Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerine İlişkin UİP Değişikliği

Karar Özeti	Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerine İlişkin “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi.
Karar Tarihi	12 Mayıs 2017
Karar No	773

İhale Metni

Planlama Müdürlüğünün 13/ 03 /2017 gün ve 2017-1306 -2010 sayılı yazısında;                                                                   

            “İlgi: a) 30.01.2017 tarih ve 2017/900-575 sayılı Şehir Planlama Müdürlüğü yazısı ve eki

            16.01.2017 tarih, E.67-1859 sayılı Avcılar Belediye Başkanlığı yazısı ve eki

            02.01.2017 tarih, 5 sayılı İlçe Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli teklif Uygulama

            İmar Planı Değişikliği paftaları ve raporu.

20. b) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve S/90

                 sayılı Başkanlık Oluru.

TALEP:

İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen; Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerinde 16.12.2010 onanlı 1/5000 ölçekli TEM ve D100 Karayolları Arası Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ilişkin hazırlanan “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, Avcılar Belediye Meclisi’nin 02.01.2017 gün, 5 sayılı kararı ile kabul edildiği belirtilerek, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftalarının 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi gereğince onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmesi talep edilmektedir.

MÜLKİYET:

Teklife konu söz konusu alandaki parsellerin çoğunlukla şahıs ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir.

MEVCUT DURUM:

Başkanlığımız ortak kullanımında olan 2015 yılı uydu görüntüsünden söz konusu tadilata konu alanda yapıların bulunduğu görülmektedir.

PLANLARDAKİ DURUMU:

           Teklife konu söz konusu alan; 16.12.2010 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar TEM ve D100 Arası Nazım İmar Planında kısmen Önlemli Alan lejantında ÖA-2b ve ÖA-6b rumuzlu “K2 Konut Alanı”, kısmen Önlemli Alan lejantında ÖA-6b rumuzlu “K3 Konut Alanı”, kısmen “K3 Konut Alanı”, kısmen “K4 Konut Alanı”, kısmen de “K+T3 Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonunda kalmaktadır.

            25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planında kısmen ÖA-2b rumuzlu ayrık nizam 2 kat, kısmen ÖA-6b rumuzlu ikiz nizam 2 kat, kısmen ÖA-2b ayrık nizam ve ikiz nizam 3 kat, kısmen ikiz nizam 4 kat yapılaşma koşullarında “Konut Alanı” fonksiyonunda; kısmen ikiz nizam 4 kat, ayrık nizam 4 kat, blok nizam 4 kat yapılaşma koşullarında K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonunda,

            27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköyde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planında kısmen ikiz nizam 4 kat, kısmen ayrık nizam 4 kat yapılaşma koşullarında K+T3 rumuzlu “Konut+ Ticaret Alanı” fonksiyonunda,

            26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planında kısmen ikiz nizam 3 kat yapılaşma koşullarında “Konut Alanı”, kısmen ikiz nizam 3 ve 4 kat yapılaşma koşullarında K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonunda kalmaktadır

İLÇE MECLİS KARARI:

02.01.2017 gün ve 5 sayılı İlçe Meclis Kararı ile;

“Komisyon Görüşü: Plan ve Proje Müdürlüğünün 1265523 sayılı yazısındaki Müdürlüğünden gelen yazıları Komisyonumuzca incelenmiş olup; Plan notlarının 3. maddesinde “yıkılıp yapılması” yerine “yıkıp yeniden yapılması” şeklinde, 5. maddesinde “minimum cephe uzunluğu” yerine “25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 1/1000 ölçekli tasdik tarihli şeklinde plan notlarının revize edilmesiyle tadilen” komisyonumuzca oy birliği ile uygun görülmüştür.” şeklinde hazırlanan İmar Komisyon Raporu; Avcılar Belediye Meclisi’nde yapılan oylama neticesinde oybirliği ile kabul edildi.” denilmektedir.

   İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ: 

   İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifine ilişkin işlem dosyasında; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü ve Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün görüşleri bulunmakta olup, bu görüşler aşağıda belirtildiği şekildedir;

   Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 23.11.2016 gün ve 2073-204327 sayılı yazısında;

“Söz konusu alan; Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları"na göre;

Mustafa Kemal Paşa Mahallesi sınırlan içerisinde kalan parseller, kısmen "UA" (Uygun Alan), kısmen "ÖA-2b" (Zemin Ortamlar-Dairesel Kayma, Orta-Hafîf Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), Kısmen de "ÖA-4b (Alüvyon-Yapay Dolgu, Orta-Hafıf Mühendislik Önlemleri Gerektiren alanlar) lejantlı alanda kalmaktadır.

