konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda TAKS: 0.25, KAKS: 0.50 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m², 120 K/Ha yoğunluk verilen meskun konut alanlarına 1/1000 ölçekli teklif planda TAKS: 0.30 KAKS: 0.60 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m² yapılaşma önerilmiştir.

   *Meri 1/5000 ölçekli planda K+T lejantında gösterilen alanlarda, 1/1000 ölçekli teklif planda TAKS: 0.30, KAKS: 0.60 (2 kat) yapılaşma koşulu ile en küçük ifraz şartı 500 m² yapılaşma önerilmiştir.

Tablo 2. Konut Alanları Dağılımları ve Nüfus Karşılaştırma Tablosu

FENER MAHALLESİ	1/5000 PLAN			1/1000 PLAN
YOĞUNLUKLAR	ALAN  ( ha )	YOĞUNLUK	NÜFUS	ALAN ( ha )	EMSAL	KİŞİ BAŞI İNŞAAT ALANI (m²)	NÜFUS
GELİŞME 20 Kİ/HA	24.96	20	500	21.76	0.10	45	483
MESKUN 50 Kİ/HA	3.59	50	180	3.45	0.25	45	192
MESKUN 90 Kİ/HA	16.14	90	1452	13.07	0.50	45	1452
MESKUN 120 Kİ/HA	3.66	120	440	1.94	0.60	45	259
KONUT+TİCARET AL.	0.80	120	48	0.91	0.30	45	61
AĞAÇLANDIRILACAK AL.	1.44	-	-	1.33	0.04	45	12
TOPLAM			2620				2459

*Teklif plandaki Konut Alanları ve Ticaret Alanları için öngörülen yapılaşma koşullarının, köy yerleşik alanları içerisindeki kişi başına düşen inşaat alanının 45 m² olacağı kabulü dikkate alındığında meri 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılaşma koşulları ile uyumlu olduğu ve 1/5000 plan nüfus öngörüsü bakımından ise teklif planın nüfus değerlerinin uygun olduğu görülmüştür.

B- Plan Uygulama Hükümleri Açısından:

1/1000 ölçekli Fener Mahallesi Uygulama İmar Planı plan uygulama hükümleri, 13/04/2013 tasdik tarihli meri 1/5000 ölçekli plan kararları, plan notları ve yürürlükteki meri mevzuat hükümleri açısından değerlendirilmiş olup, tespit edilen hususlar aşağıda maddeler halinde sıralanmıştır.

*Plan Notlarının 1. Genel Hükümler bölümünün 1.11. maddesinde “18. Madde uygulama sınırları şematik gösterilmiş olup uygulama aşamasında netleşecektir. 18. Madde uygulaması etaplar halinde yapılabilir. Etaplar halinde yapılması durumunda etaplar arasındaki DOP+KOP oranları farkı %5’ten fazla olamaz.” hükmü yer almaktadır. 1/5000 ölçekli plan notlarının Uygulama İmar Planının Yapımı Aşamasında Uyulacak Hükümler bölümünün 9. Maddesinde “…18. Madde uygulaması 1/1000 uygulama imar planı aşamasında kesinleştirilecektir.” hükmü bulunduğundan 1/1000 ölçekli teklif plan notu ile farklılık içerdiği tespit edilmiştir.

*Plan Notlarının 1. Genel Hükümler bölümünün 1.12.  maddesinde “3194 sayılı imar kanununun 18. Maddesine göre yapılacak arsa ve arazi düzenlemesi sonucunda Kamu Ortaklık Payı (KOP) olarak kamu tesis alanlarına hisselendirilen alanların ilgili kuruma bedelsiz terk edilmesi halinde, terk edilen alan kesintinin yapıldığı parselin emsal hesabına dâhil edilir. 18. Madde uygulaması dışında kalan parsellerde ise kamuya ayrılan alanların, parselin %40’ını geçmesi halinde, kamuya ayrılmış alanların tamamının kamuya terk işlemlerinin yapılması koşulu ile Emsal hesabı parselin kadastral alanının %60’ı üzerinden yapılır.” hükmü 1/5000 ölçekli plan notlarında yer almadığı gibi planın yapı ve nüfus yoğunluğunu arttırıcı niteliktedir.

