22/a UYGULAMASI NEDİR? NE DEĞİLDİR?
SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Nevzat İhsan SARI
Müfettiş Yrd.
1 - GENEL OLARAK "22/a" KAVRAMI
İkinci kadastro yasağını düzenleyen 3402 sayılı Kadastro Yasası'nın 22. maddesi 22.02.2005
tarihinde 5304 sayılı yasanın 6. maddesiyle yeniden düzenlenmiş ve maddenin ilk fıkrasında
yine ikinci kadastro yasağı getirilmiş "ancak" kelimesiyle başlayan (a) bendinde ise
"Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve
hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik
nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun
göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli
düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde," birinci fıkra
hükmü uygulanmayacağı belirtilerek istisnai (ayrıksı) durum belirtilmiştir.
Aynı maddenin 4. fıkrasında "İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve
Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün
önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış
vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4,
14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 nci maddenin (B), (C) ve (D)
bentleri hükümleri uygulanmaz. " ifadesi yer almıştır.
22. maddenin (a) bendi kapsamında yapılacak çalışmalarda birinci fıkranın
uygulanmayacağı hükmü ile ikinci (yeni) kadastro yapılabileceği düşünülse de yukarıda
yazıldığı gibi aynı maddenin dördüncü fıkrasında 22/ a kapsamında yapılacak çalışmalarda
2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20. maddenin (B), (C) ve
(D) bentleri hükümlerinin uygulanmaması öngörülerek çalışmaların bir "kadastro"
niteliğinde olmadığı sadece sorunlu kadastro haritaların yeniden düzenlenmesinin
amaçlandığı ortaya çıkmıştır.
Şu halde 22/a maddesi kapsamında yapılacak çalışmalarda mülkiyet, vasıf değişikliği, intikal,
harici taksim ve ifrazlar vb. çalışmalar yapılamayacak evvelce yapılan kadastroya kapsam ve
içerik yönünden hiçbir şey katılamayacaktır. 22/a maddesi kapsamında yapılacak çalışmaların
esasları, 29.11.2006 tarih ve 26351 sayılı Resmi gazete yayınlanan "Kadastro Haritalarının
Yeniden Düzenlenmesi ve Tapu Sicilinde Gerekli Düzeltmelerin Yapılmasında Uyulacak Usul
ve Esaslara İlişkin Yönetmelik" ile düzenlenmiş ve bu yönetmelikle kadastro tüzemize "22/a
uygulaması" olarak adlandırılan çalışmalar girmiştir. 2007/10 sayılı genelge eki uygulama ve
kontrol yönergesi ile de uygulama birliği sağlanmaya çalışılmıştır.
2 - 2859 SAYILI YASA VE 22/a UYGULAMASI ARASINAKİ FARKLAR
Esasen sorunlu kadastro haritaların yenilenmesi, tüzemize ayrı bir yasa olarak 2859 sayılı
kanun ile 1983 yılında girmiştir. 1995 yılında son halini alan yenileme yönetmeliği ile 2859
sayılı yasa kapsamında çalışmalar yapılmıştır. 2859 sayılı yasa etkinlikleri de sadece teknik
olarak harita ve jeodezik altyapı yenilemesi olarak düzenlenmiştir. Çalışmalarda sadece
haritalar yenilenmiş, kadastro kapsam ve içerik yönünden genişletilemediği gibi, cins
değişikliği, intikal, harici ifraz ve taksim vb. çalışmalar yapılamaması nedeniyle kadastronun
1/12güncelliği de sağlanamamıştır. Büyük ümitlerle çıkarılan ve heyecan yaratan 2859 sayılı
yasa, sadece teknik yenilemeyi öngörmesi, yasak ve kısıtlamalarının çok olması nedeniyle
yenilemeden ziyade yineleme olarak dar kapsamlı çalışmalarla sürdürülmüştür.
Görüldüğü gibi yenileme çalışmaları ile kadastroya içerik ve kapsam (alan) yönünden yeni
veriler eklenemediği gibi güncel hali hazır durum da yukarıda anlatılanlar yüzünden haritaya
ve tapu siciline yansıtılamamaktadır. Bu yönüyle 2859 sayılı yasa uygulamaları sadece
haritaların yenilenmesini öngörmüş ve dar bir bakış açısıyla yürütülmüştür. Harita
yenilemesi ile sınırlı çalışmalarla 2004 yılı sonuna kadar 2134853 dönüm alanın
yenilemesi yapılmıştır ve yenilenen parsel sayısı 435639 olup, 2004 yılı sonu itibariyle
tapuya tescilli olan yaklaşık 32 500 000 parselin %1.3'ünü kapsamaktadır (DEMİREL
VE SARI, 2007).
Gerek 2859 sayılı Yasa uygulamalarında gerekse de 3402 sayılı yasanın 22/a
uygulamalarında, temel prensip aynıdır. Zemindeki sınırların ve belirsiz olan sınırların (teknik
belgelere ve paftaya göre) belirlenmesi, tanımlarının yapılması arazide işaretlenip ölçülerek
yeniden haritalanması temel prensiptir. Ancak madde 22/a ve Yönetmeliği; 2859 sayılı
Yenileme Yasası ve Yönetmeliğine göre, prosedürü daha az kapsamı daha geniş ve yeni
açılımlara olanak tanımaktadır (KOÇAK, 2007). İki etkinliğin arasındaki farklar şunlardır:
1- 2859 sayılı Yasa kapsamındaki çalışmalar başlanması için Bakan oluru gerekirken, 22/a
uygulamalarında uygulama raporunun onaylanmasının ardından Genel Müdürlük talimatıyla
çalışmalara başlanabilecektir.
2- 2859 sayılı yenileme çalışmalarında kadastrodan sonra oluşmuş yollar hukuken dikkate
alınmayıp kesik çizgilerle kroki ve haritada gösterilmesine karşın, 22/a uygulamalarında
parseller üzerinde sonradan oluşan yolların ilgilisinin rızası olması halinde terkleri yapılarak
fiili durum hukukileştirilebilmektedir. Örneğin; kadastrodan sonra parselin ortasından yol
açılmakla parsel fiili olarak ikiye bölünmüşse, malikin rızası varsa yolun kamuya terki
yapılır ve geriye kalan iki parça taşınmazın tespiti malik adına yapılır.
3- 2859 sayılı yenileme çalışmalarında yeni parsel ihdası yapılmazken, 22/a uygulamalarında
kadastro sırasında tescil harici bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tespiti
yapılabilmektedir. Bu sayede kadastro çalışmalarında, kadastro harici bırakılan devletin
hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerin hazine adına tespiti yapılabilecektir. Bu edenle
2859 sayılı yenileme etkinliklerinde uygulamaya giren parsel sayısı ile uygulama sonucu
çıkan parsel sayısı kesinlikle eşit olması gerekirken 22/a uygulamalarında uygulama sonucu
tespit ve tescil edilen parsel sayısı uygulamaya giren parsel sayısından fazla olabilmektedir.
Tescil harici alanların tespiti konusu çalışmanın 3.2.1 bölümünde ayrıntılı olarak
irdelenmiştir.
4- 22/a uygulamalarında, değişebilir sınırlı taşınmazların kadastroca tapu kaydı uygulanıp
miktara göre tespitleri yapılmışsa, bu durumdaki parsellerde tersimat hatası varsa olması
gereken duruma göre yoksa mevcut duruma göre yüzölçümleri hesaplanır. Bu yüzölçümler
tescilli yüzölçümleriyle (kadastro sırasında kayıt miktarına göre verilen) karşılaştırılır.
Karşılaştırma sonucu yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır ve miktar fazlası çıkarsa durum
maliyeye bildirilir. (Uyg. Yön. Md.20) Bu uygulama 2859 sayılı yasaya göre yapılan
çalışmalarda bulunmamaktaydı.
2/12Yani değişebilir sınırlı taşınmazlarda verilmesi gerekenden (kadastro sırasında uygulanan tapu
kayıt miktarından) fazla yer verilecekse durum maliye kuruluşuna bildirilmektedir. 20.
maddenin yorumlanmasından aynı şekilde zilyetlik esaslarına göre tespit edilen
taşınmazlardaki miktar fazlalıkları için de (yani 100/40 dönümü geçen taşınmazlar için de)
ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
Miktar fazlası olabilecek değişebilir sınırları bulunan taşınmazların tespit edilebilmesi için
kadastro sırasında kayıt miktarına göre tespitleri yapılan taşınmazlar (tespit tutanakları
incelenerek) belirlenmeli yine 100/40 dönümü miktar fazlalığın takibi içinse belgesizler
(senetsiz) defterleri bulunmalı ve takip buradan yapılmalıdır. Tespit tutanaklarının incelenerek
miktar fazlası olabilecek taşınmazların tespiti ve senetsizler defterinin temini, 22/a uygulama
yönetmeliğinin tapu kayıtlarının çıkarılması ile ilgili 8. maddesinde açıkça yazılmasa da 20.
maddenin incelenmesinden zımnen bu işlemin yapılması gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
3 - 22/a KAPSAMINDA YÜRÜTLEN ÇALIŞMALAR
3.1 Hazırlık Çalışmaları
Hazırlık çalışmaları uygulama raporunun onaylanması, müdürlüğe çalışmaların başlanması
için talimat verilmesi, çalışma programının yapılması, uygulama alanı ilanının yapılması,
tapuda belirtme yapılması, tapu kayıtlarının çıkarılması (etraflıca yukarıda izah edilmişti)
mahkemeden dava listelerinin temini, bilirkişilerin seçimi, kurumlara bilgi yazılarının
gönderilmesi, tescil harici alanların tescili için ilgili kuruluşlara muvafakat yazılarının yazımı
(detaylı bir şekilde sonraki bölümde ele alınmıştır) ve yararlanılacak teknik belge ve
haritaların temini ve kadastro teknisyenliğine teslimi aşamalarından oluşur.
3.2 Sınırlandırma ve Ölçü Çalışmaları
Bu aşamada ada mevki ilanlarına göre sınırlandırma yapılması ve sınır tanımlarının yapılıp
sınırlandırma krokilerinin düzenlenmesi, ada sistemine göre ada parsel numaralarını
verilmesi, yapı ve tesislerin ölçülerek sınırlandırma krokisine uygun ölçü krokilerinin
düzenlenmesi, belirsiz ve çekişmeli sınırların için dengeleme planlarının hazırlanması, planın
aplikasyonu, röleve ölçülerine göre kesin parsel köşe koordinatlarını bulunması, zemin
işaretlerinin yapılması, alan hesapları, karşılaştırma cetvellerinin düzenlenmesi, itirazların
komisyonca görüşülmesi, tutanakların imzalanması ve kesin paftaların açılmasından oluşur.
3.2.1 Tescil Harici Alanların Tespitinin Nasıl Yapılacağı
22/a uygulama yönetmeliğinin 15/3 maddesi, uygulama alanı içerisinde mera ve orman
rejimi dışında kalan kamu kurum ve kuruluşlarına ait kadastro sırasında tespit dışı
bırakılmış olan yerlerin sınırlandırılarak ayrı parsel numarası altında tespitinin
yapılmasını öngörmektedir. Tapulama veya kadastro çalışmalarında tapulu olup da tescil
harici bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarının yerleri ile devletin hüküm ve tasarrufu
altındaki sahipsiz yerlerin hazine adına tespit ve tescili bu madde hükmü ile yapılabilecektir.