Üniversite Mahallesi sınırlan içerisinde kalan parsellerin tamamı ise, "UA" (Uygun Alan) lejantlı alanda kalmaktadır.

Gümüşpala Mahallesi sınırlan içerisinde kalan parseller ise; kısmen "UA" (Uygun Alan), kısmen "ÖA-2b" (Zemin Ortamlar-Dairesel Kayma, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), kısmen "ÖA-2a" (Zemin Ortamlar-Dairesel Kayma, Ağır Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar), kısmen sıvılaşma(ÖA-lb) ve Alüvyon(ÖA-4b) tehlikelerinin, kısmen heyelan(ÖA-2b) ve Yapay Dolgu(ÖA-4b) tehlikelerinin, kısmen de sıvılaşma(ÖA-lb), su baskını "ÖA-3b" ve Alüvyon(ÖA-4b) tehlikelerinin birlikte görüldüğü "ÖA-6b" lejantlı alanda kalmaktadır.

İlgili alanlara ait olan, 1/2000 Ölçekli Yerleşime Uygunluk Harita ve raporları yazımız ekinde (Ek-1) verilmektedir. Söz konusu raporda belirtilen, karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler aşağıda verilmiştir. Buna göre;

"UA" lejantlı alanlar; "sıvılaşma, zemin büyütmesi, heyelan, tsunami ve sel baskını riski bulunmamakta olup, temel mühendisliği bakımından yapılaşmaya elverişli alanlardır. Ancak, bu alanlar, her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle, uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda lokal olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak, uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda ise, şev göçmesine ve çevre yapıların güvenliğinin sağlanmasına yönelik uygun iksa projeleri hazırlanmalı ve uygulanmalıdır" denilmektedir.

"ÖA-2a" lejantlı alanlar; "yüksek eğime sahip yamaçlarda karşılaşılan ciddi stabilite sorunlarının görülebileceği alanlardır. Yapılan analizler sonucunda elde edilen mevcuttaki güvenlik faktörünün (1.0 < Fs <2.0) olduğu alanlar bu grup da değerlendirilmiştir. Bu alanlar; kil, silt ve bu malzemelerin altında kumlu seviyelerden oluşur, Stabiliteyi olumsuz etkileyecek eğime sahiptirler, Yeraltı suyu problemi içerir, Stabiliteyi etkileyen kayma yüzeyleri 10 m den daha derinde bulunma olasılığına sahiptirler. Bu alanlarda, uygulama öncesi yapılacak etütlerde stabilite sorunu ayrıntılı olarak araştırılmalı ve gerekli görülen yerlerde zemin hareketleri izlenerek elde edilecek veriler ışığında uygulanabilecek projeler hazırlanmalıdır. Yapılacak çalışmalarda, kayma yüzeylerinin derinlikleri tespit edilerek hazırlanacak ayrıntılı geoteknik rapor sonucu yapıların projelendirilmesi yapılmalıdır. Alınacak önlemlerin ve yapılacak yapıların uygulanabilirliği titizlikle irdelenmeli ve uygulama aşamasında sıkı denetim sağlanmalıdır. Bu alanlar olası bir depremden en fazla etkilenecek yerlerdir, bu nedenle uygulama öncesi yapılacak ayrıntılı çalışmanın planlama aşamasında plan notlarına konması sağlanmalıdır. Bu alanlardaki mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir" denilmektedir.

"ÖA-2b" lejantlı alanlar; "kil, silt ve bu malzemelerin altında kumlu seviyelerden oluşur ve stabiliteyi olumsuz etkileyebilecek eğime sahiptirler. Yeraltı suyu problemi içerir. Uygulama öncesi yapılacak etütlerde stabilite sorunu ayrıntılı olarak araştırılmalı ve gerekli görülen yerlerde zemin hareketleri izlenerek elde edilecek veriler ışığında uygulanabilecek projeler hazırlanmalıdır. Yapılacak çalışmalarda, heyelan geometrisi, kinematiği, kayma yüzeylerinin derinlikleri gibi hususlar tespit edilerek hazırlanacak ayrıntılı jeoteknik rapor sonucuna göre yapılar projelendirilmelidir. Alınacak önlemlerin ve yapılacak yapıların uygulanabilirliği titizlikle irdelenmeli ve uygulama aşamasında sıkı denetim sağlanmalıdır. Bu alanlardaki mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve statik yönden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahalelerin yapılması gerekmektedir. Yapılacak çalışmalar sonucunda duraylı zemin katmanlarının derinlikleri belirlenmeli ve yapı yükleri bu katmanlara taşıtılmalıdır" denilmektedir.

