| Karar Özeti | Sultanbeyli İlçesi, K-1 bölgesi 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişiklikleri hk. |
| Karar Tarihi | 11 Mayıs 2017 |
| Karar No | 711 |
İhale Metni
Planlama Müdürlüğü’nün 10/02/2017 gün ve 2016-15741-1202 sayılı yazısında;
“İlgi:
|
a) 07.12.2016 tarih E.2016-4801/19249 sayılı Sultanbeyli Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 09.11.2016 tarih 62 sayılı Sultanbeyli Belediye Meclisi kararı ile 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliği dosyası.
b) 07.12.2016 tarih E.2016-4802/19250 sayılı Sultanbeyli Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 15.07.2016 tarih 47 sayılı Sultanbeyli Belediye Meclisi kararı ile 1/5000 ölçekli teklif plan değişikliği dosyası.
c) 20.8.2004 tarih, S/89 sayılı Büyükşehir Belediye Başkanlığı genelgesi ve 20.08.2004 tarih, S/90 sayılı onayı.
|
TALEP:
Sultanbeyli İlçesi, Mimar Sinan Mahallesi 192 ada 6 parselin bir kısmı, 204 ada 4 parselin tamamı, 204 ada 9 parselin bir kısmı, 229 ada 1 parselin bir kısmı, 229 ada 2 parsel ile 228 ada 2 parselin tamamı, 211 ada 2 parselin tamamı ile Battalgazi Mahallesi 375 ada 13 parselin tamamına yönelik söz konusu parsellerin imar haklarının transfer edilmesine ilişkin 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişiklikleri ve 08.04.2011 t.t’li 1/1000 ölçekli K-1 bölgesi Uygulama İmar Planı plan notlarının 53.maddesi uyarınca imar hakkı transferine konu parsellerde fonksiyon değişikliğine gidilmesi gerektiği ifade edilerek hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifleri 09.11.2016 tarih 62 sayılı Sultanbeyli Belediye Meclisi kararı ile aynen uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7b ve 14. maddeleri uyarınca gereğinin yapılması talebiyle ilgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilmiştir.
MÜLKİYET:
Başkanlığımız tapu sorgulama sisteminde yapılan incelemede Sultanbeyli İlçesi, Mimar Sinan ve Battalgazi Mahallesi sınırları içerisinde yer alan;
192 ada 6 parselin 4974,89 m2 yüzölçümlü hisseli şahıs, TOKİ ve Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
204 ada 4 parselin 4337,29 m2 yüzölçümlü TOKİ ve Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
204 ada 9 parselin 8182,46 m2 yüzölçümlü hisseli şahıs ve Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
229 ada 1 parselin 4047,92 m2 yüzölçümlü hisseli şahıs, TOKİ ve Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
229 ada 2 parselin 344,79 m2 yüzölçümlü Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
228 ada 2 parselin 4834,47 m2 yüzölçümlü Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
211 ada 2 parselin 2027,07 m2 yüzölçümlü Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde,
375 ada 13 parselin 3279,83 m2 yüzölçümlü Sultanbeyli Belediyesi mülkiyetinde olduğu görülmektedir.
MEVCUT DURUM:
Teklif plan değişikliğine konu taşınmazlara ait Müdürlüğümüz işlem dosyasında, Başkanlığımız kullanımında olan 2015 yılı uydu görüntüsü ve 2014 yılı sokak panoraması üzerinde yapılan incelemede;
192 ada 6 parsel, 229 ada 2 parsel, 204 ada 9 parsel ve 211 ada 2 parselin yapılaşmamış, 204 ada 4 parsel, 229 ada 1 parsel, 228 ada 2 parsel ve 375 ada 13 parselin kısmen yapılaşmış olduğu görülmektedir.