Ancak 5831 sayılı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun"
9 uncu maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa Geçici 8 inci madde eklenmiş ve bu
madde ile "Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan tapulama veya kadastro
çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve
kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici
bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman sınırı
3/12dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince
kadastrosu yapılır. " hükmü getirilmiştir.
Görüldüğü gibi bu madde ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun Resmi Gazete'de yayımlandığı
09.07.1987 tarihinden önceki Kanunlara (mülga 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu
ile 5602, 509 ve 766 sayılı Tapulama Kanunları) göre kadastro ve tapulama çalışmaları
yapılan birimlerde tescil harici bırakılan vatandaşların tapuda kayıtlı taşınmazları, kamu
kurum ve kuruluşlarının taşınmazları ile çalışma alanı içinde ormanlık alanda kaldığı
gerekçesiyle tespit dışı kalan ancak daha sonra kesinleşen orman kadastrosu çalışmalarında
orman olmayan yerlerde kalan taşınmazların kadastrosu yapılabilecektir.
Bu aşamada şu çelişki ortaya çıkmaktadır: 22/a kapsamında çalışama yapılan birimlerde
tüm tescil harici alanların tespit ve tescili yapılabilecek mi yoksa 09.07.1987 tarihinden önce
tescil harici bırakılan alanlarda 22/a uygulama yönetmeliği uygulanmayacak ve bu yerlerde
3402 geçici 8. madde uyarınca kadastro mu yapılacaktır? Bu çelişki TKGM Merkez
İnceleme Kurulu'nun 04.03.2009 tarih ve 185 nolu kararıyla ortadan kaldırılmıştır. Bu
karara göre 09.07.1987 tarihinden önce yapılan tapulama ve kadastro çalışmalarında
tespit harici bırakılan yerlerin 22/a uygulama yönetmeliği kapsamında değerlendirilmemesi,
bu yerlerin kadastrosunun yapılması şeklinde uygulamaya yön verilmiştir.
Yani 22/a kapsamında yapılacak tescil harici alanların tespiti işlemleri, sadece
09.07.1987 tarihinden sonra 3402 sayılı Kadastro Yasası'na göre yapılan çalışmalarda
tespit harici bırakılan alanlarda uygulanacak daha önceki tarihlerde yapılan
çalışmalarda kadastro harici bırakılmış alanlarda uygulanamayacaktır. Bu nedenle 22/a
uygulama yönetmeliğine büyük yenilik olarak getirilen tespit harici alanların tespiti
işlemlerinin (sınırlı olarak) küçük bir alanda uygulama olanağı bulacağı ortaya çıkmıştır.
09.07.1987 tarihinden sonra tescil dışı bırakılmış yerlerin, 22/a uygulama çalışmaları sırasında
tespitinde şu soru kaşımıza çıkmaktadır. Bu yerler için ilk defa kadastro faaliyeti yapılacağı
için bu taşınmazlar için 3402/7. md. uyarınca "kadastro tutanağı" mı yoksa 22/a yenileme
etkinliği kapsamında tutulan "uygulama tutanağı" mı düzenlenecektir? Bu taşınmazlar için
'"ugyulama tutanağının" tutulmasının gerekli olduğu düşüncesindeyiz. Zira 22/a uygulaması
bir kadastro faaliyeti değil, eski verilerin revizyonudur. Kadastro faaliyeti ise bambaşka
hukuki süreçlerle yürümektedir.
09.07.1987 tarihinden sonra tescil dışı bırakılmış kamu kurum ve kuruluşlarına ait
taşınmazların sınırlandırma ve tespiti, 22/a uygulamasıyla getirilen bir yenilik olup, bu
alanların 22/a uygulaması içerisinde uygulama tutanağı düzenlenerek tescillerinin sağlanması
uygun olacaktır. Ayrıca 09.07.1987 tarihinden önce tescil dışı bırakılmış (kişilere ait tapuda
kayıtlı yerler hariç olmak üzere) kamu kurum ve kuruluşların yerlerinin de 22/a uygulaması
kapsamında tespitlerinin yapılabileceği düşüncesindeyiz. Zira 22/a uygulama yönetmeliğinin
15/3. maddesi mera ve orman rejimi dışında kalan kamu kurum ve kuruluşlarının tespitinin
yapılacağına hükmetmektedir. Bu nedenle 09.07.1987 tarihinden önce tescil dışı bırakılan
kamu kurum ve kuruluş taşınmazlarının illaki 3402/Geçici 8. maddesiyle kadastrolarını
yapmak fikri, 22/a uygulamalarını kısıtlı hale getirmekten öteye geçmemektedir. Zira bu
yerler de 22/a yönetmeliği etkinliği ile tescili sağlanabilir. Kadastro birimleri 22/a
yönetmeliğinden aldığı bu yetkiyi sonuna kadar kullanmalıdırlar.
22/a uygulama yönetmeliğinde tescil dışı bırakılmış yerlerin tespiti ile ilgili maddenin nasıl
işletileceğine ilişkin hiçbir bilgi yer almamaktadır. Yanlış ve farklı uygulamaların önüne
4/12geçmek için 22/a uygulamalarında; 09.07.1987 tarihinden sonra 3402 sayılı yasa
hükümlerine göre yapılan kadastro çalışmalarında tescil harici bırakılmış alanların
tespitinde şu şekilde hareket edilmelidir: Kadastro müdürlüğünce hazırlık çalışmaları
kapsamında kurumlara yazılan yazılara ilaveten orman idaresine ve mera komisyonuna (il
tarım müdürlüğüne) bir yazı ile tescil harici bırakılan alanların pafta örneklerini (ayrıca tescil
harici bu sahaların 1/25000 ölçekli haritaya işlenmiş halini de) göndererek söz konusu
yerlerin hazine adına tescilinde sakınca olup olmadığının belirli bir süre içerisinde bildirilmesi
istenmelidir. Kurumlardan gelecek yazıya göre hareket edilmelidir.
Orman ve tarım müdürlüklerince istenmesi halinde kurum elemanlarına arazide de tescil
harici alanlar gösterilmelidir. Ancak kadastro ekibine eleman dahil edilmesi mümkün değildir.
Şöyle ki, Kadastro Yasası'nın 22. maddesinde, bu çalışmalarda 4. maddenin uygulanmayacağı
belirtilmiştir. Su toplama havzası, nehir ve dere yatakları ve arklarla ilgili alanlarda ise
muhakkak DSİ (Devlet Su İşleri) idaresiyle, kıyı kenar çizgisiyle ilgili yerlerde Bayındırlık İl
Müdürlü ve tarım reformu uygulama alanı bulunması muhtemel yerlerde de Tarım Reformu
Genel Müdürlüğü ile aynı şekilde yazışma yapmak gerekmektedir.
Kadastro müdürlüklerince bir yerin orman veya mera olup olmadığının tespiti (nitelik tespiti)
mümkün olmadığı için 22/a uygulamalarında ilgisi bulunan kurumlarla yazışarak uyulamaya
yön verilmelidir. Sınırlandırma ve tespit aşamasına kadar kurumlardan cevap gelmemesi
halinde durum, uygulama tutanağında açıklanmak koşuluyla tespitlerin hazine adına
yapılabileceği düşünülmektedir. Uygulama Yönetmeliğinin 15/3 maddesine bir cümle
eklenerek ilgili kurumların 15 gün gibi belirli süre içerisinde cevap verme zorunluluğu
getirilebilir. Ancak yönetmelik değişikliği yerine tüm bu anlatılanların ayrıntılı olarak
2006/8 sayılı genelgede ayrı başlık altında izah edilmesi uygun olacaktır.
3.2.2 Sınır Tanımları ve Dengeleme Planı
1- Belirsiz sınır: Dengeleme plânına göre oluşturulan sınırı,
2- Çekişmeli sınır: Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan sınırı,
3- Değişebilir sınır: Sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki sınırı,
4- Deprem sonrası oluşan sınır: Depremin taşınmazların geometrik şekil ve konumlarında
meydana getirdiği değişiklik sebebiyle zeminde oluşan ve taşınmazların deprem öncesi
ilgilileri tarafından çekişmesiz kullanılan, bilirkişi beyanları ve teknik belgeleri yardımı ile
belirlenen sınırı,
5- Geçerli sayılabilecek sınır: Dış sınırları çekişmesiz olarak belirlenen bir alan içindeki
taşınmaz malikleri ile diğer ilgililerin uyuşmazlık çıkarmadan kullanma biçimine göre
oluşturdukları sınırı,
6- Geçerli sınır: Paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere göre
oluşturulan sınırı,
7- Sabit sınır: Zeminde mevcut olup kadastro, tapulama, değişiklik belgeleri veya bilirkişi
beyanlarına göre değişmediği belirlenen çekişmesiz sınırı ifade etmektedir.
Her taşınmazın sınırlarının kesinlikle yukarıda sıralanan yedi sınır tanımından biriyle
tanımlanması gerekir. Tanımlanan her sınır kendine özgü yöntemlerle belirlenir farklı
renklerle sınırlandırma krokisine çizilir, belirlenen bu sınırlar ölçülerek kesin sınırlara göre
5/12kadastro haritası oluşturulur. Sınırlandırma krokisinde gösterilen sabit, geçerli sayılabilecek
ve deprem sonucu oluşan sınırlar esas alınarak;
a) Geçerli sınırlarda; paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere
göre,
b) Belirsiz sınırlarda; dengeleme plânına göre,
c) Çekişmeli sınırlarda; kadastro teknik belgeleri veya dengeleme plânına göre,
d) Değişebilir sınırlarda; sabit veya geçerli ya da dengeleme plânı ile oluşturulan sınırlara
dayandırılarak, bu taşınmaz, kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınarak
tespit yapılmış ise tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre; yoksa pafta ile teknik belgelerine göre,
sınır belirlemesi yapılır.
Uygulama çalışmaları sırasında, sınırları tapuda kayıtlı yüzölçümlerine göre oluşturulacak
parsellerin öncelikle pafta tersimatı kontrol edilir. Kontrol sonucu, tersimat hatası varsa
olması gereken duruma göre, tersimat hatası yoksa mevcut duruma göre yeni yüzölçümleri
hesaplanır ve kayıtlı yüzölçümleri ile karşılaştırılır.
Bu karşılaştırma sonucu, yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır, genişletilmeye
elverişli sınırı bulunan parsellerde ise önceki kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına
göre tespit edildiğinin anlaşılması halinde, bu husus uygulama tutanağında açıklanarak,
miktar fazlası kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilir.
Görüldüğü gibi 22/a uygulamalarının temeli sınır tanımının isabetli yapılmasıdır. Her bir
parsel sınırının tanımı yapılırken her şeyde önce özgün ölçü değerlerinden yapılan
sayısallaştırma kadastro paftası ile çakıştırılmalı ve tersimat hatası olup olmadığı
belirlenmelidir. Özgün ölçü değerlerinden gelen sınır ve paftadaki sınırın üzerine, zemin
ölçümünden gelen sınır, varsa yakın tarihli ortofoto veya ST paftadaki sınırlar, en eski
tarihli ST pafta veya varsa monoskopik hava fotoğrafları ve muhtar ve bilirkişi
beyanları da dikkate alınarak her sınıra ilişkin birden fazla veri değerlendirilmeli sabit,
geçerli, geçerli sayılabilecek, deprem sınırı ve değişebilir sınır tanımları yapılmalı ve belirsiz
ve çekişmeli sınırlar ise dengeleme planına göre oluşturulmalıdır. (Çekişmeli sınırlar teknik
6/12belgelerine göre de oluşturulabilir ancak bu uygulama ölçü değerlerinin paftaya oturduğu
sorunsuz alanlarda uygulanmalıdır.)