"ÖA-3b" lejantlı alanlar; orta-düşük sel tehlikesi nedeniyle boşaltma, korunma vb. planlar ve uygulamalar yapılmalıdır. Ayrıca, yağış rejimine bağlı olarak vadilerde ve diğer taşkın alanlarında oluşabilecek sel baskınlarına karşı planlama aşamasında ilgili kurumlardan (İSKİ, DSİ gibi) görüş alınmalıdır.

"ÖA-4b" lejantlı alanlar; "Alüvyon ve yapay dolgu ile temsil edilirler. Bu alanlarda bulunan yapay dolgular; taşıyıcı olarak değerlendirilemediği için, yapılaşma öncesi yapılacak çalışmalarda kalınlıkları ve yayılımları tespit edilmelidir. Yapılaşma aşamasında bu dolgular sıyrılmalı veya yapılar dolgu altındaki daha yüksek taşıma kapasitesine sahip tabakalara taşıttırılmalıdır. Morfolojik olarak dere yataklarının hakim olduğu alanlar olup, yeraltı suyu yüzeye yakındır. Zemin büyütmesi riski gösterirler. Temel mühendisliği yönünden zayıf zeminlerdir. İçerdiği malzemenin özelliklerine bağlı olarak oturma sorunları görülebilir. Uygulama öncesinde yapılacak etütlerde ayrıntılı çalışmalar yapılıp, yukarıda belirtilen problemlerin varlığı ve oluşturacakları risklerin dereceleri saptanmalı ve bu problemlere karşı alınacak önlemler ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Hazırlanacak jeoteknik rapor sonucuna göre, gerekli görülen tüm zemin iyileştirmeleri yapılmalıdır. Yeni yapılacak yapıların tasarım ve yapımı aşamasında sıkı denetim sağlanmalı ve mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahaleler yapılmalıdır" denilmektedir.

Sonuç olarak, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin- temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç. U.İ.Planı tadilatı teklifi jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.

            İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 15.11.2016 tarih ve E.20160615580 sayılı yazısında;

            “Plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun artmasından dolayı oluşabilecek ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır. İSKİ kurum görüşleri alınmadan hazırlanan imar planları ile herhangi bir imar yönetmeliği ya da yerel plan uygulaması yapılmamalıdır.” denilmektedir.

Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün 21.11.2016 tarih, 1243543-4196-202887 sayılı yazısında;

“28.08.2008 t.t'li 1/1000 ölçekli mer'i planda;

• Konut+Ticaret (K+T3) alanları; İ-3, İ-4, A-4, BL-4 kat yapılanma koşullarında planlanmıştır.
• Konut alanları; İ-2, İ-3, İ-4, A-3 yapılanma koşullarında planlanmıştır.

Teklif plan tadilatı ile yapılanma koşulları aşağıdaki gibi yeniden düzenlenmiştir.

Konut+Ticaret (K+T3) Alanlarında;

28.08.2008 t.t.li plan	Teklif Plan
İ-3	İ-4
İ-4	İ-5
İ-4	İ-6
İ-4	H: 12.50
İ-4	H: 18.50
A-4	A-6
A-4	İ-5
A-4	H: 18.50
BL-4	A-6

Konut Alanlarında;

28.08.2008 t.t.li plan	Teklif Plan
İ-2	İ-4
İ-3	İ-4
İ-3	İ-5
İ-4	A-6
A-3	A-4
A-3	A-5

Teklife konu parseller mer'i planda 30.00 m, 25.00 m, 20.00 m, 15.00 m, 12.00 m ve 10.00 m genişliğinde planlanmış olan imar yollan ile 8.00 m ve 7.00 m genişliğinde planlanmış olan yaya-servis yolları üzerinden cephe almaktadır.

Teklife konu alanın yer aldığı bölgede müdürlüğümüz çalışmaları kapsamında uygulama projesi biten "Sefaköy - Avcılar - Beylikdüzü - Tüyap Metro Hattı" ve etüt projesi devam eden "Esenyurt - Avcılar - Beylikdüzü Raylı Sistem Hattı" yer almaktadır.