PLANLARDAKİ DURUM:
Teklif plan değişikliğine konu taşınmazlar 09.10.2009 t.t’li 1/5000 ölçekli Sultanbeyli Nazım İmar Planı ve 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği kapsamında;
192 ada 6 parsel kısmen “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda ve kısmen “otopark alanı”nda kalmakta iken kısmen “Park Alanı”na alındığı,
204 ada 4 parsel kısmen “K1 rumuzlu Konut Alanı”nda kısmen “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta iken “Belediye Hizmet Alanı”na alındığı,
204 ada 9 parsel “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta iken küçük bir kısmının “Belediye Hizmet Alanı”na alındığı,
229 ada 1 parsel “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta iken bir kısmının “S.K.T. rumuzlu Sosyal Kültürel Tesis Alanı”na alındığı,
229 ada 2 parsel “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta iken tamamının “S.K.T. rumuzlu Sosyal Kültürel Tesis Alanı”na alındığı,
228 ada 2 parsel “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta iken “Belediye Hizmet Alanı”na alındığı,
211 ada 2 parsel kısmen “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda ve kısmen “Park Alanı”nda kalmakta iken bir kısmının “İdari Tesis Alanı”na alındığı,
375 ada 13 parsel kısmen “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kısmen “Enerji Nakil Hattı”nda kalmakta iken “Pazar Alanı”na alındığı görülmektedir.
15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile;
“- Planda Pazar alanı lejantında olan alanlarda İlçe Belediyesinin uygun gördüğü günlerde açık veya kapalı Pazar kurulacaktır. Bu alanlarda zabıta karakolu, umumi tuvalet, mescid, fonksiyona uygun diğer hizmet yapıları yapılabilir. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır. Afet zamanlarında genel sığınak olarak da kullanılacağı göz önünde bulundurularak zemin altı otopark yapılabilir. Diğer günlerde ise alanın kullanışının el verdiği ölçüde etkinlik düzenlenebilir.
-Açıklanmayan hususlarda plan tadilatı sınırları içerisinde meri 1/5000 ölçekli Sultanbeyli Nazım İmar Planı plan notları ve hükümleri geçerlidir.” şeklinde plan notlarının düzenlendiği,
08.04.2011 t.t’li 1/1000 ölçekli K-1 Bölgesi Uygulama İmar Planında;
192 ada 6 parsel, 229 ada 1 parsel, 229 ada 2 parsel, 228 ada 2 parsel, 211 ada 2 parsel ve 204 ada 9 parselin tamamı “K rumuzlu Konut Alanı”nda, 204 ada 4 parsel kısmen “K-1 rumuzlu Konut Alanı”nda kısmen “K rumuzlu Konut Alanı”nda, 375 ada 13 parsel kısmen “K-2 rumuzlu Konut Alanı”nda kısmen “K rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta olup söz konusu taşınmazın bir kısmından “Enerji Nakil Hattı” geçtiği görülmektedir.
08.04.2011 t.t.’li 1/1000 ölçekli K-1 bölgesi Uygulama İmar Planı plan notlarında Genel Hükümler ve Uygulama Hükümleri başlıkları altında;
“I. Genel Hükümler
12) Enerji Nakil Hatlarının geçtiği irtifak koridoru boyunca ilgili kuruluştan(TEİAŞ) görüş alınarak, uzun mesafe koruma alanlarında en yüksek E:0.27, orta mesafe koruma alanlarında ise en yüksek E=0.22 olacak şekilde uygulama yapılacaktır. Planlama alanının toplam yoğunluğunu aşmamak koşuluyla bu alanların fonksiyonunun belirlenmesinde İlçe Belediyesi yetkilidir. Bu alanlarda, ilgili kurumların uygun görüşü alınmak kaydıyla “Açık Otopark” da düzenlenebilir.
13) Enerji nakil hattı altında kalan alanlarda imar uygulamasıyla müstakil parsel oluşturulabilir.
53) Planlama alanında 1.000m2’den küçük olmamak üzere parsel veya parsellerin planda verilen emsal değerleri başka parsellere transfer edilerek kullanılabilir. İmar hakkı transferi yapılan parseller kamu eline geçmeden ve kamu eline geçen parselin fonksiyonu plan kararı ile belirlenmeden uygulama yapılamaz. Ticaret alanlarından konut ve konut+ticaret alanlarına veya konut ve konut+ticaret alanlarından ticaret alanlarına imar hakkı transferi yapılamaz.
- Uygulama Hükümleri
1)Konut Alanları
- b) K alanlarında TAKS:0.40, E:1.01 veya E=1.01 değerini aşmamak kaydıyla [BL-4]
- c) K1 alanlarında E:0.22
- d) K2 alanlarında E:0.27
- e) K3 alanlarında E:0.22” şeklinde plan notları yer almaktadır.