Dengeleme planı ise sabit bir alan içerisindeki belirsiz parsel sınırlarının tapu yüzölçümüne
göre oluşturulması esasına dayanır. Uygulama Yönetmeliğinin 21.maddesi "Sabit, geçerli,
geçerli sayılabilecek ve/veya deprem sonrası oluşan sınırlarla çevrili bir alan içinde kalıpta
sınırları belirlenemeyen parseller topluluğu, bir bütün olarak ele alınarak yüzölçümü
hesaplanır. Hesaplanan yüzölçümü ile bu alandaki parsellerin tapuda kayıtlı veya kontrol
sonucu bulunan yüzölçümleri toplamı karşılaştırılır. Aradaki fark, parsellerin yüzölçümleri
ile orantılı olarak dağıtılır. Bu konuda, Yüzölçümü Dengeleme Cetveli (Ek-4) düzenlenir.
Dağıtım sonucu bulunan yüzölçümlerine göre yeni sınırlar; parsellerin kullanım şekli, yapı ve
tesislerin durumları da dikkate alınarak oluşturulur." şeklindedir. Örnekle açıklamak
gerekirse;
Yandaki şekilde bir ada içerisindeki 4, 5 ve 6 numaralı parsellerin arasındaki sınırlar (kesik
çizgilerle gösterilen) belirsizdir. Diğer sınırlar ise kesin olarak oluşturulmuş geçerli, geçerli
sayılabilecek veya sabit sınırlardır. Ve bu 3 parselin tapu alanları 4000, 6000 ve 8000 m2
'dir.
Bu üç parselin çevrelediği alan ise zeminde 21000 m2
gelmektedir. Parsellerin tapu alanları
toplamı 6000+4000+8000=18000 m2
'dir. Zeminde ise bu üç parselin çevrelediği alan 21000
m2
'dir. 21000.18000 = 3000 m2
'lik fark parsellere alanları oranında dağıtılacaktır. Buna göre 4
numaralı parselin alanında (4000/18000)*3000 = 666,67 m2
artış olacak ve 4 no'lu taşınmaz
yüzölçümü 4000+666,67 = 4666,67 m2
olacaktır. Yine aynı şekilde 5 no'lu taşınmazın
yüzölçümünde (6000/18000)*3000 = 1000 m2
artışla alanı 6000 + 1000 = 7000 m2
olacaktır.
6 no'lu taşınmaz ise (8000/18000)*3000 = 1333,33 m2
artışla 8000+1333,33 = 9333,33 m2
olarak tespit görecek ve sınırlar bu yüzölçümlerine göre şekildeki siyah renkle gösterilen
sınırlar gibi oluşturulacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur ki; ilk önce parsellerin tapuda
yüzölçümlerinde kaba bir hatanın olup olmadığı araştırılmalıdır. Yani tapudaki alanla
gerek paftadan gerekse de orijinal ölçü değerlerinden yapılan sayısallaştırma sonucu bulunan
hesap alanı arasında kaba bir hata bulunması halinde yukarıdaki örnekte gösterilen işlem tapu
alanına göre değil kontrol sonucu bulunan hesap alanına göre yapılmalıdır. Ayrıca
parsellerin sınırları pafta veya ölçü ve sınırlandırma krokisindeki geometrik şekline bağlı
kalınarak oluşturulmalıdır. Pafta ve krokilere uymayan nokta birleştirilmeleri yapılmamalıdır.
Ölçü değerlerinden elde edilen sınırın paftasıyla sorunsuz olarak çakışan yerlerde, fiili
zemin sınırı pafta sınırından (eylemli bir değişikliği gösteriri boyutta) çok farklıysa
maliklerin talepleri olsa dahi bu sınır geçerli sayılabilecek sınır tanımına sokulmamalı,
geçersiz kabul edilmeli ve sınırların yerine tıpkı yukarıdaki örnekte olduğu gibi geçersiz
sınırlar (zemindeki sınırlar) iptal edilerek; dengeleme planına göre taşınmazların tapu
kaydındaki yüzölçümüne veya kontrol sonucu bulunan yüzölçümleri esas alınarak
(belirsiz sınırın belirlenmesinde olduğu gibi) kesin sınırlar tespit edilmeli ve zemine
aplike edilmelidir.
Bu nedenle bu tür taşınmazların dengeleme planına alınabilmesi için "geçersiz sınır"
tanımının yapılarak yönetmelikte yer alması uygun olacaktır. Zira şu halde sadece belirsiz ve
çekişmeli sınırlar dengeleme planına alınabilmektedir.
Değişebilir (sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki) sınırı bulunan
taşınmazlardan kadastro sırasında kayıt miktarına göre oluşturulmuş taşınmazlar (20.
7/12maddedeki tersimat kontrolü yapılmak suretiyle ) tapu yüzölçümüne göre, bunun dışındakiler
ise pafta ve teknik belgelerine göre sınırları belirlenerek tespitleri yapılmalıdır.
Değişebilir sınırın ne olduğu konusunda da titiz davranılmalı parsel sınırının değişebilir
olması için genişlemeye elverişli ve sabit olmaması gerekir.
Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarına göre şu sınırlar değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınır
olarak kabul edilmektedir: Mer'a, harman yeri, bataklık, hendek, dağ, tepe, bayır, firarî ve
mütegayyip eşhastan kalan yerler, yaylak, kışlak, öz, şif (hendeğin genişi), cebel (dağ),
azman, bulak (çeşme), kofalık, höyük, tump (iki taşınmaz arasındaki toprak yığıntısı), göl,
akarsu, deniz kıyıları, dere, çay, çalılık, büklük (akarsu kıyısındaki ağaçlık), çorak, orman,
Hazine arazisi vb. Fakat bu sınırlarda fizikî yapı ve konumları itibariyle değişmez sınır haline
gelebileceğinden, sadece kayıttaki ifadeye itibar edilmemesi, taşınmaz malın mahallinde
gezilip görüldükten sonra bu niteliğinin saptanması gerekir (151 sayılı Milli Emlak
Tebliği,1989)
Şöyle ki; yatak değiştirmediği bilirkişi beyanları ve eski tarihli ST haritalarla
kanıtlanan dere ile aks değiştirmediği saptanan yolların değişebilir sınır olmaması
bunların sabit sınır kabul edilmesi gerekir. Aynı şekilde aniden yükselen dağ, kayalık gibi
sınırlar da sabit olarak telakki edilmelidir. Bu durumda bu sınırlar, tapu yüzölçümlerine göre
değil, pafta ve teknik belgeleri ve zemin durumuna göre kesinleştirilmelidir.
3.2.3 Uygulama Alanı Kapsamındaki Tescil Edilmiş Haritalar
22/ a uygulama yönetmeliğinin 12. maddesi "Uygulama alanı kapsamında kalan tapu
sicilinde tescilli; imar, ıslah imar, arazi toplulaştırması, sulama alanlarında arsa ve arazi
düzenlemesi, köy yerleşim haritaları, orman ve mera haritaları ile diğer kamu kurum ve
kuruluşları tarafından yapılan haritalardaki yapımdan kaynaklanan hataların düzeltilmesi,
yapım sorumlusu idarece veya ilgili haritayı yapan idare temsilcisinin katılımı ile uygulama
alanı kapsamında hatanın mahiyeti dikkate alınarak ilgili mevzuata göre değerlendirilir ve
düzeltilir. Ancak, parselasyon niteliğinde olmayan ayırma, birleştirme, yola terk ve diğer
değişiklik işlemleri sonucu oluşan sınırlar ile 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar Affı
Kanununun birinci fıkrasının 10. maddesinin (b) bendinin uygulaması ve tesis kadastrosu
sonucu oluşturulan sınırlarda, bu Yönetmelikteki usul ve esaslara göre işlem yapılır."
şeklindedir.
Bu madde hükmü ile imar, ıslah imar, köy yerleşim vb. çalışmalarla oluşturulan
haritalar, 22/a uygulamasının kapsamı dışında tutulmuş ve bu haritalardaki sorunların
ilgili kurumlarca kendi mevzuatı çerçevesince düzeltilmesi öngörülmüştür. Bu düzenleme
2859 sayılı yasaya kapsamında yapılan çalışmalarda da benimsenmiş ve uygulanmıştır.
Oysa bu çalışmalarla üretilmiş haritalar artık kadastro haritası niteliğini kazanmakta ve yeni
oluşan mülkiyet dokusuna altlık oluşturmaktadır. Çok eski yıllarda grafik metotlarla yapılmış
haritalardaki gerek ölçü, tersimat ve gerekse hesap hataları yaygın şekilde mevcuttur.
Özellikle de parselasyon haritalarının kapsam dışı bırakılması yenileme sonucu
oluşacak paftalarla kenarlaşmada sıkıntılar yaratacaktır Çünkü kadastro görmüş
yerlerdeki parselasyon işlemleri, tesis kadastro çalışmalarında oluşan paftalar içinde yer
alacaktır. Yenileme sahası içinde kalacak bu kısımları paftasından ayrı düşünmek mümkün
değildir (KOÇAK,2006).
8/12Kadastro müdürlüklerimiz bu tür paftaların hata kaynaklarını bu haritayı üreten kurumlardan
daha iyi bilmektedirler. Bu haritalardaki hataların giderilmesi amacıyla 22/a kapsamına
alınmasında bir sakınca olmadığı düşünülmektedir. Zira çalışmalar sonucu askı ilanı ile tüm
ilgililere bir itiraz yolu tanınmış bulunmaktadır. Nasıl ki, parselasyon niteliğinde olmayan
ayırma, birleştirme, yola terk ve diğer değişiklik işlemleri sonucu oluşan sınırlar 22/a
kapsamında değerlendiriliyorsa parselasyon haritaları da bu kapsamda yenilenebilir. Zira 22/a
uygulamalarının önemli bir amacı parsel köşe koordinatlarının ülke koordinat sisteminde elde
edilmesidir. Kaldı ki, MERLIS Projesi kapsamında 509 sayılı KHK ile Marmara deprem
bölgesinde yürütülen yenileme çalışmalarında bu planlar yenileme kapsamı içerisine
alınmış ve kadastro müdürlüklerince bu haritalar da yenilenmiştir. Bu konuda
TKGM'nin tecrübesi bulunmaktadır.
Yönetmelik değişikliği ile uygulamada şöyle de bir yol izlenebilir : Parselasyon vb.
haritalardaki hata kaynakları ayrıntılı olarak ilgili idareye bildirilir ve idareden bu hataları
gidermesi için çalışmalara başlanılması istenir. Belirli bir süre içerisinde ilgili idarelerce
çalışmalara başlandığının bildirilmemesi üzerine, kadastro müdürlüklerimiz 22/a kapsamında
parselasyon haritalarını yenileyebilirler. Netice itibariyle haritalar sadece teknik yönden
yenilenmektedirler.
