Gayrimenkul Değer Artışından Alınacak Vergiyi Nasıl Hesaplarım ?

* Yİ-ÜFE oranları son güncelleme tarihi 11.11.2015

** 2015 yılının açıklanmamış aylarının da hesaplanabilmesi için bu ayların ileriye dönük enflasyon tahminlerinin orta noktası alınmıştır. Daha fazla bilgi için TCMB enflasyon raporuna göz atabilirsiniz.

*** Hesaplama Aracı, Gelir İdaresi Başkanlığının Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler Rehberine göre hazırlanmıştır. Rehberi sayfanın sonundaki bağlantıdan indirebilirsiniz.

Gelir vergisi kanunu 80 inci maddesi uyarınca gayrimenkul alış tarihinde itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancına konu oluşturmaktadır. Bu durumun tek istisnası şudur: eğer konu gayrimenkul bedelsiz olarak edinilmişse (miras, bağış vb.) bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.

Değer artış kazancı Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Yİ-ÜFE oranları aylık olarak yayınlandığı için alınan ve satılan ayların değil, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılıyor.

Yukarıdaki hesaplama aracının ne yaptığını daha iyi anlatabilmek için bir de örnek hesaplama yapalım:

01.02.2010 yılında 120.000 TL’ye alınan bir konut 01.03.2014 yılında 200.000 TL satılıyor.

Endeks artış oranları:

01.02.2010 Yİ-ÜFE oranı: 166,52

01.03.2014 Yİ-ÜFE oranı: 232,27

Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:

Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL'sinin değerine getirilir.120.000 TL * (232,57/166,52) = 167.957 TL

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkarılarak satıcının ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. 200.000 TL - 167.959 TL = 32.041 TL

Bu adımda ise gelir vergisi hesabını yapan çoğu insanın bilmediği ama ilgili kanun maddesinde açıkça ifade edilen bir inceliği hesaba katmak lazım. Kanunun 81. maddesi şöyle der: "... elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi ... " Yani, tapuda satıcının ödediği %2 masraf vb. gibi giderler değer artışından düşülerek matrah indirilebilir. 32.041 TL - 4.000 TL = 28.041 TL

Tamam, istisna öncesi matrahı belirlemiş olduk. Bu adımdan sonra ise gayrimenkul vergilendirilmelerinde Gelir İdaresinin her yıl belirlediği istisna oranı düşülerek vergilendirilecek matrah hesaplanmalıdır.

Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı İstisna Tablosu

Yıl	İstisna Değeri
2008	6.400 TL
2009	6.800 TL
2010	7.600 TL
2011	8.000 TL
2012	8.800 TL
2013	9.400 TL
2014	9.700 TL
2015	10.600 TL

Satış 2014 yılı için yapıldığı için 9.700 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 28.041 TL-9.700 TL= 18.341 TL vergiye tabi tutar olarak hesaplanır. Vergiye tabi tutar (yani vergi matrahı) olan 18.341 TL, aşağıda yer alan tabloya göre vergilendirilir.

Yıllık Toplam Gelir (2015)	Vergi Dilimi
12.000 TL'ye kadar	% 15
12.000 TL- 29.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak)	% 20
29.000 TL -66.000 TL arası (12.000 TL’ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 uygulanacak)	% 27
66.000 TL üzeri (12.000 TL'ye kadar %15 / 12.000 TL-29.000 TL arası %20 /29.000 TL-66.000 TL arası %27 uygulanacak)	% 35

Tabloya göre (2014 vergi dilimlerine göre) hesaplandığında 18.341 TL'lik vergiye tabi tutarın vergisi 3.073 TL'dir. Bulunan bu tutar, 2014 yılının Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Kaynak:

www.hesapkurdu.com

11:56:00