Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi

Karar Özeti	UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi.
Karar Tarihi	12 Mayıs 2017
Karar No	795

İhale Metni

Şehir Planlama Müdürlüğü’nün 13/03/2017 gün ve 2016/2009-BN.1406 sayılı yazısında;

“İlgi:

a) Planlama Müdürlüğü’nün 17/02/2017 gün ve 259551148.310.01.04.01/2017-1009-1327 sayılı yazısı, b)Pendik Belediye Başkanlığı’nın 28/12/2016 gün ve 69223378-310.01.04-E.1800/1759 sayılı yazısı,   c)Pendik Belediye Meclisi’nin 10/06/2016 gün ve 116 sayılı kararı, d)İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nin 15/11/2011 gün ve 2389 sayılı kararı.

TALEP:

İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen Pendik Belediye Başkanlığı’nın ilgi (b) yazısında 22/12/2015 tarih ve 01.00.010.07.01-542 sayılı Pendik Belediyesi Başkanlık Oluru doğrultusunda hazırlanan“Yol genişliği düzenlenmesi, ilave yol düzenlenmesi, Park Alanı düzenlenmesi, İlköğretim Tesisi Alanı düzenlenmesi, Otopark düzenlenmesi, Sağlık Tesisi Alanı düzenlenmesi, Yol güzergahı düzenlenmesi”ne ilişkin UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi nin ilgi (c) ilçe Meclis Kararı ile uygun görüldüğü belirtilerek, 5216 sayılı yasanın 7-b maddesi uyarınca gereği talep edilmektedir.

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI SÜRECİ:

UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin bulunduğu bölgeyi de kapsayan 1/5000 ölçekli Pendik İlçesi Çınardere Mahallesi İle Yayalar, Velibaba ve Ertuğrulgazi Mahalleleri'nin Bir Kısmına Ait Nazım İmar Planı Büyükşehir Belediye Meclisi’nin ilgi (d) sayılı kararı ile aynen uygun görülerek olup, 16/12/20211 tarihinde Büyükşehir Belediye Başkanınca onaylanmış olup, 09/02/2012-09/03/2012 tarihleri arasında Şehir Planlama Müdürlüğü’nde askıya çıkartılmıştır.

10/06/2016 TARİH ve 112 SAYILI İLÇE MECLİS KARARI:

İlgi (b) Pendik Belediye Meclis Kararında; “Çınardere Mahallesi, Olimpiyat Caddesi, İstanbul Caddesi ve Ankara Caddesi arasında kalan bölgeye ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi müdürlüğünden geldiği şekliyle Komisyonumuzca uygun görülmüştür.” şeklindeki komisyon raporu aynen ve oyçokluğu ile kabul edildiği ifade edilmektedir.

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ YAPIM AŞAMASINDA ALINAN KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:

UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi yapım aşamasında, aşağıda belirtilen kurum ve kuruluşlardan görüş alınmıştır.

İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Deprem Risk Yönetim ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 25/01/2016 gün 62956595.310.06/161/15298 sayılı yazısında “…söz konusu planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda, zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden incelenip gerekli olduğunda, teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında, bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 ölçekli U.İ.Plan tadilatı teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.”şeklinde,

TEİAŞ 4. Bölge Müdürlüğü’nün 21/01/2016 gün 95708615-754.00.E-7658 sayılı yazısında   “… söz konusu bölge içerisinde yapılacak olan imar planlarına;

       1- Enerji iletim hatlarının geçtiği alanlarda ve Trafo Merkezi Alanında “Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliği” hükümleri geçerlidir.

2- Enerji İletim Hattının geçtiği alanlardaki irtifak koridoru boyunca ilgili kuruluştan (TEİAŞ) görüşü alınarak uygulama yapılacaktır.” plan notlarının düşülmesi ve konu ile ilgili Meclis kararının alınması…”şeklinde,

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 16/01/2017 ve 21362969-310.01/56604-162-8783 sayılı yazısında; “... Yapılan incelemeler neticesinde plan teklifinin 1/5000 ölçekli bölge planıyla uyumlu olmadığı ve öncelikli olarak üst ölçekli plan olan nazım imar planında değişiklik yapılmasının gerekliliği tespit edilmiştir. 1/5000 ölçekli plan tadilatı paftalarının onanmasını müteakip 1/1000 ölçekli uygulama imar planı teklifi tarafımıza iletildiği kurum görüşümüz oluşturulacaktır.”şeklinde,

İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 16/02/2016 gün ve 24272852-310.01.04-90022 sayılı yazısında;

“…Söz konusu plan sahası yüzeysel su kaynaklarımızın su toplama havzaları ile dere ıslah ve işletme bandı dışında kalmakta olup, plan sahasına ait mevcut içmesuyu, atıksu ve yağmursuyu hatlarımızı gösteriri bilgiler yazımız eki CD’de gönderilmektedir. Uygulama sırasında hatlarımıza zarar verilmemelidir…”….” şeklinde,