3.3 Kontrol Aşaması
Ölçü ve sınırlandırma çalışmaları yapıldıkça kontrollerinin ivedilikle yapılması
gerekmektedir. 22/a çalışmalarında teknik yön ağırlıklı olduğundan özellikle fen kontrol
memurları ile kontrol mühendislerini aktif görev almaları sağlanmalıdır. Her itiraz komisyona
alınacağından komisyon çalışmalarında da fen kontrol memuru ve kontrol mühendisi
muhakkak yer almalıdır. Ada raporlarının düzenlenmesi ve bu rapora göre uygulama
tutanaklarının tanziminden kontrol mühendisi sorumludur. Ada raporları net, anlaşılır,
duraksamaya meydan vermeyecek şekilde hangi parsellerin hangi sınırlarının nasıl
yorumlandığını içerecek şekilde hazırlanmalıdır. Genel hatlarıyla ada raporunda şu
hususlar yer almalıdır:
* Adanın hangi parsellerden oluştuğu ve adanın kuzey, güney, doğu, batı sınırlarında neler
bulunduğu ve ada dış sınırlarının nasıl belirlendiği,
* Adanın bulunduğu paftanın üretim yılı, üretim tekniği, altlığı, ölçeği ve genel hatlarıyla
adada belirgin hangi teknik sorunların var olduğu,
* Ada içi parsellerin nasıl oluşturulduğu, hangi parsellerde hangi tip sınır tanımlarının
yapıldığı,
* Hangi parsellerin dengeleme planı ile oluşturulduğu ve tecviz dışı yüzölçümü değişen
parsellerin bulunup bulunmadığı,
* Ada içerisinde daha önce yapılan orman veya mera tahdit çalışmasının olup olmadığı var ise
orman ve mera parsel sınırlarının nasıl kesinleştirildiği,
* Adada daha önce yapılan ifraz, tevhit gibi değişikliğe uğrayan taşınmazların olup olmadığı
var ise değişiklik beyannamelerinin nasıl dikkate alındığı,
9/12* Ada içerisindeki parsellerle ilgili olarak daha önce verilmiş mahkeme kararlarının bulunup
bulunmadığı var ise mahkeme kararının nasıl uygulandığı,
* Ada içerisinde davalı parseller bulunup bulunmadığı,
* Yıkılan bina ve muhdesatların nasıl değerlendirildiği,
* Ada içerinde tescil harici yerler var ise, bunların tespitlerinin nasıl yapıldığı, mera ve orman
idaresinden gelen bir harita olup olmadığı,
* Hangi parsellerde yapı ve tesislerin bulunduğu ve cins değişikliği için ilgili idareye
gönderilen listeye taşınmazların alınıp alınmadığı,
* Değişebilir sınırların nasıl yorumlandığı, sabit hale gelen değişebilir sınırların bulunup
bulunmadığı hususunun ayrıntılı olarak izah edilmesi gerekmektedir.
3.4 İlan ve Kesinleştirme Aşaması
Uygulama sonunda düzenlenen tutanaklara göre hazırlanan askı cetvelleri ve paftalar ilgili
yerlerde 30 gün süre ile ilan edilir. İlan bitiminde dava açılan parseller ve kesinleşen
parsellere ait liste hazırlanır. Yeni paftalar geçerlilik kazanırken eski paftalar iptal edilerek
arşive kaldırılır. Tapu sicil müdürlüğünce kesinleşen taşınmazlar tescil edilir ve ilgili evraklar
bölge arşivi ve/veya genel müdürlük arşivine gönderilir.
Burada önemli bir husus bilgilendirme ilanının yapılıp yapılmayacağı konusudur. TKGM'nin
bilgilendirme ilanı ilgili 04.10.2007 tarih 238-3943 sayılı talimatında yenileme veya 22/a
uygulamalarıyla ilgili bir bahis bulunmadığından 22/a uygulamalarında bilgilendirme
ilanının yapılmasına gerek bulunmamaktadır.
Bilgilendirme ilanının amacı kadastro sırasında tutanaklarda yapılan basit yazım hataları,
hisse hataları veya baba adının yanlış yazımı gibi maddi hataların giderilmesidir. 22/a
çalışmaları ise bir "kadastro" niteliğinde olmadığından ve malik, hisse, nitelik tayini
gibi hususlar yapılmadığından bilgilendirme ilanının yapılmasının mantığı da
bulunmamaktadır. Ancak uygulamaya başlarken, uygulamanın ortasında ve uygulama
sonucu (askı ilanından önce) olmak üzere en az üç defa kadastro müdürlüğünce bilgilendirme
toplantıları yapılmalı, taşınmaz sahipleri bilinçlendirilmeli ve her yönüyle
bilgilendirilmelidirler.
4 - SONUÇVE ÖNERİLER
Tüm bu değerlendirmeler ışığında kadastro tüzemizde yerini alan "22/a" uygulamalarıyla
ilgili olarak şunlar söylenebilir:
* Bu çalışmalarla kadastro kapsam ve içerik yönünden genişletilmemektedir. Kadastroya yeni
bilgiler eklenmezken, 09.07.1987 tarihinden sonraki çalışmalarda kadastro harici bırakılmış
kamu kurum ve kuruşlarının taşınmazları hariç kapsam genişletilmemektedir.
* İkinci kadastroyu yasaklayan maddenin istisnası olarak yasada yer almış, sanki ikinci
kadastro yapılabileceği kanısı uyandırmış ancak çıkarılan yönetmelikle etkinliklerin sadece
pafta yenilemesi olacağı belirtilmiştir.
10/12* İntikal, cins değişikliği, harici satış, harici ifraz ve taksimler kapsam dışında olduğundan
kadastronun ve tapu sicilinin güncelliği sağlanamamaktadır.
* Sadece teknik olarak paftalar ve yer kontrol noktaları yenilenmektedir. Geleceğe yönelik
veriler toplanmazken tam tersine geçmişte yapılan hataların onarımı yapılmaktadır.
* Kesinlikle beklenilen "ikinci kadastro" değildir. Sadece revizyon çalışmasıdır.
* Temel yapısı, 2859 sayılı yasa uygulamalarıyla aynı olup, sadece bazı bürokratik işlerde
kolaylık ve esneklik sağlanmıştır.
* Mekânsal parsel tabanlı bilgi sistemine altlık oluşturacak şekilde tasarlanmamıştır. Zira
TAKBİS sisteminde 22/a ile ilgili bir modül bulunmamaktadır. Sözel ve grafik verilerin
mekânsal bilgi sistemi mantığında entegrasyonu hedeflenmemiştir.
Görüldüğü gibi ülkemizdeki yenileme etkinliklerinde kadastroya "yeni" şeyler eklenmezken
Batı ülkelerinde ise her seferinde kapsam ve içerik zenginleştirilmektedir. Yani "ikinci,
üçüncü kadastro" gibi kavramlar her seferinde mevcut sisteme yeni alanların ve yeni verilerin
eklenmesi ve bilgi sistemi mantığında depolanmasını ifade etmektedir.
Bazı bilim insanlarınca "ikinci kadastro" kavramının yanlış bir ifade olduğu, kadastronun
sürekli ve yaşatılması gerekli bir yapı olduğu belirtilerek kadastronun kendi tanımına aykırı
bu tabirle kadastroyu numaralandırmanın kavramsal olarak yanlış olduğu dile getirilmektedir.
Ancak bu çalışmada kullanılan "ikinci kadastro" kavramı, yeni bir kadastro sistemine olan
gereksinimi anlatmak için kullanılmaktadır. Yine bu çalışmada; ülkenin gereksinmeleri de
dikkate alınarak yeni bir içerik ve kapsamla, belirlenmiş standartlarda, doğruluğu yüksek ve
güncel bilgilerin toplanması ve parsel tabanlı bilgi sistemi içerisinde ilişkilendirilmeleri ve
kullanıcılara sunumu çalışmaları "ikinci kadastro" olarak algılanmaktadır (DEMİREL ve
SARI, 2007)
Bugün ülkemizde; "yenileme" kavramının (ülkemiz kadastro tüzesindeki geçmişe yönelen ve
geçmişte kadastro bilgi ve belgelerinin revizyonu olarak kadastro geleneğimize yerleşen
"yenileme" kavramının aksine) birçok kullanım alanına hitap edecek bir kadastro yapısının
(arazi bilgi sisteminin) oluşturulması, yaşatılması ve belli periyotlara güncelleştirilmesi
çalışmalarını içeren teknik, hukuki, idari etkinliklerin tümü olarak algılanması gerekliliği
bulunmaktadır.
Mevcut kadastro yasamız tasfiye niteliğinde bir yasa olup, amacı tapusuz yerlerin
tapulanması, tapulu arazilerin ise tapularının yenilenmesidir. Kuruluş kadastrosu olarak
adlandırılan ilk tesis kadastrosu çalışmaları tamamlandığı zaman 3402 sayılı Kadastro Yasası
da hükmünü yitirecektir. Zira mevcut yasa yenileme, güncelleştirme ve parsel bazlı arazi bilgi
sisteminin kurup yaşatılması amacını içermemekte ve bunlara ilişkin hiçbir hüküm yasada
bulunmamaktadır. Oysa 2859 sayılı yasa ve 22/a uygulamalarının yerine (bu uygulamalar
yürürlükten kaldırılarak) mevcut kadastro yasasında yapılacak köklü değişiklikle,
günün gereksinmelerine cevap verecek yeni bir kadastro modelinin kurulması
hedeflenmelidir.
Bu yapılacak köklü yasa değişikliği ile sistem parsel tabanlı tasarlanmalı, Büyük Ölçekli
Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği'nde de ön görüldüğü gibi ülke jeodezik
11/12sistemimiz olan TUTGA'ya dayalı çalışmalar yapılmalıdır. Özellikle yer altı binaları (metro
istasyonları, alt geçitler ve buralardaki yapılar ve otoparklar), tarihi eserler, kirli alanlar ve
teknik altyapı tesislerinin kadastro sisteminde kayıt altına alınması üç boyutlu bir modelleme
ile gerçekleşebilecektir. Bu bakımdan çalışmaların da ülke nivelman ağına dayalı olarak
yapılması ve üçüncü boyutun da kadastromuza dahil edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu
anlamda yatayda olduğu gibi dikeyde de kadastro çalışmaları yapılabilecek ve gökyüzü ve
yeraltı yağmasının önüne geçilebilecektir (DEMİREL VE SARI, 2007).
Tasarlanacak yeni yasada "kadastro bittiği gün yeniden başlar." özdeyişini temel alan,
kadastro verilerinin her zaman rahatlıkla idari olarak güncelleştirilmesi ve yaşatılmasına
imkân verecek hükümler yer almalıdır. Kadastronun çağdaş tanımına uygun olarak mekânsal
parsel tabanlı bilgi sistemlerinin iskeletini oluşturacak olan verilerin elde edilmesi de temel
hedef olmalıdır.
KAYNAKLAR :
1 - Prof. Dr. Demirel Z. ve Yük. Müh. Sarı N.İ., "Ülkemiz Kadastrosunda Yenileme Olgusu
ve Öneriler" HKMO Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi sayı 96 yıl 2007
2 - Koçak H., "22/a ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi" Taşınmaz Mülkiyeti Denetçileri
Derneği web sitesi , 2007,
3 - Koçak H., "Kadastro Paftalarının Yenilenmesi" Kitabı, Ankara, 2006,
4 - www.tkgm.gov.tr,
5 - www.milliemlak.gov.tr
6 - www.tasinmazmulkiyeti.org.tr
* * *
SORUNLAR VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ
Nevzat İhsan SARI
Müfettiş Yrd.
1 - GENEL OLARAK "22/a" KAVRAMI
İkinci kadastro yasağını düzenleyen 3402 sayılı Kadastro Yasası'nın 22. maddesi 22.02.2005
tarihinde 5304 sayılı yasanın 6. maddesiyle yeniden düzenlenmiş ve maddenin ilk fıkrasında
yine ikinci kadastro yasağı getirilmiş "ancak" kelimesiyle başlayan (a) bendinde ise
"Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim vehesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik
nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun
göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli
düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde," birinci fıkra
hükmü uygulanmayacağı belirtilerek istisnai (ayrıksı) durum belirtilmiştir.