1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi;

• 02.1982 t.t'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ve 28.08.2008 t.t'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı öncesinde yapılmış plan tadilatları doğrultusunda ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Mikrobölgeleme Zemin Etüdü baz alınarak arttırılan kat adetlerinin bütüncül bir plan ve bütüncül bir ulaşım şeması içerisinde düzenlenerek bölge planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği,
• 02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı, 25.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampüs Alanı 1. Etap Uygulama İmar Planı ve 27.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköy Mahallesinde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planı'ndan önce Konut Alanı olarak planlanmış iken; "tamamen Ticaret fonksiyonu yer alabilir." plan notu ile Konut+Ticaret Alanına alınan parsellerin teklif ile yapılanmasının 03.02.1982 t.t'li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ya da 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı öncesinde yapılmış olan tadilat planları yapılaşma şartları doğrultusunda, fonksiyonunun ise 26.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı, 25.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampüs Alanı 1. Etap Uygulama İmar Planı ve 27.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköy Mahallesinde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planı doğrultusunda planlanmasının Konut ve Ticaret Alanlarındaki ulaşım taleplerini arttıracağı,
• 02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapı adasının yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin teklif plan tadilatı ile 26.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı, 25.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampüs Alanı 1. Etap Uygulama İmar Planı ve 27.02.2013 t.t'li 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköy Mahallesinde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planına işlendiği, bunun sonucu olarak aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşmalarının planlandığı, teklif ile parsel bazında kat adedi arttırılan bu parsellerin ada bazında emsal oluşturarak ulaşım taleplerini arttıracağı belirlendiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır.” denilmektedir.

  

   DEĞERLENDİRME VE SONUÇ:

İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen; Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerinde 16.12.2010 onanlı 1/5000 ölçekli TEM ve D100 Karayolları Arası Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ilişkin hazırlanan “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, meri 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planı G21a05b3b, G21a05b3c, G21a05b3a, G21a05b4c, G21a05b3d, G21a05b4d, G21a05b4a rumuzlu; meri 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköyde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planı G21a05a1b, G21a05a1c rumuzlu ve meri 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planı G21a05a1b, F21d25d4d, F21d25d4a, F21d24c3c rumuzlu paftalar üzerine;

           “İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Üniversite ve Gümüşpala Mahallesi, İmarlı Alan İçerisinde Kalan Muhtelif Parsellere Ait Uygulama İmar Planı Değişikliği” şeklinde plan adı ve ilgili lejand oluşturularak;

           "Plan Notları

1. Tasdik sınırı, paftalar üzerine çizilmiş sınır içerisinde kalan parselleri ve bir kısım kadastral boşlukları içermektedir.
2. Tasdik sınırları içerisinde kalan alanlarda aşağıdaki listede belirtilen sembollere karşılık gelen imar planlarının yapılaşma şartları geçerlidir. 25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 tasdik tarihli uygulama imar planlarındaki plan fonksiyonları korunacaktır.

SEMBOL LİSTESİ:

A-    03.02.1982 tt.li uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.

B-     18.11.1993 tt.li Avcılar Firuzköy Bağlantı Yolu ve Çevresi İmar Islah Planı yapılaşma şartları geçerlidir.

C-     23.02.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

D-    11.05.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

E-     12.10.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

F-      07.11.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

G-    24.12.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

H-    18.03.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

İ-       18.07.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

J-       03.02.1982 tt.li uygulama imar planında belirtilen Belediyesi tarafından yapılmış blok etüdü şartları geçerlidir.  

K-    26.02.2013 tt.li uygulama imar planındaki ön bahçe mesafesi ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı, arka bahçe, yan bahçe ve kat yüksekliği şartları geçerlidir.

L-     19.06.1996 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.

M-   25.02.2013 tt.li uygulama imar planındaki ön bahçe mesafesi ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı, arka bahçe, yan bahçe ve kat yüksekliği şartları geçerlidir.  

N-    Ön bahçe mesafesi ‘c’ olmak üzere 03.02.1982 tt.li uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.  

3. 02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına göre yapılmış binaların alınacak kararlardan yararlanabilmesi yıkılıp yeniden yapılması halinde bu plandan yararlanabilir.
4. Aynı parsel içerisinde farklı kat yükseklikleri kademe hattıyla belirlenecektir.
5. Ayrık nizam verilmiş parsellerde yürürlükteki yönetmelikte belirtilen min. bina cephe uzunluğu sağlanamadığı takdirde ikiz nizam uygulaması yapılabilir.
6. Açıklanmayan hususlarda 25.02.2013, 26.02.2013 ve 27.02.2013 tasdik tarihli uygulama imar planlarının şartları ve ilgili meri yönetmeliklerin hükümleri geçerlidir. ” şeklinde plan notları düzenlendiği görülmüştür.