Müdürlüğümüzün 01/04/2016 gün ve 91442078-310.01.02/2016/492-1717 sayılı yazısında; “…İlgi yazı ile iletilen 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifine ilişkin tespit edilen hususlar sonucunda yapılan düzenlemelerin alan büyüklükleri ve yer seçimi bakımından 16/12/2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan bütünlüğü ve plan kararlarını bozucu nitelikte olması sebebiyle Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin Tanımlar başlıklı 4.maddesinde 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planlarına ilişkin “Nazım İmar Planı ilke ve esaslarına uygun olması” hükmü gereği 1/1000 ölçekli teklif planda yapılan düzenlenmelerin öncelikli olarak 1/5000 ölçekli planda değerlendirilmesi gerekliliği tespit edilmiştir….” şeklinde kurum görüşleri tespit edilmiştir.

   DEĞERLENDİRME:

UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi, yukarıda belirtilen kurum ve kuruluş görüşleri, ilgili mevzuat ve yönetmelikler ile 16/12/2011 t.t.li Pendik İlçesi Çınardere Mahallesi İle Yayalar, Velibaba ve Ertuğrulgazi Mahalleleri'nin Bir Kısmına Ait Nazım İmar Planı kapsamında incelenmiş olup, yapılan değerlendirmeler aşağıda konularına göre başlıklar halinde sunulmuştur.

Yazımız ekinde yer alan (EK-5) bilgi paftasında numaralandırılan değerlendirmemiz aşağıda maddeler halinde açıklanmıştır:

1. 16/12/2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yaklaşık 6500m²’lik “K2 rumuzlu Konut Alanı”nın 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliğinde “Park Alanı” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

Yapılan düzenleme plan bütünlüğü içerisinde donatı alanını arttırıcı yapı ve nüfus yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olmakla birlikte, “Park Alanı” olarak düzenlenen alanların mevcutta konut yapılaşmaların olduğu alanlardan seçilerek uygulamayı zorlaştırıcı nitelikte olduğu ve park alanlarının yer seçimi sonucunda plan bütünlüğü içerisinde yaşayan nüfusa yönelik orantısal hizmet ağı çerçevesinde dağıtılmadığından 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmektedir.

2. 16/12/2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında yaklaşık 4000 m²’lik “Park Alanı”nın 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliğinde “K1 rumuzlu Konut Alanı” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

Yapılan düzenleme ile mevcutta boş alan olarak tespit edilen alanlardaki donatı alanlarının konut alanı olarak düzenlemesi gerek uygulamayı zorlaştırıcı gerekse yine nüfus-donatı dengesini bozucu nitelikte olduğundan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmektedir.

3. Teklif planda yer alan “Sağlık Tesisi Alanı”, “İlköğretim Tesis Alanı” ve “Otopark Alanı”nın fonksiyon sınırlarının kısmen değiştirildiği tespit edilmiştir.

1/5000 ölçekli planın genel hükümler bölümü 2. Maddesinde “1/5000 ölçekli Pendik İlçesi Esenyalı Bölgesi Nazım İmar Planı’nda çizilen çeşitli arazi kullanım ve yerleşme alanlarına ait sınırlar üzerinde plan mikyası ile ölçü alınamaz, yer tespiti ve uygulama yapılamaz. Uygulamaya ait sınırlar ve detaylar 1/1000 ölçekli uygulama imar planında belirlenecektir.” denilmekte olup, yapılan düzenlemenin alan büyüklüğünün 600 m² olması sebebiyle 1/5000 ölçekli nazım imar planı kararlarını değiştirici nitelikte olmadığı tespit edilmiştir.

4. 16/12/2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “12 m. en kesitli Yolların” bir kısmının 1/1000 ölçekli teklif planda genişletilerek “15 m. en kesitli” olacak şekilde yeniden düzenlendiği, 16/12/2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında “Konut Alanı” ve “İlköğretim Tesisleri Alanı”, “Ortaöğretim Tesisleri Alanı”, “Dini Tesisler Alanı”, “Sağlık Tesisleri alanı” ve “Otopark Alanı” olarak düzenlenen alanların 1/1000 ölçekli teklif planda “12m., 15 m. ve 20 m .en kesitli Yol” olarak düzenlendiği tespit edilmiştir.

Plan bütünlüğü içerisinde ilave yol düzenlemeleri, yol genişliklerinin arttırılması; kısmen donatı alanından bir başka donatı alanına dönüştürücü kısmen de yapı ve nüfus yoğunluğunu azaltıcı nitelikte olmakla birlikte; 16/12/2011 t.t.li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bütünlüğünde ulaşım kademelenmesini ve kurgusunu değiştirici nitelikte olduğundan ve 1/1000 ölçekli teklif planda yol düzenlemelerine ilişkin Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 16/01/2017 gün ve 8763 sayılı yazısında yapılan “ öncelikli olarak üst ölçekli plan olan nazım imar planında değişiklikk yapılmasının gerekliliği…” ” şeklindeki görüşü doğrultusunda söz konusu düzenlemelerin öncelikle ölçek bakımından 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekliliği tespit edilmiştir.