Aynı maddenin 4. fıkrasında "İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve
Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün
önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış
vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilân edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4,
14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20 nci maddenin (B), (C) ve (D)
bentleri hükümleri uygulanmaz. " ifadesi yer almıştır.
22. maddenin (a) bendi kapsamında yapılacak çalışmalarda birinci fıkranın
uygulanmayacağı hükmü ile ikinci (yeni) kadastro yapılabileceği düşünülse de yukarıda
yazıldığı gibi aynı maddenin dördüncü fıkrasında 22/ a kapsamında yapılacak çalışmalarda
2, 4, 14, 17, 19 ve 21 inci maddeler ile 13 üncü maddenin (B) ve 20. maddenin (B), (C) ve
(D) bentleri hükümlerinin uygulanmaması öngörülerek çalışmaların bir "kadastro"
niteliğinde olmadığı sadece sorunlu kadastro haritaların yeniden düzenlenmesinin
amaçlandığı ortaya çıkmıştır.
Şu halde 22/a maddesi kapsamında yapılacak çalışmalarda mülkiyet, vasıf değişikliği, intikal,
harici taksim ve ifrazlar vb. çalışmalar yapılamayacak evvelce yapılan kadastroya kapsam ve
içerik yönünden hiçbir şey katılamayacaktır. 22/a maddesi kapsamında yapılacak çalışmaların
esasları, 29.11.2006 tarih ve 26351 sayılı Resmi gazete yayınlanan "Kadastro Haritalarının
Yeniden Düzenlenmesi ve Tapu Sicilinde Gerekli Düzeltmelerin Yapılmasında Uyulacak Usul
ve Esaslara İlişkin Yönetmelik" ile düzenlenmiş ve bu yönetmelikle kadastro tüzemize "22/a
uygulaması" olarak adlandırılan çalışmalar girmiştir. 2007/10 sayılı genelge eki uygulama ve
kontrol yönergesi ile de uygulama birliği sağlanmaya çalışılmıştır.
2 - 2859 SAYILI YASA VE 22/a UYGULAMASI ARASINAKİ FARKLAR
Esasen sorunlu kadastro haritaların yenilenmesi, tüzemize ayrı bir yasa olarak 2859 sayılı
kanun ile 1983 yılında girmiştir. 1995 yılında son halini alan yenileme yönetmeliği ile 2859
sayılı yasa kapsamında çalışmalar yapılmıştır. 2859 sayılı yasa etkinlikleri de sadece teknik
olarak harita ve jeodezik altyapı yenilemesi olarak düzenlenmiştir. Çalışmalarda sadece
haritalar yenilenmiş, kadastro kapsam ve içerik yönünden genişletilemediği gibi, cins
değişikliği, intikal, harici ifraz ve taksim vb. çalışmalar yapılamaması nedeniyle kadastronun
1/12güncelliği de sağlanamamıştır. Büyük ümitlerle çıkarılan ve heyecan yaratan 2859 sayılı
yasa, sadece teknik yenilemeyi öngörmesi, yasak ve kısıtlamalarının çok olması nedeniyle
yenilemeden ziyade yineleme olarak dar kapsamlı çalışmalarla sürdürülmüştür.
Görüldüğü gibi yenileme çalışmaları ile kadastroya içerik ve kapsam (alan) yönünden yeni
veriler eklenemediği gibi güncel hali hazır durum da yukarıda anlatılanlar yüzünden haritaya
ve tapu siciline yansıtılamamaktadır. Bu yönüyle 2859 sayılı yasa uygulamaları sadece
haritaların yenilenmesini öngörmüş ve dar bir bakış açısıyla yürütülmüştür. Harita
yenilemesi ile sınırlı çalışmalarla 2004 yılı sonuna kadar 2134853 dönüm alanın
yenilemesi yapılmıştır ve yenilenen parsel sayısı 435639 olup, 2004 yılı sonu itibariyle
tapuya tescilli olan yaklaşık 32 500 000 parselin %1.3'ünü kapsamaktadır (DEMİREL
VE SARI, 2007).
Gerek 2859 sayılı Yasa uygulamalarında gerekse de 3402 sayılı yasanın 22/a
uygulamalarında, temel prensip aynıdır. Zemindeki sınırların ve belirsiz olan sınırların (teknik
belgelere ve paftaya göre) belirlenmesi, tanımlarının yapılması arazide işaretlenip ölçülerek
yeniden haritalanması temel prensiptir. Ancak madde 22/a ve Yönetmeliği; 2859 sayılı
Yenileme Yasası ve Yönetmeliğine göre, prosedürü daha az kapsamı daha geniş ve yeni
açılımlara olanak tanımaktadır (KOÇAK, 2007). İki etkinliğin arasındaki farklar şunlardır:
1- 2859 sayılı Yasa kapsamındaki çalışmalar başlanması için Bakan oluru gerekirken, 22/a
uygulamalarında uygulama raporunun onaylanmasının ardından Genel Müdürlük talimatıyla
çalışmalara başlanabilecektir.
2- 2859 sayılı yenileme çalışmalarında kadastrodan sonra oluşmuş yollar hukuken dikkate
alınmayıp kesik çizgilerle kroki ve haritada gösterilmesine karşın, 22/a uygulamalarında
parseller üzerinde sonradan oluşan yolların ilgilisinin rızası olması halinde terkleri yapılarak
fiili durum hukukileştirilebilmektedir. Örneğin; kadastrodan sonra parselin ortasından yol
açılmakla parsel fiili olarak ikiye bölünmüşse, malikin rızası varsa yolun kamuya terki
yapılır ve geriye kalan iki parça taşınmazın tespiti malik adına yapılır.
3- 2859 sayılı yenileme çalışmalarında yeni parsel ihdası yapılmazken, 22/a uygulamalarında
kadastro sırasında tescil harici bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tespiti
yapılabilmektedir. Bu sayede kadastro çalışmalarında, kadastro harici bırakılan devletin
hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerlerin hazine adına tespiti yapılabilecektir. Bu edenle
2859 sayılı yenileme etkinliklerinde uygulamaya giren parsel sayısı ile uygulama sonucu
çıkan parsel sayısı kesinlikle eşit olması gerekirken 22/a uygulamalarında uygulama sonucu
tespit ve tescil edilen parsel sayısı uygulamaya giren parsel sayısından fazla olabilmektedir.
Tescil harici alanların tespiti konusu çalışmanın 3.2.1 bölümünde ayrıntılı olarak
irdelenmiştir.
4- 22/a uygulamalarında, değişebilir sınırlı taşınmazların kadastroca tapu kaydı uygulanıp
miktara göre tespitleri yapılmışsa, bu durumdaki parsellerde tersimat hatası varsa olması
gereken duruma göre yoksa mevcut duruma göre yüzölçümleri hesaplanır. Bu yüzölçümler
tescilli yüzölçümleriyle (kadastro sırasında kayıt miktarına göre verilen) karşılaştırılır.
Karşılaştırma sonucu yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır ve miktar fazlası çıkarsa durum
maliyeye bildirilir. (Uyg. Yön. Md.20) Bu uygulama 2859 sayılı yasaya göre yapılan
çalışmalarda bulunmamaktaydı.
2/12Yani değişebilir sınırlı taşınmazlarda verilmesi gerekenden (kadastro sırasında uygulanan tapu
kayıt miktarından) fazla yer verilecekse durum maliye kuruluşuna bildirilmektedir. 20.
maddenin yorumlanmasından aynı şekilde zilyetlik esaslarına göre tespit edilen
taşınmazlardaki miktar fazlalıkları için de (yani 100/40 dönümü geçen taşınmazlar için de)
ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilmesi gerektiği düşünülmektedir.
Miktar fazlası olabilecek değişebilir sınırları bulunan taşınmazların tespit edilebilmesi için
kadastro sırasında kayıt miktarına göre tespitleri yapılan taşınmazlar (tespit tutanakları
incelenerek) belirlenmeli yine 100/40 dönümü miktar fazlalığın takibi içinse belgesizler
(senetsiz) defterleri bulunmalı ve takip buradan yapılmalıdır. Tespit tutanaklarının incelenerek
miktar fazlası olabilecek taşınmazların tespiti ve senetsizler defterinin temini, 22/a uygulama
yönetmeliğinin tapu kayıtlarının çıkarılması ile ilgili 8. maddesinde açıkça yazılmasa da 20.
maddenin incelenmesinden zımnen bu işlemin yapılması gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
3 - 22/a KAPSAMINDA YÜRÜTLEN ÇALIŞMALAR
3.1 Hazırlık Çalışmaları
Hazırlık çalışmaları uygulama raporunun onaylanması, müdürlüğe çalışmaların başlanması
için talimat verilmesi, çalışma programının yapılması, uygulama alanı ilanının yapılması,
tapuda belirtme yapılması, tapu kayıtlarının çıkarılması (etraflıca yukarıda izah edilmişti)
mahkemeden dava listelerinin temini, bilirkişilerin seçimi, kurumlara bilgi yazılarının
gönderilmesi, tescil harici alanların tescili için ilgili kuruluşlara muvafakat yazılarının yazımı
(detaylı bir şekilde sonraki bölümde ele alınmıştır) ve yararlanılacak teknik belge ve
haritaların temini ve kadastro teknisyenliğine teslimi aşamalarından oluşur.
3.2 Sınırlandırma ve Ölçü Çalışmaları
Bu aşamada ada mevki ilanlarına göre sınırlandırma yapılması ve sınır tanımlarının yapılıp
sınırlandırma krokilerinin düzenlenmesi, ada sistemine göre ada parsel numaralarını
verilmesi, yapı ve tesislerin ölçülerek sınırlandırma krokisine uygun ölçü krokilerinin
düzenlenmesi, belirsiz ve çekişmeli sınırların için dengeleme planlarının hazırlanması, planın
aplikasyonu, röleve ölçülerine göre kesin parsel köşe koordinatlarını bulunması, zemin
işaretlerinin yapılması, alan hesapları, karşılaştırma cetvellerinin düzenlenmesi, itirazların
komisyonca görüşülmesi, tutanakların imzalanması ve kesin paftaların açılmasından oluşur.
3.2.1 Tescil Harici Alanların Tespitinin Nasıl Yapılacağı
22/a uygulama yönetmeliğinin 15/3 maddesi, uygulama alanı içerisinde mera ve orman
rejimi dışında kalan kamu kurum ve kuruluşlarına ait kadastro sırasında tespit dışı
bırakılmış olan yerlerin sınırlandırılarak ayrı parsel numarası altında tespitinin
yapılmasını öngörmektedir. Tapulama veya kadastro çalışmalarında tapulu olup da tescil
harici bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarının yerleri ile devletin hüküm ve tasarrufu
altındaki sahipsiz yerlerin hazine adına tespit ve tescili bu madde hükmü ile yapılabilecektir.
Ancak 5831 sayılı "Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun"
9 uncu maddesi ile 3402 sayılı Kadastro Kanununa Geçici 8 inci madde eklenmiş ve bu
madde ile "Bu Kanunun yayımı tarihinden önce yapılan tapulama veya kadastro
çalışmalarında tespit dışı bırakılan tapuda kayıtlı taşınmazlar ile kamu kurum ve
kuruluşlarına ait yerlerde ve çalışma alanı içinde orman olduğu gerekçesiyle tespit harici
bırakılan alanlarda, daha sonra kesinleşen orman kadastrosu sonucunda orman sınırı
3/12dışında kalan tapulu ve tapusuz taşınmazların 3402 sayılı Kanun hükümleri gereğince
kadastrosu yapılır. " hükmü getirilmiştir.