İLÇE MECLİS KARARI:
İlgi (a) yazı eki 09.11.2016 tarih 62 sayılı İlçe Meclis kararında; İmar Komisyonunun “Komisyonumuzca yapılan inceleme ve tespitler neticesinde: UİP- 3884.8 Plan İşlem Numaralı Sultanbeyli İlçesi Mimar Sinan Mahallesi 192 Ada 6 Parsel. 204 Ada 4 ve 9 Parsel. 229 Ada 1 ve 2 Parsel. 228 Ada 2 Parsel. 211 Ada 2 Parsel İle Battalgazi Mahallesi 375 Ada 13 Parsele İlişkin 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifi, üst ölçekli planlar ile uyumun sağlanması ve kamusal sosyal donatı miktarını artırıcı nitelikte olduğundan. Müdürlüğünce teklif edildiği şekliyle kabulünün uygun olacağı kanaatine varılmıştır.” şeklindeki 08.11.2016 tarih ve 2016/11 nolu raporunun komisyondan geldiği şekliyle oybirliği ile kabul edildiği ifade edilmektedir.
İlgi (b) yazı eki 15.07.2016 tarih 47 sayılı İlçe Meclis kararında; İmar Komisyonunun “Komisyonumuzca yapılan inceleme ve tespitler neticesinde; 204 ada 9 parselin imar haklarının 206 ada 2 parsele transferi işleminin gerçekleşebilmesi için 204 ada 9 parseldeki 1410,43 m2 hissenin Belediyemize devredilmesinin K-l Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları'nın 53. Maddesi ve 5393 sayılı Belediye kanunun 18/g maddesi uyarınca uygun olacağı kanaatine varılmıştır.” şeklindeki 14.07.2016 tarih ve 2016/09 nolu raporunun komisyondan geldiği şekliyle oybirliği ile kabul edildiği ifade edilmektedir.
KURUM VE KURULUŞ GÖRÜŞLERİ:
Söz konusu 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişiklik tekliflerine ilişkin olarak, ilgi (a) yazı ekinde; Ulaşım Planlama Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü ve Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’ne ait kurum görüşleri tarafımıza iletilmiştir.
14.10.2016 tarih 546866 sayılı İSKİ Genel Müdürlüğü yazısında, teklif plan değişikliği sahasında kalan, 204 ada 4 parselin Ömerli Baraj Havzasının kısmen orta, kısmen de uzun mesafeli (2000m-5000m) koruma alanında, adı geçen diğer parsellerin ise Ömerli Baraj Havzasının uzun mesafeli (2000m-5000m) koruma alanında kaldığı belirtilerek “İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinin 6.9.a maddesi gereği İdaremize bağlı içmesuyu havzalarında imar planları hazırlanırken veya mevcut planlar revize edilirken idaremiz olumlu görüşünün alınması, 6.3 maddesi gereği de Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan imar planlarının İdaremiz uygulamalarında esas alınması gerekmektedir. Ayrıca İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinin 6.9.e maddesi ve İçmesuyu Havzaları Yönergesinin 8.3 maddesi gereği yoğunluk arttırıcı olmamak kaydıyla İdaremiz uygulamalarında esas alınan meri planlarda plan değişikliği yapılabilmektedir.
Teklif planlara ait A3 büyüklüğündeki bilgi paftalan( lejant ve plan notları bulunmamaktadır) ve açıklama raporları incelenmiş, meri planlar gereği imar hakları transfer edilerek kamu eline geçecek olan mezkur parsellerin taslak planlar ile park alanına, belediye hizmet alanına, idari tesis alanına. Pazar alanına ve sosyal kültürel tesis alanına alındığı tespit edilmiştir.
İçmesuyu Havzaları Yönetmeliğinde 6.9.d.2 maddesinde kamu hizmeti için olan (kamu kurumlarınca yapılan ya da yaptırılan) konut dışı yapıların yapılaşma değerlerine sınırlama getirilmemiştir. Bununla beraber kamu hizmeti için olmayan (özel) konut dışı yapılaşmalara ait KAKS değerinin 0,25' i (özel eğitim, özel sağlık ve özel sosyal kültürel tesis alanlarında ise KAKS 0.40) geçmemesi gerekmekte, mezkur parsellerin idaremize bağlı içmesuyu havzasında kalması hasebiyle de taslak planlara dair açıklanmayan hususlarda ilgi (b) Yönetmelik hükümlerinin geçerli olacağı hususlarında taslak planların plan notlarına hüküm eklenmesi gerekmektedir.” denilerek planlama alanına ait mevcut içmesuyu, atıksu ve yağmursuyu altyapı tesisleri ile dere işletme bantlarını gösterir pafta gönderilerek özetle;
“1. Plan değişikliği sahalarından 211 ada 2 parselin bir kısmı Suvat Deresinin dere ıslah ve işletme bandında kalmaktadır.