            Teklife ilişkin, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı olumlu; Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün olumsuz görüşleri bulunduğu görülmektedir.

            İlgi (a) yazı eki teklif incelendiğinde;

            D100 Karayolunun kuzeyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,

            D100 Karayolunun kuzeyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Üniversite Mahallesi ve Firuzköy Bulvarına Cepheli Alanlarda Firuzköyde Kalan Bölüme Ait 3. Etap Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,

            Firuzköy Bulvarı güneyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Mustafa Kemal Paşa Mahallesi 2. Etap Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek K+T3 rumuzlu “Konut+Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Konut+Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,         

            03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapı adasının yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli Gümüşpala Mahallesi ve İstanbul Üniversitesi Kampus Alanına Ait 1. Etap Uygulama İmar Planına işlendiği dolayısıyla aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşma koşullarının olacağı,

            25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 1. Etap Uygulama İmar Planı, 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 3. Etap Uygulama İmar Planı ve 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 2. Etap Uygulama İmar Planında Konut ve Konut+Ticaret alanında yer alan muhtelif parsellerin 03.02.1982 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ve bu plandan sonra muhtelif tarihlerde (teklif plan notlarında sembollerle belirtilen tadilatlar) tadilat görerek yeni oluşan yapı nizamı ve kat yükseklikleri doğrultusunda kat adetlerinin arttırıldığı ve bazı kısımlarda yapı nizamlarının değiştirildiği, bu düzenlemenin gerekçesi olarak ise; 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler, Merkez, Ambarlı, Cihangir Uygulama İmar Planına esas teşkil eden 15.05.2001 onaylı Avcılar Bölgesi Yerleşime Uygunluk Haritasında kat yüksekliklerine ilişkin sınırlamaların olduğu dolayısıyla yüksekliklerin düşürüldüğü gözlemlendiği ve 2013 yılında yapılan söz konusu uygulama imar planlarında ise 2008 yılında verilen kat yüksekliklerinin korunduğu ancak 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda tadilata konu alanlar için kat sınırlamasının bulunmadığı belirtilmektedir.

            Yapılan incelemede; söz konusu 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda kat sınırlaması olmadığı görülmekte,

            Ancak 16.12.2010 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli TEM ve D100 Karayolları Arası Nazım İmar Planı Açıklama Raporunda plan nüfusunun 211.000 kişi olarak belirtildiği görülmekte ve söz konusu Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 25.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 1. Etap Uygulama İmar Planı, 27.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 3. Etap Uygulama İmar Planı ve 26.02.2013 onanlı 1/1000 ölçekli 2. Etap Uygulama İmar Planı açıklama raporunda da plan nüfusunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen yoğunluklar doğrultusunda sırasıyla 48.773 kişi, 36.615 kişi ve 11.740 kişi olarak öngörüldüğü görülmektedir. Ayrıca Söz konusu 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı bölgesinde tadilat teklifi bulunulan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planları dışında 15.02.2013 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli 4. Etap Uygulama İmar Planı da bulunmakta olup, plan açıklama raporunda plan nüfusunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında belirlenen yoğunluklar doğrultusunda 30.604 kişi olarak öngörüldüğü görülmekle birlikte 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı sınırları içerisinde olduğu halde Yeşilkent Mahallesinin bulunduğu bölgede 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı bulunmadığı,

            Bu durumda, 211.000 kişi nüfusa sahip meri 1/5000 ölçekli meri imar plan sınırlarındaki meri 1/1000 ölçekli planlardan gelen toplam nüfusun yaklaşık 127.487 kişi (48.773 +   36.615 + 11.740 + 30.604 = 127.487) olduğu görülmektedir.

            Meri 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda 1/1000 ölçekli planı yapılmayan bölgeye plan yapılması durumunda nüfusunun ne kadar olacağının tespitinin net olarak yapılamadığı, dolayısıyla söz konusu teklifin meri 1/5000 ölçekli plana göre nüfus artışı getirip getiremeyeceği hesap edilememekle birlikte, teklife konu parsellerin yoğunlaştığı bölgede teklif ile önerilen kat artışlarına göre yapılan hesaplamalar sonucu meri 1/5000 ölçekli plan yoğunluğunun üzerinde yoğunluk artışı getirdiği görülmektedir.

