| Karar Özeti | Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerine ilişkin “UİP-4637,6” Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi |
| Karar Tarihi | 12 Mayıs 2017 |
| Karar No | 772 |
İhale Metni
Planlama Müdürlüğü’nün 12/12 /2016 gün ve 2016-12898-10448 sayılı yazısında;
“İlgi: a) 07.10.2016 tarih, E.1366-25961 sayılı Avcılar Belediye Başkanlığı yazısı ve eki 09.09.2016 tarih, 85 sayılı İlçe Meclis Kararı ile 1/1000 ölçekli teklif Uygulama İmar Planı Değişikliği paftaları ve raporu.
- b) Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın 20.8.2004 gün, S/89 sayılı genelgesi ve S/90
sayılı Başkanlık Oluru.
TALEP:
İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerinde 15.06.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ait hazırlanan “UİP-4637,6” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, Avcılar Belediye Meclisi’nin 09.09.2016 gün, 85 sayılı kararı ile kabul edildiği belirtilerek, teklif 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftalarının 5216 sayılı Kanunun 7/b maddesi gereğince onaylanmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisi’ne iletilmesi talep edilmektedir.
MÜLKİYET:
Teklife konu söz konusu alandaki parsellerin çoğunlukla şahıs ve hisseli şahıs mülkiyetinde olduğu görülmektedir.
MEVCUT DURUM:
Başkanlığımız ortak kullanımında olan 2015 yılı uydu görüntüsünden söz konusu tadilata konu alanda yapıların bulunduğu görülmektedir.
PLANLARDAKİ DURUMU:
Teklife konu söz konusu alan; 15.12.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planı’nda kısmen 700ki/ha, kısmen 500 ki/ha kısmen de 300 ki/ha “Konut Alanı”, kısmen MaxH= 12.50 m yapılaşma şartlarında T1ve T2 rumuzlu “Tali İş Merkezi Alanları”, kısmen de “Ticaret Alanı” fonksiyonunda kalmaktadır.
28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planında kısmen ikiz nizam 3 ve 4 kat, ayrık nizam 3 ve 4 kat, blok nizam 4 kat, H=9.50m ve H=12.50m yapılaşma koşullarında “Konut Alanı” fonksiyonunda; kısmen ayrık nizam 4 kat, blok nizam 4 kat, H=12.50 yapılaşma koşullarında T1 rumuzlu “Tali İş Merkezi Alanları-1” fonksiyonunda; kısmen ayrık nizam 4 kat, ikiz nizam 4 kat yapılaşma koşullarında
T2 rumuzlu “Tali İş Merkezi Alanları-2” fonksiyonunda; kısmen ikiz nizam 4 kat, ayrık nizam 4 kat, 2 blok nizam 4 kat (2Bl-4), blok nizam 4 kat yapılaşma koşullarında “Ticaret+Hizmet” fonksiyonunda kalmaktadır.
İLÇE MECLİS KARARI:
09.09.2016 gün ve 85 sayılı İlçe Meclis Kararı ile;
“Komisyon Görüşü: Plan ve Proje Müdürlüğünün 1192522 sayılı yazısında Müdürlüğünden gelen konu komisyonumuzca incelenmiş olup; “28.08.2008 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre yapılmış binaların alınacak karardan yararlanabilmesi için yıkılıp yapılması halinde bu plandan yararlanabilir.” plan notu ilavesi ile tadilen komisyonumuzca oy birliği ile uygun görülmüştür. Not: Gümüşpala, Mustafa Kemal Paşa ve Üniversite Mahallelerinin aynı koşullarda müktesep hakların korunması komisyonumuzca tavsiye edilmektedir.” şeklinde hazırlanan İmar Komisyon Raporu; Avcılar Belediye Meclisi’nde yapılan oylama neticesinde oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.” denilmektedir.