Görüldüğü gibi bu madde ile 3402 sayılı Kadastro Kanununun Resmi Gazete'de yayımlandığı
09.07.1987 tarihinden önceki Kanunlara (mülga 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu
ile 5602, 509 ve 766 sayılı Tapulama Kanunları) göre kadastro ve tapulama çalışmaları
yapılan birimlerde tescil harici bırakılan vatandaşların tapuda kayıtlı taşınmazları, kamu
kurum ve kuruluşlarının taşınmazları ile çalışma alanı içinde ormanlık alanda kaldığı
gerekçesiyle tespit dışı kalan ancak daha sonra kesinleşen orman kadastrosu çalışmalarında
orman olmayan yerlerde kalan taşınmazların kadastrosu yapılabilecektir.
Bu aşamada şu çelişki ortaya çıkmaktadır: 22/a kapsamında çalışama yapılan birimlerde
tüm tescil harici alanların tespit ve tescili yapılabilecek mi yoksa 09.07.1987 tarihinden önce
tescil harici bırakılan alanlarda 22/a uygulama yönetmeliği uygulanmayacak ve bu yerlerde
3402 geçici 8. madde uyarınca kadastro mu yapılacaktır? Bu çelişki TKGM Merkez
İnceleme Kurulu'nun 04.03.2009 tarih ve 185 nolu kararıyla ortadan kaldırılmıştır. Bu
karara göre 09.07.1987 tarihinden önce yapılan tapulama ve kadastro çalışmalarında
tespit harici bırakılan yerlerin 22/a uygulama yönetmeliği kapsamında değerlendirilmemesi,
bu yerlerin kadastrosunun yapılması şeklinde uygulamaya yön verilmiştir.
Yani 22/a kapsamında yapılacak tescil harici alanların tespiti işlemleri, sadece
09.07.1987 tarihinden sonra 3402 sayılı Kadastro Yasası'na göre yapılan çalışmalarda
tespit harici bırakılan alanlarda uygulanacak daha önceki tarihlerde yapılan
çalışmalarda kadastro harici bırakılmış alanlarda uygulanamayacaktır. Bu nedenle 22/a
uygulama yönetmeliğine büyük yenilik olarak getirilen tespit harici alanların tespiti
işlemlerinin (sınırlı olarak) küçük bir alanda uygulama olanağı bulacağı ortaya çıkmıştır.
09.07.1987 tarihinden sonra tescil dışı bırakılmış yerlerin, 22/a uygulama çalışmaları sırasında
tespitinde şu soru kaşımıza çıkmaktadır. Bu yerler için ilk defa kadastro faaliyeti yapılacağı
için bu taşınmazlar için 3402/7. md. uyarınca "kadastro tutanağı" mı yoksa 22/a yenileme
etkinliği kapsamında tutulan "uygulama tutanağı" mı düzenlenecektir? Bu taşınmazlar için
'"ugyulama tutanağının" tutulmasının gerekli olduğu düşüncesindeyiz. Zira 22/a uygulaması
bir kadastro faaliyeti değil, eski verilerin revizyonudur. Kadastro faaliyeti ise bambaşka
hukuki süreçlerle yürümektedir.
09.07.1987 tarihinden sonra tescil dışı bırakılmış kamu kurum ve kuruluşlarına ait
taşınmazların sınırlandırma ve tespiti, 22/a uygulamasıyla getirilen bir yenilik olup, bu
alanların 22/a uygulaması içerisinde uygulama tutanağı düzenlenerek tescillerinin sağlanması
uygun olacaktır. Ayrıca 09.07.1987 tarihinden önce tescil dışı bırakılmış (kişilere ait tapuda
kayıtlı yerler hariç olmak üzere) kamu kurum ve kuruluşların yerlerinin de 22/a uygulaması
kapsamında tespitlerinin yapılabileceği düşüncesindeyiz. Zira 22/a uygulama yönetmeliğinin
15/3. maddesi mera ve orman rejimi dışında kalan kamu kurum ve kuruluşlarının tespitinin
yapılacağına hükmetmektedir. Bu nedenle 09.07.1987 tarihinden önce tescil dışı bırakılan
kamu kurum ve kuruluş taşınmazlarının illaki 3402/Geçici 8. maddesiyle kadastrolarını
yapmak fikri, 22/a uygulamalarını kısıtlı hale getirmekten öteye geçmemektedir. Zira bu
yerler de 22/a yönetmeliği etkinliği ile tescili sağlanabilir. Kadastro birimleri 22/a
yönetmeliğinden aldığı bu yetkiyi sonuna kadar kullanmalıdırlar.
22/a uygulama yönetmeliğinde tescil dışı bırakılmış yerlerin tespiti ile ilgili maddenin nasıl
işletileceğine ilişkin hiçbir bilgi yer almamaktadır. Yanlış ve farklı uygulamaların önüne
4/12geçmek için 22/a uygulamalarında; 09.07.1987 tarihinden sonra 3402 sayılı yasa
hükümlerine göre yapılan kadastro çalışmalarında tescil harici bırakılmış alanların
tespitinde şu şekilde hareket edilmelidir: Kadastro müdürlüğünce hazırlık çalışmaları
kapsamında kurumlara yazılan yazılara ilaveten orman idaresine ve mera komisyonuna (il
tarım müdürlüğüne) bir yazı ile tescil harici bırakılan alanların pafta örneklerini (ayrıca tescil
harici bu sahaların 1/25000 ölçekli haritaya işlenmiş halini de) göndererek söz konusu
yerlerin hazine adına tescilinde sakınca olup olmadığının belirli bir süre içerisinde bildirilmesi
istenmelidir. Kurumlardan gelecek yazıya göre hareket edilmelidir.
Orman ve tarım müdürlüklerince istenmesi halinde kurum elemanlarına arazide de tescil
harici alanlar gösterilmelidir. Ancak kadastro ekibine eleman dahil edilmesi mümkün değildir.
Şöyle ki, Kadastro Yasası'nın 22. maddesinde, bu çalışmalarda 4. maddenin uygulanmayacağı
belirtilmiştir. Su toplama havzası, nehir ve dere yatakları ve arklarla ilgili alanlarda ise
muhakkak DSİ (Devlet Su İşleri) idaresiyle, kıyı kenar çizgisiyle ilgili yerlerde Bayındırlık İl
Müdürlü ve tarım reformu uygulama alanı bulunması muhtemel yerlerde de Tarım Reformu
Genel Müdürlüğü ile aynı şekilde yazışma yapmak gerekmektedir.
Kadastro müdürlüklerince bir yerin orman veya mera olup olmadığının tespiti (nitelik tespiti)
mümkün olmadığı için 22/a uygulamalarında ilgisi bulunan kurumlarla yazışarak uyulamaya
yön verilmelidir. Sınırlandırma ve tespit aşamasına kadar kurumlardan cevap gelmemesi
halinde durum, uygulama tutanağında açıklanmak koşuluyla tespitlerin hazine adına
yapılabileceği düşünülmektedir. Uygulama Yönetmeliğinin 15/3 maddesine bir cümle
eklenerek ilgili kurumların 15 gün gibi belirli süre içerisinde cevap verme zorunluluğu
getirilebilir. Ancak yönetmelik değişikliği yerine tüm bu anlatılanların ayrıntılı olarak
2006/8 sayılı genelgede ayrı başlık altında izah edilmesi uygun olacaktır.
3.2.2 Sınır Tanımları ve Dengeleme Planı
1- Belirsiz sınır: Dengeleme plânına göre oluşturulan sınırı,
2- Çekişmeli sınır: Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan sınırı,
3- Değişebilir sınır: Sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki sınırı,
4- Deprem sonrası oluşan sınır: Depremin taşınmazların geometrik şekil ve konumlarında
meydana getirdiği değişiklik sebebiyle zeminde oluşan ve taşınmazların deprem öncesi
ilgilileri tarafından çekişmesiz kullanılan, bilirkişi beyanları ve teknik belgeleri yardımı ile
belirlenen sınırı,
5- Geçerli sayılabilecek sınır: Dış sınırları çekişmesiz olarak belirlenen bir alan içindeki
taşınmaz malikleri ile diğer ilgililerin uyuşmazlık çıkarmadan kullanma biçimine göre
oluşturdukları sınırı,
6- Geçerli sınır: Paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere göre
oluşturulan sınırı,
7- Sabit sınır: Zeminde mevcut olup kadastro, tapulama, değişiklik belgeleri veya bilirkişi
beyanlarına göre değişmediği belirlenen çekişmesiz sınırı ifade etmektedir.
Her taşınmazın sınırlarının kesinlikle yukarıda sıralanan yedi sınır tanımından biriyle
tanımlanması gerekir. Tanımlanan her sınır kendine özgü yöntemlerle belirlenir farklı
renklerle sınırlandırma krokisine çizilir, belirlenen bu sınırlar ölçülerek kesin sınırlara göre
5/12kadastro haritası oluşturulur. Sınırlandırma krokisinde gösterilen sabit, geçerli sayılabilecek
ve deprem sonucu oluşan sınırlar esas alınarak;
a) Geçerli sınırlarda; paftası ile teknik belgelerinde hata bulunmaması halinde bu belgelere
göre,
b) Belirsiz sınırlarda; dengeleme plânına göre,
c) Çekişmeli sınırlarda; kadastro teknik belgeleri veya dengeleme plânına göre,
d) Değişebilir sınırlarda; sabit veya geçerli ya da dengeleme plânı ile oluşturulan sınırlara
dayandırılarak, bu taşınmaz, kadastro sırasında kayıt miktarı veya iktisap miktarı esas alınarak
tespit yapılmış ise tapuda kayıtlı yüzölçümüne göre; yoksa pafta ile teknik belgelerine göre,
sınır belirlemesi yapılır.
Uygulama çalışmaları sırasında, sınırları tapuda kayıtlı yüzölçümlerine göre oluşturulacak
parsellerin öncelikle pafta tersimatı kontrol edilir. Kontrol sonucu, tersimat hatası varsa
olması gereken duruma göre, tersimat hatası yoksa mevcut duruma göre yeni yüzölçümleri
hesaplanır ve kayıtlı yüzölçümleri ile karşılaştırılır.
Bu karşılaştırma sonucu, yeni hesaplanan yüzölçümleri esas alınır, genişletilmeye
elverişli sınırı bulunan parsellerde ise önceki kayıt miktarına veya zilyetlik esaslarına
göre tespit edildiğinin anlaşılması halinde, bu husus uygulama tutanağında açıklanarak,
miktar fazlası kısım için ilgili maliye kuruluşuna bilgi verilir.
Görüldüğü gibi 22/a uygulamalarının temeli sınır tanımının isabetli yapılmasıdır. Her bir
parsel sınırının tanımı yapılırken her şeyde önce özgün ölçü değerlerinden yapılan
sayısallaştırma kadastro paftası ile çakıştırılmalı ve tersimat hatası olup olmadığı
belirlenmelidir. Özgün ölçü değerlerinden gelen sınır ve paftadaki sınırın üzerine, zemin
ölçümünden gelen sınır, varsa yakın tarihli ortofoto veya ST paftadaki sınırlar, en eski
tarihli ST pafta veya varsa monoskopik hava fotoğrafları ve muhtar ve bilirkişi
beyanları da dikkate alınarak her sınıra ilişkin birden fazla veri değerlendirilmeli sabit,
geçerli, geçerli sayılabilecek, deprem sınırı ve değişebilir sınır tanımları yapılmalı ve belirsiz
ve çekişmeli sınırlar ise dengeleme planına göre oluşturulmalıdır. (Çekişmeli sınırlar teknik
6/12belgelerine göre de oluşturulabilir ancak bu uygulama ölçü değerlerinin paftaya oturduğu
sorunsuz alanlarda uygulanmalıdır.)