5. 1/1000 ölçekli plan değişikliğinde yapılan plan notu teklifi incelendiğinde;

1/1000 ölçekli plan teklifi ile teklif plan tasdik sınırı içerisindeki K2 rumuzlu Konut Alanlarına ilişkin “2. Tasdik sınırı içerisindeki alanda Çınardere, Yayalar, Velibaba ve Ertuğrulgazi Mahallelerinin Bir Kısmına Ait Uygulama İmar Planı plan notlarının 2.1.2.2. maddesinin ikinci fıkrası hükümlerinin uygulanabilmesi için, aynı fıkrada geçen "...parselin E:1.25 değerine göre hesaplanacak inşaat alanının en az %50’sinin fiili olarak yapılaşmış olması şartıyla ..." ibaresi dikkate alınmayacak olup, parsel alanının en az 1.5 katı büyüklüğünde mevcut yapılaşma (toplam inşaat alanı) olması şartı aranır. Aksi durumda 2.1.2.1. madde ve 2.1.2.2.maddenin ilk fıkrası hükümleri geçerlidir.”şeklinde plan notu ilave edildiği tespit edilmiştir.

Yapılan düzenleme ile meri 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına ait Plan Notu Hükümleri doğrultusunda K2 rumuzlu Konut Alanlarında emsal artışından yararlanmak için mevcut yapılaşma büyüklüğünün “parsel alanının %50’sinin fiili olarak yapılaşmış olması” şartının 1/1000 ölçekli plan notu teklifi ile “parsel alanının en az 1.5 katı” olacak şeklinde arttırılarak değiştirilmesi plan bütünlüğü içerisinde inşaat alanını ve kalıcı nüfus miktarını arttırıcı, nüfus-donatı dengesini bozucu, yapı yoğunluğu ve trafik yükünü arttırıcı, plan ana kararlarını ve genel kurgusunu bozucu nitelikte olmakla birlikte söz konusu talebin yapılaşmasını tamamlamış parsellere yönelik hazırlandığı ve söz konusu düzenlemenin sadece düzenlemeye konu K2 rumuzlu Konut Alanlarında kalan parselleri kapsaması 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı plan bütünlüğüne ve plan kararlarına aykırılık teşkil etmektedir

SONUÇ:                

UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği Teklifi alansal dağılım ve nüfus hesabı yönünden değerlendirildiğinde;

Konut Alanı yaklaşık 12 ha iken 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifinde de 11.7 ha olarak düzenlendiği, 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı teklifindeki yapılan düzenlemelerin büyük bir kısmının yol genişliği düzenlemesi ve ilave yol alanı düzenlenmesi niteliğinde olduğu tespit edilmiştir.

Bununla birlikte konut alanı büyüklükleri arasında bir artışın, donatı alanlarında da bir azalmanın olmadığı ve plan bütününde donatı alanı ile konut alanı yüzde oranında da bir değişikliğin olmadığı tespit edilmiştir.  

Kurum ve Kuruluş Görüşlerine İlişkin;

• 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı çalışması kapsamında 33 adet kurumdan görüş alınmış olmasına rağmen, Teklif 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı yapımı aşamasında sadece Müdürlüğümüz dışında 4 adet kurumdan görüş alındığı tespit edilmiştir.

Plan Kararlarına İlişkin;

• 4 numaralı düzenlemelerin donatı alanını arttırıcı yapı ve nüfus yoğunluğunu azaltıcı ve donatılar arası yer değişikliği içerir nitelikte olmakla birlikte, yapılan düzenlemenin öncelikle alan büyüklüğü ve ölçek bakımından 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararları bakımından değerlendirilmesi gerekmektedir.
• 1 ve 2 numaralı düzenleme nüfus-donatı dengesini bozacağından ve uygulamayı zorlaştıracağından 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kararlarına ve plan bütünlüğüne aykırılık teşkil etmektedir.
• 3 numaralı düzenlemenin ise alan büyüklüğünün 600 m² olması sebebiyle 1/5000 ölçekli plan kararlarını etkilemediği tespit edilmiştir.

Sonuç olarak; söz konusu teklifin plan bütünlüğü ve ulaşım ağı ile birlikte düşünülerek öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı kapsamında ele alınması gerekmektedir. ” Denilerek.

  

Pendik Belediye Meclisinin İlgi (b) Meclis Kararı ile uygun bulunarak tarafımıza iletilen             UİP-450.13 PİN Numaralı 1/1000 ölçekli Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi 450 konutlar ve Çevresine İlişkin Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi yazımız ekinde iletilmekte olup, yazımız ve eklerinin 3194 ve 5216 sayılı yasa ve ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Pendik İlçesi, Çınardere Mahallesi, 450 konutlar ve çevresine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişiklik teklifi incelenmiş olup, öncelikle 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı teklifi İBB Şehir Planlama Müdürlüğü tarafından hazırlandıktan sonra birlikte değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesi komisyonumuzca uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 12 Mayıs 2017 tarihli 5. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.

10:22:00