İLGİLİ KURUM GÖRÜŞLERİ
İlgi (a) yazı ile tarafımıza iletilen 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği teklifine ilişkin işlem dosyasında; Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, İSKİ Genel Müdürlüğü, Ulaşım Planlama Müdürlüğü ve TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün görüşleri bulunmakta olup, bu görüşler aşağıda belirtildiği şekildedir;
Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün 10.05.2016 gün ve 905-91245 sayılı yazısında;
“Proje alanı, Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli "Yerleşime Uygunluk Haritaları" içerisinde kalmaktadır. Buna göre;
- kısmen "UA" (Uygun Alan),
- kısmen "ÖA-2b" (heyelan, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren alanlar),
- kısmen "ÖA-4b" (Alüvyon-Yapay Dolgu, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren alanlar),
- kısmen "ÖA-6b" lejantlı alanda kalmakta olup, bu alanlar; Sıvılaşma (ÖA-lb) ve Alüvyon-Yapay Dolgu (ÖA-4b) tehlikelerinin birlikte görüldüğü, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Karmaşık Problemli Alanlar,
- kısmen de "ÖA-6b" lejantlı alanda kalmakta olup, bu alanlar; heyelan (ÖA-2b) ve Yapay Dolgu (ÖA-4b) tehlikelerinin birlikte görüldüğü, Orta-Hafif Mühendislik Önlemleri Gerektiren Karmaşık Problemli Alanlardır.
Bu haritalara ait açıklama raporu yazımız ekinde verilmektedir (EK-2). Söz konusu alanlarda belirtilen, karşılaşılabilecek problemlerle ilgili hususlar, planlama ve inşaat aşamalarında uyulması ve uygulanması gereken önlem ve öneriler aşağıda verilmiştir. Buna göre;
"UA" (Yerleşime Uygun Alan) lejantlı alanlar için; "Her ne kadar yapılaşmaya uygun alanlar olsa da, yerel olarak bazı problemlerle karşılaşılabilir. Bu nedenle; Uygulama öncesi parsel bazında yapılacak çalışmalarda yerel olarak görülebilecek sorunlar tespit edilmeli ve çözüm önerileri sunularak uygulama projeleri bu hususlar göz önüne alınarak yapılmalıdır. Bu alanlarda, uygulama aşamasında yapılacak derin kazılarda kaya ortamlarında sık çatlaklı-kırıklı yapı olması nedeniyle kama tipi kaymalar ve diğer şev stabilite sorunları görülebilir. Bu durumlarda gerekli önlem projeleri hazırlanmalı, tespit edilen sorunun özelliğine göre uygun iksa ve/veya zemin iyileştirme projeleri hazırlanmalıdır" denilmektedir.
ÖA-lb (Düşük Sıvılaşma Potansiyelli Alanlar) lejantlı alanlar; "sıvılaşma potansiyeli düşük olan bu alanlarda hakim litoloji kil, silt, kum ve çakıllardan oluşur. Yeraltı su düzeyi yüzeye yakın olup, zemin büyütmesi riski bulunmaktadır. Temel kazı şevlerinde duyarsızlıklar oluşabilir. Bazen de kabul edilebilir limitleri aşan oturmalar, yapılarda deformasyon oluşturabilir. Bu alanlarda, orta-düşük sıvılaşma potansiyeli nedeniyle uygulama öncesinde yapılacak etütlerde ayrıntılı çalışmalar yapılıp, yukarıda belirtilen problemlerin varlığı ve oluşturacakları risklerin dereceleri saptanmalı ve bu problemlere karşı alınacak önlemler ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Bu alanlar, olası bir depremden alanın özgün koşullarına bağlı olarak orta-yüksek derecede etkilenecek yerlerdir. Bu nedenle, yeni yapılacak yapıların tasarım ve yapımı aşamasında sıkı denetim sağlanmalıdır" denilmektedir.
"ÖA-2b" (Heyelanlı Alanlar) lejantlı alanlar; "Orta-düşük stabilité sorunlarının görülebileceği alanlardır. Bu alanlar yumuşak zeminli yamaçlardan oluşurlar, stabiliteyi olumsuz etkileyebilecek eğime sahiptirler, kayma yüzeyleri 3-10 m. arası derinliklerdedir ve yer altı suyu problemi içerirler. Bu nedenle; uygulama öncesi yapılacak etütlerde stabilite sorunu ayrıntılı olarak araştırılmalı ve gerekli görülen yerlerde zemin hareketi incelenerek uygulanabilecek projeler hazırlanmalıdır" denilmektedir.