- İlgi (f) olur yazısı gereği dere ve kolektörlerin temizlik, bakım ve servisi için dere ıslah dış duvarından itibaren sağında ve solunda 10'ar metre olmak üzere toplam 20 metrelik alan dere işletme bandıdır. Bu alanlar imar plan çalışmalarında dere ıslahı, servis yolu veya yeşil alan olarak korunmalıdır. Bu bantların içerisinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmemeli, derenin doğal akışını engelleyecek, arazi topografyasını değiştirecek herhangi bir çalışma yapılmamalıdır. Hazırlanacak 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarına dere ıslah ve işletme bandı sınırlarının mutlaka işlenmesi gerekmektedir.
- Dere yatakları ve yapı yaklaşma sınırlarında yapılacak çalışmalarda: kazı. hafriyat dolgu, döküm, malzeme depolama vb. faaliyetlere kesinlikle izin verilmemesi, dere yada koruma alanı kesitinin daraltılmaması. dere yatağının doğal halinin korunması, arazinin eş yükselti eğrilerinin değiştirilmemesi, dere yatakları ve yapı yaklaşma sınırlarında dahilinde, şedde, topuk, duvar vb. yüzeysel suların akışının engelleyecek yapıların kesinlikle yapılmaması gerekmektedir.
- Yazımız ekinde görüldüğü üzere, proje alanı ve çevresinde Ø100DF, Ø150DF çaplarında içmesuyu şebeke hatları. Ø300MBB atıksu hatlımız. Ø600MBB. Ø1000BA vağmursuyu hatlarımız geçmekte olup. hatlarımızın geçtiği güzergahlar yol ve yeşil alan olarak korunmalıdır.
- Mevcut içmesuyu borularımızın geçtiği yol güzergahlarının Ø600mm - Ø1000mm arası çaplar için en az 10 m, Ø1200mm - Ø1600mm arası çaplar için en az 15 m, Ø1800mm ve üstü çaplar için en az 20 m olacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
- Mevcut atıksu - vağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği güzergahlar, imar plan çalışmalarında imar yolu veya yeşil alan olarak korunmalı ve Ø300 mm - Ø600 mm arası çaplar en az 5 m. Ø700 mm - Ø1200 mm çaplar için en az 10 m ve üstü çaplar için en az 15 m genişlikte planlanmalıdır…” denilmektedir.
08.04.2016 tarih 1646-162790 sayılı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü yazısında planlama alanının, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan İmar Planlarına Esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritalarına göre; 211 ada, 2 parselin "ÖA-lb" lejantlı alanda (Sıvılaşma tehlikesinin görüldüğü, Orta- Hafıf Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar)da, diğer parsellerin ise "ÖA-5b" lejantlı alanda (Diğer Yumuşak Zeminler ve İleri Derece Ayrışmış Kaya ortamları ile temsil edilen, Orta-Hafıf Mühendislik Önlemleri Gerektiren Alanlar) lejantlı sınırlar içerisinde kaldığı ifade edilerek;
“Sonuç olarak, yukarda belirtilen hususların planlama aşamasında göz önüne alınması, uygulama öncesinde yapılacak olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/5000 Ölç.N.İ.Planı ve 1/1000 Ölç.U.İ.Planı tadilatları jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.