*Plan Notlarının 4. Konut Alanları Uygulama Hükümleri bölümünün 4.2.2. maddesinde “Gelişme Konut Alanlarında ifraz şartları: Yapı Emsalinin 0.10 olduğu Konut Alanlarında yapılacak ifrazlarda en küçük parsel büyüklüğü şartı 1000 m² olup parsel cephesi 20 m.den, parsel derinliği 30 m.den az olamaz.” hükmünde yer alan minimum ifraz büyüklüğü şartı, 1/5000 ölçekli plan notlarının 14.1. Konut Yerleşme Alanları kısmında yer alan “20 K/Ha yoğunluklu Gelişme Konut Alanları: En fazla 2 kata kadar yapılaşma yapılabilir. Minimum ifraz büyüklüğü: 2500 m2 olacaktır” hükmü ile çelişmektedir.

*Plan Notlarının 4. Konut Alanları Uygulama Hükümleri bölümünün 4.2.2. maddesinde “Bu alanlarda bina cepheleri 6m.den az olamaz. Bina cephesinin 6 m.den az çıkması halinde yan bahçe mesafeleri 2m.ye düşürülebilir.” hükmü olmakla birlikte Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin Yapı Düzenine Ait Tanımlar başlıklı 16. maddesinin 34 ve 35 numaralı fıkralarında ve Bahçe Mesafeleri başlıklı 18. maddesinin 2 numaralı fıkrasında yan bahçe mesafelerinin en az 3 metre olacağı hüküm altına alınmış, ayrıca söz konusu yönetmeliğin 2. maddesinde de;  “… Bu Yönetmeliklerde yer alan genel hükümler, tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler, planlarla ve ilgili idarelerce çıkarılacak yönetmeliklerle değiştirilemez. ...” hükmüne yer verilmiş olup, bu yönetmelik maddelerine göre söz konusu plan notu Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine aykırılık oluşturmaktadır.

*Plan Notlarının 4. Konut Alanları Uygulama Hükümleri bölümünün 4.2.3. maddesinde “Yerleşik Konut Alanlarında ifraz şartları: Yerleşik konut alanlarında yapılacak ifrazlarda en küçük parsel büyüklüğü şartı 500 m² olup parsel cephesi 15 m.den, parsel derinliği 20 m.den az olamaz.” hükmünde yer alan minimum ifraz büyüklüğü şartı, 1/5000 ölçekli plan notlarının 14.1. Konut Yerleşme Alanları kısmında yer alan “Yerleşik Konut Alanları” kısmında her bir yoğunluk için ayrı ayrı verilmiştir. Buna göre 50 K/Ha Konut Alanlarında 1000 m2, 70 K/Ha Konut Alanlarında 700 m2, 90 K/Ha ve 120 K/Ha Konut Alanlarında ise 500 m2 minimum ifraz büyüklüğü şartı bulunmaktadır. Buna göre 50 K/Ha ve 70 K/ha yoğunluklu Konut Alanları için 1/1000 ölçekli teklif planda tüm Yerleşik Konut Alanları için verilen 500 m2 minimum ifraz büyüklüğü 1/5000 ölçekli plan notlarıyla çelişmektedir.

*Plan Notlarının 6. Tarım Dışı Çalışma Alanları Uygulama Hükümleri bölümünün 6.3. maddesinde “Tarım Dışı Çalışma Alanlarında halihazırda mevcut olan ve faaliyetine devam eden imalat ve depolama tesisleri ilave yapı yapılmaması, çevre sağlığı açısından risk oluşturmaması ve ilgili kurumların olumlu görüşü alınması koşuluyla mevcut halleri ile işletme ruhsatı verilerek ekonomik ömürleri doluncaya kadar faaliyetlerine devam ederler.” hükmü yer almakta olup, söz konusu hükümde yer alan “…mevcut halleri ile işletme ruhsatı verilerek…” ibaresi 1/5000 ölçekli meri plan hükümlerinin 14.6.2. maddesinde hâlihazırda mevcut olan yapılar için “…yasal mevzuat açısından ruhsata tabii veya izinlendirilmiş olmak şartıyla yapılaşmış olup halen faaliyetine devam eden imalat ve depolama birimlerinden, ruhsat koşullarını aşmamak üzere… ekonomik ömürlerini tamamlayıncaya kadar faaliyetlerine devam edebilirler.” hükmü ile çelişmektedir.