"ÖA-4b" (Yapay Dolgu-Alüvyon) lejantlı alanlar; alüvyon ve yapay dolgu ile temsil edilirler. Bu alanlarda bulunan yapay dolgular; taşıyıcı olarak değerlendirilemediği için, yapılaşma öncesi yapılacak çalışmalarda kalınlıkları ve yayılımları tespit edilmelidir. Yapılaşma aşamasında bu dolgular sıyrılmalı veya yapılar dolgu altındaki daha yüksek taşıma kapasitesine sahip tabakalara taşıttırılmalıdır. Morfolojik olarak dere yataklarının hakim olduğu alanlar olup, yeraltı suyu yüzeye yakındır. Zemin büyütmesi riski gösterirler. Temel mühendisliği yönünden zayıf zeminlerdir. İçerdiği malzemenin özelliklerine bağlı olarak oturma sorunları görülebilir. Uygulama öncesinde yapılacak etütlerde ayrıntılı çalışmalar yapılıp, yukarıda belirtilen problemlerin varlığı ve oluşturacakları risklerin dereceleri saptanmalı ve bu problemlere karşı alınacak önlemler ayrıntılı olarak belirlenmelidir. Hazırlanacak jeoteknik rapor sonucuna göre, gerekli görülen tüm zemin iyileştirmeleri yapılmalıdır. Yeni yapılacak yapıların tasarım ve yapımı aşamasında sıkı denetim sağlanmalı ve mevcut yapıların zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden irdelenip gerekliliği durumunda teknik müdahaleler yapılmalıdır" denilmektedir.
Sonuç olarak, planlama alanında bulunan mevcut yapıların kullanılacak olması durumunda zemin-temel, temel-yapı ve yapı statiği yönünden incelenip gerekli olduğunda teknik müdahalelerin yapılması, yeni uygulamalar öncesinde yapılması gerekli olan zemin etüt çalışmasında bu bilgilerin de değerlendirilmesi ve buna göre uygulamaya gidilmesi koşuluyla, söz konusu 1/1000 Ölç. U.İ.Planı tadilatı jeolojik bakımdan uygun görülmektedir.” denilmektedir.
İSKİ Genel Müdürlüğü’nün 03.06.2016 tarih ve 320624 sayılı yazısında;
“Planlama alanı ve çevresinden geçen altyapı tesislerimizi gösterir bilgi paftası yazımız ekinde gönderilmekte olup alana ilişkin İdaremiz görüşü aşağıda sıralanmaktadır;
- İdaremize ait yazımız ekinde planları gönderilen her türlü mevcut tesislerimiz ile işsonu projesi tarafımıza ulaşmamış İSKİ’de kaydı bulunmayan, belediyesince veya halk tarafından yapılmış altyapı tesislerine zarar verilmemelidir.
- İmar planlarında mevcut ve planlanan içmesuvu borularımızın geçtiği yol güzergahlarının Ø6OOmm- Øl000 mm arası çaplar için minimum 10,00 m., Ø1200 mm- Øl600 mm arası çaplar için minimum 15,00 m., Ø1800 mm ve üstü çaplar için minimum 20,00 m. olacak şekilde düzenlenmesi gerekmektedir.
- Mevcut ve planlanan atıksu-yağmursuyu altyapı hatlarımızın geçtiği imar yolları ve yeşil alanlar, Ø300 mm-Ø600 mm arası çaplar en az 5 m.. Ø700 mm- Ø1200 mm çaplar için en az 10 m. ve üstü çaplar için en az 15 m. genişlikte planlanmalıdır. Ana isale hatlarımız dışında yeri değişecek mevcut tesislerimizin bulunması halinde deplase bedelleri karşılanması, ne şekilde deplase edileceğine dair proje hazırlanmadan önce İdaremiz ile mutabakat sağlanması ve tarafınızca hazırlanacak uygulama projelerinin İdaremize tasdik ettirilmesi gerekmektedir.
- İmar plan tadilatıyla mevcut duruma göre yoğunluğun arttırılmasından dolayı İdaremiz altyapı tesislerinin yetersiz kalması halinde ilave proje ve yatırım maliyetleri ilgilisince karşılanmalıdır.
- Avcılar ilçesi, Merkez, Denizköşkler, Ambarlı ve Cihangir Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan, mülkiyeti İdaremize ait taşınmazlar yazımız EK-2 CD'de tarafınıza gönderilmekte olup, bu taşınmazlar İSKİ Hizmet Alam olarak planlara işlenmelidir.” denilmektedir.