21.11.2016 tarih 1242659-4194-202805 sayılı Ulaşım Planlama Müdürlüğü yazısında;
“ULAŞIM KARARI: Sultanbeyli Mimar Sinan ve Battalgazi Mahallesi 09.10.2009 tt.li 1/5000 ölçekli Sultanbeyli Nazım İmar Planında 204 ada, 9 parselin konut alanında kalan bölümünün bir kısmının BHA alanına alınması ile 08.04.2011 tt.li 1/1000 ölçekli K-l Bölgesi Uygulama İmar Planında; K, K1, K2 simgeli Konut Alanlarında bulunan;
- 204 ada, 9 parselin bir kısmının ve K-1 rumuzlu Konut Alanındaki 4 parselin tamamının BHA Alanına
- 192 ada, 6 parselin bir kısmının Park Alanına,
- 211 ada, 2 parselin tamamının İdari Tesis Alanına,
- 229 ada 2 parselin tamamı ve 1 parselin bir kısmının Sosyal Kültürel Tesis Alanına,
- 228 ada, 2 parselin tamamının Belediye Hizmet Alanına,
- 375 ada, 13 (6 parsel) parselin Pazar Alanına alınmasına yönelik 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi;
Ø imar planlarına uygun olarak gerekli yola terk işlemlerinin bedelsiz yapılması,
Ø çekme mesafeleri yol rezerv alanı olarak düşünüldüğünden teklif fonksiyonların cephe aldığı imar yollarından 5 m. çekme mesafesi düzenlenmesi söz konusu mesafeye bodrum katlarda da uyulması
Ø Teklif 1/1000 ölçekli planlarda 07.06.2012 tarih ve UP2012-21/25 sayılı Ulaşım Daire Başkanlığı Plan Değişikliği İnceleme komisyonu Kararı doğrultusunda ada kenarları kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren teklif alanların cephe aldığı imar yollarından gerekli miktarlarda çekilerek kırılmadığı tespit edilmiş olup karayolu ulaşım sistemi bütününde araç ve yaya sirkülasyonu ile güvenliğinin sağlanması amacıyla, güvenli araç görüş mesafesi ile taşıt boyutları ve minimum dönüş yarıçapları göz önüne alınarak, imar istikametlerine ilişkin ada kenarları kesişimlerinde oluşan köşe noktalarından itibaren uygulanması gereken çekme mesafesinin teklif alanın cephe aldığı 15m ve üzeri genişlikteki imar yollarında minimum 5m, 15m genişliğin altındaki imar yollarında ise minimum 3m belirlenerek kırılması,
Ø çevre yapılanma şartlarının aşılmaması,
Ø teklif alanın otopark ihtiyacının "İstanbul Otopark Yönetmeliği" dikkate alınarak parsel içerisinde karşılanması,
Ø 228 ada, 2 parsel. 375 ada, 13 parsel, 204 ada, 4-9 parseller için uygulama (ruhsat) aşamasında otopark giriş - çıkışları için UTK kararı alınması şartlarıyla bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmaktadır.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME:
Sultanbeyli İlçesi, Mimar Sinan Mahallesi 192 ada 6 parselin bir kısmı, 204 ada 4 parselin tamamı, 204 ada 9 parselin bir kısmı, 229 ada 1 parselin bir kısmı, 229 ada 2 parsel ile 228 ada 2 parselin tamamı, 211 ada 2 parselin tamamı ile Battalgazi Mahallesi 375 ada 13 parselin tamamına yönelik söz konusu parsellerin imar haklarının transfer edilmesine ilişkin 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişiklikleri ve 08.04.2011 t.t’li 1/1000 ölçekli K-1 bölgesi Uygulama İmar Planı plan notlarının 53.maddesi uyarınca imar hakkı transferine konu parsellerde fonksiyon değişikliğine gidilmesi gerektiği ifade edilerek hazırlanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifleri 09.11.2016 tarih 62 sayılı Sultanbeyli Belediye Meclisi kararı ile aynen uygun görülerek 5216 sayılı yasanın 7b ve 14. maddeleri uyarınca gereğinin yapılması talebiyle ilgi (a) yazı ekinde Başkanlığımıza iletilmiştir.
İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliklerinin 08.04.2011 t.t’li 1/1000 ölçekli K-1 Bölgesi Uygulama İmar Planının;
F22C21D3C ve F22C21C4D rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanarak 204 ada 4 parselin tamamı ile 204 ada 9 parselin bir kısmı onama sınırı içerisine alınmış, Konut Alanına ait “K-1” ve “K” simgeleri iptal edilerek “Belediye Hizmet Alanı” taraması getirilmiş,
F22C21D3D rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanarak 192 ada 6 parselin bir kısmı onama sınırı içerisine alınarak Park Alanı taraması getirilmiş,
G22B01A2B rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanarak 211 ada 2 parselin tamamı onama sınırı içerisine alınarak Konut Alanına ait “K” simgesi iptal edilerek “İdari Tesis Alanı” taraması getirilmiş,
G22B01B1D rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanarak 375 ada 13 parselin tamamı onama sınırı içerisine alınarak Konut Alanına ait “K-2” simgesi iptal edilerek “Pazar Alanı” taraması getirilmiş,
G22B01B1A rumuzlu plan paftası üzerine hazırlanarak 229 ada 1 parselin bir kısmı, 2 parselin tamamı, 228 ada 2 parselin tamamı ve bir kısım tescil dışı alan onama sınırı içerisine alınarak Konut Alanına ait “K” simgesi iptal edilmiş, 229 ada 1 parselin bir kısmı ile 2 parselin tamamında “Sosyal ve Kültürel Tesis Alanı” taraması, 228 ada 2 parselde ise “Belediye Hizmet Alanı” taraması getirilmiş olup,
teklif plan değişikliklerine yönelik herhangi bir teklif plan notu önerilmediği, ayrıca teklif plan değişikliği paftalarında plan lejantı bulunmadığı gibi G22B01B1D rumuzlu paftada Pazar alanına alınması önerilen 375 ada 13 parselin komşuluğundaki Pazar alanı arasındaki ifraz hattının iptal edilmediği, 13.09.2013 t.t’li 1/5000 ölçekli NİP tadilatı doğrultusunda Pazar alanına yönelik plan notlarının 1/1000 ölçekli teklif plana aktarılmadığı ve kısmen “Enerji Nakil Hattı”nda kalan söz konusu taşınmaza yönelik TEİAŞ kurum görüşünün alınması gerektiği halde alınmadığı tespit edilmiştir.
İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliklerine ilişkin; İSKİ Genel Müdürlüğünün 211 ada 2 parselin bir kısmı Suvat Deresinin dere ıslah ve işletme bandında kaldığı, dere ıslah dış duvarından itibaren sağında ve solunda 10'ar metre olmak üzere toplam 20 metrelik alan dere işletme bandının dere ıslahı, servis yolu veya yeşil alan olarak korunması ile alanda yer alan şebeke hatlarının ise yol veye yeşil alan korunması şartıyla olumlu görüşü, Ulaşım Planlama Müdürlüğünün 5 m. çekme mesafesi düzenlenmesi söz konusu mesafeye bodrum katlarda da uyulması, çevre yapılanma şartlarının aşılmaması, teklif alanın otopark ihtiyacının "İstanbul Otopark Yönetmeliği" dikkate alınarak parsel içerisinde karşılanması ve 228 ada, 2 parsel. 375 ada, 13 parsel, 204 ada, 4-9 parseller için uygulama (ruhsat) aşamasında otopark giriş - çıkışları için UTK kararı alınması şartlarıyla olumlu görüşü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğünün ise şartlı olumlu görüşünün bulunduğu görülmektedir.
İlgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği tekliflerinin hazırlanmasındaki gerekçe Plan Açıklama Raporunda;
“İstanbul Büyükşehir Belediyesinin 13.11.2013 tarihli ve 2135 sayılı Meclis Kararı ile kabul edilen 1/5000 ölçekli Sultanbeyli Nazım İmar Planı Değişikliği ve K-l Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı, Plan Notları Genel Hükümler 53. Maddesi.
K-l Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları Genel Hükümler 53. Maddesinde "Planlama alanında 1.000m2'den küçük olmamak üzere parsel veya parsellerin planda verilen emsal değerleri başka parsellere transfer edilerek kullanılabilir. İmar hakkı transferi yapılan parseller kamu eline geçmeden ve kamu eline geçen parselin fonksiyonu plan kararı ile belirlenmeden uygulama yapılamaz. Ticaret alanlarından konut ve konuta ticaret alanlarına veya konut ve konut+ticaret alanlarından ticaret alanlarına imar hakkı transferi yapılamaz. " denilmektedir. Bu maddeye istinaden imar hakkı transferine konu parsellerde fonksiyon değişikliğine gidilmesi gerekliliği oluşmaktadır.