Dengeleme planı ise sabit bir alan içerisindeki belirsiz parsel sınırlarının tapu yüzölçümüne
göre oluşturulması esasına dayanır. Uygulama Yönetmeliğinin 21.maddesi "Sabit, geçerli,
geçerli sayılabilecek ve/veya deprem sonrası oluşan sınırlarla çevrili bir alan içinde kalıpta
sınırları belirlenemeyen parseller topluluğu, bir bütün olarak ele alınarak yüzölçümü
hesaplanır. Hesaplanan yüzölçümü ile bu alandaki parsellerin tapuda kayıtlı veya kontrol
sonucu bulunan yüzölçümleri toplamı karşılaştırılır. Aradaki fark, parsellerin yüzölçümleri
ile orantılı olarak dağıtılır. Bu konuda, Yüzölçümü Dengeleme Cetveli (Ek-4) düzenlenir.
Dağıtım sonucu bulunan yüzölçümlerine göre yeni sınırlar; parsellerin kullanım şekli, yapı ve
tesislerin durumları da dikkate alınarak oluşturulur." şeklindedir. Örnekle açıklamak
gerekirse;
Yandaki şekilde bir ada içerisindeki 4, 5 ve 6 numaralı parsellerin arasındaki sınırlar (kesik
çizgilerle gösterilen) belirsizdir. Diğer sınırlar ise kesin olarak oluşturulmuş geçerli, geçerli
sayılabilecek veya sabit sınırlardır. Ve bu 3 parselin tapu alanları 4000, 6000 ve 8000 m2
'dir.
Bu üç parselin çevrelediği alan ise zeminde 21000 m2
gelmektedir. Parsellerin tapu alanları
toplamı 6000+4000+8000=18000 m2
'dir. Zeminde ise bu üç parselin çevrelediği alan 21000
m2
'dir. 21000.18000 = 3000 m2
'lik fark parsellere alanları oranında dağıtılacaktır. Buna göre 4
numaralı parselin alanında (4000/18000)*3000 = 666,67 m2
artış olacak ve 4 no'lu taşınmaz
yüzölçümü 4000+666,67 = 4666,67 m2
olacaktır. Yine aynı şekilde 5 no'lu taşınmazın
yüzölçümünde (6000/18000)*3000 = 1000 m2
artışla alanı 6000 + 1000 = 7000 m2
olacaktır.
6 no'lu taşınmaz ise (8000/18000)*3000 = 1333,33 m2
artışla 8000+1333,33 = 9333,33 m2
olarak tespit görecek ve sınırlar bu yüzölçümlerine göre şekildeki siyah renkle gösterilen
sınırlar gibi oluşturulacaktır.
Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur ki; ilk önce parsellerin tapuda
yüzölçümlerinde kaba bir hatanın olup olmadığı araştırılmalıdır. Yani tapudaki alanla
gerek paftadan gerekse de orijinal ölçü değerlerinden yapılan sayısallaştırma sonucu bulunan
hesap alanı arasında kaba bir hata bulunması halinde yukarıdaki örnekte gösterilen işlem tapu
alanına göre değil kontrol sonucu bulunan hesap alanına göre yapılmalıdır. Ayrıca
parsellerin sınırları pafta veya ölçü ve sınırlandırma krokisindeki geometrik şekline bağlı
kalınarak oluşturulmalıdır. Pafta ve krokilere uymayan nokta birleştirilmeleri yapılmamalıdır.
Ölçü değerlerinden elde edilen sınırın paftasıyla sorunsuz olarak çakışan yerlerde, fiili
zemin sınırı pafta sınırından (eylemli bir değişikliği gösteriri boyutta) çok farklıysa
maliklerin talepleri olsa dahi bu sınır geçerli sayılabilecek sınır tanımına sokulmamalı,
geçersiz kabul edilmeli ve sınırların yerine tıpkı yukarıdaki örnekte olduğu gibi geçersiz
sınırlar (zemindeki sınırlar) iptal edilerek; dengeleme planına göre taşınmazların tapu
kaydındaki yüzölçümüne veya kontrol sonucu bulunan yüzölçümleri esas alınarak
(belirsiz sınırın belirlenmesinde olduğu gibi) kesin sınırlar tespit edilmeli ve zemine
aplike edilmelidir.
Bu nedenle bu tür taşınmazların dengeleme planına alınabilmesi için "geçersiz sınır"
tanımının yapılarak yönetmelikte yer alması uygun olacaktır. Zira şu halde sadece belirsiz ve
çekişmeli sınırlar dengeleme planına alınabilmektedir.
Değişebilir (sabit olmayan ve genişletilmeye elverişli nitelikteki) sınırı bulunan
taşınmazlardan kadastro sırasında kayıt miktarına göre oluşturulmuş taşınmazlar (20.
7/12maddedeki tersimat kontrolü yapılmak suretiyle ) tapu yüzölçümüne göre, bunun dışındakiler
ise pafta ve teknik belgelerine göre sınırları belirlenerek tespitleri yapılmalıdır.
Değişebilir sınırın ne olduğu konusunda da titiz davranılmalı parsel sınırının değişebilir
olması için genişlemeye elverişli ve sabit olmaması gerekir.
Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarına göre şu sınırlar değişebilir ve genişletilmeye elverişli sınır
olarak kabul edilmektedir: Mer'a, harman yeri, bataklık, hendek, dağ, tepe, bayır, firarî ve
mütegayyip eşhastan kalan yerler, yaylak, kışlak, öz, şif (hendeğin genişi), cebel (dağ),
azman, bulak (çeşme), kofalık, höyük, tump (iki taşınmaz arasındaki toprak yığıntısı), göl,
akarsu, deniz kıyıları, dere, çay, çalılık, büklük (akarsu kıyısındaki ağaçlık), çorak, orman,
Hazine arazisi vb. Fakat bu sınırlarda fizikî yapı ve konumları itibariyle değişmez sınır haline
gelebileceğinden, sadece kayıttaki ifadeye itibar edilmemesi, taşınmaz malın mahallinde
gezilip görüldükten sonra bu niteliğinin saptanması gerekir (151 sayılı Milli Emlak
Tebliği,1989)
Şöyle ki; yatak değiştirmediği bilirkişi beyanları ve eski tarihli ST haritalarla
kanıtlanan dere ile aks değiştirmediği saptanan yolların değişebilir sınır olmaması
bunların sabit sınır kabul edilmesi gerekir. Aynı şekilde aniden yükselen dağ, kayalık gibi
sınırlar da sabit olarak telakki edilmelidir. Bu durumda bu sınırlar, tapu yüzölçümlerine göre
değil, pafta ve teknik belgeleri ve zemin durumuna göre kesinleştirilmelidir.
3.2.3 Uygulama Alanı Kapsamındaki Tescil Edilmiş Haritalar
22/ a uygulama yönetmeliğinin 12. maddesi "Uygulama alanı kapsamında kalan tapu
sicilinde tescilli; imar, ıslah imar, arazi toplulaştırması, sulama alanlarında arsa ve arazi
düzenlemesi, köy yerleşim haritaları, orman ve mera haritaları ile diğer kamu kurum ve
kuruluşları tarafından yapılan haritalardaki yapımdan kaynaklanan hataların düzeltilmesi,
yapım sorumlusu idarece veya ilgili haritayı yapan idare temsilcisinin katılımı ile uygulama
alanı kapsamında hatanın mahiyeti dikkate alınarak ilgili mevzuata göre değerlendirilir ve
düzeltilir. Ancak, parselasyon niteliğinde olmayan ayırma, birleştirme, yola terk ve diğer
değişiklik işlemleri sonucu oluşan sınırlar ile 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar Affı
Kanununun birinci fıkrasının 10. maddesinin (b) bendinin uygulaması ve tesis kadastrosu
sonucu oluşturulan sınırlarda, bu Yönetmelikteki usul ve esaslara göre işlem yapılır."
şeklindedir.
Bu madde hükmü ile imar, ıslah imar, köy yerleşim vb. çalışmalarla oluşturulan
haritalar, 22/a uygulamasının kapsamı dışında tutulmuş ve bu haritalardaki sorunların
ilgili kurumlarca kendi mevzuatı çerçevesince düzeltilmesi öngörülmüştür. Bu düzenleme
2859 sayılı yasaya kapsamında yapılan çalışmalarda da benimsenmiş ve uygulanmıştır.
Oysa bu çalışmalarla üretilmiş haritalar artık kadastro haritası niteliğini kazanmakta ve yeni
oluşan mülkiyet dokusuna altlık oluşturmaktadır. Çok eski yıllarda grafik metotlarla yapılmış
haritalardaki gerek ölçü, tersimat ve gerekse hesap hataları yaygın şekilde mevcuttur.
Özellikle de parselasyon haritalarının kapsam dışı bırakılması yenileme sonucu
oluşacak paftalarla kenarlaşmada sıkıntılar yaratacaktır Çünkü kadastro görmüş
yerlerdeki parselasyon işlemleri, tesis kadastro çalışmalarında oluşan paftalar içinde yer
alacaktır. Yenileme sahası içinde kalacak bu kısımları paftasından ayrı düşünmek mümkün
değildir (KOÇAK,2006).
8/12Kadastro müdürlüklerimiz bu tür paftaların hata kaynaklarını bu haritayı üreten kurumlardan
daha iyi bilmektedirler. Bu haritalardaki hataların giderilmesi amacıyla 22/a kapsamına
alınmasında bir sakınca olmadığı düşünülmektedir. Zira çalışmalar sonucu askı ilanı ile tüm
ilgililere bir itiraz yolu tanınmış bulunmaktadır. Nasıl ki, parselasyon niteliğinde olmayan
ayırma, birleştirme, yola terk ve diğer değişiklik işlemleri sonucu oluşan sınırlar 22/a
kapsamında değerlendiriliyorsa parselasyon haritaları da bu kapsamda yenilenebilir. Zira 22/a
uygulamalarının önemli bir amacı parsel köşe koordinatlarının ülke koordinat sisteminde elde
edilmesidir. Kaldı ki, MERLIS Projesi kapsamında 509 sayılı KHK ile Marmara deprem
bölgesinde yürütülen yenileme çalışmalarında bu planlar yenileme kapsamı içerisine
alınmış ve kadastro müdürlüklerince bu haritalar da yenilenmiştir. Bu konuda
TKGM'nin tecrübesi bulunmaktadır.
Yönetmelik değişikliği ile uygulamada şöyle de bir yol izlenebilir : Parselasyon vb.
haritalardaki hata kaynakları ayrıntılı olarak ilgili idareye bildirilir ve idareden bu hataları
gidermesi için çalışmalara başlanılması istenir. Belirli bir süre içerisinde ilgili idarelerce
çalışmalara başlandığının bildirilmemesi üzerine, kadastro müdürlüklerimiz 22/a kapsamında
parselasyon haritalarını yenileyebilirler. Netice itibariyle haritalar sadece teknik yönden
yenilenmektedirler.