Ulaşım Planlama Müdürlüğü' nün 16.06.2016 tarih, 670409-2348-116193 sayılı yazısında;
“28.08.2008 t.t'li 1/1000 ölçekli mer'i planda;
- Ticaret alanları; Bl-4, 2Bl-4, İ-4, A-4 kat ve H: 12.50 m yapılanma koşullarında planlanmıştır.
- Konut alanları; İ-3, İ-4, A-3, A-4, Bl-4 kat ve H: 12.50 m yapılanma koşullarında planlanmıştır.
Teklif plan tadilatı ile yapılanma koşulları aşağıdaki gibi yeniden düzenlenmiştir.
Ticaret Alanlarında;
28.08.2008 t.t.li plan
|
Teklif Plan
|
Bl-4
|
A-6
|
Bl-4
|
2 Bl-6
|
2Bl-4
|
B-6
|
İ-4
|
İ-6
|
İ-4
|
İ-5
|
A-4
|
A-5
|
A-4
|
A-6
|
H: 12.50
|
H: 18.50
|
Konut Alanlarında;
28.08.2008 t.t.li plan
|
Teklif Plan
|
28.08.2008 t.t.li plan
|
Teklif Plan
|
İ-3
|
İ-4
|
Bl-4
|
2 Bl-6
|
İ-4
|
İ-5
|
A-4
|
H: 15.50
|
İ-4
|
İ-6
|
İ-4
|
2 Bl-6
|
A-4
|
İ-5
|
A-3
|
İ-5
|
İ-4
|
A-5
|
A-4
|
A-5
|
A-4
|
Bl-5
|
A-4
|
A-6
|
Bl-4
|
Bl-6
|
H: 12.50
|
H: 15.50
|
03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Marmara Caddesi yakın çevresi ve Reşitpaşa Caddesi boyunca Konut Alanı olarak planlanmış olan parsellerin 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek Ticaret Alanına alındığı belirlenmektedir.
Teklife konu parseller mer’i planda 17.00 m, 15.00m, 12.00 m ve 10.00 m genişliğinde planlanmış olan imar yolları üzerinden cephe almaktadır.
Teklife konu alanın yer aldığı bölgede Müdürlüğümüz çalışmaları kapsamında uygulama projesi biten “Sefaköy-Avcılar-Beylikdüzü-Tüyap Metro Hattı” ve etüt projesi devam eden “Esenyurt-Avcılar-Beylikdüzü Raylı Sistem Hattı” yer almaktadır.
1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi;
- 02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı doğrultusunda ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Mikrobölgeleme Zemin Etüdü baz alınarak arttırılan kat adetlerinin İBB Şehir Planlama Müdürlüğü’nce çalışmaları yürütülen 1/5000 ölçekli Avcılar D-100 Karayolu Güneyi Nazım İmar Planı kapsamında değerlendirilmesi gerektiği,
- 02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Konut Alanı olarak planlanmış iken; 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile Ticaret Alanına alınan parsellerin teklif ile yapılanmasının 03.02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planındaki yapılaşma şartları doğrultusunda, fonksiyonunun ise 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı doğrultusunda planlanmasının Ticaret Alanlarındaki ulaşım taleplerini arttıracağı,
- 02.1982 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin teklif plan tadilatı ile 28.08.2008 t.t’li 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına işlendiği, bunun sonucu olarak aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşmaların planlandığı, teklif ile parsel bazında kat adedi arttırılan bu parsellerin ada bazında emsal oluşturarak ulaşım taleplerini arttıracağı belirlendiğinden bölgesel ulaşım sistemi açısından uygun bulunmamaktadır.” denilmektedir.
TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün 29.04.2016 tarih, 754/535 sayılı yazısında;
“Söz konusu bölgede Genel Müdürlüğümüze ait 380 kV'luk Ambarlı-İkitelli, 154 kV'luk Ambarlı-Küçükköy, 154 kV'luk Ambarlı-Hadımköy, 154 kV'luk Ambarlı-Davutpaşa, 154 kV'luk Ambarlı-Yıldıztepe, 154 kV'luk Ambarlı DGKÇS- Ambarlı TM ENERJİ, 154 kV'luk Ambarlı I-Ambarlı İrtibat II, 154 kV'luk Ambarlı-Hadımköy İrtibat II, 154 kV'luk İkitelli-Ambarlı İrtibat II, 154 kV'luk Ambarlı-Yıldıztepe II ve 154 kV'luk Ambarlı-Yenibosna E.İ.Hatları bulunmakta olup; ayrıca 154 kV'luk Ambarlı ve EÜAŞ Genel Müdürlüğüne ait 154 kV'luk Ambarlı FUEL Trafo Merkezleri bulunmaktadır.
- Bölgeden geçen hatlarımız ve Trafo Merkezleri CD ortamına işlenerek yazı ekinde sunulmuştur.
- Mevcut Enerji İletim Hatlarımız için uygulama imar planlarına TEİAŞ görüşü alınmadan uygulama yapılamaz notunun düşülmesi gerekmektedir.
- İleriye dönük yatırımlarımız bilinmediğinden, herhangi bir yatırımımızın olması durumunda ayrıca Belediyenize plan tadilatı teklifinde bulunulacaktır.
- Müdürlüğümüzce Tesisi düşünülen 380 kV'luk Ambarlı-Yenibosna yeraltı güç kablosunun güzergâh çalışmaları devam etmekte olup; ilgili çalışmalar bittiğinde Başkanlığınıza bildirilecektir.” denilmektedir.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
İlgi (a) yazı ekinde tarafımıza iletilen Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerinde 15.06.2006 onanlı 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planındaki yoğunluklara uyularak, mevcut nüfus yoğunluğunun arttırılmadığı belirtilerek kat yüksekliklerinin ruhsat alındığı dönemdeki kat yüksekliklerine dönüştürülmesi suretiyle kent dokusunun korunması ve yaşanan kazanılmış hak mahrumiyetinin giderilmesinin amaçlandığı ifade edilerek İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallesi imarlı alan içerisinde kalan muhtelif parsellere ait hazırlanan “UİP-4637,6” plan işlem numaralı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği teklifinin, meri 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planı G21a05b4b, G21a05a3d, G21a05b4c, G21a05c1b, G21a05a2d, G21a05c2a, G21a05a3b, G21a05b3c, G21a05b4a, G21a05a3a, G21a05b4d, G21a05a3c, G21a05b3d, G21a05a4b, G21a05d2b, G21a05d2a rumuzlu paftalar üzerine;
“İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Merkez, Denizköşkler, Ambarlı ve Cihangir Mahallesi, İmarlı Alan İçerisinde Kalan Muhtelif Parsellere Ait Uygulama İmar Planı Değişikliği” şeklinde plan adı ve ilgili lejand oluşturularak;
"Plan Notları
- Tasdik sınırı paftalar üzerine çizilmiş sınır içerisinde kalan parselleri ve bir kısım kadastral boşlukları içermektedir.
- Tasdik sınırları içerisinde kalan alanlarda aşağıdaki listede belirtilen sembollere karşılık gelen imar planlarının yapılaşma şartları geçerlidir. 28.08.2008 tasdik tarihli uygulama imar planındaki plan fonksiyonları korunacaktır.
SEMBOL LİSTESİ:
A- 03.02.1982 tt.li uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
B- 20.06.1991 tt.li ıslah imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
C- 29.03.1985 tt.li Avcılar 2 no.lu gecekondu önleme bölgesi uygulama imar planı yapılaşma şartları geçerlidir.
D- 12.05.1993 tt.li ıslah imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
E- 01.08.1985 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
F- 23.09.1985 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
G- 08.09.1986 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
H- 01.05.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
İ- 01.06.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
J- 12.10.1987 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
K- 24.02.1988 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
L- 01.02.1989 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
M- 18.09.1990 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
N- 22.01.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
O- 18.03.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
P- 31.05.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
R- 12.09.1991 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
S- 19.03.1992 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
T- 23.03.1992 tt.li uygulama imar planı tadilatı yapılaşma şartları geçerlidir.
U- 28.08.2008 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki kat yüksekliği şartları geçerlidir.
V- 09.10.2009 tt.li uygulama imar planındaki yapı nizamı ile 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki kat yüksekliği şartları geçerlidir.