İstanbul Büyükşehir Belediyesinin 13.11.2013 tarihli ve 2135 sayılı Meclis Kararı ile kabul edilen 1/5000 ölçekli Sultanbeyli Nazım İmar Planı Değişikliğinde; K-l Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı, Plan Notları Genel Hükümler 53. Maddesine istinaden daha önce İmar Hakkı Transferi yapılan. Mimar Sinan Mahallesi 192 Ada 6 Parselin bir kısmı Park Alanırta, 204 ada 4 parselin tamamı ile 9 parselin bir kısmı Belediye Hizmet Alanına, 229 ada 2 parselin tamamı ile 1 parselin bir kısmı Sosyo-Kültürel Tesis Alanına 228 ada 2 parsel Belediye Hizmet Alanına, 211 ada 2 parsel İdari Tesis Alanına, Battalgazi Mahallesi 375 ada 13 parsel ise Pazar Alanı fonksiyonuna alınmıştır. Buna karşın bahse konu parseller 1/1000 ölçekli uygulama imar planında Konut Alanı fonksiyonunda yer almaktadır.
Ayrıca yine K-l Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı, Plan Notları Genel Hükümler 53. Maddesine istinaden Konut Alanı fonksiyonunda yer alan, Mimar Sinan Mahallesi 204 ada 9 nolu parselin 1410,43 m2'sinin imar haklarının Konut Alanı fonksiyonunda yer alan, 206 ada 2 nolu parsele transfer edilmesi talebi neticesinde 15.07.2016 tarihli ve 2016/47 sayılı Sultanbeyli Belediye Meclis Kararı alınmıştır.
Bahsedilen nedenlerle, 1/5000 ölçekli nazım imar planı ile 1/1000 ölçekli uygulama imar planı arasındaki uyumun sağlanması, imar hakkı transferi yapılan parsellerin fonksiyonlarının plan kararı ile belirlenmesi amacıyla; 1/1000 ölçekli uygulama imar planında değişiklik yapılması gereği görülmüştür.
İmar Planı Değişikliği: K-l Bölgesi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda yapılan değişiklik ile; Mimar Sinan Mahallesi 192 ada 6 parselin bir kısmı Park Alanına, 204 ada 4 parselin tamamı ile 9 parselin bir kısmı Belediye Hizmet Alanına, 229 ada 2 parselin tamamı ile 1 parselin bir kısmı Sosyo-Kültürel Tesis Alanına 228 ada 2 parsel Belediye Hizmet Alanına, 211 ada 2 parsel İdari Tesis Alanına, Battalgazi Mahallesi 375 ada 13 parsel ise Pazar Alanına alınmıştır.” şeklinde ifade edilmiştir.
Fonksiyon Değişim Tablosu
Mahalle
|
Ada/
Parsel
|
Yüzölçüm
(m2)
|
Meri Fonksiyon
|
Yapılaşma Koşullan
|
Öneri Fonksiyon
|
Değişikliğe Konu alan
(m2)
|
Mimar Sinan
|
192/6
|
4974.86
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
Park
|
1642.19
|
Mimar Sinan
|
204/4
|
2655.68
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
B.H.A
|
4337.27
|
1681.59
|
E: 0,22 Hmax:36,50
| |||||
Mimar Sinan
|
204/9
|
8182.42
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
B.H.A
|
1887.10
|
Mimar Sinan
|
229/1
|
4047.92
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
S.K.T
|
1024.88
|
Mimar Sinan
|
229/2
|
344.80
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
S.K.T
|
344.80
|
Mimar Sinan
|
228/2
|
4834.47
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
B.H.A
|
4834.47
|
Mimar Sinan
|
211/2
|
2027.08
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
İdari Tesis
|
2027.08
|
Battalgazi
|
375/13
|
2609.90
|
Konut
|
E: 1,01 TAKS:0,40 Hmax:36,50
|
Pazar Alanı
|
3279.80
|
669.90
|
Konut
|
E: 0,30 Hmax:36,50
|
Pazar Alanı
|
Netice itibariyle, ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliklerinin; 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişiklikleri ve 08.04.2011 t.t’li K-1 bölgesi Uygulama İmar Planı plan notlarının 53.maddesi uyarınca imar hakkı transferine konu parsellerde fonksiyon değişikliğine gidilmesi gerektiği ifade edilerek hazırlandığı, 1/1000 ölçekli teklif plan değişiklikleriyle 204 ada 9 parsel haricinde önerilen fonksiyonların 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinde düzenlenen fonksiyonlarla uyumlu olduğu, 204 ada 9 parsel sayılı taşınmazın ise 09.10.2009 t.t’li 1/5000 ölçekli Sultanbeyli Nazım İmar Planında “K2 rumuzlu Konut Alanı”nda kalmakta iken yaklaşık 475 m2’sinin 