*Plan Notlarının 8. Kamuya Ait Yapı ve Tesisler Hakkında Uygulama Hükümleri bölümünün 8.2. maddesinde yer alan “Belediye Hizmet Alanı: Belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve triyaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, pazar yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahallî müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesislerin yapılabileceği alanlardır.” plan notunun ilgili 1/5000 ölçekli plan notunda (18.9) maddesinde yer alan “Bu alanlarda; Köy veya mahalle yerleşmesine hizmet edebilecek nitelikte, içinde sosyal tesis, kültürel tesis, halk eğitim ve idari tesis birimlerinin birlikte yer aldığı, köy-mahalle konağı, belediyeye ait kültürel tesisler, kütüphane, bilgi-beceri-meslek edindirme kursları gibi eğitim ve kültür yapıları, belediyeye ait idari birim şubeleri, muhtarlık gibi yönetim yapıları, semt ölçeğinde küçük ölçekli sağlık tesisleri, belediye birimleri ve ayrıca açık alan kullanımı gerektiren kullanımlar (garaj, şantiye, su deposu v.b.) yer alabilir. Bu alanlarda kamu kullanımı dışında uygulama yapılamaz.” tanımına uygun olarak düzenlenmesi uygun olacaktır. 

*Plan Notlarının 8. Kamuya Ait Yapı ve Tesisler Hakkında Uygulama Hükümleri bölümünün 8.6. maddesinde yer alan “Sosyal Tesis Alanı” ile ilgili plan notu olmasına rağmen 1/1000 ölçekli planda “Sosyal Tesis Alanı” bulunmamakta bunun yerine “Özel Sosyal Tesis Alanı” lejandı yer almaktadır. Bu nedenle Plan Notlarındaki “Sosyal Tesis Alanı” ibaresinin “Özel Sosyal Tesis Alanı” olarak düzeltilmesi uygun olacaktır.

*Plan Notlarının 8. Kamuya Ait Yapı ve Tesisler Hakkında Uygulama Hükümleri bölümünün 8.9. maddesinde yer alan; “Mezarlık Alan: İlgili mevzuata göre tespit ve tesis edilen defin alanlarıdır.” hükmünün, ilgili 1/5000 ölçekli plan notunda (17.2.5) yer alan; “…. Bu alanlarda defin alanı dışında ilgili kurum görüşleri alınarak sadece mezarlık alanının ihtiyacı nispetinde hizmet yapıları ve kullanım alanları (otopark vb.) yapılabilir. Bu alanlardaki uygulama İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır.” tanımına uygun olarak düzenlenmesi uygun olacaktır.  

*Plan Notlarının 8. Kamuya Ait Yapı ve Tesisler Hakkında Uygulama Hükümleri bölümünün 8.10. maddesinde yer alan “Park: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü, açık alan ve dinlenme ihtiyaçlarının karşılandığı alanlardır. Bu alanlarda tabii zemin veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma ve bitkilendirme için yeterli derinlikte toprak örtüsü olması ve standartları sağlaması kaydıyla otopark yapılabilir. Park alanlarında açık spor ve oyun alanları ile 1 katı, 4.50m.yi ve taban alanı katsayısı 0.03’ü geçmemek, sökülüp takılabilir malzemeden yapılmak şartıyla umumi hela, açık çay bahçesi, büfe, pergola, kameriye gibi tesisler dışında yapı yapılamaz.” hükmünün, ilgili 1/5000 ölçekli plan notunda (17.1.2)maddesinde yer alan; “Bu alanlar parklar, çocuk bahçeleri ve diğer genel yeşil alanlar olup,  nüfusun yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap vermek için düzenlenecektir. Bu alanlarda; küçük büfeler, havuzlar, pergoleler, parsel alanının % 4’ünü ve hmaks:4.50 m’ yi geçmeyen açık çayhane ve genel wc den başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır.” hükmü doğrultusunda yeniden düzenlenmesi uygun olacaktır.