Y- 03.02.1982 tt.li uygulama imar planındaki yapılaşma şartları ön bahçe mesafesi ‘C’ olmak üzere geçerlidir.
- Açıklanmayan hususlarda ölçekli meri uygulama imar planı şartları ve ilgili meri yönetmeliklerin hükümleri geçerlidir.
- 08.2008 tarihli 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre yapılmış binaların alınacak karardan yararlanabilmesi için yıkılıp yapılması halinde bu plandan yararlanabilir.” şeklinde plan notları düzenlendiği görülmüştür.
Teklife ilişkin, İSKİ Genel Müdürlüğü, Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü, TEİAŞ Genel Müdürlüğü’nün şartlı olumlu; Ulaşım Planlama Müdürlüğü’nün olumsuz görüşleri bulunduğu görülmektedir.
İlgi (a) yazı eki teklif incelendiğinde;
03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı’nda Marmara Caddesi yakın çevresi ve Reşitpaşa Caddesi boyunca “Konut Alanı” olarak planlanmış olan parsellerin 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek T1 ve T2 rumuzlu “Ticaret Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Ticaret Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
E-5 yanyolun güneyinde sıralanmış olan ön cephe parseller 03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında “Konut Alanı” olarak planlanmış iken 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında kat adedi düşürülerek “Ticaret+Hizmet Alanı” olarak planlandığı görülmüş olup, teklif ile söz konusu alanda “Ticaret+Hizmet Alanı” fonksiyonu korunarak kat artırımı yapıldığı,
03.02.1982 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planından sonra tadilat görerek bulunduğu yapı adasının yapılaşma koşullarından farklı yapılaşma koşulları getirilen parsellerin 28.08.2008 onanlı 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına işlendiği dolayısıyla aynı yapı adasında ve aynı fonksiyon alanlarında farklı yapılaşma koşullarının olacağı,
28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planında Konut ve Ticaret alanında yer alan muhtelif parsellerin 03.02.1982 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında ve bu plandan sonra muhtelif tarihlerde (teklif plan notlarında sembollerle belirtilen tadilatlar) tadilat görerek yeni oluşan yapı nizamı ve kat yükseklikleri doğrultusunda kat adetlerinin arttırıldığı ve bazı kısımlarda yapı nizamlarının değiştirildiği, bu düzenlemenin gerekçesi olarak ise; 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler, Merkez, Ambarlı, Cihangir Uygulama İmar Planına esas teşkil eden 15.05.2001 onaylı Avcılar Bölgesi Yerleşime Uygunluk Haritasında kat yüksekliklerine ilişkin sınırlamaların olduğu ancak 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda tadilata konu alanlar için kat sınırlamasının bulunmadığı belirtilmektedir.
Yapılan incelemede; söz konusu 24.12.2007 onanlı Mikrobölgeleme Projeleri kapsamında yapılan imar planlarına esas 1/2000 ölçekli Yerleşime Uygunluk Haritalarına Ait Açıklama Raporunda kat sınırlaması olmadığı görülmekte, ancak söz konusu teklif ile mevcut nüfus yoğunluğu arttırılmadan yoğunluklarına uyulduğu belirtilen üst ölçekli plan olan 15.06.2006 tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Avcılar Nazım İmar Planının açıklama raporunda plan nüfusunun 289.927 kişi olarak belirtildiği, söz konusu Nazım İmar Planı doğrultusunda hazırlanan 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Denizköşkler Merkez Ambarlı Cihangir Uygulama İmar Planı açıklama raporunda da plan nüfusunun 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında verilen yoğunluklar doğrultusunda 289.927 kişi olarak öngörüldüğü, dolayısıyla teklif ile kat artışı getirilmek istenen meri 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının, üst ölçekli plandan gelen nüfus kapasitesinin tamamını kullandığı görülmektedir.