3.3 Kontrol Aşaması
Ölçü ve sınırlandırma çalışmaları yapıldıkça kontrollerinin ivedilikle yapılması
gerekmektedir. 22/a çalışmalarında teknik yön ağırlıklı olduğundan özellikle fen kontrol
memurları ile kontrol mühendislerini aktif görev almaları sağlanmalıdır. Her itiraz komisyona
alınacağından komisyon çalışmalarında da fen kontrol memuru ve kontrol mühendisi
muhakkak yer almalıdır. Ada raporlarının düzenlenmesi ve bu rapora göre uygulama
tutanaklarının tanziminden kontrol mühendisi sorumludur. Ada raporları net, anlaşılır,
duraksamaya meydan vermeyecek şekilde hangi parsellerin hangi sınırlarının nasıl
yorumlandığını içerecek şekilde hazırlanmalıdır. Genel hatlarıyla ada raporunda şu
hususlar yer almalıdır:
* Adanın hangi parsellerden oluştuğu ve adanın kuzey, güney, doğu, batı sınırlarında neler
bulunduğu ve ada dış sınırlarının nasıl belirlendiği,
* Adanın bulunduğu paftanın üretim yılı, üretim tekniği, altlığı, ölçeği ve genel hatlarıyla
adada belirgin hangi teknik sorunların var olduğu,
* Ada içi parsellerin nasıl oluşturulduğu, hangi parsellerde hangi tip sınır tanımlarının
yapıldığı,
* Hangi parsellerin dengeleme planı ile oluşturulduğu ve tecviz dışı yüzölçümü değişen
parsellerin bulunup bulunmadığı,
* Ada içerisinde daha önce yapılan orman veya mera tahdit çalışmasının olup olmadığı var ise
orman ve mera parsel sınırlarının nasıl kesinleştirildiği,
* Adada daha önce yapılan ifraz, tevhit gibi değişikliğe uğrayan taşınmazların olup olmadığı
var ise değişiklik beyannamelerinin nasıl dikkate alındığı,
9/12* Ada içerisindeki parsellerle ilgili olarak daha önce verilmiş mahkeme kararlarının bulunup
bulunmadığı var ise mahkeme kararının nasıl uygulandığı,
* Ada içerisinde davalı parseller bulunup bulunmadığı,
* Yıkılan bina ve muhdesatların nasıl değerlendirildiği,
* Ada içerinde tescil harici yerler var ise, bunların tespitlerinin nasıl yapıldığı, mera ve orman
idaresinden gelen bir harita olup olmadığı,
* Hangi parsellerde yapı ve tesislerin bulunduğu ve cins değişikliği için ilgili idareye
gönderilen listeye taşınmazların alınıp alınmadığı,
* Değişebilir sınırların nasıl yorumlandığı, sabit hale gelen değişebilir sınırların bulunup
bulunmadığı hususunun ayrıntılı olarak izah edilmesi gerekmektedir.
3.4 İlan ve Kesinleştirme Aşaması
Uygulama sonunda düzenlenen tutanaklara göre hazırlanan askı cetvelleri ve paftalar ilgili
yerlerde 30 gün süre ile ilan edilir. İlan bitiminde dava açılan parseller ve kesinleşen
parsellere ait liste hazırlanır. Yeni paftalar geçerlilik kazanırken eski paftalar iptal edilerek
arşive kaldırılır. Tapu sicil müdürlüğünce kesinleşen taşınmazlar tescil edilir ve ilgili evraklar
bölge arşivi ve/veya genel müdürlük arşivine gönderilir.
Burada önemli bir husus bilgilendirme ilanının yapılıp yapılmayacağı konusudur. TKGM'nin
bilgilendirme ilanı ilgili 04.10.2007 tarih 238-3943 sayılı talimatında yenileme veya 22/a
uygulamalarıyla ilgili bir bahis bulunmadığından 22/a uygulamalarında bilgilendirme
ilanının yapılmasına gerek bulunmamaktadır.
Bilgilendirme ilanının amacı kadastro sırasında tutanaklarda yapılan basit yazım hataları,
hisse hataları veya baba adının yanlış yazımı gibi maddi hataların giderilmesidir. 22/a
çalışmaları ise bir "kadastro" niteliğinde olmadığından ve malik, hisse, nitelik tayini
gibi hususlar yapılmadığından bilgilendirme ilanının yapılmasının mantığı da
bulunmamaktadır. Ancak uygulamaya başlarken, uygulamanın ortasında ve uygulama
sonucu (askı ilanından önce) olmak üzere en az üç defa kadastro müdürlüğünce bilgilendirme
toplantıları yapılmalı, taşınmaz sahipleri bilinçlendirilmeli ve her yönüyle
bilgilendirilmelidirler.
4 - SONUÇVE ÖNERİLER
Tüm bu değerlendirmeler ışığında kadastro tüzemizde yerini alan "22/a" uygulamalarıyla
ilgili olarak şunlar söylenebilir:
* Bu çalışmalarla kadastro kapsam ve içerik yönünden genişletilmemektedir. Kadastroya yeni
bilgiler eklenmezken, 09.07.1987 tarihinden sonraki çalışmalarda kadastro harici bırakılmış
kamu kurum ve kuruşlarının taşınmazları hariç kapsam genişletilmemektedir.
* İkinci kadastroyu yasaklayan maddenin istisnası olarak yasada yer almış, sanki ikinci
kadastro yapılabileceği kanısı uyandırmış ancak çıkarılan yönetmelikle etkinliklerin sadece
pafta yenilemesi olacağı belirtilmiştir.
10/12* İntikal, cins değişikliği, harici satış, harici ifraz ve taksimler kapsam dışında olduğundan
kadastronun ve tapu sicilinin güncelliği sağlanamamaktadır.
* Sadece teknik olarak paftalar ve yer kontrol noktaları yenilenmektedir. Geleceğe yönelik
veriler toplanmazken tam tersine geçmişte yapılan hataların onarımı yapılmaktadır.
* Kesinlikle beklenilen "ikinci kadastro" değildir. Sadece revizyon çalışmasıdır.
* Temel yapısı, 2859 sayılı yasa uygulamalarıyla aynı olup, sadece bazı bürokratik işlerde
kolaylık ve esneklik sağlanmıştır.
* Mekânsal parsel tabanlı bilgi sistemine altlık oluşturacak şekilde tasarlanmamıştır. Zira
TAKBİS sisteminde 22/a ile ilgili bir modül bulunmamaktadır. Sözel ve grafik verilerin
mekânsal bilgi sistemi mantığında entegrasyonu hedeflenmemiştir.
Görüldüğü gibi ülkemizdeki yenileme etkinliklerinde kadastroya "yeni" şeyler eklenmezken
Batı ülkelerinde ise her seferinde kapsam ve içerik zenginleştirilmektedir. Yani "ikinci,
üçüncü kadastro" gibi kavramlar her seferinde mevcut sisteme yeni alanların ve yeni verilerin
eklenmesi ve bilgi sistemi mantığında depolanmasını ifade etmektedir.
Bazı bilim insanlarınca "ikinci kadastro" kavramının yanlış bir ifade olduğu, kadastronun
sürekli ve yaşatılması gerekli bir yapı olduğu belirtilerek kadastronun kendi tanımına aykırı
bu tabirle kadastroyu numaralandırmanın kavramsal olarak yanlış olduğu dile getirilmektedir.
Ancak bu çalışmada kullanılan "ikinci kadastro" kavramı, yeni bir kadastro sistemine olan
gereksinimi anlatmak için kullanılmaktadır. Yine bu çalışmada; ülkenin gereksinmeleri de
dikkate alınarak yeni bir içerik ve kapsamla, belirlenmiş standartlarda, doğruluğu yüksek ve
güncel bilgilerin toplanması ve parsel tabanlı bilgi sistemi içerisinde ilişkilendirilmeleri ve
kullanıcılara sunumu çalışmaları "ikinci kadastro" olarak algılanmaktadır (DEMİREL ve
SARI, 2007)
Bugün ülkemizde; "yenileme" kavramının (ülkemiz kadastro tüzesindeki geçmişe yönelen ve
geçmişte kadastro bilgi ve belgelerinin revizyonu olarak kadastro geleneğimize yerleşen
"yenileme" kavramının aksine) birçok kullanım alanına hitap edecek bir kadastro yapısının
(arazi bilgi sisteminin) oluşturulması, yaşatılması ve belli periyotlara güncelleştirilmesi
çalışmalarını içeren teknik, hukuki, idari etkinliklerin tümü olarak algılanması gerekliliği
bulunmaktadır.
Mevcut kadastro yasamız tasfiye niteliğinde bir yasa olup, amacı tapusuz yerlerin
tapulanması, tapulu arazilerin ise tapularının yenilenmesidir. Kuruluş kadastrosu olarak
adlandırılan ilk tesis kadastrosu çalışmaları tamamlandığı zaman 3402 sayılı Kadastro Yasası
da hükmünü yitirecektir. Zira mevcut yasa yenileme, güncelleştirme ve parsel bazlı arazi bilgi
sisteminin kurup yaşatılması amacını içermemekte ve bunlara ilişkin hiçbir hüküm yasada
bulunmamaktadır. Oysa 2859 sayılı yasa ve 22/a uygulamalarının yerine (bu uygulamalar
yürürlükten kaldırılarak) mevcut kadastro yasasında yapılacak köklü değişiklikle,
günün gereksinmelerine cevap verecek yeni bir kadastro modelinin kurulması
hedeflenmelidir.
Bu yapılacak köklü yasa değişikliği ile sistem parsel tabanlı tasarlanmalı, Büyük Ölçekli
Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği'nde de ön görüldüğü gibi ülke jeodezik
11/12sistemimiz olan TUTGA'ya dayalı çalışmalar yapılmalıdır. Özellikle yer altı binaları (metro
istasyonları, alt geçitler ve buralardaki yapılar ve otoparklar), tarihi eserler, kirli alanlar ve
teknik altyapı tesislerinin kadastro sisteminde kayıt altına alınması üç boyutlu bir modelleme
ile gerçekleşebilecektir. Bu bakımdan çalışmaların da ülke nivelman ağına dayalı olarak
yapılması ve üçüncü boyutun da kadastromuza dahil edilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu
anlamda yatayda olduğu gibi dikeyde de kadastro çalışmaları yapılabilecek ve gökyüzü ve
yeraltı yağmasının önüne geçilebilecektir (DEMİREL VE SARI, 2007).
Tasarlanacak yeni yasada "kadastro bittiği gün yeniden başlar." özdeyişini temel alan,
kadastro verilerinin her zaman rahatlıkla idari olarak güncelleştirilmesi ve yaşatılmasına
imkân verecek hükümler yer almalıdır. Kadastronun çağdaş tanımına uygun olarak mekânsal
parsel tabanlı bilgi sistemlerinin iskeletini oluşturacak olan verilerin elde edilmesi de temel
hedef olmalıdır.
KAYNAKLAR :
1 - Prof. Dr. Demirel Z. ve Yük. Müh. Sarı N.İ., "Ülkemiz Kadastrosunda Yenileme Olgusu
ve Öneriler" HKMO Jeodezi, Jeoinformasyon ve Arazi Yönetimi Dergisi sayı 96 yıl 2007
2 - Koçak H., "22/a ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi" Taşınmaz Mülkiyeti Denetçileri
Derneği web sitesi , 2007,
3 - Koçak H., "Kadastro Paftalarının Yenilenmesi" Kitabı, Ankara, 2006,
4 - www.tkgm.gov.tr,
5 - www.milliemlak.gov.tr
6 - www.tasinmazmulkiyeti.org.tr
* * *
KAYNAK : http://www.artvinkadastro.gov.tr/userfiles/Makale_4.pdf
Yorumlar
Yorum Gönder