            Diğer taraftan, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün şartlı görüşünde belirtilen hususların söz konusu plan değişikliğine tam olarak konu edilemediği görülmekte olup, bu kapsamda “Bu plan değişikliğinin yürürlüğe girmesine müteakip tüm mevcut yapılar, zemin etütleri ve geoteknik çalışmalar yapılıp deprem yönetmeliğine uygunlukları sağlanmadan bu planla getirilen imar haklarından yararlanamazlar.” şeklinde plan notunun eklenmesinin uygun olacağı düşünülmekte olup, söz konusu teklifin meri 1/1000 ölçekli plan kararlarını değiştirici, çevre parsellere emsal teşkil edici nitelikte olduğu görülmektedir. 

            Ayrıca, yapıların ruhsat aldığı dönemdeki kat yüksekliklerine atıfta bulunulan İller Bankasınca onaylanan 03.02.1982 tasdik tarihli Uygulama İmar Planı Açıklama Raporunda yapılan incelemede; Zemin Etüdüne dair herhangi bir değerlendirmenin bulunmadığı tespit edilmiştir. "denilerek.

            İlgi (a) yazı eki “UİP-24096,1”, “UİP-7724,2”, “UİP-8037,5” Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ve ekleri yazımız ekinde olup, konunun, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık Oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.

KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerine ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişiklik teklifi incelenmiş olup, teklif plan notlarının 3. ve 5.maddesi ile “ L” simgesi ile belirtilen plan notu kısmının iptal edilerek ; 3.maddesinin “ Bu plana göre alınmış karara ve hükümler, plan onama sınırı içindeki binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde geçerli olup, bir planın onay tarihinden önce her hangi bir sebeple (deprem, riskli yapı vb.) yıkılmış olan ruhsatlı binalar da bu plan hükümlerinden yararlanacaktır.” 5.maddesinin “Ayrık nizam verilmiş parsellerde yürürlükteki yönetmelikte belirtilen min. bina cephe uzunluğunu sağlamadığı takdirde, bu planla verilen inşaat alanını aşmamak kaydıyla ikiz nizam uygulaması yapılabilir. “L” simgesi ile belirtilen plan notunun ; “ 19.06.1996 tt.’li uygulama imar planında belirtilen mesafeleri geçerli olup Hmax:4 kattır” düzenlemesi şekliyle komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.

Meclisimizin onayına arz olunur.”

   Şeklinde hazırlanan Kentsel Yenileme – İmar ve Bayındırlık – Deprem ve Doğal Afet Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 12 Mayıs 2017 tarihli 5. birleşiminde okunarak, Müzakere açıldı:

Temel YAZ – Sayın Başkanım,

149 numaralı raporumuzda maddi harf hataları var. O yüzden okuduğum şekliyle düzeltilmesini Meclisten istiyoruz.

“Avcılar İlçesi, Mustafa Kemal Paşa, Gümüşpala ve Üniversite Mahallelerine ilişkin 1/1000 ölçekli plan değişiklik teklifi incelenmiş olup, teklif plan notlarının 3. ve 5.maddesi ile “L” simgesi ile belirtilen plan notu kısmının iptal edilerek; 3.maddesinin “Bu plana göre alınmış karar ve hükümler, plan onama sınırı içindeki binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde geçerli olup, bu planının onay tarihinden önce herhangi bir sebeple (deprem, riskli yapı vb.) yıkılmış olan ruhsatlı binalar da bu plan hükümlerinden yararlanacaktır.” 5.maddesinin “Ayrık nizam verilmiş parsellerde yürürlükteki yönetmelikte belirtilen minimum bina cephe uzunluğunu sağlamadığı takdirde, bu planla verilen inşaat alanını aşmamak kaydıyla ikiz nizam uygulaması yapılabilir. “L” simgesi ile belirtilen plan notunun; “19.06.1996 tt’li uygulama imar planında belirtilen mesafeleri geçerli olup Hmax:4 kattır” düzenlemesi şekliyle Komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.” dedi.

Ahmet SELAMET (Meclis 1 inci Başkan Vekili) – 149 numaralı raporu yapılan düzeltme ile birlikte oylarınıza sunuyorum, dedi.

- Oy’a sundu. Yapılan işaretle oylama neticesinde Oyçokluğu ile kabul edildi.

01:21:00