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliği ile “Belediye Hizmet Alanı”na alındığı, ancak ilgi (a) 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ile parselin yaklaşık 1885 m2’sinin “Belediye Hizmet Alanı” olarak düzenlendiği, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı ile 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı arasındaki uyumun sağlanması amacıyla 204 ada 9 parselin bir kısmına yönelik İlçe Belediye Başkanlığınca hazırlanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar Plan Değişikliğinin de ilgi (b) yazı ekinde Başkanlığımıza iletildiği, konunun değerlendirilerek hakkında karar alınmak üzere 2017-15740 sayılı yazımızla Büyükşehir Belediye Meclisine iletilmekte olduğu, 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliklerine yönelik herhangi bir plan notu, lejant düzenlenmediği, G22B01B1D rumuzlu paftada Pazar alanına alınması önerilen 375 ada 13 parselin komşuluğundaki Pazar alanı arasındaki ifraz hattının iptal edilmediği, söz konusu düzenlemelerin enerji iletim hattından etkilenmesine rağmen TEİAŞ’ın ilgili biriminin görüşünün alınmadığı, söz konusu teklifin dayanağı olan 15.11.2013 t.t’li 1/5000 ölçekli NİP tadilatındaki pazar alanına yönelik düzenlenen plan notunun 1/1000 ölçekli teklif değişikliğine aktarılmadığı, dolayısı ile teklifin bu yönüyle üst ölçekli plan kararlarına uyumlu olmadığı ve ilgili kurum görüşü ile plan çizim ve gösterim teknikleri yönünden eksiklikler içerdiği, ayrıca ilgi (a) 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliğinin hazırlanmasına dayanak teşkil eden 15.11.2013 t.t.’li 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı Değişikliğinin 13.11.2013 tarih 2135 sayılı Büyükşehir Belediye Meclis Kararı “Sultanbeyli İlçesi, Mimarsinan Mahallesi, 192 ada 6 parselin bir kısmı 211 ada 2 parsel 228 ada 2 parsel, 229 ada 1 parsel 229 ada 2 parsel, 204 ada 4 parsel, 204 ada 9 parselin bir kısmı 375 ada 6 parselin bir kısmına ilişkin 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı tadilat teklifi incelenmiş olup, kamusal donatıyı arttırıcı nitelikte olduğundan 1/5000 ölçekli planda Sultanbeyli Belediye Başkanlığı talebi doğrultusunda düzenleme yapılması, ayrıca teklife konu parsellerin imar haklarının taşındığı parsellerde de gereken plan düzenlemelerinin yapılması hususunda Sultanbeyli Belediyesine bilgi verilmesi … uygun görülmüştür.” şeklinde karara bağlandığı, ancak anılan meclis kararında da belirtildiği üzere teklife konu parsellerin imar haklarının aktarıldığı parsellere yönelik ise anılan meclis kararına müteakip hazırlanarak tarafımıza iletilmiş 1/5000 ölçekli plan değişikliğinin bulunmadığı gibi ilgi (a) yazı eki 1/1000 ölçekli teklif plan değişikliği kapsamında da bu yönde herhangi bir düzenleme yapılmadığı görülmektedir. ” Denilerek.
İlgi (a) yazı ve eki 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifleri yazımız ekinde olup; yazımız ve eklerinin ilgi (c) Başkanlık onayı ve genelgesi, yürürlükteki yasalar ve yönetmelikler ile 3194 sayılı yasanın 8. Maddesi, 5747 sayılı yasaya ve 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddelerine göre değerlendirilmek ve hakkında karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Sultanbeyli İlçesi, K-1 bölgesine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişiklikleri incelenmiş olup, 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı doğrultusunda kamusal donatı alanını arttırmaya yönelik özelliği bulunduğundan komisyonumuzca uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan İmar ve Bayındırlık Komisyonu raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 11 Mayıs 2017 tarihli 4. birleşiminde okunarak, yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oybirliği ile kabulü kararlaştırılmıştır.
0 yorum:
Yorum Gönder
Not: Yalnızca bu blogun üyesi yorum gönderebilir.