*Plan Notlarının 8. Kamuya Ait Yapı ve Tesisler Hakkında Uygulama Hükümleri bölümünün 8.13. Maddesinde yer alan; “Pazaryeri olarak gösterilen alanlar, çok amaçlı açık kamusal kullanım alanı olup, sosyal, kültürel, eğlence ve açık ticaret aktivitelerinin yapıldığı tören alanı, açık konser alanı ve yerel ürünlerin pazarlandığı alanlardır. Bunun dışında ilgili belediyenin uygun görmesi halinde gerekli alt yapının hazırlanması şartıyla otopark, yılın belirli günlerinde ilgili idarelerin uygun görüşü alınmak kaydıyla kurban satış alanı olarak kullanılabilir. Bu alanlarda pazarlarla ilgili yönetim birimleri, büfe, wc gibi kullanımlar için Emsal:0,10 ve toplam inşaat alanı 250 metrekareyi geçmemek şartıyla Hmax: 4,50 yi aşmayan sökülüp takılabilir elemanlardan oluşan yapılar yer alabilir.” hükmünün sonuna 1/5000 ölçekli planın ilgili plan notunda (18.12) yer alan; “Bu alanlar satışa konu edilemez” hükmünün ilave edilmesinin uygun olacağı düşünülmektedir.

*Plan Notlarının 10. Tarımsal Nitelikli Alanlar bölümünün 10.3. maddesinde yer alan; “Yapılacak tarımsal yapılarda bahçe mesafeleri karayolundan 25m., diğer yollardan ve komşu parsellerden 5m.den az olamaz.” hükmü yer almaktadır. 16.1. numaralı Tarımsal Niteliği Korunacak Alanlarla ilgili 1/5000 ölçekli plan notunda 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının bu alanlara ilişkin plan notunun geçerli olduğu belirtilmiş olup, 1/100.000 ölçekli plan notlarında “Tarımsal amaçlı yapılar karayolu veya kadastral yola cepheli parseller ile karayolu ya da kadastral yola cepheli parsellerden irtifak hakkı kurulmuş parsellerde yapılabilir. Bu yapılar için karayollarından en az 25.00 m., diğer yollardan en az 10.00 m., komşu parsellerden ise en az 5.00 m. çekme mesafesi uygulanacaktır.” hükmü bulunduğundan 1/1000 ölçekli plan notundaki bahçe mesafelerinin “diğer yollarda” 5 metreden az olamayacağı hükmü 1/5000 ölçekli ve 1/100.000 ölçekli planlar ile çelişmektedir.

*Plan Notlarının 10. Tarımsal Nitelikli Alanlar bölümünün 10.4. maddesinde yer alan; “Tarımsal Nitelikli Alanlarda yapılacak Sera’larda takılır-sökülür malzemeden yapılması koşulu ile emsale dahil edilmez ve bahçe mesafesi şartı aranmaz.” hükmü yer almaktadır. Yine 1/5000 ölçekli planda atıf yapılan 1/100.000 ölçekli plan notlarında “Tarım alanlarında örtü altı tarım yapılması durumunda, teknolojik seracılık uygulamaları hariç, örtü altı tarımsal amaçlı yapılar, tarımsal amaçlı yapılar için tanımlanan yapı yaklaşma mesafelerine uyulmak şartı ile emsale tabi değildir.” ve “Tarımsal amaçlı yapılar karayolu veya kadastral yola cepheli parseller ile karayolu ya da kadastral yola cepheli parsellerden irtifak hakkı kurulmuş parsellerde yapılabilir. Bu yapılar için karayollarından en az 25.00 m., diğer yollardan en az 10.00 m., komşu parsellerden ise en az 5.00 m. çekme mesafesi uygulanacaktır.” hükmü bulunduğundan 1/1000 ölçekli plan notundaki Sera uygulamalarında bahçe mesafesi aranmayacağı hükmü 1/5000 ölçekli ve 1/100.000 ölçekli planlar ile çelişmektedir.

Ayrıca;

*1/5000 ölçekli plan notu Genel Hükümler 15. Madde ; “Konut ve ticaret alanlarının zemin altlarında otopark olarak düzenlenecek alanlar, net parsel alanının 1/2’sini geçemez.” hükmünün,  16. Madde :”Planlama alanının tamamında eğimden dolayı açığa çıkan birinci bodrum kat iskan edilebilir. İskan edilen bodrum kat emsale dahil edilecektir. Eğimden dolayı birden fazla bodrum katın açığa çıkması halinde, açığa çıkan bodrum kat, ortak alan (sığınak, kömürlük, tesisat, otopark vb.) olarak kullanılacaktır.” hükmünün, 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planlarının Yapımı Aşamasında Uyulacak Hükümler 2. Madde : “Hâlihazır haritalardaki mülkiyet sınırları ile kadastral planlar arasında uyumsuzluk olması halinde imar uygulaması kadastrodan alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır.” hükmünün teklif plan notlarına ilavesinin uygun olacağı görülmüştür.