Dolayısıyla 03.02.1982 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile bu plan üzerine gelen muhtelif tadilatlar (teklif plan notlarında sembollerle belirtilen tadilatlar) doğrultusunda 24.12.2007 onanlı 1/2000 ölçekli Mikrobölgeleme Zemin Etüdü baz alınarak kat adetlerinin artırılmasına ilişkin söz konusu teklifin meri 28.08.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında nüfus ve yapı yoğunluğunu artırıcı, çevre parsellere emsal teşkil edici nitelikte olduğu görülmekte olup, söz konusu teklifin öncelikle Şehir Planlama Müdürlüğünce sunulan Avcılar İlçesi, D-100 Karayolu Güneyi Nazım İmar Planı teklifine ilişkin İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin “…bölgedeki donatı alanı ihtiyaçları dikkate alınarak yeniden değerlendirilmek üzere müdürlüğüne iadesi” şeklindeki 16.08.2012 gün ve 1582 sayılı kararı doğrultusunda Şehir Planlama Müdürlüğünce çalışmaları sürdürülen 1/5000 ölçekli bölge planları kapsamında değerlendirilmesi gerektiği düşünülmektedir. ” Denilerek.
İlgi (a) yazı eki UİP-4637,6 Plan İşlem Numaralı 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi ve ekleri yazımız ekinde olup, konunun, ilgi (b) Genelge ve Başkanlık Oluru, yürürlükteki yasalar ve yönetmelik ile 5216 sayılı yasanın 7-b ve 14. maddesine göre değerlendirilerek karar alınmak üzere Büyükşehir Belediye Meclisine havale olunmuştur.
KOMİSYON GÖRÜŞÜ: Avcılar İlçesi, Merkez, Ambarlı, Cihangir ve Denizköşkler Mahallelerine ilişkin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı değişikliği teklifi incelenmiş olup, teklif plan notlarında “U” simgesi ile belirlenen alanın iptal edilerek “A” simgesi olarak düzenlenmesi, “V” simgesinde belirtilen plan notundaki “ 11.09.2009” tarihinin “09.10.2009” olarak düzeltilmesi, 3 ve 4 no’lu plan notlarının iptal edilerek aşağıda belirtilen 6.ve 8.madde olarak yeniden düzenlenmesi 3,4,5,7 no’lu maddelerin aşağıda belirtilen şekilde ilave edilmesi
3- Plan onama sınırı içinde yer alan adalarda; otopark alanı olarak ayrılan alanların zemin üstünde park, yeşil alan ve çocuk oyun alanı olarak düzenlenmesi, zemin altında ise ZOP (zemin altı otopark alanı) olarak düzenlenerek kamuya terkleri yapılmadan uygulama yapılamaz.
4-Aynı yapı adalarında farklı yapı nizamı bulunması halinde bu plana göre hesaplanan toplam inşaat alanını aşamamak koşuluyla yapı nizamını belirlemeye belediye yetkilidir.
5-Planda Y.ençok; 15.50 olarak belirtilen alanlarda yapı yüksekliği Y.ençok : 5 kat olarak; Y.ençok; 18.50 olarak belirtilen alanlarda yapı yüksekliği Y.ençok; 6 kat olarak uygulanacaktır. Kat yüksekliğine ilişkin koşullar meri imar yönetmeliği hükümlerine göre uygulanacaktır.
6-Bu plana göre alınmış karar ve hükümler plan onama sınırı içindeki binaların yıkılıp yeniden yapılması halinde geçerlidir.
7-Bu planın onama sınırı içinde olan ancak planların onay tarihlerinden önce her hangi bir sebeple ( deprem riskli yapı vb.) yıkılmış olan ruhsatlı binalar da bu plan hükümlerinden yararlanacaktır.
8-Açıklanmayan hususlarda 1/1000 ölçekli meri uygulama İmar Planı şartları ve ilgili meri imar yönetmeliği hükümleri geçerlidir.
Şekliyle komisyonumuzca tadilen uygun görülmüştür.
Meclisimizin onayına arz olunur.”
Şeklinde hazırlanan Kentsel Yenileme – İmar ve Bayındırlık Komisyonları müşterek raporu; İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisinin 7. Seçim Dönemi 4. Toplantı Yılı, Mayıs Ayı Toplantılarının 12 Mayıs 2017 tarihli 5. birleşiminde okunarak, müzakereye açıldı: yapılan işaretle oylama neticesinde raporun aynen ve Oyçokluğu ile kabulü kararlaştırılmıştır.
0 yorum:
Yorum Gönder
Not: Yalnızca bu blogun üyesi yorum gönderebilir.