C- Kurum ve Kuruluş Görüşleri Açısından:

İlgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilen dosyada, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapımı aşamasında ilgili kurum ve kuruluşlardan alınan kurum görüşlerinin fotokopileri yer almakta olup, bu bölümde teklif planların söz konusu kurum ve kuruluş görüşlerine uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı hususlarındaki tespit ve değerlendirmelere yer verilmiştir.

1. C. Ulaştırma Bakanlığı Karayolları Genel Müdürlüğü 1.Bölge Müdürlüğünün 03.12.2012 tarih ve B.11.1.KGM.1.01.06.00/210.02—48024 sayılı yazısı.
2. Türk Telekomünikasyon Müdürlüğünün 07.09.2010 tarih ve TTŞ.4.34.02.14/225640 sayılı yazısı.
3. BEDAŞ Genel Müdürlüğü’nün 16.10.2012 tarih ve B.02.2.TED.1.17.00.80/1928-021673 sayılı yazısı.
4. TEİAŞ 1. İletim Tesis ve İşletme Grup Müdürlüğü’nün 08.11.2010 tarih ve B.15.2.TEİ.2.01.01.02/ 754/1287-6653 sayılı yazısı.
5. İstanbul İl Özel İdaresi İmar Yatırım ve İnşaat Daire Başkanlığının 05.03.2010 tarih ve M.34.0.İÖİ.0.00.05.01/29153-1361 sayılı yazısı.
6. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Etüd ve Projeler Daire Başkanlığı Üstyapı Projeler Müdürlüğünün 31.10.2012 tarih ve M.34.0.İBB.0.31.57/310/2-1549 sayılı yazısı.
7. İstanbul Valiliği İl Gıda,  Tarım Müdürlüğü’nün 08.10.2010 tarih ve B12.4.İLM.0.34.00.01/101.02-20693-4937 sayılı yazısı.
8. İstanbul Valiliği İl Gıda,  Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü’nün 10.07.2013 tarih ve 60319257/ 235.06.01/ 155125-1657 sayılı yazısı.
9. Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul I Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 07.09.2010 tarih ve B.16.0.KVM.4.34.00.09/661 sayılı yazısı.
10. Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul I Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 01.02.2013 tarih ve 39682869/120 sayılı yazısı.
11. Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul I Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 02.05.2016 tarih ve 39682869-626 sayılı yazısı.
12. Vakıflar Genel Müdürlüğü İstanbul 1. Bölge Müdürlüğü İmar Etüt ve Yatırım Şube Müdürlüğü’nün 21.11.2012 tarih ve B.02.1.VGM.1.13.01.06/2244 sayılı yazısı.
13. Orman ve Su İşleri Bakanlığı Orman Genel Müdürlüğü İstanbul Orman Bölge Müdürlüğünün 15.11.2012 tarih ve B.23.1.OGM.1.17.21.03.240/7292 sayılı yazısı.
14. İl Çevre ve Orman Müdürlüğünün 17.11.2011 tarih ve B.18.4.İÇO.4.34.00.02/1120 sayılı yazısı.
15. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Emlak Yönetimi Daire Başkanlığı Mesken Müdürlüğü’nün 24.08.2010 tarih ve M.34.0.İBB.0.15.34.20-310-99 sayılı yazısı.
16. İstanbul Valiliği İl Sağlık Müdürlüğü’nün 02.12.2010 tarih ve B104İSM4344710/754-3807 sayılı yazısı.
17. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı Mezarlıklar Müdürlüğünün 14.09.2010 tarih ve M.34.0.İBB.0.22.35-4407-128850 sayılı yazısı.
18. BOTAŞ Doğal Gaz İşletmeleri Bölge Müdürlüğü’nün 09.11.2012 tarih ve B.15.2.BOT.1.02.02.06-754-33604 sayılı yazısı.
19. İGDAŞ İstanbul Gaz Dağıtım Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin 23.10.2012 tarih ve 50.40/66965 sayılı yazısı.
20. Çevre ve Orman Bakanlığı Devlet Su İşleri genel Müdürlüğü 14. Bölge Müdürlüğünün 21.02.2011 tarih ve B.18.1.DSİ.1.14.02.01.0-120-59061-133 sayılı yazısı.
21. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı İtfaiye Daire Başkanlığı Avrupa Yakası İtfaiye Müdürlüğünün 09.11.2012 tarih ve M.34.İBB.0.14.71-750/1209050/8035 sayılı yazısı.
22. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı Çevre Koruma Müdürlüğünün 01.11.2010 tarih ve M.34.0.İBB.0.22.14.611.02/8162-152972 sayılı yazısı.
23. İstanbul Valiliği Defterdarlık Avrupa Yakası Milli Emlak Dairesi Başkanlığının 13.09.2010 tarih ve B.07.4.DEF.0.34.06.174/5214-90-089393 sayılı yazısı.
24. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Çevre Koruma ve Kontrol Daire Başkanlığı Park ve Bahçeler Müdürlüğünün 31.08.2010 tarih ve M.34.0.İBB.0.22.39.030-300/4904 sayılı yazısı.
25. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Mezarlıklar Müdürlüğü’nün 23.11.2012 tarih ve M.34.0.İBB.0.35.5585-218094 sayılı yazısı.
26. Türkiye Petrolleri Anonim Ortaklığı 28.11.2012 tarih ve B.15.2.TPA.0.10.00.00-107.99/7855/023483 sayılı yazısı.
27. Enerji ve Tabii Kaynaklar Bakanlığı Maden İşleri Genel Müdürlüğünün 15.09.2010 tarih ve B.15.0.MGM.0.01.02.02.03-101-180641 sayılı yazısı.
28. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Ulaşım Daire Başkanlığı Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 20.09.2016 gün ve 21362969-310.01/3260572/890302/993355-3408 sayılı yazısı.
29. İstanbul Büyükşehir Belediyesi İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 12.10.2010 tarih ve M.34.0.İBB.5.01-03.09.00.02-310.01.03/532011 sayılı yazısı.
30. İstanbul Büyükşehir Belediyesi İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 08.12.2016 tarih ve 24272852-045.01-E.20160668584 sayılı yazısı.
31. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 62956595-310.06/2229-216212 sayılı yazısı.

Teklif uygulama imar planının yukarıda listesi verilen kurum ve kuruluş görüşleri açısından incelenmesi neticesinde teklif planın genel olarak kurum ve kuruluş görüşlerine uygun olarak hazırlandığı ve kurum-kuruluş görüşleri doğrultusunda gerekli plan notlarının plana aktarılmış olduğu, bununla birlikte kurum görüşlerinin çoğunluğunun tarihlerinin 2010 ve 2013 yılına ait olması sebebiyle güncel olmadığı ve İl Milli Eğitim Müdürlüğünden görüş alınmadığı görülmüştür.

Bunun dışında İstanbul I Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’nün 07.09.2010 tarih ve B.16.0.KVM.4.34.00.09/661 sayılı yazısında bahsi geçen 4246 ve 4247 parsellerin birleşim noktasında yol kenarında yer alan çınar ağacının 1/1000 ölçekli teklif plana işlenmediği, ayrıca Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 62956595-310.06/2229-216212 sayılı kurum görüşünün 3734 parselde yer alan İdari Hizmet Alanı ve Park Alanını kapsamadığı tespit edilmiştir.

    SONUÇ:

    İlgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilen ve Silivri Belediye Meclisi’nin ilgi (b) Kararı ile uygun bulunan Silivri İlçesi, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi hakkında yukarıda açıklanan hususların, 13/04/2013 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli NİP kararları/plan notları, ilgili kurum/kuruluş görüşleri ve Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümleri ile Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği doğrultusunda yukarıda belirtilen hususların dikkate alınarak düzenlenmesi gerektiği tespit edilmiştir. " denilerek 

İlgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilen ve ilgi (b) Silivri Belediye Meclisi Kararı ile uygun bulunan Silivri İlçesi, Fener Mahallesi Yerleşik Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi ve ekleri yazımız ekinde iletilmekte olup, 3194 sayılı İmar Kanunu ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu ve ilgili yönetmeliklerine göre incelenmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

                                                                                                                                      

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Silivri İlçesi, Fener Mahallesi, yerleşik alana ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifi incelenmiş olup, 13.04.2013 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ve ilgili kurum görüşleri doğrultusunda hazırlandığından Komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 12 Mayıs 2017 tarihli 5. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.

10:26:00